Ang isang pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) ay isang kumpanya ng real estate na nag-aalok ng mga karaniwang pagbabahagi sa publiko. Sa ganitong paraan, ang isang stock ng REIT ay katulad sa anumang iba pang stock na kumakatawan sa pagmamay-ari sa isang operating negosyo. Ang isang REIT ay may dalawang natatanging tampok: ang pangunahing negosyo ay ang pamamahala ng mga grupo ng mga katangian ng paggawa ng kita at dapat itong ipamahagi ang karamihan sa mga kita nito bilang dibahagi. Narito tinitingnan natin ang mga REIT, ang kanilang mga katangian at kung paano nila nasuri.
Kwalipikado
Upang maging kwalipikado bilang isang REIT kasama ang IRS, ang isang kumpanya ng real estate ay dapat sumang-ayon na magbayad ng hindi bababa sa 90% ng kita sa buwis sa mga dibidendo (at tuparin ang mga karagdagang ngunit hindi gaanong mahalagang mga kinakailangan). Sa pagkakaroon ng katayuan sa REIT, iniiwasan ng isang kumpanya ang buwis sa kita ng corporate. Ang isang regular na korporasyon ay gumagawa ng isang kita at nagbabayad ng mga buwis sa buong kita, at pagkatapos ay nagpapasya kung paano ilalaan ang mga kita pagkatapos ng buwis sa pagitan ng mga dibidendo at muling pag-aangkop; Ang isang REIT ay namamahagi lamang ng lahat o halos lahat ng mga kita nito at makakakuha ng laktawan ang pagbubuwis.
Iba't ibang Uri
Mayroong isang bilang ng mga iba't ibang mga uri ng REIT. Ang ilan ay nahulog sa isang espesyal na klase na tinatawag na mortgage REIT. Ang mga REIT na ito ay gumagawa ng mga pautang na na-secure ng real estate, ngunit hindi sila karaniwang nagmamay-ari o nagpapatakbo ng real estate. Ang mga REIT ng mortgage ay nangangailangan ng espesyal na pagsusuri. Ang mga ito ay mga kumpanya sa pananalapi na gumagamit ng maraming mga instrumento sa pag-hedging upang pamahalaan ang kanilang pagkakalantad sa rate ng interes Hindi namin ito ituturing dito.
Habang ang isang bilang ng mga hybrid na REIT ay nagpapatakbo ng parehong mga operasyon sa real estate at transact sa mga pautang sa mortgage, ang karamihan sa mga REIT ay nakatuon sa "hard asset" na negosyo ng mga operasyon sa real estate. Ang mga ito ay tinatawag na equity REIT. Kapag nabasa mo ang tungkol sa REIT, karaniwang binabasa mo ang tungkol sa equity REIT. Ang Equity REITs ay may posibilidad na mag-dalubhasa sa pagmamay-ari ng ilang mga uri ng gusali tulad ng mga apartment, mga regional mall, mga gusali ng opisina o mga pasilidad sa panuluyan. Ang ilan ay iba-iba at ang ilan ay dalubhasa, nangangahulugang hindi nila kinakalkula ang pag-uuri - tulad ng, halimbawa, isang REIT na nagmamay-ari ng golf course.
Pagtatasa ng Pamumuhunan
Ang mga REIT ay mga stock na nagbabayad ng dividend na nakatuon sa real estate. Kung naghahanap ka ng kita, isasaalang-alang mo ang mga ito kasama ang mga pondo na may mataas na ani at mga stock na nagbabayad ng dividend. Bilang mga stock na nagbabayad ng dividend, ang mga REIT ay nasuri na katulad ng ibang mga stock. Ngunit may ilang mga malaking pagkakaiba-iba dahil sa paggamot sa pag-aalaga ng pag-aari.
Maglarawan tayo ng isang pinasimple na halimbawa. Ipagpalagay na ang isang REIT ay bumili ng isang gusali para sa $ 1 milyon. Kinakailangan ng Accounting na ang aming muling pagsingil ng REIT laban sa asset. Ipagpalagay nating ipinakalat natin ang pagkalugi sa loob ng 20 taon sa isang tuwid na linya. Bawat taon ay ibabawas namin ang $ 50, 000 sa gastos sa pamumura ($ 50, 000 bawat taon x 20 taon = $ 1 milyon).
Tingnan natin ang pinasimple na sheet ng balanse at pahayag ng kita sa itaas. Sa taong 10, ang aming sheet ng balanse ay nagdadala ng halaga ng gusali sa $ 500, 000 (aka, ang halaga ng libro): ang orihinal na gastos sa kasaysayan na $ 1 milyon na minus $ 500, 000 naipon na pagkalugi (10 taon x $ 50, 000 bawat taon). Ang aming pahayag sa kita ay nagbabawas ng $ 190, 000 ng mga gastos mula sa $ 200, 000 sa mga kita, ngunit ang $ 50, 000 ng gastos ay isang singil sa pagtanggi.
Gayunpaman, ang aming REIT ay hindi talaga gumastos ng pera na ito sa taon 10; ang pagbawas ay isang singil na hindi cash. Samakatuwid, idinadagdag namin ang singil ng pamumura sa netong kita upang makabuo ng mga pondo mula sa mga operasyon (FFO). Ang ideya ay ang pagbawas ng hindi patas na pagbabawas ng aming netong kita dahil marahil ang aming gusali ay hindi nawala ang kalahati ng halaga nito sa huling 10 taon. Inaayos ng FFO ang inaasahang pagbaluktot sa pamamagitan ng hindi kasama ang singil ng pagtanggi. (Ang FFO ay may kasamang ilang iba pang mga pagsasaayos.)
Dapat nating tandaan na ang FFO ay mas malapit sa daloy ng cash kaysa sa netong kita, ngunit hindi ito nakukuha sa cash flow. Pangunahin, pansinin sa halimbawa sa itaas na hindi namin binilang ang $ 1 milyon na ginugol upang makuha ang gusali (ang paggasta ng kapital). Ang isang mas tumpak na pagsusuri ay isasama ang mga gastos sa kapital. Ang pagbilang ng mga paggasta ng kapital ay nagbibigay ng isang pigura na kilala bilang nababagay na FFO, ngunit walang universal consensus tungkol sa pagkalkula nito.
Ang aming hypothetical balanse sheet ay makakatulong sa amin na maunawaan ang iba pang mga karaniwang REIT metric, net asset na halaga (NAV). Sa taong 10, ang halaga ng libro ng aming gusali ay $ 500, 000 lamang dahil ang kalahati ng orihinal na gastos ay nabawasan. Kaya, ang halaga ng libro at mga nauugnay na ratios tulad ng presyo-to-book - madalas na mapang-asar sa pagsasaalang-alang sa pangkalahatang pagsusuri ng mga pagkakapantay-pantay - ay medyo walang silbi para sa mga REIT. Sinubukan ng NAV na palitan ang halaga ng libro ng isang ari-arian na may isang mas mahusay na pagtantya ng halaga ng merkado.
Ang pagkalkula ng NAV ay nangangailangan ng medyo subjective na pagsusuri sa mga hawak ng REIT. Sa halimbawa sa itaas, nakikita namin ang gusali na bumubuo ng $ 100, 000 sa kita ng operating ($ 200, 000 sa mga kita na minus $ 100, 000 sa mga gastos sa pagpapatakbo). Ang isang pamamaraan ay upang maging malaking halaga sa kita ng operating batay sa isang rate ng merkado. Kung sa palagay natin ang kasalukuyang rate ng cap ng merkado para sa ganitong uri ng gusali ay 8%, kung gayon ang aming pagtantya sa halaga ng gusali ay nagiging $ 1.25 milyon ($ 100, 000 sa operating income / 8% cap rate = $ 1, 250, 000). Ang pagtatantya ng halaga ng merkado na ito ay pumapalit sa halaga ng libro ng gusali. Pagkatapos ay ibabawas namin ang utang sa mortgage (hindi ipinakita) upang makakuha ng halaga ng net asset. Ang mga asset na minus na utang ay katumbas ng equity, kung saan ang 'net' sa NAV ay nangangahulugang net ng utang. Ang pangwakas na hakbang ay upang hatiin ang NAV sa mga karaniwang pagbabahagi upang makakuha ng NAV bawat bahagi, na isang pagtatantya ng intrinsikong halaga. Sa teorya, ang binanggit na presyo ng pagbabahagi ay hindi dapat lumayo sa NAV bawat bahagi.
Nangungunang-Down Vs. Bottom-Up
Kapag pumipili ng mga stock, minsan naririnig mo ang top-down kumpara sa pagsusuri sa ilalim-up. Ang top-down ay nagsisimula sa isang pang-ekonomiyang pananaw at taya sa mga tema o sektor (halimbawa, ang isang may edad na demograpiko ay maaaring pumabor sa mga kumpanya ng gamot). Ang Bottom-up ay nakatuon sa mga pundasyon ng mga tukoy na kumpanya. Ang mga stock ng REIT ay malinaw na nangangailangan ng parehong top-down at under-up na pagsusuri.
Mula sa isang top-down na pananaw, ang mga REIT ay maaaring maapektuhan ng anumang bagay na nakakaapekto sa supply at demand para sa pag-aari. Ang populasyon at paglago ng trabaho ay may posibilidad na maging kanais-nais para sa lahat ng mga uri ng REIT. Ang mga rate ng interes ay, sa madaling sabi, isang halo-halong bag. Ang pagtaas ng mga rate ng interes ay karaniwang nagpapahiwatig ng isang pagpapabuti ng ekonomiya, na kung saan ay mabuti para sa mga REIT habang ang mga tao ay gumugol at ang mga negosyo ay nagrenta ng mas maraming espasyo. Ang tumataas na mga rate ng interes ay malamang na maging mabuti para sa mga REIT sa apartment dahil mas gusto ng mga tao na manatili, mga renter, sa halip na bumili ng mga bagong bahay. Sa kabilang banda, ang mga REIT ay madalas na samantalahin ang mas mababang mga rate ng interes sa pamamagitan ng pagbabawas ng kanilang mga gastos sa interes at sa gayon madaragdagan ang kanilang kakayahang kumita.
Mahalaga rin ang mga kondisyon ng merkado ng kapital, lalo na ang hinihiling ng institusyonal para sa mga pantay na REIT. Sa madaling panahon, ang demand na ito ay maaaring mapalampas ang mga pundasyon. Halimbawa, ang mga stock ng REIT ay mahusay na nagawa noong 2001 at ang unang kalahati ng 2002 sa kabila ng mga hindi masamang pundasyon, dahil ang pera ay dumadaloy sa buong klase ng asset.
Sa antas ng indibidwal na REIT, nais mong makita ang malakas na mga prospect para sa paglaki ng kita, tulad ng kita sa pag-upa, kita na may kaugnayan sa serbisyo, at FFO. Nais mong makita kung ang REIT ay may natatanging diskarte para sa pagpapabuti ng trabaho at pagpapataas ng mga renta nito. Ang mga REIT ay karaniwang naghahanap ng paglago sa pamamagitan ng mga pagkuha, at karagdagang layunin upang mapagtanto ang mga ekonomiya ng sukat sa pamamagitan ng pag-assimilating hindi mahusay na magpatakbo ng mga katangian. Ang mga ekonomiya ng scale ay maisasakatuparan sa pamamagitan ng pagbawas sa mga gastos sa operating bilang isang porsyento ng kita. Ngunit ang mga pagkuha ay isang double-talim na tabak. Kung ang isang REIT ay hindi maaaring mapabuti ang mga rate ng trabaho at / o itaas ang mga upa, maaari itong mapilit sa hindi isinasaalang-alang na mga pagkuha para sa paglaki ng gasolina.
Habang ang utang sa mortgage ay gumaganap ng isang malaking papel sa halaga ng equity, sulit na tingnan ang sheet sheet. Ang ilan ay inirerekumenda na tumingin sa leverage, tulad ng utang-sa-equity ration. Ngunit sa pagsasagawa, mahirap sabihin kung kailan naging labis ang paggamit. Mas mahalaga na timbangin ang proporsyon ng nakapirming kumpara sa utang na lumulutang-rate. Sa kasalukuyang kapaligiran na may mababang interes, ang isang REIT na gumagamit lamang ng utang na lumulutang-rate ay masaktan kung tumaas ang mga rate ng interes.
Ang Bottom Line
Ang mga REIT ay mga kumpanya ng real estate na dapat magbayad ng mataas na dibidendo upang tamasahin ang mga benepisyo sa buwis ng katayuan sa REIT. Ang matatag na kita na maaaring lumampas sa mga ani ng Treasury ay pinagsasama sa pagkasunud-sunod ng presyo upang mag-alok ng isang kabuuang potensyal na pagbabalik na karibal ng mga stock na maliit. Ang pag-aaral ng isang REIT ay nangangailangan ng pag-unawa sa mga pagkakamali sa accounting na sanhi ng pagkalugi at pag-iingat sa mga impluwensya ng macroeconomic.
