Ano ang isang Gross Income Multiplier?
Ang isang gross income multiplier (GIM) ay isang magaspang na sukatan ng halaga ng isang pag-aari ng pamumuhunan na nakuha sa pamamagitan ng paghati sa presyo ng pagbebenta ng ari-arian sa pamamagitan ng kanyang taunang kita sa taunang pag-upa. Ginagamit ang GIM sa pagpapahalaga sa mga komersyal na real estate, tulad ng mga shopping center at apartment complex, ngunit limitado sa na hindi nito isinasaalang-alang ang gastos ng mga kadahilanan tulad ng mga utility, buwis, pagpapanatili, at mga bakante. Ang iba pa, mas detalyadong pamamaraan na karaniwang ginagamit upang pahalagahan ang mga komersyal na katangian ay kinabibilangan ng capitalization rate (cap rate) at ang diskwento na paraan ng cash flow.
Ipinaliwanag ang Gross Income Multiplier
Ang gross multiplier ng kita ay maaaring magamit upang matukoy kung ang kahilingan ng presyo ng isang ari-arian ay isang mahusay na pakikitungo. Ang pagpaparami ng GIM ng taunang kita ng ari-arian ay nagbubunga ng halaga ng pag-aari, o kung ano ang dapat na ibebenta.
Halimbawa ng Pagkalkula ng Gross Income Multiplier
Halimbawa, ang isang pag-aari na sinusuri ay may mabisang kita ng $ 50, 000. Magagamit ang isang maihahambing na pagbebenta na may isang epektibong kita na $ 56, 000 at isang halaga ng pagbebenta ng $ 392, 000 (sa katotohanan, hahanapin namin ang isang bilang na maihahambing upang mapagbuti ang pagsusuri).
Ang aming GIM ay $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
Sa konklusyon, ang maihahambing na (o "comp" na ito ay madalas na tinatawag sa pagsasanay) na ibinebenta ng 7 beses (7x) ang mabisang gross nito. Gamit ang multiplier na ito, nakita namin ang pag-aari na ito ay may halagang halaga ng $ 350, 000. Alin ang matatagpuan sa pamamagitan ng: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000.
Mga drawback sa Gross Income Multiplier Paraan ng Kita
Ang isang likas na argumento laban sa pamamaraan ng multiplier ay lumitaw sapagkat ito ay isang pamamaraan sa pagpapahalaga sa halip na krudo. Sapagkat ang mga pagbabago sa mga rate ng interes (na epekto sa mga rate ng diskwento sa halaga ng oras ng pagkalkula ng pera), mga mapagkukunan o kita (kalidad), at mga gastos ay hindi malinaw na isinasaalang-alang - ang gross multiplier ng kita ay isang praktikal na modelo ng pagpapahalaga, ngunit nag-aalok ito ng " likod ng sobre ”panimulang punto.
Iba pang mga drawbacks ay kinabibilangan ng:
- Ipinapalagay ng pamamaraan ng GIM ang pagkakapareho sa mga katangian sa magkatulad na mga klase. Alam ng mga tagagawa mula sa karanasan na ang mga ratio ng gastos sa mga magkakaparehong pag-aari ay madalas na naiiba bilang isang resulta ng mga kadahilanan tulad ng ipinagpaliban na pagpapanatili, edad na pag-aari at kalidad ng tagapamahala ng pag-aari. Ang pagtatantya ng GIM batay sa kita ng kita at hindi netong kita sa operating (NOI), habang ang isang binibili ang pag-aari batay batay sa kapangyarihang kumita nito. Ito ay ganap na posible na ang dalawang mga pag-aari ay maaaring magkaroon ng parehong NOI kahit na ang kanilang mga kita ng gross ay naiiba nang malaki. Sa gayon, ang pamamaraan ng GIM ay madaling ma-maling ginagamit ng mga hindi pinapahalagahan ang mga limitasyon nito. Ang isang GIM ay hindi nabigo para sa natitirang buhay ng ekonomiya ng maihahambing na mga katangian. Sa pamamagitan ng hindi papansin ang natitirang buhay pang-ekonomiya, ang isang practitioner ay maaaring magtalaga ng pantay na halaga sa isang bagong pag-aari at isang 50-taong gulang na pag-aari, sa pag-aakalang lumilikha sila ng pantay na kita.
