Hanggang sa Marso 28, 2018, iniulat ng tagapagpahiram ng Bankrate.com na ang mga rate ng mortgage ay 4.30% para sa isang 30-taong naayos, 3.72% para sa isang 15-taong naayos, at 4.05% sa unang limang taon sa isang 5/1 adjustable -rate mortgage (ARM). Ito ang mga pambansang average; Ang mga rate ng mortgage ay nag-iiba ayon sa lokasyon at lubos na nakasalalay sa iyong iskor sa kredito.
Kaya ang unang hakbang sa pagpapasya kung ang isang nakapirming rate na mortgage o isang ARM ang pinakamahusay na pagpipilian sa merkado ngayon ay upang makipag-usap sa ilang mga nagpapahiram upang malaman kung ano ang rate na kwalipikado para sa iyo at kung anong mga term sa pautang ang may katuturan para sa iyo na ibinigay sa iyong credit score, kita, mga utang, pagbabayad at buwanang pagbabayad na maaari mong bayaran.
Kapag alam mo kung ano ang rate at term na nagpapahiram sa iyo, paano ka pumili sa pagitan ng isang nakapirming rate na mortgage at isang ARM? Isaalang-alang ang mga salik na ito.
Nakatakdang kumpara sa ARM: Buwanang Pagkakaiba sa Pagbabayad
Para sa bawat $ 100, 000 na hiniram mo, narito ang gusto mong bayaran bawat buwan para sa bawat isa sa mga pangunahing uri ng mortgage sa pambansang average na rate ng interes na nakalista sa itaas:
- 30-taon, naayos na rate ng mortgage: $ 495
- 15-taon, naayos na rate ng mortgage: $ 726
- 5/1 nababagay na rate ng mortgage: $ 480 sa unang 60 buwan
Tumitingin lamang sa buwanang pagbabayad, ang nababagay na rate ng mortgage ay tila ito ay maaaring maging mas mahusay na pagpipilian. Ito ang pinakamurang pagpipilian sa pamamagitan ng $ 15 bawat buwan. Ang mas malaki ang iyong utang, mas malaki ang buwanang pag-ipon. Kung humihiram ka ng kalahating milyon, makatipid ka ng $ 73 bawat buwan na may isang adjustable rate.
Malaki ba ang pagkakaiba na ito upang makuha ang mga karagdagang panganib na nauugnay sa isang ARM?
Mga Uri ng Adjustable-Rate Mortgage
Dumating ang mga ARM sa maraming uri. Ang pinakatanyag ay isang hybrid ARM, at wala rito, ang pinakapopular na opsyon ay ang 5/1 ARM, na sinusundan ng 3/1, 7/1 at 10/1 ARM.
Narito kung paano gumagana ang mga hybrid na ARM: Isang 5/1 ARM, halimbawa, ay may isang nakapirming rate ng interes para sa unang limang taon, na tinatawag na panahon ng pambungad. Pagkatapos nito, ang rate ng interes ay nag-aayos ng isang beses sa isang taon para sa natitirang term ng pautang (sabihin, 25 higit pang taon). Mayroong mga ARM na nagbabago nang mas madalas kaysa sa isang beses sa isang taon, tulad ng 3/3 at 5/5 ARM, ngunit ang mga ito ay maaaring maging mahirap dumaan. Mas mahaba ang paunang panahon, mas maliit ang pagkakaiba ay sa pagitan ng rate ng interes ng ARM at ang rate ng interes ng nakapirming-rate na mortgage.
Sa Estados Unidos, ang rate ng interes para sa karamihan sa mga ARM ay batay sa rate ng Treasury ng US, ngunit tungkol sa 20% ng mga ARM ay batay sa London Interbank Offered Rate (LIBOR). Ang mga rate ng Treasury ay kasalukuyang mababa, kaya kung kumuha ka ng isang ARM ngayon, mayroong isang magandang pagkakataon ang iyong rate ng interes ay tataas kapag natapos ang panimula ng ARM. Itinaas ng Federal Reserve ang mga rate ng interes minsan sa Marso at inaasahang gawin ito nang dalawang beses sa 2018, na ang bawat pagtaas ay 0.25%.
Mapanganib na Toleransya at Plano sa hinaharap
Kapag kumuha ka ng isang nakapirming rate ng mortgage, alam mo bago mo pirmahan ang iyong pagsasara ng mga papel nang eksakto kung magkano ang iyong pagbabayad ng utang sa bawat buwan bawat buwan hangga't mayroon kang utang. Maraming mga tao ang pinahahalagahan ang katatagan na ito.
Ang mga ARM ay napapailalim sa panganib na rate ng interes, o ang posibilidad na magbago ang rate ng interes. Matapos ang paunang term, ang rate ng interes para sa ganitong uri ng pag-aayos ng mortgage upang ipakita ang mga kondisyon ng merkado. Paano mo malalaman kung ano ang rate ng interes ng isang ARM kapag magre-reset ito pagkatapos ng panahon ng pambungad?
Ang mga detalye ng isang partikular na ARM - kung ano ang tinatawag na istraktura ng takip ng rate ng interes - sabihin sa iyo kung gaano kataas ang iyong buwanang pagbabayad. Ang isang 5/1 ARM, halimbawa, ay maaaring magkaroon ng isang istraktura ng takip na 2-2-6, na nangangahulugang sa taon anim (pagkatapos mag-expire ang limang taong panahon), ang rate ng interes ay maaaring tumaas ng 2%, sa mga kasunod na taon ang rate ng interes ay maaaring tumaas ng isang karagdagang 2% bawat taon, at ang kabuuang pagtaas ng rate ng interes ay hindi kailanman makakakuha ng higit sa 6% sa buhay ng pautang.
Kung ang iyong pambungad na rate ay 4%, sa unang limang taon, ang iyong rate ng interes ay 4%. Sa taong anim, maaaring tumaas ito ng hanggang 2%, depende sa isang taon na rate ng Treasury ng US, kaya ang iyong rate ay maaaring umabot ng 6%. Sa taong pitong, ang iyong rate ay maaaring tumaas ng isa pang 2%, hanggang 8%, at sa taong walong, ang iyong rate ay maaaring muling tumaas ng 2%, na ginagawang 10% ang iyong rate. Sa puntong ito, maabot mo na ang 6% na kisame; ang iyong rate ay hindi hihigit sa 10%.
Habang binabawasan ng takip ang iyong panganib, sa isang $ 200, 000, 30-taong pautang, ang pagkakaiba sa pagitan ng 4% na interes at 10% na interes ay isang buwanang pagbabayad ng halos $ 955 kumpara sa tungkol sa $ 1, 755. Kailangan mong tanungin ang iyong sarili kung ang isang pinakamasama-kaso na senaryo ng labis na $ 800 sa isang buwan para sa mga taong walong hanggang 30 ay isang bagay na maaari mong mabuhay.
Kung ang iyong rate kailanman ay nag-aayos na mataas ay depende sa rate ng index ng ARM. Kung ang iyong ARM ay na-index sa isang taon na rate ng Treasury at ang rate na iyon ay pareho sa taon na anim na kung ito ay sa isang taon, ang iyong rate ng interes ay hindi tataas sa taong anim. Gayunpaman, kung ang rate ng Treasury ay umakyat ng 3%, ang iyong rate ng interes ay hindi tataas ng higit sa 2% sa taong anim dahil sa takip.
Ang mga taong nakakakuha ng mga ARM ay madalas na iniisip na ang isa sa mga sumusunod na kaganapan ay magaganap:
- Ibebenta nila ang bahay bago i-reset ang pautang.
- Ang kanilang kita ay tataas bago ang pag-reset ng pautang.
- Magagawa nilang pagpipino bago ang pag-reset ng pautang.
- Ang mga rate ng interes ay mananatiling matatag o tanggihan, na nagbibigay sa kanila ng isang rate na katulad ng pambungad na rate kapag ang pag-utang ay na-reset.
FHA ARMs
Ginagarantiyahan ng Federal Housing Administration (FHA) ang mga adjustable-rate mortgages, na nagpapahintulot sa mga nagpapahiram na mag-alok sa kanila sa mga nagpapahiram na nangangailangan ng mas maraming kahilingan na karapat-dapat upang maging kwalipikado. Nag-aalok ang FHA ng 1-taong ARMs at 3-, 5-, 7- at 10-taong hybrid ARM. Ang rate ng interes sa 1-taon at 3-taon na mga bersyon ay hindi maaaring tumaas ng higit sa 1% bawat taon pagkatapos ng pambungad na panahon o ng higit sa 5% sa buhay ng pautang. Ang rate ng interes sa 5-, 7-, at 10-taong ARM ay hindi maaaring tumaas ng higit sa 2% bawat taon pagkatapos ng panahon ng pagpapakilala, at ang takip ng habang buhay ay 6%.
Tulad ng lahat ng mga pautang sa FHA, habang ang isang FHA ARM ay maaaring magkaroon ng mas maraming mga kwalipikadong kwalipikasyon, hinihiling nito na magbayad ang mga nangungutang ng isang nangungunang mortgage insurance premium na 1.75% ng halaga ng pautang (na karaniwang pinagsama sa pautang, at babayaran mo ang interes dito bilang isang resulta). Nangangailangan din ito ng isang buwanang pagbabayad ng premium ng mortgage insurance, ang gastos kung saan nakasalalay sa iyong termino ng utang at pagbabayad. Kung, halimbawa, ginagawa mo ang minimum na hinihiling ng FHA na pagbabayad ng 3.5% at kumuha ng 30-taong pautang, babayaran mo ang 0.85% ng natitirang balanse ng pautang bawat taon sa seguro sa mortgage hanggang sa babayaran mo nang buo ang utang. Ang kabuuan na ito ay hinati ng 12 at idinagdag sa iyong buwanang pagbabayad. Sa isang $ 200, 000 pautang, ang upfront premium ay nagkakahalaga sa iyo ng $ 3, 500, at ang buwanang mortgage insurance premium ay nagkakahalaga sa iyo ng $ 142 sa isang buwan para sa unang taon at unti-unting bumababa pagkatapos nito. Ang mga gastos na ito ay nagdaragdag ng gastos sa pagmamay-ari ng isang bahay sa parehong maikli at mahabang panahon at maaaring gawin itong mas mura.
Pagpili sa pagitan ng isang Nakapirming Rate ng Pautang at isang ARM
Ngayon alam mo kung paano ihambing ang mga ARM sa nakapirming rate ng pautang, paano mo napagpasyahan kung aling isa ang lubos na nakakaintindi sa iyong sitwasyon?
Si Sean O. McGeehan, isang opisyal ng pautang sa Homer Glen, Ill., Sa labas lamang ng Chicago, ay may timbang sa ganitong paraan. "Karamihan sa aming mga kliyente ay nahuhulog sa nakapirming rate ng bucket. Karaniwang ayon sa mga ito ang mga first-time homebuyer na bumibili ng isang condo o iisang pamilya ng pamilya at hindi alam ang kanilang mga plano sa hinaharap, "sabi niya. "Kung tapusin nila ang pagkakaroon ng mga anak at kailangang manatili doon sa pangmatagalang, ang isang nakapirming rate ay magbibigay sa kanila ng katiyakan at katatagan sa kanilang mga pagbabayad sa utang.
Dahil ang mga rate ng interes ay halos walang pupuntahan ngunit sa merkado ngayon, karamihan sa mga homebuyers ay hindi interesado na kunin ang panganib sa isang ARM.
"Dahil sa kasalukuyang mababang rate ng rate ng interes, gumamit ako ng 30-taong nakapirming pagpipilian sa pautang na 90% ng oras sa nakalipas na anim na plus na taon para sa mga homebuyer sa unang pagkakataon, " sabi ni Lauren Abrams, isang tagapayo sa mortgage na may Absolute Mortgage Pagbabangko sa San Ramon, Calif.
"Gayunpaman, mahalagang magkaroon ng pag-uusap tungkol sa mga pangmatagalang plano ng mamimili para sa pag-aari. Sa karamihan ng mga kaso ay hindi alam ng mga mamimili o hindi mahuhulaan kung ano ang mga plano na iyon, "sabi niya. "Minsan iginiit ng mga kliyente na ito ay lamang ng isang bahay ng starter at hindi magiging sa loob ng higit sa tatlo hanggang limang taon." Sa kanyang karanasan, ang oras na ito ay maaaring maging mas maikli sa isang taon kung may diborsyo, paglilipat ng trabaho, pag-aasawa o mga anak, ngunit ang oras ng oras na ito ay madali ring umaabot sa 10-plus taon.
Ang mga nanghihiram na nag-iisip na sila ay nasa bahay nang mas maiikling oras at nais na gumamit ng isang ARM ay maaaring mabawasan ang kanilang panganib sa pamamagitan ng pag-suntok ang buwanang pagtitipid sa isang account na may kaugnayan sa interes upang masakop ang isang potensyal na mas mataas na pagbabayad sa hinaharap, kung sila ay nasa tahanan kapag nag-aayos ang rate. Ngunit "sa katotohanan, ang mga homebuyers ay karaniwang hindi makatipid ng pera, " sabi ni Abrams.
Ang mga mayayamang kliyente at namumuhunan na may isang plano sa kung gaano katagal sila ay magdadala ng mortgage at maaaring magkaroon ng potensyal na mas mataas na pagbabayad sa bandang huli ay mas malamang na makita ang apela ng isang ARM at mas malamang na makikinabang mula sa pambungad na rate.
Ang Bottom Line
Mas kaunti sa 10% ng mga nangungutang ang pumili ng mga ARM noong Agosto 2017, ayon sa data mula sa CoreLogic at Freddie Mac.
Ipagpatuloy ang pagbabasa
