Ang isang katulad na palitan (tinatawag din na isang seksyon 1031 exchange) ay nagbibigay-daan sa mga namumuhunan sa real estate na gumawa ng isang katulad na bagay sa pamamagitan ng pagpapahinto ng mga kita ng pagkalugi o pagkalugi kapag bumili sila o nagbebenta ng isang ari-arian. Mahalaga, ang isang katulad na palitan ay nagbibigay-daan sa iyo upang magpalit ng mga ari-arian ng pamumuhunan sa isa pang namumuhunan at panatilihin ang taxman sa labas ng pakikitungo hanggang sa kalaunan kapag ang ari-arian ay nabili sa huli. Siyempre, ang proseso ay hindi masyadong madali tulad ng pagpapalit ng ilang mga baseball card, ngunit ipapakita sa iyo ng artikulong ito kung paano ito nagawa.
Bakit Dapat Isaalang-alang ang isang Exchange Ang pagkakataong ipagpaliban ang mga obligasyon sa buwis sa pamamagitan ng isang 1031 exchange (pinangalanan para sa Seksyon 1031 ng Internal Revenue Code) ay hinihikayat ang mga namumuhunan na muling timbangin ang mga portfolio ng real estate at upang mas mahusay na kumita ng mga pera na kakaibang babayaran nila. Ang kakayahang magbalanse ay lalong mahalaga sa real estate dahil, hindi tulad ng mga indibidwal na stock at bono, ang isang pag-aari ay maaaring gumawa ng isang makabuluhang bahagi ng halaga ng isang portfolio.
Dahil sa puro kalikasan ng isang pamumuhunan sa real estate, mahalaga para sa mga tagapamahala ng portfolio na magkaroon ng kakayahang umangkop upang muling timbangin ang kanilang mga portfolio at gumawa ng mga taktikal na taya sa alinman sa iba't ibang mga sektor ng pag-aari o mga rehiyon ng pamumuhunan. Ang isang exchange 1031 ay naghihikayat sa gayong pag-rebalanse sa pamamagitan ng pagpapahintulot sa mga namumuhunan na lumipat at lumabas sa mga expose ng real estate sa pamamagitan ng pagpapalitan ng isang ari-arian para sa iba nang walang pasan ng agad na natamo ng buwis na nakakuha ng mga buwis. Sa pamamagitan ng patuloy na paggamit ng 1031 palitan kapag nakuha at pagtatapon ng mga ari-arian, maaaring ipagpaliban ng mga mamumuhunan ang buwis sa kita ng kita hanggang sa oras na upang likido ang ilan o lahat ng portfolio, mayroong isang kanais-nais na pagbabago sa batas ng buwis, o nakakuha sila ng sapat na pagkalugi ng kapital sa offset ang obligasyong makakuha ng kapital. (Para sa higit pa sa paggawa ng Seksyon 1031 para sa iyo, tingnan ang Mga Transaksyon sa Smart Real Estate .)
Pangkalahatang-ideya Upang maging kwalipikado para sa paggamot sa buwis na ito, ang mga mamumuhunan ay dapat sumunod sa ilang mga kinakailangan at limitasyon tungkol sa mga uri ng mga pag-aari na maaari nilang ipagpalit, ang lokasyon ng mga katangian at ang tiyempo ng ilang mga pangunahing kaganapan. Ang susunod na seksyon ay magbibigay ng isang detalyadong paglalarawan ng iba't ibang mga kinakailangan, ngunit mahalagang tandaan na ang isang pangunahing paninirahan ay hindi kwalipikado, kaya sa kasamaang palad ay hindi mo mapapalitan ang iyong suburban condo para sa isang beach house sa Malibu. (Para sa higit pa sa pagbebenta ng isang personal na paninirahan, basahin ang Iyong Benta sa Iyong Bahay Mag-iiwan Ka Sa Pagbubuwis sa Buwis? At totoo ba na maaari mong ibenta ang iyong bahay at hindi magbabayad ng anumang buwis sa mga kita sa kabisera? )
Ang pag-uugnay sa mga kinakailangang elemento ay maaaring maging isang medyo nakakatakot na gawain. Upang makatulong na mapadali ang kinakailangang mga trading at dokumentasyon, ang mga mamumuhunan ay kinakailangan na gumamit ng isang third-party clearing house na tinatawag na "kwalipikadong tagapamagitan (QI)", na humahawak sa lahat ng mga pondo na may kaugnayan sa pagbili, pagbebenta at pagpapalitan ng mga ari-arian. Dahil ang mga pondo ay hindi dumadaloy nang direkta sa pamamagitan ng mga account ng nagbabayad ng buwis, at ang nagbabayad ng buwis ay hindi kailanman kontrolin ang alinman sa cash na ginawa ng transaksyon, ang mamumuhunan ay epektibong pinagsama ang mga kita ng kapital sa mga ipinagpalit na mga katangian at maaaring ipagpaliban ang mga buwis na nakakuha ng buwis hanggang sa pagbebenta ng real estate assets para sa cash.
Ang pag-setup at pagpapatupad ng isang 1031 exchange at ang kaukulang paggamot sa buwis sa transaksyon ay maaaring maging kumplikado. Ang susunod na seksyon ay magbibigay ng isang maikling at pinasimple na paglalarawan ng mga kinakailangan at hakbang na kinakailangan upang magsagawa ng 1031 exchange.
Mga Kinakailangan sa Transaksyon
Mga Kwalipikadong Katangian Ang exchange ay gumagana lamang para sa pamumuhunan sa real estate o mga pag-aari ng negosyo. Ang isang pag-aari ng pamumuhunan ay isa na binili upang maarkila at makuha ang kita. Ang pag-aari ng negosyo ay isang pag-aari at ginagamit ng isang negosyo at gaganapin sa sheet ng balanse bilang isang pag-aari. Ang lahat ng mga tunay na pag-aari sa US, maging pinabuting o hindi aprubahan, sa pangkalahatan ay tulad ng katulad. Ang tunay na pag-aari sa labas ng Estados Unidos ay itinuturing na "hindi tulad ng" pag-aari. Ang seksyon 1031 ay hindi nalalapat sa mga palitan ng imbentaryo, stock, bond, tala, iba pang mga seguridad o personal na pag-aari ng anumang uri. (Para sa isang pangkalahatang-ideya ng iba't ibang uri ng pag-aari, suriin ang aming tutorial Paggalugad ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate at Pamumuhunan Sa Real Estate .)
Mga Non-Qualifying Asset at ang Boot Kung ang transaksyon ay nagsasangkot ng mga di-kwalipikadong mga ari-arian (hindi tulad ng) ari-arian o cash, pagkatapos dapat kilalanin ng mamumuhunan ang pakinabang sa pagbebenta at magbabayad ng buwis nang naaayon. Sa pag-aakalang ang halaga ng isa sa ipinagpalit na mga katangian ay mas malaki kaysa sa halaga ng iba pa, ang mga di-kwalipikadong mga ari-arian na ginamit upang kahit na ang halaga sa pagitan ng mga palitan ay tinatawag na "boot" at napapailalim pa rin sa normal na mga buwis na nakakuha ng kabisera.
Timing
Habang ang mga transaksyon ay hindi dapat sabay-sabay, may mga paghihigpit sa ilang mga elemento ng tiyempo sa transaksyon. Halimbawa, upang maging kwalipikado ng isang transaksyon bilang isang palitan ng 1031, dapat kilalanin ng isang mamumuhunan ang ari-arian na ipagpapalit bago isara, at kilalanin ang kapalit na ari-arian sa loob ng 45 araw matapos isara ang pagbebenta ng unang asset. Bilang karagdagan, ang transaksyon upang makuha ang kapalit na pag-aari ay dapat isagawa sa loob ng 180 araw ng pagpapatupad ng pagbebenta ng unang pakikitungo. Para sa karamihan ng mga namumuhunan, ang isa sa mga pinakamahirap na gawain ay ang pagkilala sa mga kapalit na mga ari-arian sa loob ng 45 araw ng pagbebenta ng nalalabi na pag-aari. Gayunpaman, mahalaga na gawin nila ito dahil ang mga paghihigpit sa tiyempo ay mahigpit at ang IRS ay hindi nagbibigay ng mga extension.
Kwalipikadong Tagapamagitan Dahil sa pagiging kumplikado ng mga kaayusang ito at ang mga kinakailangan at paghihigpit na nakapalibot sa palitan, ang mga namumuhunan na nag-sponsor ng palitan ay dapat gumamit ng isang kwalipikadong tagapamagitan upang mapadali ang pakikitungo. Ang kwalipikadong tagapamagitan, na tinukoy bilang isang korporasyon na nasa full-time na negosyo ng pagpapadali ng 1031 palitan, ay hindi nagbibigay ng payo sa ligal o buwis. Hindi ito maaaring maging isang partido sa negosyo, tulad ng isang firm ng CPA, abugado, o ahente ng real estate na nagkaroon ng anumang kaugnayan sa partido na may buwis sa loob ng 24 na buwan bago ang unang transaksyon sa pag-aari. Mas mabuti, ang QI ay dapat na isang third-party na negosyo na hindi pa nagbigay ng alinman sa mga serbisyong ito sa anumang mga kalahok sa transaksyon.
Ang QI ay nagsasagawa ng iba't ibang mga serbisyo ng pagpapadali at kumikilos bilang isang tulay sa pagitan ng mga partido na kasangkot upang matulungan ang istraktura at isakatuparan ang palitan. Ang mga tungkulin nito ay kinabibilangan ng:
- Inihahanda ang lahat ng kinakailangang dokumentasyon at kumikilos bilang isang clearing house upang matiyak na ang lahat ng naaangkop na partido ay tumatanggap ng dokumentasyon.Pagtitiyak na ang mga pondo ay gaganapin sa isang secure at nakaseguro na bank account, at ang anumang pagbawas ay ginawa sa escrow account kapag nakumpleto ang mga transaksyon. buong accounting ng mga transaksyon para sa mga talaan ng nagbabayad ng buwis, at nagbibigay ng isang Form 1099 sa mga nagbabayad ng buwis at sa IRS na nagdodokumento ng anumang kinakailangang buwis at anumang mga buwis na nakuha sa mga kabisera.
Ang mahigpit na mga patakaran ng IRS patungkol sa ilang mga kinakailangan ay binibigyang diin ang halaga ng kwalipikadong tagapamagitan at ang kahalagahan ng pagpili ng isang naaangkop. Ang isa sa mga pangunahing serbisyo ng QI ay upang mapanatili ang track ng mga kalahok sa transaksyon at upang matiyak na natutugunan nila ang mga kinakailangan na kinakailangan para sa mga nagbabayad ng buwis upang maging kwalipikado sa paggamot ng buwis sa kanilang mga kita sa real estate, kaya mahalaga na ang mga mamumuhunan ay magsaliksik at piliin nang mabuti ang tagapamagitan ng kanilang transaksyon. (Para sa nauugnay na pagbabasa, suriin ang Mga Benepisyo ng Paggamit ng Isang Real Estate Attorney .)
Sakop ng susunod na seksyon ang mga palitan ng multi-ari-arian at dapat sundin ng pangunahing mga linya ng oras ng mga namumuhunan.
Maramihang Mga Palitan ng Pag-aari Sa isang katulad na palitan, ang isang mamumuhunan ay hindi kinakailangan na gumawa ng isang-para-isang palitan ng mga katangian. Ang maraming mga pag-aari ay maaaring magamit sa magkabilang panig ng palitan hangga't natutugunan ang mga sumusunod na patakaran. Ang mga patakarang ito ay karaniwang tinatawag na "tatlong pag-aari", "95%" at "200%" na patakaran.
- Ang panuntunang tatlong-ari-arian - Anumang tatlong mga pag-aari ay maaaring maging kwalipikado anuman ang halaga ng merkado. Ang 95% panuntunan - Anumang bilang ng mga pag-aari ay maaaring maging kwalipikado hangga't ang patas na halaga ng merkado (FMV) ng mga katangian na natanggap sa pagtatapos ng panahon ng palitan ay hindi hihigit sa 95% ng pinagsama-samang FMV ng lahat ng mga potensyal na kapalit na natukoy na. Ang 200% panuntunan - Anumang bilang ng mga pag-aari ay maaaring mapalitan hangga't ang pinagsama-samang FMV ng mga katangian ng kapalit ay hindi hihigit sa 200% ng pinagsamang FMV ng lahat ng mga ipinagpalit na mga katangian sa paunang petsa ng paglilipat.
Bagaman ang IRS ay medyo nababaluktot sa bilang ng mga pag-aari ay papayagan itong makipagpalitan upang makatulong sa pagpapaliban ng buwis sa kita ng kapital, napaka mahigpit tungkol sa tiyempo para sa pagkilala sa mga pag-aari at pagsasagawa ng palitan.
Ang Plano ng Transaksyon at Timeline Bagaman ang plano ng transaksyon at timeline para sa isang 1031 exchange ay maaaring maging lubhang kumplikado, ang ilang mga item ay sumunod sa isang pangunahing format at katulad para sa karamihan sa mga transaksyon.
- Sa una, ang isang mamumuhunan na nagnanais na pumasok sa isang katulad na palitan ay makikilala ang mga pag-aari o mga ari-arian na ibebenta - ang "iniwan na pag-aari" - at pagkatapos, sa tulong ng tagapamagitan, ibenta ito sa isang ikatlong partido. Ang tagapamagitan ay tumatanggap ng mga pondo bilang nagbebenta at sinisiguro ang lahat ng mga pondo sa escrow.Kung ang mga pondo sa escrow, ang mamumuhunan ay may 45 araw upang pumili ng isa o maraming "mga kapalit na katangian" para sa palitan, na dapat bilhin mula sa nagbebenta ng third-party sa loob ng 180 mga araw ng unang transaksyon Ang tagapamagitan ay kumikilos bilang mamimili, nakakatipid ng pondo sa escrow, at pagkatapos ay ipapasa ang naaangkop na pondo sa nagbebenta o nagbebenta. (Para sa tulong sa paghahanap ng isang kapalit, tingnan ang Nangungunang 10 Mga Tampok Ng Isang Pakinabang na Renta ng Ari - arian at Maghanap ng Fortune Sa Komersyal na Real Estate .) Susunod, inihahanda ng QI ang lahat ng dokumentasyon ng accounting para sa nagbabayad ng buwis na nagpapakita na ang mga pondo ay dumaan sa isang clearing house ng QI. at na ang mga account ng nagbabayad ng buwis / mamumuhunan ay walang natanggap na pondo. Inihahanda din ng QI ang isang Form 1099 na nagsasaad ng anumang mga nakuha na kapital na natamo mula sa paglikha ng "di-kwalipikadong" boot "at anumang buwis na nabayaran bilang bahagi ng transaksyon at ipinapasa ang form sa IRS.Laging ang magbabayad ng buwis ay mag-file ng IRS Form 8824 kasama ang IRS, kasama ang anumang katulad na dokumento ay kinakailangan ng estado kung saan matatagpuan ang mga pag-aari o naninirahan ang nagbabayad ng buwis. Bilang karagdagan sa pagpapadali ng palitan, ang kwalipikadong tagapamagitan ay gagawa din ng lahat ng mga dokumento ng palitan na kinakailangan ng mga transaksyon, tulad ng mga aksyon sa pag-aari at mga kontrata sa real estate.
Dahil kinokontrol ng QI ang mga pondo mula sa parehong pagbebenta at pagbili ng mga ipinagpalit na mga pag-aari, at dahil natanggap ng mamumuhunan ang mga ari-arian na kapalit ng cash para sa pagbebenta ng nalalabi na pag-aari, ang mga kita ng kapital ay ipinagpaliban. Maliban sa anumang "boot", ang mga kita ng kabisera ay maaaring ipagpaliban ng tuluy-tuloy sa pamamagitan ng mga katulad na palitan hanggang sa huli ang mga asset ay ibinebenta para sa cash. Sa puntong iyon, ang naipon na kita ng kita ay ibubuwis gamit ang umiiral na mga paraan ng pagbubuwis.
Konklusyon Ang isang katulad na palitan ay maaaring hindi kasing dali ng mga trading ng baseball card ng iyong kabataan, ngunit hayaan nitong ipagpalit sa iyo ang iyong mga pag-aari ng pamumuhunan at iwasan ang taxman sa pakikitungo. Sa pamamagitan ng patuloy na pagpasok sa mga katulad na palitan na ito, ang mga namumuhunan ay maaaring magsagawa ng mga paglilipat ng tunay na pag-aari upang madagdagan o bawasan ang mga exposure sa ilang mga sektor ng pag-aari, at sa parehong oras, ipagpaliban ang mga kita sa kabisera hanggang sa ang mga pag-aari ay sa kalaunan ay nabili ng pera. Kapag naintindihan mo ang mga patakaran ng laro, ito ay isang mahusay na paraan upang mahusay na muling pagbalanse ang iyong portfolio ng real estate.
Para sa higit pang mga diskarte upang manatili ng isang hakbang nangunguna sa tao sa buwis, basahin ang Mga Tip sa Buwis Para sa Indibidwal na Mamumuhunan at Mga Tip sa Pagtatapos ng Buwis na Taon ng Pagtatapos ng Buwis .
