Mayroon kang dalawang pangunahing pagpipilian kapag muling pinapamahalaan ang iyong utang para makatipid o makakuha ng pera. Una, kung i-refinance mo lang ang iyong umiiral na pautang upang makakuha ng isang mas mababang rate ng interes o baguhin ang mga term, tinatawag itong isang rate-and-term refinance. O kaya, pangalawa, baka gusto mong kunin ang ilan sa katarungan sa iyong bahay — marahil upang gumawa ng isang renovation, magbayad ng utang, o tulungan na magbayad ng mga gastos sa kolehiyo — na may pautang na cash-out. Narito kung paano maaaring makaapekto ang dalawang pagpipiliang ito ng pagpipino sa iyong pinansiyal na posisyon.
Ang Mga Pangunahing Kaalaman sa Refinancing ng Mortgage
Mag-isip ng muling pagpipinansya bilang kapalit ng isang umiiral na mortgage sa isa pa, o ang pagsasama-sama ng isang pares ng mga utang sa isang solong pautang. Out kasama ang luma (mortgage) at sa bago, ayon sa sinasabi nila. Matapos ang pagpipino, ang lumang pautang (o mga pautang) ay binabayaran, at ang isang bago ay pumalit dito.
Mga Key Takeaways
- Ang pangunahing mga opsyon kapag ang muling pagpapahiram ng isang mortgage ay cash-out o rate-at-term na refinance.Maaari mong kunin ang ilan sa equity sa iyong bahay na may isang cash-out refi.In a rate-and-term refinance, ang borrower ay nagpapalitan ng kasalukuyang pautang para sa isa na may mas mahusay na mga tuntunin.Cash-out pautang sa pangkalahatan ay may dagdag na bayad, puntos, o isang mas mataas na rate ng interes dahil nagdadala sila ng mas malaking panganib sa nagpapahiram.Maaaring posible na kunin ang ilang pera mula sa iyong refinance nang hindi natamo ang sobrang bayad ng isang cash-out loan sa pamamagitan ng pagsamantala sa overlap ng mga pondo sa pagtatapos ng isang pautang at simula ng isa pa.
Maraming mga kadahilanan upang isaalang-alang ang refinancing. Ang pag-save ng pera ay halata. Noong Agosto 2008, ang average na 30-taong nakapirming mortgage ay may rate ng interes na 6.48%. Matapos ang krisis sa pananalapi, ang mga rate para sa parehong uri ng mortgage ay patuloy na tumanggi. Pagsapit ng Disyembre 2012, ang 30-taong naayos na rate ng mortgage ay nahulog halos sa kalahati mula sa apat na taon bago ang 3.35%. Ang average na taunang rate para sa 2017 ay umabot sa 3.99%. Pagsapit ng 2018, tumaas ito sa 4.54%, ayon kay Freddie Mac. Ngunit kahit na ang mga mas mataas na rate na ito ay maaaring mas mababa kaysa sa mga mas matandang mortgage na maaaring mayroon ka.
Noong Marso 2019, ang mga rate ng mortgage ay bumaba sa 4.27%, isang 60-linggong mababa. Sa linggong nagtatapos ng Marso 29, 2019, ang mga aplikasyon sa pagpapautang ay tumaas ng 18.6%, ayon sa Mortgage Bankers Association. Ang antas ng refinance ay tumaas ng 39% hanggang 47.4% ng kabuuang aplikasyon, na siyang pinakamataas na antas mula noong Nobyembre 2016. (Ang pinakamalaking pinakabagong alon ng mga refinance ng mortgage ay tumama mula 2011 hanggang 2013 at 2015 hanggang 2016, kapag ang mga rate ng interes ay malapit sa record lows.) Bagaman ang index ng refinance ay bumaba sa 44.1% ng kabuuang mga aplikasyon sa susunod na linggo, ang mga mababang gastos sa paghiram at isang malakas na merkado ng trabaho ay patuloy na humimok ng mga aplikasyon.
Kasaysayan, ang mga rate ay medyo mababa pa rin at iyon ay isang mahalagang dahilan para sa mga may-ari ng bahay na may mas matanda, mas mataas na interes na mga utang (o sa mga na ang equity ng bahay ay tumaas, o kung sino ang may mas mahusay na mga rating ng kredito kaysa sa noong una nilang pinanalapi ang kanilang tahanan) upang tumingin sa muling pagpupondo ngayon.
Kung ang mga rate ay lumilipat nang mas mataas, maaaring mag-alok ang refinancing ng isang pagkakataon upang mai-convert ang isang adjustable-rate mortgage sa isang nakapirming rate, upang mai-lock ang mga pagbabayad na mas mababa ng interes bago tumaas ang mga rate. Gayunpaman, madalas na mahirap na hulaan ang hinaharap na direksyon ng mga rate ng interes, kahit na para sa mga pinaka-napapanahong mga ekonomista.
Cash-Out kumpara sa Rate-and-Term Refi
Mayroong dalawang pangunahing pautang sa refinance. Ang pinakasimpleng at pinaka prangka ay ang rate-and-term refinance. Walang aktwal na pera ang nagbabago ng mga kamay sa kasong ito, sa labas ng mga bayarin na nauugnay sa utang. Ang laki ng mortgage ay nananatiling pareho; ipinapalit mo lamang ang iyong kasalukuyang mga term sa mortgage para sa mas bago (siguro mas mahusay) na mga term.
Sa kaibahan, sa isang cash-out refinance, ang bagong mortgage ay mas malaki kaysa sa dati. Kasabay ng mga bagong termino ng pautang, advanced na pera ka rin - epektibong kumuha ng equity sa iyong bahay sa anyo ng cash.
Maaari kang maging kwalipikado para sa isang rate-at-term na refinance na may mas mataas na ratio ng pautang-sa-halaga (ang halaga ng pautang na hinati sa tinukoy na halaga ng pag-aari). Mas madaling makuha ang utang, sa madaling salita, kahit na ikaw ay isang mas mahirap na kredito sa kredito dahil humiram ka ng isang mataas na porsyento ng kung ano ang halaga ng bahay.
Mag-isip nang mabuti bago makakuha ng isang cash-out loan upang mamuhunan, dahil walang saysay na ilagay ang iyong mga pondo sa isang CD na kumikita ng 2.5% kapag ang iyong interes sa mortgage ay 5% o 6%.
Ang mga pautang na cash-out ay may mas mahirap na mga term. Kung nais mong ibalik ang ilan sa equity na binuo mo sa iyong bahay sa anyo ng cash, malamang na gagastusan ka nito - kung magkano ang nakasalalay sa kung gaano kalaki ang iyong naitayo sa iyong bahay at sa iyong credit score.
Kung, halimbawa, ang iskor ng FICO ng isang borrower ay 700, ang ratio ng utang-sa-halaga ay 76%, at ang pautang ay itinuturing na cash-out, ang tagapagpahiram ay maaaring magdagdag ng 0.750 puntos sa pataas na halaga ng pautang. Kung ang halaga ng pautang ay $ 200, 000, halimbawa, ang tagapagpahiram ay magdagdag ng $ 1, 500 sa gastos. (Ang bawat nagpapahiram ay magkakaiba.) Bilang kahalili, ang borrower ay maaaring magbayad ng mas mataas na rate ng interes - 0.125% hanggang 0.250% higit pa, depende sa mga kondisyon ng merkado.
Bakit ang mas tougher term? Dahil ang mga pautang na cash-out ay nagdadala ng isang mas mataas na peligro sa nagpapahiram, ayon sa Casey Fleming, tagapayo ng mortgage, C2 Financial Corporation at may-akda ng The Loan Guide: Paano Makukuha ang Pinakamahusay na Posibleng Mortgage . Ayon kay Fleming,
"Nakabatay sa istatistika, ang isang nanghihiram ay mas malamang na maglakad palayo sa isang bahay kung siya ay nagkakaproblema kung nakuha na niya ang equity. Ito ay totoo lalo na kung siya ay nakuha ng higit pa kaysa sa una niyang namuhunan sa down payment. Dahil dito, ang anumang pautang na itinuturing na cash-out ay mas mataas ang presyo upang maipakita ang panganib na iyon, hanggang sa may labis na katarungan na ang borrower ay malamang na hindi na makalalakad pa. "
Ngunit ang isang mas mataas na marka ng kredito at mas mababang ratio ng utang-sa-halaga ay maaaring magbago ng mga numero nang malaki sa iyong pabor. Ang isang nanghihiram na may marka ng kredito na 750 at isang ratio ng utang na halaga na mas mababa sa 60%, halimbawa, ay hindi sisingilin ng anumang karagdagang gastos para sa isang cash-out loan; Naniniwala ang mga nagpapahiram na mas malamang na hindi siya default sa pautang kaysa sa paggawa ng rate-and-term refi.
Ang iyong pautang ay maaaring isang cash-out loan, kahit na hindi ka nakatanggap ng anumang cash. Kung nagbabayad ka ng mga credit card, mga pautang sa auto, o anumang bagay na hindi orihinal na bahagi ng iyong pagpapautang, marahil ay ipinapalagay ng tagapagpahiram ito ng isang cash-out loan. Kung pinagsama mo ang dalawang utang sa isa — at ang isa ay orihinal na isang cash-out loan - ang bagong pinagsama-samang pautang ay maiuri din bilang cash-out.
Ang isa pang dahilan upang mag-isip nang dalawang beses tungkol sa cash-outs: Ang paggawa ng cash-out refinance ay maaaring negatibong nakakaapekto sa iyong FICO score.
83%
Ang bilang ng mga refinance ng mortgage na cash-out pautang sa Q4 ng 2018.
Marami pang Amerikano na Pumili ng Cash-Out Refinance
Bagaman maraming mga eksperto sa personal na pananalapi ang magpapayo laban sa pagtanggal ng iyong tahanan ng katarungan sa isang cash-out refinance, ipinakikita ng kamakailang data na maraming Amerikano ang pumipili sa ganitong uri ng pautang. Ang quarterly refinancing statistics ng Freddie Mac ay nagpakita na, sa ika-apat na quarter ng 2018 (inilabas noong Marso 2019), ang cash-out na nangutang ay kumakatawan sa 83% ng lahat ng refinance loan, ang pinakamataas mula noong ikatlong quarter ng 2007.
Marami sa mga refinance na ito ay hindi para sa pagbawas sa rate. Ang pinakakaraniwang gamit ng pondo ay ang mga pagpapabuti sa bahay o upang magbayad ng mga bayarin at utang. Iba pang mga kadahilanan na nabanggit para sa cashing out kasama ang pagbabayad para sa mga gastos sa kolehiyo, pagbili ng awtomatikong, at pamumuhunan sa negosyo.
Isang Kagiliw-giliw na Mortgage-Refinancing Loophole
Sa tulong ng iyong mortgage broker, maaari kang makabuo ng isang maliit na cash mula sa iyong refinancing nang hindi ito itinuturing na isang cash-out loan (at pagbuo ng mga dagdag na bayarin na kasama nito). Karaniwan, gumagana ito sa pamamagitan ng pagsamantala sa overlap ng mga pondo sa pagtatapos ng isang pautang at simula ng isa pa. Ito ay isang kumplikadong proseso na makakaapekto sa anumang mga account sa escrow, kaya bigyang pansin ang kung paano inilalarawan ito ni Fleming:
"Pinapayagan kang gastusan ang mga gastos sa pagsasara sa isang rate / term refi. Pinapayagan ng karamihan sa mga nagpapahiram ang mga gastos sa pagsasara na isama ang paunang bayad na gastos, tulad ng prepaid interest, ang hindi bayad na interes na naipon sa iyong umiiral na mortgage, ang pera na kinakailangan upang paunang pondohan ang iyong escrow account, at kahit na mga buwis sa pag-aari at seguro kung oras mo nang tama.
"Kapag nagpinansya ka, babayaran mo ang naipon na interes sa iyong umiiral na mortgage hanggang sa araw na ito ay binabayaran. Inihahanda mo ang iyong interes sa iyong bagong pautang mula sa araw na pinopondohan mo hanggang sa una sa susunod na buwan, at pagkatapos ay hindi ka gagawa ng kabayaran sa susunod na buwan. Samakatuwid, pinondohan mo ang interes ng isang buwan sa iyong utang sa loob ng bagong pautang.
"Kung mayroon kang isang impound (o escrow) account upang magbayad ng seguro at mga buwis sa iyong umiiral na mortgage, kung gayon ang iyong umiiral na tagapagpahiram ay may hawak ng iyong pera-hindi bababa sa isang buwan ng mga buwis at seguro bawat isa. Kapag nagpinansya ka, ang iyong bagong tagapagpahiram ay kakailanganin ng pera sa kamay kapag darating ang iyong buwis at seguro sa seguro, kaya hihilingin nila ang ilang pera. Maaari mong karaniwang pinansyal ito.
"Pagkatapos, matapos na ang iyong pautang, ang dati mong tagapagpahiram — na may hawak ng ilan sa iyong pera - ay nagpadala sa iyo ng isang tseke na katumbas ng balanse ng iyong escrow account kapag binayaran mo ang utang na iyon. Cash!
"Gayundin, dahil ang ilan sa mga bayarin ay nagbabago nang kaunti hanggang sa pagpopondo, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay nagpapahintulot ng kaunting unan - hanggang sa $ 2, 000 na ibalik muli sa escrow nang walang pautang na itinuturing na cash-out.
"Ano ang ibig sabihin ng lahat na maaari kang mag-pinansya ng 'mga gastos' na hindi talaga ang gastos ng nagmula sa pautang ngunit sa halip ay kumakatawan sa gastos ng pagkakaroon ng utang. Sa isang $ 200, 000 rate / term loan, makakaya na makabuo ng halos $ 4, 000 na cash — sa ilalim ng tamang kalagayan, kung maayos ito nang maayos - nang hindi nagbabayad ng isang cash-out penalty. "
Ang Bottom Line
Ang iyong responsibilidad bilang isang nanghihiram ay ang pagkakaroon ng sapat na kaalaman upang talakayin ang mga pagpipilian sa iyong tagapagpahiram. Para sa karamihan ng mga tao, ang pag-iwas sa dagdag na gastos ng isang cash-out loan ay ang pinakamahusay na ilipat sa pananalapi. Kung mayroon kang isang tiyak na dahilan para sa pagkuha ng cash sa labas ng iyong bahay, ang isang cash-out loan ay maaaring mahalaga, ngunit tandaan na ang sobrang halaga ng pera na babayaran mo nang interes sa buhay ng pautang ay maaaring gumawa ng masamang ideya.
