Ang mga tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) ay itinatag ang kanilang mga sarili bilang isang paraan para sa mas maliit na mamumuhunan na direktang makilahok sa mas mataas na pagbabalik na nabuo ng mga pag-aari ng real estate. Noong nakaraan, ang mga tiwala na ito ay itinuturing na mga menor de edad na offhoots ng mga trust trust unit, sa parehong kategorya tulad ng enerhiya o iba pang mga pinagkakatiwalaang may kinalaman sa sektor, ngunit kapag binigyan ng REL ng Standard sa Pag-uuri ng Pandaigdigang Industriya ang katayuan ng pagiging isang hiwalay na klase ng asset, ang mga panuntunan nagbago at ang kanilang katanyagan ay lumaki.
, ipapaliwanag namin kung paano gumagana ang mga REIT at suriin ang natatanging mga implikasyon sa buwis at mga pagtitipid na inalok nila sa mga regular na mamumuhunan.
Pangunahing Katangian ng mga REIT
Ang mga REIT ay isang pool ng mga pag-aari at mga utang na pinagsama at inaalok bilang isang seguridad sa anyo ng mga trust trust unit. Ang bawat yunit sa isang REIT ay kumakatawan sa isang proporsyonal na bahagi ng pagmamay-ari sa bawat isa sa mga pinagbabatayan na mga katangian. Ang mga REIT sa NYSE ay nagmamay-ari ng isang market cap na higit sa $ 1 trilyon, hanggang Marso 2019. Noong 2019, 226 na REIT ang na-trade nang aktibo sa New York Stock Exchange at iba pang mga merkado.
Karaniwan, ang mga REIT ay may posibilidad na maging higit na halaga kaysa sa pag-orient sa paglago at higit sa lahat ay binubuo ng mga maliit at mid-cap na paghawak.
Ang IRS ay nangangailangan ng mga REIT na magbayad ng hindi bababa sa 90% ng kanilang kita sa mga unitholder. Nangangahulugan ito na ang mga REIT ay nagbibigay ng mas mataas na ani kaysa sa mga karaniwang matatagpuan sa tradisyunal na pamilihan ng kita na may kita. May posibilidad din silang maging mas pabagu-bago ng isip kaysa sa tradisyonal na mga stock dahil sa indayog nila sa merkado ng real estate.
Tatlong Uri ng REIT
Ang mga REIT ay maaaring masira sa tatlong kategorya:
- Equity REITs: Ang mga pinagkakatiwalaang ito ay nagmamay-ari at / o pag-upa ng mga ari-arian at kinokolekta ang kita sa pagrenta, dibahagi at mga kita sa kapital mula sa mga benta ng pag-aari. Ang triple na mapagkukunan ng kita ay pinakapopular sa ganitong uri. Mga REIT ng Mortgage: Ang mga tiwala na ito ay nagdadala ng mas malaking panganib dahil sa kanilang pagkakalantad sa mga rate ng interes. Kung tumaas ang rate ng interes, ang halaga ng mga REIT ng mortgage ay maaaring bumaba nang malaki. Hybrid REITs - Pinagsasama ng mga instrumento ang unang dalawang kategorya. Maaari silang maging bukas o o sarado na (katulad ng bukas at at sarado na mga pondo ng isa't isa), magkaroon ng isang hangganan o walang katiyakan na buhay, at mamuhunan sa alinman sa isang pangkat ng mga proyekto o maraming grupo.
Pagbubuwis sa Antas ng Pagkatiwalaan
Ang mga REIT ay dapat sundin ang parehong mga patakaran tulad ng lahat ng iba pang mga pagtitiwala sa yunit ng pamumuhunan. Ang mga REIT ay dapat na ibuwis muna sa antas ng tiwala, pagkatapos sa mga benepisyaryo. Ngunit dapat nilang sundin ang parehong pamamaraan ng pagtatasa sa sarili bilang mga korporasyon. Kaya, ang mga REIT ay may parehong mga patakaran sa pagpapahalaga at accounting bilang mga korporasyon, ngunit sa halip na dumaan sa kita, pumasa sila ng cash flow nang direkta sa mga unitholders.
Mayroong ilang mga dagdag na patakaran para sa mga REIT na lampas sa mga patakaran para sa iba pang mga pagtitiwala sa yunit ng pamumuhunan:
- Ang renta ng kita ay itinuturing bilang kita sa negosyo sa mga REIT dahil isinasaalang-alang ng gobyerno ang upa na maging negosyo ng mga REIT. Nangangahulugan ito na ang lahat ng mga gastos na nauugnay sa mga aktibidad sa pag-upa ay maaaring ibawas pareho katulad ng mga gastos sa negosyo ay maaaring isulat ng isang korporasyon.Dagdagan pa, ang kasalukuyang kita na ipinamamahagi sa mga unitholders ay hindi ibubuwis sa REIT, ngunit kung ang kita ay ipinamamahagi sa isang hindi residente na benepisyaryo, ang kita na iyon ay dapat isailalim sa isang 30% na paghawak ng buwis para sa mga ordinaryong dibidendo at isang 35% rate para sa mga kita ng kapital, maliban kung ang rate ay mas mababa sa pamamagitan ng kasunduan.
Para sa lahat ng mga praktikal na layunin, ang mga REIT ay pangkalahatang hindi nalalampasan sa pagbubuwis sa antas ng tiwala hangga't ipinamahagi nila ang hindi bababa sa 90% ng kanilang kita sa kanilang mga unitholders. Gayunpaman, kahit na ang mga REIT na sumunod sa panuntunang ito ay nahaharap pa rin sa pagbubuwis ng corporate sa anumang napanatili na kita.
Pagbubuwis sa Mga Unitholders
Ang mga pagbabayad ng dibidendo na ginawa ng REIT ay ibinubuwis sa unitholder bilang ordinaryong kita, maliban kung ito ay itinuturing na kwalipikadong mga dibidendo, na binabuwis bilang mga kita sa kabisera. Kung hindi man, ang dibidendo ay ibubuwis sa tuktok na rate ng buwis sa unitholder.
Gayundin, ang isang bahagi ng mga dibidendo na binabayaran ng mga REIT ay maaaring bumubuo ng isang hindi maikakait na pagbabalik ng kapital, na hindi lamang binabawasan ang kita ng buwis ng may-ari ng yunit sa taon na natanggap ang dividend, ngunit nagtatanggol din ng buwis sa bahaging iyon hanggang ibenta ang kabisera ng kabisera. Binabawasan din ng mga pagbabayad na ito ang batayan ng gastos para sa unitholder. Ang hindi maihahabol na mga bahagi ay pagkatapos ay ibubuwis bilang alinman sa pangmatagalang pagkalugi / pagkawala ng kapital.
Dahil ang mga REIT ay bihirang buwis sa antas ng tiwala, maaari silang mag-alok ng medyo mas mataas na ani kaysa sa mga stock, na ang mga nagpalabas ay dapat magbayad ng buwis sa antas ng korporasyon bago magbayad ng dividend payout.
Halimbawa - Pagkalkula ng Buwis sa Unitholder
Nagpasya si Jennifer na mamuhunan sa isang REIT na kasalukuyang nangangalakal sa $ 20 bawat yunit. Ang REIT ay mayroong pondo mula sa operasyon ng $ 2 bawat yunit at namamahagi ng 90%, o $ 1.80, sa mga unitholders. Gayunpaman, ang $ 0.60 bawat yunit ng dividend na ito ay nagmula sa pagkalugi at iba pang mga gastos at itinuturing na hindi mababalik na kapital. Samakatuwid, ang $ 1.20 ($ 1.80 - $ 0.60) ng dividend na ito ay nagmula sa aktwal na kita. Ang halagang ito ay ibubuwis kay Jennifer bilang ordinaryong kita, na ang kanyang batayan sa gastos ay nabawasan ng $ 0.60 hanggang $ 19.40 bawat yunit. Tulad ng nakasaad dati, ang pagbawas sa batayan na ito ay ibubuwis bilang alinman sa isang pang-matagalang pakinabang / pagkawala kapag nabili ang mga yunit.
Ang Bottom Line
Ang natatanging bentahe ng buwis na inaalok ng REIT ay maaaring magsalin sa mga higit na mahusay na ani para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng mas mataas na pagbabalik na may kamag-anak na katatagan. Sa teoryang ito, posible para sa isang unitholder na makamit ang isang negatibong batayan ng gastos kung ang mga yunit ay gaganapin nang mahabang panahon. Bagaman ito ay halos hindi pangkaraniwan, ang potensyal para sa pagkamit ng isang posibleng pakinabang o pagkawala sa paraang ito ay dapat na malinaw na maunawaan ng mga namumuhunan.
