Ang isa sa mga pinakamalaking desisyon sa pananalapi na ginagawa ng mga tao sa kanilang buhay ay ang bumili ng bahay. Bakit maraming mga tao ang gumawa ng isang malaking pangako sa pananalapi kapag ang pag-upa ay mas mura at mas mas maikli, mas nababaluktot na obligasyon?
Ang isang kadahilanan ay pinapayagan ng homeownership ang mga indibidwal na magtayo ng equity at ibawas ang interes ng mortgage mula sa kanilang mga buwis, na ginagawang magagamit ang nag-iisang pinakamalaking break sa buwis. Mayroon ding bentahe ng pamumuhunan sa isang bahay na sana ay madagdagan ang halaga sa paglipas ng panahon. Mayroon ding mga hindi nakikilalang mga benepisyo tulad ng pagkakaroon ng higit na kontrol sa mga renovations.
Kung ang isang indibidwal ay bumili ng isang bahay, ang kanilang buwanang pagbabayad ay nadaragdagan, ngunit ang pagmamay-ari ng iyong bahay ay maaaring maging reward kung ang mga tamang desisyon ay ginawa mula sa simula.
Hakbang Una: Paglilinis ng Umiiral na Utang
Ang tamang paghahanda ay kalahati ng labanan upang maging kwalipikado para sa isang mortgage. Ang unang bagay na dapat gawin ng isang potensyal na borrower ay makakuha ng isang kopya ng kanilang ulat sa kredito upang matukoy ang kanilang marka ng FICO at kanilang pagiging kredensyal. Sa 2018, ang Federal Housing Administration, o FHA, ay nangangailangan ng marka ng kredito ng hindi bababa sa 500 para sa isang pautang FHA; gayunpaman, maraming mga nagpapahiram ay nangangailangan ng isang marka ng 620 hanggang 640. Kung mababa ang iyong iskor, dapat mong subukang mapagbuti ito sa pamamagitan ng pagpapanatiling mababa ang mga balanse sa mga credit card, pagbabayad ng mga bayarin sa oras, at pagbabayad ng iyong utang na may mataas na interes. Huwag isara ang hindi nagamit na mga credit card, dahil ang paggawa nito ay maaaring negatibong nakakaapekto sa iyong marka ng FICO at ang iyong ratio sa paggamit ng kredito (para sa higit pa sa ratio na ito basahin ang " Credit Utilization Ratio" ). Panatilihin lamang ang balanse. Gayundin, suriin ang anumang mga pagkakamali o pagkakaiba sa pag-uulat ng iyong mga creditors at itama ang mga ito.
Kasabay nito, dapat kang makatipid ng maraming pera hangga't maaari para sa iyong pagbabayad. Gayunpaman, ang pagbabayad ng utang na may mataas na interes ay mas mahalaga. Ang anumang mga rate ng credit card na may rate ng interes na mas malaki kaysa sa dalawang beses ang punong rate ay napakataas. Halimbawa, kung ang kasalukuyang rate ng pangunahing rate ay 6%, dapat mong subukang bayaran ang lahat ng iyong mga credit card na may rate ng interes na 12% o higit pa, o maghanap ng ibang tagapagpahiram na may isang mas mahusay na rate kung saan ilipat ang iyong utang.
Pangalawang Hakbang: Mamili ng Pahiram
Kapag ang iyong puntos ng kredito ay kung saan mo nais ito, dapat kang mamili para sa isang tagapagpahiram. Sa pag-aakalang ikaw ay isang mabuting pag-asam, hayaan ang tatlo o apat na nagpapahiram para makipagkumpetensya para sa iyong negosyo. Huwag bigyan ang bawat pag-apruba ng tagapagpahiram upang ma-access ang iyong ulat sa kredito. Kumuha ng isang paunang kopya ng "mabuting pagtatantya ng mabuti" (HUD-1 form) at suriin ang bawat singil. Kapag napili mo lamang ang isang tagapagpahiram dapat mong pahintulutan silang suriin ang iyong kredito.
Ang mga bayarin sa nagpapahiram sa nangungutang ay lubos na malikhain at variable. Mga bayarin tulad ng pagmumula sa pautang, mga bayad sa pagproseso. at ang mga underwriting fees ay madalas na napag-usapan ng hindi bababa sa 50% o kahit na tinanggihan ng tagapagpahiram kung nais nila ang iyong negosyo. Iwasan ang mga puntos kung kaya mo. Kapag nagbabayad ka ng mga puntos, nagbabayad ka ng interes (1 point = 1 porsyento) sa isang bukol na paitaas upang makakuha ng mas mababang rate sa iyong nakapirming rate na mortgage, na karaniwang pinataas ang halaga ng iyong pagbabayad. Ang mga puntos ay hindi kinakailangang karagdagang mga singil ng nagpapahiram. Tumangging bayaran ang mga bayad na ito, o kunin ang iyong negosyo sa ibang lugar.
Sa ilang mga kaso, maaaring sulit na umupa ng isang abogado sa real-estate na maaaring makilala ang mga hindi kinakailangang gastos. Ang isang may kaalaman na ahente ng real estate ay maaari ring gabayan ka kung aling mga gastos ang kaugalian at kung saan maaaring potensyal. Halimbawa, ang mga gastos sa pamagat sa estado ng Florida ay ang responsibilidad ng mamimili (maliban kung sumasang-ayon ang nagbebenta na kunin ang mga gastos), kaya kailangan mong malaman na ang mga gastos na ito ay dapat lumitaw sa iyong mabuting pagtatantya ng pananampalataya. Kung ang iyong tagapagpahiram ay isang nasa labas ng estado ng tagapagpahiram, maaaring mayroon silang iba't ibang mga bayarin (na karaniwang lumalagpas sa $ 1, 000) at maaaring ipakita bilang isang sorpresa na gastos sa iyong pahayag sa pag-areglo ng HUD-1 bago matapos ang pagsasara.
Bakit Mahal ng mga Nagpapahiram ang PMI
Ang mga tagapagpahiram ay maaaring manghuli sa mga first-time homebuyer. Karamihan sa mga nagpapahiram ay naniningil ng pribadong mortgage insurance (PMI) kung hindi ka makagawa ng isang paunang pagbabayad ng 20% o higit pa sa iyong tahanan. Pinoprotektahan ng seguro na ito ang nagpapahiram, hindi ikaw, kung sakaling default sa iyong utang. Kadalasan, isasaalang-alang ng isang tagapagpahiram ang isang pautang na pinondohan ng higit sa 80% ng halaga ng bahay na mas malaking default na panganib at nangangailangan ng pagbabayad ng PMI. Gaano karami ang bayad na ito para sa PMI? Kung nag-a-apply ka ng isang $ 200, 000 pautang na may isang 10 porsyento na down payment, maaari mong asahan na magbayad ng hindi bababa sa $ 100 bawat buwan para sa pagbabayad ng PMI. Hindi pangkaraniwan na makita ang pagbabayad ng PMI sa saklaw ng $ 150 hanggang $ 200 sa isang buwan.
Hakbang Tatlong: Halika sa Down Payment
Ano ang maaari mong gawin kung hindi mo kayang bayaran ang 20% na pagbabayad sa iyong utang sa bahay? Kung naghahanap ka ng isang $ 200, 000 na bahay at mayroon kang $ 10, 000 para sa pagbabayad, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay mangangailangan ng pagbabayad sa PMI kung hindi ka naglalagay ng hindi bababa sa $ 40, 000 na nasa bahay (ang mga bayad sa pautang / pautang ay hindi kasama mula sa aming pagkalkula ng utang). Para sa karamihan sa mga first-time homebuyer, isang $ 40, 000 down payment ang wala sa tanong.
Gayunpaman, maaari mong subukang "piggy-back" ang iyong mga pautang upang ang dalawang nagpapahiram ay nakilahok sa pautang. Ito ay maaaring maging katulad ng isang 80-15-5 uri ng plano: pinansyal mo ang 80% sa isang pangunahing mortgage, 15% sa isang pangalawang mortgage o utang sa home-equity, at 5% bilang iyong pagbabayad. Sa pamamagitan ng paggamit ng home-equity loan kasama ang iyong pagbabayad, maaari mong magamit ang halagang iyon laban sa presyo ng pagbili ng iyong bahay at masakop ang 20% down na kinakailangan, sa gayon pag-iwas sa PMI. Ang home-equity o pangalawang pautang ay malamang na magkaroon ng isang variable na rate o isang rate na mas mataas kaysa sa iyong pangunahing mortgage, kaya kailangan mong pagmasdan ang utang na ito at subukang bayaran muna ito. Ang interes mula sa home-equity loan ay maibabawas din ng interes sa mga buwis sa federal federal (ang utang sa home-equity ay napapailalim sa isang $ 100, 000 na kisame para sa pagbabawas).
Mga Uri ng Pautang
Ang 30-taong nakapirming rate na pautang ay ang pinaka-karaniwang utang sa mortgage dahil ang rate ng interes ay hindi nagbabago sa buhay ng pautang. Karamihan sa mga may-ari ng bahay ay ginusto ang ganitong uri ng pautang dahil ang kanilang buwanang pagbabayad ay mananatiling matatag sa loob ng maraming taon. Ang isang 15-taong naayos na pautang ay nagiging mas sikat dahil binabawasan nito ang oras ng utang, na binabawasan ang halaga ng interes na nabayaran sa buhay ng pautang. Ang mga mas maikli na term na pautang ay karaniwang may mas mataas na rate ng interes dahil ang nagpapahiram ay nagbibigay ng pagkakataon na kumita ng pera, lalo na kung tumataas ang rate ng interes.
Nag-aalok ang adjustable-rate na mga mortgage (ARM) ng isang mababang rate ng interes para sa isang tagal ng panahon. Ang rate ng interes ay maaaring maiakma taun-taon o maaari silang nakalista bilang "3-1, " "5-1, " "7-1, " o isang katulad na bagay. Sa ilalim ng isang "7-1" adjustable-rate loan, ang halaga ng utang ay maaayos para sa unang pitong taon at pagkatapos ay aayusin ito sa ikawalong taon batay sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado, na karaniwang batay sa isang taon Index ng kayamanan. Sa una, ang mga rate ng interes sa mga ARM ay maaaring saanman mula sa isa hanggang tatlong porsyento na puntos sa ibaba ng maginoo naayos na mortgage at pagkatapos ay karaniwang nababagay taun-taon pagkatapos mag-expire ang takdang term. Kung ang isang ARM ay tama para sa iyo ay madalas na nakasalalay sa kung gaano katagal ang plano mong manatili sa bahay. Sa kaso ng "7-1, " kung plano mo lamang na manatili sa bahay sa loob ng pitong taon, maaaring ito ang perpektong pautang para sa iyo. Gayunpaman, kung plano mong manatili sa bahay nang mas mahaba at magsimulang tumaas ang mga rate ng interes; ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring tumaas nang malaki.
Ang Bottom Line
Sulit ang dagdag na pagsisikap upang suriin ang iyong pahayag sa pag-areglo ng HUD-1 bago ang petsa ng pagsasara ng iyong bagong tahanan; ang mga numero na nakalista doon ay dapat tumugma sa mga ibinigay sa iyo sa mabuting pagtatantya ng pananampalataya. Kung ang mga numero ay napalaki, o nakakakita ka ng mga bagong singil, makipag-ugnay sa nagpahiram at hilingin sa kanila na ipaliwanag o iwasto ang mga pagkakamali. Ang pagbili ng bahay ay isang pangmatagalang pangako, kaya tiyaking lubos mong nauunawaan ang lahat ng mga termino ng iyong pautang at huwag kalimutan ang anumang mga nakatagong singil na maaari mong ikinalulungkot.
