Talaan ng nilalaman
- Ano ang Seksyon 1031?
- Mapapahalagahan Espesyal na Batas sa Pag-aari
- Mga Pagbabago sa 1031 Rule
- "Tulad ng Uri" ay Malawak na Batay
- Maaari kang Gumawa ng isang 'pagkaantala' Exchange
- 1031 Mga Regulasyon sa Oras ng Oras
- Implikasyon sa Buwis at Pag-utang
- 1031 para sa Bakasyon sa Bahay
Ang IRS code Seksyon 1031 ay dahan-dahang nagagawa sa pang-araw-araw na pag-uusap. Ang term na ito ay naiugnay sa pamamagitan ng mga realtor, mga kumpanya ng pamagat, mamumuhunan at mga ina ng soccer. Ang ilang mga tao ay iginiit pa rin na gawin itong isang pandiwa, tulad ng: "Hayaan ang 1031 na gusali para sa isa pa."
Ang Seksyon ng IRS 1031 ay maraming mga gumagalaw na bahagi na dapat maunawaan ng gumagamit bago subukan ang paggamit nito. Mayroon ding mga implikasyon sa buwis at mga timeframe na maaaring may problema. Gayundin, ang panuntunan ay nagtatakda ng 1031 swap na katulad na uri ng mga katangian at nililimitahan ang paggamit ng panuntunan sa mga katangian ng bakasyon.
Ano ang Seksyon 1031?
Malawak na nakasaad, ang isang 1031 na palitan (na tinatawag ding isang katulad na palitan o isang Starker) ay isang pagpapalit ng isang ari-arian ng pamumuhunan para sa isa pa. Bagaman ang karamihan sa mga swap ay maaaring ibuwis bilang mga benta, kung ang iyo ay nakakatugon sa mga iniaatas ng 1031, wala kang anumang buwis o limitadong buwis na dapat bayaran sa oras ng pagpapalitan.
Sa bisa, maaari mong baguhin ang anyo ng iyong pamumuhunan nang walang (tulad ng nakikita ng IRS) na pinalalabas o kinikilala ang isang kita sa kapital. Pinapayagan nito ang iyong pamumuhunan upang magpatuloy na palaguin ang ipinagpaliban sa buwis. Walang limitasyon sa kung gaano karaming beses o kung gaano kadalas mong magagawa ang 1031. Maaari mong i-roll ang kita mula sa isang piraso ng real estate sa pamumuhunan hanggang sa iba pa at sa iba pa. Bagaman maaari kang magkaroon ng kita sa bawat pagpapalit, maiiwasan mo ang buwis hanggang magbenta ka ng cash maraming taon mamaya. Pagkatapos ay inaasahan mong magbabayad lamang ng isang buwis, at iyon sa isang pangmatagalang rate ng kita ng kabisera (kasalukuyang 15% o 20%, depende sa kita - at 0% para sa ilang mas mababang mga nagbabayad ng buwis sa kita).
Ang probisyon ay para sa pamumuhunan at pag-aari ng negosyo, kahit na ang mga patakaran ay maaaring mailapat sa isang dating pangunahing paninirahan sa ilalim ng ilang mga kundisyon.May mga paraan na magagamit mo ang 1031 para sa pagpapalit ng mga bahay ng bakasyon — higit pa sa paglaon - ngunit ang loophole na ito ay mas makitid kaysa dito dati.
Mga Espesyal na Batas para sa Mapapahalagahang Ari-arian
Babala: Nalalapat ang mga natatanging alituntunin kapag ipinagpapalit ang isang natatanggap na pag-aari noong 1031. Maaari itong mag-trigger ng isang kita na kilala bilang muling pagbawas sa pagkilala sa buwis na buwis bilang ordinaryong kita. Ngunit kung magpalitan ka ng pinabuting lupain sa isang gusali para sa hindi pahintulot na lupain nang walang isang gusali, ang pagbabawas na dati mong inaangkin sa gusali ay muling makukuha bilang ordinaryong kita.
Ang ganitong mga komplikasyon ay kung bakit kailangan mo ng propesyonal na tulong kapag gumagawa ka ng 1031. Gayunpaman, kung isinasaalang-alang mo ang isang 1031 - o mausisa lamang - narito ang 10 bagay na dapat mong malaman.
Mga Pagbabago sa 1031 Rule
Bago ang pagpasa ng bagong batas sa buwis Disyembre 22, 2017, ang ilang mga palitan ng personal na ari-arian - tulad ng mga lisensya sa franchise, sasakyang panghimpapawid, at kagamitan - kwalipikado para sa isang 1031 exchange. Sa ilalim ng bagong batas, kwalipikado lamang ang real estate. Ang mga pagpapalit ng stock ng korporasyon o interes sa pakikipagtulungan ay hindi naging kwalipikado — at gayon pa man, hindi.
Sa kabilang banda, ang mga interes bilang isang nangungupahan sa pangkaraniwang (TIC) sa real estate ay nalalapat pa rin. Nararapat na tandaan ang Tax Cuts at Jobs Act (TCJA) na buong paggastos ng allowance para sa ilang nasasalat na personal na pag-aari ay maaaring makatulong sa pagbuo para sa pagbabagong ito sa batas sa buwis.
Kasama sa TCJA ang isang panuntunan sa paglipat na nagpapahintulot sa isang 1031 na palitan ng kwalipikadong personal na pag-aari sa 2018 kung ang orihinal na ari-arian ay nabili o ang kapalit na pag-aari na nakuha noong Disyembre 31, 2017. Ang tuntunin ng paglipat ay tiyak sa nagbabayad ng buwis at hindi pinapayagan ang isang baligtarin ang 1031 exchange kung saan ang bagong pag-aari ay binili bago ibenta ang lumang ari-arian.
"Tulad ng Uri" ay Malawak na Batay
Karamihan sa mga palitan ay dapat lamang na "tulad ng uri" - isang salitang hindi makatwiran na hindi nangangahulugang kung ano ang iyong iniisip na kahulugan nito. Maaari kang makipagpalitan ng isang gusali sa apartment para sa hilaw na lupa, o isang riles para sa isang strip mall. Ang mga patakaran ay nakakagulat na liberal. Maaari ka ring makipagpalitan ng isang negosyo para sa isa pa. Ngunit muli, mayroong mga traps para sa ayaw.
Maaari kang Gumawa ng isang 'pagkaantala' Exchange
Klasikal, ang isang palitan ay nagsasangkot ng isang simpleng pagpapalit ng isang ari-arian para sa isa pang sa pagitan ng dalawang tao. Ngunit ang mga logro ng paghahanap ng isang tao na may eksaktong ari-arian na nais mo na nais ang eksaktong pag-aari na mayroon ka ay slim. Sa kadahilanang iyon, ang karamihan sa mga palitan ay naantala, tatlong partido o "Starker" palitan (pinangalanan para sa unang kaso ng buwis na pinapayagan ang mga ito).
Sa isang pagkaantala na palitan, kailangan mo ng isang Kwalipikadong Tagapamagitan (middleman) na may hawak ng cash pagkatapos mong "ibenta" ang iyong pag-aari at ginagamit ito upang "bumili" ng kapalit na pag-aari para sa iyo. Ang palitan ng tatlong partido na ito ay itinuturing bilang isang pagpapalit.
1031 Mga Regulasyon sa Oras ng Oras
Mayroong dalawang mga pangunahing panuntunan sa tiyempo na dapat mong obserbahan sa isang pagkaantala na palitan.
- Ang una ay nauugnay sa pagtatalaga ng isang kapalit na ari-arian. Kapag nangyari ang pagbebenta ng iyong ari-arian, tatanggap ng tagapamagitan ang cash. Hindi mo matatanggap ang cash, o masisira ang 1031 na paggamot. Gayundin, sa loob ng 45 araw ng pagbebenta ng iyong pag-aari, dapat kang magtalaga ng kapalit na pag-aari sa pagsulat sa tagapamagitan, na tinukoy ang pag-aari na nais mong makuha. Sinabi ng IRS na maaari kang magtalaga ng tatlong mga pag-aari hangga't sa huli ay malapit ka sa isa sa sila. Maaari ka ring magtalaga ng higit sa tatlong kung mahulog sa loob ng ilang mga pagsubok sa pagpapahalaga.Ang pangalawang panuntunan sa pag-time sa isang pagkaantala na palitan ay nauugnay sa pagsasara. Dapat kang magsara sa bagong pag-aari sa loob ng 180 araw mula sa pagbebenta ng matanda.Tandaan na ang dalawang oras ng oras ay tumatakbo nang sabay-sabay. Nangangahulugan ito na magsisimula kang magbilang kapag nagsasara ang pagbebenta ng iyong ari-arian. Kung itinalaga mo ang kapalit na pag-aari nang eksaktong 45 araw mamaya, magkakaroon ka lamang ng 135 araw na natitira upang isara ang kapalit na pag-aari.
Implikasyon sa Buwis at Pag-utang
Maaaring mayroon kang natitirang cash pagkatapos makuha ng tagapamagitan ang kapalit na ari-arian. Kung gayon, babayaran ito ng tagapamagitan sa pagtatapos ng 180 araw. Ang cash na ito na kilala bilang "boot" - ay ibubuwis bilang bahagyang benta mula sa pagbebenta ng iyong ari-arian, sa pangkalahatan bilang isang kita sa kabisera.
Ang isa sa mga pangunahing paraan na nahihirapan ang mga tao sa mga transaksyon na ito ay hindi pagtagumpayan ang mga pautang. Dapat mong isaalang-alang ang mga pautang sa mortgage o iba pang utang sa ari-arian na iyong iniwan, at anumang utang sa kapalit na ari-arian. Kung hindi ka tumatanggap ng cash back, ngunit ang iyong pananagutan ay bumaba - na, din, ituturing na kita sa iyo, tulad ng cash.
Ipagpalagay na mayroon kang isang mortgage ng $ 1 milyon sa lumang ari-arian, ngunit ang iyong mortgage sa bagong pag-aari na natanggap mo kapalit ng $ 900, 000 lamang. Mayroon kang $ 100, 000 na kita na inuri din bilang "boot, " at ibubuwis ito.
1031 para sa Bakasyon sa Bahay
Maaari mong ibenta ang iyong pangunahing paninirahan at, na sinamahan ng iyong asawa, kalasag ng $ 500, 000 na kita sa kabisera, hangga't nakatira ka roon nang dalawang taon mula sa nakaraang limang.
2004 Pagpapagaan ng Bakasyon sa Loop ng Bahay
Maaaring narinig mo ang mga kuwento ng mga nagbabayad ng buwis na ginamit ang probisyon ng 1031 upang magpalit ng isang bahay sa bakasyon para sa isa pa, marahil kahit na para sa isang bahay kung saan nais nilang magretiro at ang Seksyon 1031 ay nag-antala ng anumang pagkilala sa pakinabang. Nang maglaon, lumipat sila sa bagong pag-aari, ginawa itong kanilang pangunahing paninirahan at sa kalaunan ay binalak nilang gamitin ang pagbubukod ng $ 500, 000 na kapital.
Noong 2004, hinigpitan ng Kongreso ang loophole na iyon, oo, ang mga nagbabayad ng buwis ay maaari pa ring gawing mga pag-upa sa pag-upa ang mga nagbabayad ng buwis at gawin ang 1031 palitan. Halimbawa: Tumigil ka sa paggamit ng iyong beach house, magrenta ng anim na buwan o isang taon, at pagkatapos ay ipagpalit ito para sa isa pang pag-aari. Kung nakakakuha ka ng isang nangungupahan at isinasagawa ang iyong sarili sa isang tulad ng negosyo, marahil na-convert mo ang bahay sa isang pag-aari ng pamumuhunan, na dapat gawin ang iyong 1031 exchange okay.
Gayunman, kung pipiliin mo lang ito para sa upa ngunit hindi talagang may mga nangungupahan, marahil ay hindi pinapayagan. Ang mga katotohanan ay magiging susi, tulad ng magiging tiyempo. Ang mas maraming oras na lumilipas pagkatapos mong ma-convert ang gamit ng pag-aarkila upang magrenta ng mas mahusay. Bagaman walang ganap na pamantayan, ang anumang mas mababa sa anim na buwan ng paggamit ng pag-upa sa bona fide ay marahil hindi sapat. Ang isang taon ay magiging mas mahusay.
Paglipat Sa 1031 Swap Residence
- Dapat mong upahan ang yunit ng tirahan sa ibang tao para sa isang makatarungang pag-upa para sa 14 na araw o higit pa Ang iyong sariling personal na paggamit ng yunit ng tirahan ay hindi maaaring lumampas sa higit na 14 na araw o 10% ng bilang ng mga araw sa loob ng 12-buwan na panahon na ang yunit ng tirahan ay inuupahan sa isang makatarungang pag-upa.
Bukod dito, pagkatapos matagumpay na pagpapalit ng isang bakasyon o pag-aari ng pamumuhunan para sa isa pa, hindi mo agad ma-convert ang bagong pag-aari sa iyong pangunahing tahanan at samantalahin ang $ 500, 000 na pagbubukod.
Bago mabago ang batas noong 2004, maaaring ilipat ng mamumuhunan ang isang pag-upa sa pag-upa sa isang 1031 na palitan para sa isa pang pag-aarkila ng pag-upa, pag-upa sa bagong pag-aarkila ng paupahan, lumipat sa ari-arian nang ilang taon at pagkatapos ay ibenta ito, sinasamantala pagbubukod ng kita mula sa pagbebenta ng isang pangunahing tirahan. Ngayon, kung nakakuha ka ng pag-aari sa isang 1031 exchange at kalaunan ay pagtatangka na ibenta ang pag-aari na iyon bilang iyong pangunahing tirahan, ang pagbubukod ay hindi mailalapat sa loob ng limang taong panahon na nagsisimula sa petsa na nakuha ang pag-aari sa 1031 na katulad na palitan. Sa madaling salita, kakailanganin mong maghintay ng mas matagal upang magamit ang break sa buwis na nakakuha ng buwis sa pangunahing-tirahan.
