Ang pagbili at pagmamay-ari ng ari-arian ay bihirang madali o simple. Kung ang pag-aari na pinag-uusapan ay nasa isang malayong lokasyon, dumarami ang mga hamon. Gayunpaman, ang pamumuhunan sa labas ng estado na pag-aari ay maaaring maging kaakit-akit kung nakatira ka sa isang lugar kung saan mahal ang real estate. Maaari ring lumitaw ang kaakit-akit kung mayroon ka nang pag-aari na kung saan ka nakatira at nais mong pag-iba-iba ang iyong mga paghawak. O baka gusto mo lang magkaroon ng isang bahay sa bakasyon. Ngunit bago ka gumawa ng isang alok, maingat na isaalang-alang ang mga isyung ito.
Pamumuhunan Sa Out-Of-State Ari-arian
Mga Dahilan na Bilhin
Ang isang kadahilanan na humantong sa mga tao na isaalang-alang ang pagbili ng mga ari-arian na malayo sa bahay ay ang pag-aari ay maaaring maging mas abot-kayang sa ibang estado. Marahil nakatira ka sa isang lugar tulad ng San Francisco o New York City, kung saan ang mga gastos sa pag-aari ay mataas ang langit. Kung hindi mo lamang kayang bumili ng isang lugar kung saan ka nakatira o kung gagawin ito ay mangangailangan ng pamumuhunan sa karamihan ng iyong pera sa real estate (na hindi mo nais gawin), maaaring gusto mong tumingin sa ibang mga lungsod kung saan ang mga pundasyon sa merkado. ay mahusay, ngunit ang mga gastos sa pag-aari ay makabuluhang mas mababa.
Ang mga tao na nakatira sa mga nalulumbay na lugar ngunit hindi nais na lumipat para sa trabaho o personal na mga kadahilanan ay maaaring mas mahusay na pag-upa sa kanilang bayan at mamuhunan sa real estate kung saan mas malakas ang ekonomiya. Halimbawa, kung nakatira ka sa Las Vegas, ang lungsod na may pinakamataas na rate ng foreclosure sa panahon ng 2008 subprime meltdown, maaaring gusto mong bumili ng pag-aari sa isang merkado kung saan ang mga presyo ng mga benta sa panggitna ay nanatiling medyo matatag, tulad ng Charlotte, North Carolina.
Marahil ang pangunahing kadahilanan na nagpasya ang mga tao na mamuhunan sa labas ng estado ng pag-aari ay ang pagbabalik sa pamumuhunan (ROI) ay maaaring mas mahusay kaysa doon sa bahay. Ang mga presyo ng pagbili, mga rate ng pagpapahalaga, gastos sa mortgage (kung mayroon man), mga buwis, regulasyon sa pabahay, mga kondisyon sa pag-upa sa pag-upa at iba pa ay ang lahat ng mga kadahilanan na maaaring maging kanais-nais sa ibang estado at mag-aambag sa mga potensyal na ROI ng isang ari-arian.
Mga Hamon na Dapat Isaalang-alang
Kapag namuhunan ka sa labas ng estado, dapat mong pagtagumpayan ang iyong kakulangan ng pamilyar sa merkado ng real-estate na estado at sa mga lokal na kondisyon ng ekonomiya, kapwa sa antas ng lungsod at antas ng kapitbahayan. Hindi ka magkakaroon ng parehong kilalang-kilala, pang-araw-araw na kaalaman ng isang malayong merkado na mayroon ka sa merkado kung saan ka nakatira. Wala kang malalim na pag-unawa sa mga pinakamahusay na kapitbahayan - o ang pinakamasama. Kailangan mong umasa sa salita ng bibig, pananaliksik, mga instincts ng gat at ang mga opinyon ng anumang mga propesyonal na iyong inuupahan.
Ang pag-unawa sa lahat ng mga batas at regulasyon tungkol sa pagmamay-ari ng ari-arian at mga buwis sa pag-aari sa isang lugar kung saan hindi ka nakatira ay isa pang pangunahing hamon. Kahit na basahin mo ang bawat linya ng mga lokal na code at ordenansa, kung ano ang sinasabi nito sa papel at kung ano ang nangyayari sa katotohanan, huwag palaging tugma. Mahalagang makipag-usap sa mga may-ari ng ari-arian sa lugar upang makakuha ng isang tunay na pag-unawa sa mga lokal na estatwa.
Kakailanganin mo ang magagandang mga contact sa lugar upang maging matagumpay ang iyong plano sa pamumuhunan, ngunit kapag nakitungo sa isang malayong lungsod, maaaring nagsisimula ka mula sa simula sa paghahanap ng mga propesyonal na kalidad tulad ng mga ahente ng real estate, mga tagapamahala ng ari-arian at mga tagagawa - ang mga taong magiging ang susi sa iyong tagumpay o pagkabigo.
Pagbili sa labas ng Estado
Ang lihim sa tagumpay ng mga namumuhunan sa labas ng estado ay upang mahanap at umarkila ng isang mahusay na kumpanya sa pamamahala ng pag-aari. Kakailanganin mo silang tulungan kang punan ang mga bakante, mangolekta ng upa, gumawa ng pag-aayos at hawakan ang mga emerhensiya. Kung nakatira ka sa lugar, maaari mong piliin na pamahalaan ang iyong ari-arian sa iyong sarili, ngunit kung nakatira ka sa malayo, ang pamamahala ng propesyunal na pag-aari ay isang labis na gastos na kailangan mo lamang na mapangalagaan ang iyong pamumuhunan. Tulad ng ipinapayo ng nakaranas ng tagabuo at tagapamahala ng ari-arian na si Rusty Meador, "Hindi mahalaga kung gaano kaganda ng isang pakikitungo sa real estate na iyong nahanap, ito ay kasing ganda ng kakayahan nito upang maayos na mapamamahala."
Magkaroon ng kamalayan na kahit na sa isang kumpanya ng pamamahala ng pag-aari sa iyong payroll, kakailanganin mo ring gumawa ng paminsan-minsang pagbisita sa iyong pag-aari upang matiyak na ang sinasabi ng mga tagapamahala at nangungupahan sa iyo ay tumutugma sa katotohanan. Ito ay isang karagdagang oras at gastos sa pera na dapat isaalang-alang.
Gayundin, kapag bumili ng isang pag-aarkila ng pag-upa, lalo na ang pag-upa sa labas ng estado, malamang na makatagpo ka ng mas mataas na mga rate ng seguro sa may-ari ng bahay, mas mataas na rate ng interes sa mortgage at mas mataas na mga kinakailangan sa pagbabayad dahil ang mga nagpapahiram ay isaalang-alang sa iyo ng isang riskier na nangungutang kaysa sa isang may-ari ng may-ari. Magkumplikado ka rin sa iyong sitwasyon sa buwis sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng pag-aarkila ng pag-upa at pagkamit ng kita sa higit sa isang estado. Maaaring kailanganin mong umarkila ng isang propesyonal sa buwis sa kita upang mapanatili ka sa mabuting biyaya ng mga awtoridad sa buwis.
Kung isinasaalang-alang ang lahat ng mga kadahilanang ito, maaari mong makita na ang pagiging isang may-ari ng trabaho o pagbili ng mga ari-arian ng pamumuhunan sa bahay ay mas simple at hindi gaanong mahal na panukala.
Bago ka Bumili ng Estado
Kung nais mo pa ring bumili ng wala sa estado, siguraduhing sundin ang mga karagdagang babala.
Huwag bumili ng hindi nakikita; ang pag-aari ay maaaring hindi ang iniisip mo. Ang impormasyon sa online sa isang pag-aari ay maaaring wala nang oras at ang isang lokal na ahente ng real estate o may-ari ng ari-arian na hindi naghahanap ng iyong pinakamahusay na interes ay maaaring magsinungaling sa iyo upang isara ang isang benta. Kung hindi mo sinasadya na maging may-ari ng isang pag-aari ng isang pag-aari na nakakabagabag sa mga batas sa kalusugan at / o kaligtasan, maaari mong makita ang iyong sarili sa kawit para sa maraming mga paglabag sa code na gugugol sa oras at mamahaling ayusin. Kung ang isang ari-arian ay naging bakante nang matagal, maaari itong bumuo ng mga isyu sa pagpapanatili na nagdudulot ng naturang pagkadismaya na itinuturing ng lungsod na ito ay isang peligro sa kaligtasan at bulldozes ito. Maaari mo ring i-wind up sa kawit para sa demolisyon bill.
Ang ilang mga namumuhunan sa pag-aari ay natagpuan ang mga bug ng kama, termite, roach, Mice o iba pang mga peste upang maging kanilang pagbagsak. Kung walang pagbisita sa pansariling tao sa pag-aari at isang propesyonal na inspeksyon upang suriin para sa mga isyung ito, maaari kang maging may-ari ng isang ari-arian na hindi nakaya Nagpapayo si Scott Paxton ng Rental Protection Agency na ang mga reklamo sa kama sa kama ay naging pangkaraniwan at ang problemang ito ay maaaring maging napakamahal upang mapupuksa.
Ang paghahanap ng mga nangungupahan sa kalidad ay labis na mahalaga para sa mga may-ari ng absentee. Hindi ka makakarating upang pagmasdan ang pag-uugali ng iyong mga nangungupahan o ang kanilang pagtrato sa ari-arian, at hindi ka makakarating upang pilitin silang magbayad kung ang upa ay nakaraan. Bilang karagdagan sa pag-upa ng isang top-notch management management company, nais mong magkaroon ng mga nangungupahan na hindi magiging sanhi sa iyo o sa iyong kumpanya ng pamamahala ng anumang sakit ng ulo.
Bilang karagdagan, ang paggawa ng isang personal na pagbisita sa lokasyon ay nagbibigay-daan sa iyo upang mas makilala ang mga propesyonal na makakatulong sa iyo sa proseso ng pagbili ng bahay tulad ng iyong abugado, ahente ng real estate at tagapagpahiram. Habang bumibisita ka, gumugol ng ilang oras upang matugunan ang iba't ibang mga nagpapahiram at magsaliksik ng iba't ibang uri ng mortgage at mga rate ng interes na magagamit sa lokal. Kapaki-pakinabang din na makakuha ng pre-na-aprubahan para sa isang mortgage, dahil ito ay magbawas sa oras na aabutin upang isara ang pakikitungo sa sandaling natapos mo na ang iyong pangarap na wala sa estado ng bahay.
Sa wakas, kung hindi ka pa nagmamay-ari ng ari-arian, ang pagbili ng iyong unang pag-aari sa labas ng estado ay labis na mapanganib. Hindi mahalaga kung gaano karaming mga libro na nabasa mo ang pagmamay-ari ng ari-arian, walang kapalit sa karanasan sa totoong buhay. Nang walang anumang karanasan sa pagmamay-ari ng ari-arian at walang unang kaalaman na nagmumula sa pamumuhay sa isang ari-arian araw at araw, maaari mong makaligtaan ang mga mahalagang pagsasaalang-alang sa pagpapanatili.
Mga Alternatibong Pang-estado
Maaari mo ring tingnan ang pagbili ng pag-aari kung saan ka nakatira - kahit na ayaw mong manirahan dito. Marahil ay nagrenta ka sa San Francisco dahil hindi ka interesado na manirahan sa iisang lugar na maaari mong bilhin, isang 250-square-foot condo. Ngunit gusto mo bang pag-aari ang condo na iyon bilang isang pag-aarkila sa pag-upa? Malamang na mas madaling bumili at pagmamay-ari ng isang lugar na malapit sa iyong bahay. Maaari itong maging mas mahal o hindi gaanong kumikita, ngunit maaari mong makita ang labis na gastos o mas mababang ROI na nagkakahalaga ng nabawasan na abala.
Paano Ito Gawin
Bumili sa isang lugar na may ilang pagkakapareho sa lugar kung saan ka nakatira, tulad ng klima, demograpiko o edad ng pag-aari upang magkaroon ka ng ilang ideya kung ano ang iyong pakikitungo. Kung nakatira ka sa isang 1960 ng suburb ng California sa buong buhay mo, huwag bumili ng isang 120 na taong gulang na ari-arian sa Boston.
Huwag bumili ng mataas na peligro na pag-aari. Bumili sa isang pangunahing kapitbahayan na inookupahan ng may-ari upang maakit ang mga nangungupahan na may mas mababang peligro sa ekonomiya, sabi ni Ryan L. Hinricher, isang tagapagtatag ng kumpanya ng namumuhunan sa pamumuhunan sa pamumuhunan na Investor Nation. Ang isang mataas na kalidad na pag-aari ay "karaniwang may mas kaunting pagpapanatili at pagpapanatili. Ang mga pag-aari na ito ay mabilis na magrenta rin, dahil karaniwang mayroon silang mga modernong layout at isang sapat na bilang ng mga silid-tulugan at banyo, " ang sabi niya.
Sa wakas, tulad ng nabanggit kanina, mahalaga na bumuo ng isang mahusay na network ng mga propesyonal upang matulungan ka at paminsan-minsan ay bisitahin ang iyong sarili sa iyong pag-aari.
Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa mga ari-arian na nasa labas ng estado ay isang proporsyon na may mataas na peligro at isang pangunahing pangako. Bago mo ito gawin, siguraduhin na tunay mong nauunawaan kung ano ang iyong napasok at handa ka upang matugunan ang lahat ng mga kaugnay na mga hamon.
