Mayroong maraming mga paraan upang mamuhunan sa real estate. Para sa maraming mga Amerikano, ang pinaka-pangunahing pamumuhunan sa real estate ay nagmumula sa anyo ng isang pamilya ng pamilya o pag-aarkila ng pag-upa. Ang pamumuhunan sa isang pag-aari ng real estate ay maaaring maging isang malaki, kapaki-pakinabang na pamumuhunan na may maraming mga posibilidad para sa paggamit. Ang kawalang-saysay, kahabaan ng buhay, at pagpapahalaga ay madalas na nangungunang mga kadahilanan na ginagawang ligtas, maaasahan, at pinakinabangang sa solong pamumuhunan sa pag-aari.
Ang isang pagtaas sa online na crowdfunding at pagpapahiram sa utang ay pinalawak din ang marami sa mga posibilidad at pagkakataon para sa direktang namumuhunan sa real estate. Ang mga platform tulad ng Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, at higit pa, nag-aalok ng mas mabilis, madali, at mas mahusay na mga paraan upang makakuha ng isang pautang sa pagpapautang, pagdaragdag ng potensyal para sa mga mamimili upang maging mas maraming nalalaman sa kanilang mga pamumuhunan.
Habang nagbabago ang merkado ng real estate, ang mga bagong handog ay regular na ipinakilala. Sa mga pagpapakilala na ito, ang mga namumuhunan sa real estate ngayon ay may isang hanay ng mga pagpipilian na sumasaklaw mula sa mga grupo ng pamumuhunan sa real estate, mga pondo sa kapwa ng real estate, mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate, at mga handog na crowdfunded na tulad ng Fundrise. Gayunpaman, ang mga direktang pamumuhunan sa real estate ay nag-aalok pa rin ng isang paraan upang makagawa ng makabuluhang kita para sa mga namumuhunan na may tamang halo ng katatagan ng pananalapi at pagpapaubaya sa panganib. Para sa mga namumuhunan na ito, ang mga pagpipilian sa real estate ay maaaring isang posibilidad na kapag na-eehersisyo ay maaaring magdagdag sa mga nadagdag o mabawasan ang ilan sa mga panganib ng isang direktang pamumuhunan sa real estate.
Ang mga pagpipilian sa real estate ay hindi magagamit sa mga palitan, wala silang mga nagbabago na mga presyo na lampas sa premium, at hindi nila karaniwang takip ang maraming mga yunit. Ang mga pagpipilian sa real estate ay pinaka-gagamitin sa komersyal na pamilihan ng real estate ngunit maaari rin silang magamit ng mga regular na mamumuhunan. Karaniwan, ang mga pagpipilian sa real estate ay ginagamit para sa mga naka-target na sitwasyon kung saan ang isang mamimili ay makikinabang mula sa isang pagpipilian ngunit hindi isang kahilingan upang bumili ng real estate sa pagtatapos ng isang panahon ng paghawak.
Mga Key Takeaways
- Ang isang pagpipilian sa real estate ay isang espesyal na dinisenyo na pagkakaloob ng kontrata sa pagitan ng isang mamimili at isang nagbebenta. Ang mga pagpipilian sa pag-aari ng real estate ay napagkasunduan sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta, kadalasang nag-aalok ng pinakamalaking kalamangan para sa bumibili. Ang panahon ng pagpipilian ng pagpipilian sa real estate ay ang pinaka-karaniwang ngunit ang mga pagpipilian ay maaaring naka-draft na may maraming mga pagkakaiba-iba.
Ano ang Pagpipilian sa Real Estate?
Ang mga direktang pamumuhunan sa real estate ay may maraming mga natatanging pagsasaalang-alang na karaniwang hindi mailalapat nang mahigpit sa iba't ibang iba pang mga kahalili sa real estate. Para sa mga interesado o advanced na mamumuhunan, ang isang pagpipilian sa real estate bilang isang probisyon sa isang kontrata upang bumili ng isang ari-arian ng real estate nang direkta ay maaaring isang potensyal na pagkakataon. Ang mga pagpipilian sa real estate ay may isang karagdagang antas ng pagiging kumplikado pati na rin ang kanilang sariling natatanging mga parameter.
Malawak, ang isang pagpipilian sa real estate ay isang espesyal na dinisenyo na paglalaan ng kontrata sa pagitan ng isang mamimili at isang nagbebenta. Inaalok ng nagbebenta ang pagpipilian ng mamimili upang bumili ng isang ari-arian sa pamamagitan ng isang tinukoy na tagal ng oras sa isang nakapirming presyo. Bumibili ang pagpipilian ng mamimili upang bumili o hindi bumili ng ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng paghawak. Para sa karapatan ng pagpipiliang ito, binabayaran ng mamimili ang premium na pagpipilian. Kung nagpasya ang mamimili na bumili ng ari-arian (sa ibang salita, gamitin ang pagpipilian ng real estate), dapat ibenta ng nagbebenta ang ari-arian sa mamimili ayon sa mga termino ng pre-umiiral na kontrata.
Maaaring nakatagpo ka ng konsepto ng mga pagpipilian kapag bumili ng stock. Ang mga pagpipilian ay nagbibigay ng ilang mga karagdagang pagpipilian sa isang mamimili na may mga termino batay sa pinagbabatayan na pag-aari. Ang mga pagpipilian sa pangkalahatan ay maaaring maisagawa nang maaga, gaganapin hanggang matapos ang pagpipilian, o marahil ibebenta sa pangalawang mamimili bago mag-expire. Ang mga pagpipilian sa real estate ay pinaka-karaniwang ginagamit ng mga developer ng ari-arian at mamumuhunan sa mga komersyal o deal na may mataas na tirahan ng tirahan. Ang mga pagpipilian sa real estate ay nagbibigay ng higit na kakayahang umangkop at potensyal na isang mas malaking pagkakataon sa pamumuhunan sa mga mamimili, na may limitadong benepisyo sa mga nagbebenta.
Maaaring magkaroon ng maraming mga naka-draft na mga pagpipilian sa real estate na isinama bilang bahagi ng isang kasunduan sa kontrata sa pagbili ng real estate. Ang ilan sa mga pinaka-karaniwang kasama:
- Ang pagpipiliang tagal ng paghawak: ang bumibili ay nagbabayad ng isang premium para sa opsyon na bilhin ang ari-arian ngunit hindi kinakailangan sa pagpipilian ngListing: ang mamimili ay gumagamit ng pagpipilian upang ilista ang ari-arian at potensyal na kita mula sa isang pagpipilian ng palitan ng markup1031: bumibili ang bumibili ng isang premium para sa pagpipilian upang makakuha ng isang paghawak panahon pagkatapos ay gumagawa ng isang tulad ng para sa tulad ng real estate exchange exchange sa oras ng pagbili
Ang premium na pagpipilian sa real estate, napagkasunduang may hawak na panahon, at panghuling presyo ng pagbebenta ay madalas na pinakamahalagang sangkap na napagkasunduan sa isang kasunduan sa pagpipilian sa real estate.
Halimbawa ng isang Pagpipilian sa Real Estate
Narito ang isang komprehensibong pagsusuri ng panganib at gantimpala para sa senaryo ng pagpipilian sa real estate. Ipagpalagay na ang isang tagabuo ay may $ 500, 000 at nais na bumili ng nakalista sa lupa na halagang $ 2 milyon. Ang tagagawa ay hindi sigurado sa ilang mga bagay:
- Maaari bang magtataas ng $ 1.5 milyon ang tagabuo sa pamamagitan ng mga pautang sa bangko o iba pang mga mapagkukunan? Maaari bang makakuha ng mga kinakailangang permits para sa pag-unlad ng tirahan o komersyal o karagdagang subdibisyon ng ari?
Sa sitwasyong ito, angkop ang isang pagpipilian sa real estate. Para sa isang tinukoy na gastos na hindi maibabalik (na tinatawag na premium na pagpipilian sa real estate) na sinasabi ng $ 25, 000, ang tagabuo ay maaaring magpasok ng isang kontrata ng opsyon sa real estate sa nagbebenta. Pinapayagan ng opsyon ng real estate ang tagapagtayo na i-lock ang presyo ng pagbebenta ng ari-arian sa $ 2 milyon sa loob ng isang panahon ng anim na buwan.
Ang kontrata sa opsyon sa real estate ay maaaring magsama ng mga sumusunod na kondisyon:
- Mga detalye ng ari-arian (lokasyon, sukat, at iba pang mga detalye) Tagal ng kontrata (anim na buwan mula sa petsa ng kasunduan) Opsyon premium o halaga ng pagsasaalang-alang ($ 25, 000 na hindi binabayaran na premium na binayaran ng mamimili sa nagbebenta sa isang bukol na halaga) Pinagkasyang presyo ng pagbili kung ang pagpipilian ay isinasagawa sa panahon ng kontrata ($ 2 milyon)
Para sa anim na buwang tagal ng kontrata, maaaring may apat na posibleng mga senaryo.
Sitwasyon 1: Ang tagabuo ay naaprubahan para sa isang $ 1.5 milyong utang sa bangko. Kinukumpirma din niya na makakakuha siya ng mga kinakailangang permit para sa kaunlaran. Isinagawa niya ang kanyang pagpipilian sa real estate upang bilhin ang ari-arian sa tinukoy na presyo na $ 2 milyon. Tumatanggap ang nagbebenta ng $ 2 milyon kasama ang pinapanatili ang karagdagang $ 25, 000 na pagpipilian sa premium.
Eksena 2: Pagkaraan ng dalawang buwan, natuklasan ng tagabuo na hindi siya makakakuha ng permit sa pag-unlad. Sa susunod na apat na buwan, ang tagabuo ay namamahala upang makahanap ng isa pang partido na handang bumili ng ari-arian sa halagang $ 2 milyon. Ibinebenta ng tagabuo ang pagpipilian ng real estate sa bagong partido para sa isang bagong presyo na $ 30, 000. Ang bagong partido ay pumalit sa tagabuo sa orihinal na kontrata ng pagpipilian. Ginagamit ng bagong partido ang pagpipilian at binili ang pag-aari ng halagang $ 2 milyon. Tumatanggap ang nagbebenta ng $ 2 milyon mula sa bagong partido kasama ang pinapanatili ang $ 25, 000 na pagpipilian ng premium mula sa tagabuo. Ibinenta ng tagabuo ang pagpipilian para sa $ 30, 000, kaya't gumawa siya ng $ 5, 000 at hindi nalungkot sa isang pag-aari na hindi niya magagamit.
Eksena 3: Ang tagabuo ay isang simpleng mamimili na naghahanap upang makinabang mula sa pagpapahalaga sa presyo ng pag-aari. Kung ang hinihiling na presyo ng $ 2 milyon ay nagdaragdag sa $ 2.2 milyon sa limang buwan, ang tagabuo ay makikinabang sa pamamagitan ng paggamit ng opsyon na bilhin ang ari-arian at ibenta ang ari-arian para sa isang kita. Sa pagtatapos ng transaksyon, ang may-ari ng ari-arian ay nakakakuha ng $ 2 milyon kasama ang $ 25, 000 na pagpipilian sa premium. Ang tagabuo ay kumikita ng $ 175, 000 mula sa pagbebenta ng ari-arian.
Sitwasyon 4: Ang tagapagtayo ay hindi makakapag-secure ng pautang o pinahihintulutan. Hindi rin siya makahanap ng ibang mga interesadong mamimili. Pinapayagan ng tagabuo ang opsyon na mag-expire at mawawala ang premium na pagpipilian. Gayunpaman, maiwasang maiwasan ng mamimili ang isang potensyal na masamang $ 2 milyong pamumuhunan sa pamamagitan ng pagbabayad ng $ 25, 000 premium (1.25% ng aktwal na halaga ng pakikitungo). Ang nagbebenta ay nakikinabang sa $ 25, 000 at patuloy na naghahanap para sa isang mamimili.
Sa lahat ng mga kaso, kapag ang isang kontrata sa mga pagpipilian sa real estate ay inilalagay, ang nagbebenta ay wala nang pagpipilian kung ibebenta ang ari-arian o sa kung anong presyo sa panahon ng pagpipiliang opsyon. Ang nagbebenta ay dapat maghintay ng anim na buwan para sa desisyon ng mamimili. Ito ang dahilan kung bakit natatanggap ng nagbebenta at pinapanatili ang premium ng pagpipilian kahit na kung ano ang magpapasya sa huli.
Ang Bottom Line
Nag-aalok ang mga pagpipilian sa real estate ng isang alternatibong pamamaraan upang mag-trade, mamuhunan, at kita mula sa mga pamumuhunan sa real estate. Maaari silang ituring na isang uri ng over-the-counter na kontrata sa pagitan ng dalawang indibidwal na partido. Walang palitan ng palitan para sa mga uri ng mga pagpipilian na ito ngunit maaaring magkaroon ng mga probisyon ng malikhaing maaaring potensyal na payagan ang isang mamimili na ibenta ang pagpipilian habang nasa isang aktibong panahon ng paghawak. Sa pangkalahatan, ang mga kasangkot na partido ay dapat tiyakin na ang mga probisyon ng kontrata ng opsyon ay naaangkop na nakasulat, patas, at sinunod ng mga kasangkot.
Ang mga kontrata sa opsyon sa real estate ay maaaring mag-alok ng ilang mga alternatibong paraan upang kumita ng pera ngunit sa pangkalahatan ang isa sa kanilang pinakamalaking kalamangan ay ang pag-iba ng malaking panganib. Ang mga developer ng real estate ay maaaring makinabang mula sa paghawak ng maraming mga kontrata sa opsyon sa real estate at potensyal lamang na nagpatupad ng isang napiling ilang batay sa mga ebolusyon sa panahon ng pagdaraos. Maaari ring pipiliin ng isang may-ari ng kontrata ang isang pagpipilian kung maganap ang mga pagbabago sa panahon ng pagdaraanan tulad ng isang bagong abalang highway o pagtaas ng krimen.
Ang mga tagal ng paghawak para sa mga pagpipiliang ito ay maaaring magkakaiba, na nag-iiba rin sa mga panganib. Ang isang nagbebenta ay karaniwang naka-lock sa isang itinakdang presyo. Ang isang mataas na posibilidad ng ehersisyo bagaman maaaring magbigay sa kanila ng ilang oras upang makagawa ng mas mahusay na mga pagpipilian o pag-aayos. Karaniwang kinakailangan ang isang mamimili na magbayad ng isang tinukoy na premium sa buhay ng panahon ng paghawak. Ang mga premium ay maaaring makatulong sa pagbaba ng presyo ng pagbili. Maaari rin nilang payagan ang mamimili na makakuha ng mas mahusay na mga termino sa pagpopondo ng mortgage, na nagpapababa sa pangkalahatang mga gastos. Sa buhay ng panahon ng paghawak, ang isang pag-aari ng real estate ay maaari ring pahalagahan sa halaga na may isang presyo ng pagbili na nananatiling pareho.
Ang default ng nagbebenta ng pagpipilian ay maaaring maging isa sa mga pangunahing hamon sa mga kasunduan sa pagpipilian sa real estate. Sa mga nasabing kaso, ang pag-uwi lamang ng mamimili ay karaniwang isang demanda. Ang kakulangan ng magagamit na impormasyon sa publiko at mga nakaraang rekord sa mga kalahok sa pagpipilian sa real estate ay isa pang hamon. Ang mga namumuhunan sa pagpipilian sa real estate ay maaari ring isaalang-alang ang mga karagdagang gastos tulad ng mga bayarin para sa mga ligal na serbisyo tulad ng pagbalangkas at pagrehistro ng kontrata.
