Ang mga namumuhunan na nagnanais na matantya ang halaga ng tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) ay mahahanap na ang mga tradisyunal na sukatan tulad ng mga kita-per-share (EPS) at presyo-to-kita (P / E) ay hindi nalalapat., tatalakayin namin ang isang mas maaasahang pamamaraan upang matantya ang halaga ng REIT.
Mga Pondo sa Pagsusuri Mula sa Mga Operasyon (FFO)
Magsimula tayo sa pamamagitan ng pagtingin sa isang pahayag ng buod ng pahayag mula sa XYZ Residential (XYZ), isang kathang-isip na tirahan na REIT.
Mula sa 2017 hanggang 2018, ang netong kita ng XYZ Residential, o "ilalim na linya, " ay lumago ng halos 30% (+ $ 122, 534 hanggang $ 543, 847). Gayunpaman, ang mga netong bilang ng kita na ito ay kinabibilangan ng mga gastos sa pamumura, na kung saan ay mga mahahalagang bagay sa linya. Para sa karamihan ng mga negosyo, ang pamumura ay isang katanggap-tanggap na singil na hindi cash na naglalaan ng gastos ng isang pamumuhunan na ginawa sa isang naunang panahon. Ngunit ang real estate ay naiiba sa karamihan ng mga nakapirming planta o kagamitan sa pamumuhunan sapagkat ang ari-arian ay nawawalan ng halaga nang madalas at madalas na pinahahalagahan. Ang netong kita, isang sukat na nabawasan ng pamumura, ay, samakatuwid, isang mas mababang sukat ng pagganap. Bilang isang resulta, makatuwiran na hatulan ang mga REIT sa pamamagitan ng mga pondo mula sa mga operasyon (FFO), na hindi kasama ang pagbawas. (Para sa pagbabasa ng background sa REIT pamumuhunan, tingnan ang The REIT Way.)
Kinakailangan ang mga kumpanya na makipagkasundo sa FFO, na iniulat sa mga nota sa paa, kasama ang netong kita. Ang pangkalahatang pagkalkula ay nagsasangkot ng pagdaragdag ng pag- urong pabalik sa kita ng net at pagbabawas ng mga natamo sa mga benta ng maiiwasang pag-aari. Ibinabawas namin ang mga natamo na ito, sa pag-aakalang hindi sila umuulit at samakatuwid ay hindi nag-aambag sa napapanatiling kapasidad na nagbabayad ng dividend-REIT. Ang pagkakasundo ng netong kita sa FFO (na may mga menor de edad na item na tinanggal para sa kalinawan) sa 2017 at 2018 ay inilatag tulad ng sumusunod:
Malinaw na, pagkatapos ng pag-urong ay idinagdag pabalik at ang mga nadagdag na pag-aari ay ibabawas, ang mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) ay katumbas ng $ 838, 390 noong 2017 at halos $ 758, 000 sa 2018.
Kailangang maiulat ang FFO ngunit naglalaman ito ng isang kahinaan: Hindi nito ibabawas para sa mga gastos sa kapital na kinakailangan upang mapanatili ang umiiral na portfolio ng mga pag-aari. Ang mga shareholders 'real estate Holdings ay dapat mapanatili, pagpipinta ang mga apartment halimbawa, kaya't ang FFO ay hindi talaga ang totoong natitirang cash flow na natitira pagkatapos ng lahat ng mga gastos at paggasta.
Samakatuwid, ang mga propesyonal na analyst, ay gumagamit ng isang panukalang tinatawag na "nababagay na pondo mula sa mga operasyon" (AFFO) upang matantya ang halaga ng REIT. Bagaman karaniwang ginagamit ang FFO, ang mga propesyonal ay may posibilidad na mag-focus sa AFFO sa dalawang kadahilanan. Una, ito ay isang mas tumpak na sukatan ng tira cash flow na magagamit sa mga shareholders at samakatuwid ay isang mas mahusay na "base number" para sa pagtatantya ng halaga. Pangalawa, ito ay totoong natitirang cash flow at isang mas mahusay na tagahula ng hinaharap na kapasidad ng REIT na magbayad ng mga dibidendo.
Ang AFFO ay walang pantay na kahulugan ngunit ang karamihan sa mga kalkulasyon ay nagbabawas ng mga gastos sa kapital, tulad ng nabanggit sa itaas. Sa kaso ng XYZ Residential, halos $ 182, 000 ang naalis mula sa FFO upang makakuha ng AFFO para sa taong 2018. Ang bilang na ito ay karaniwang matatagpuan sa pahayag ng cash flow ng REIT. Ginagamit ito bilang isang pagtatantya ng cash na kinakailangan upang mapanatili ang umiiral na mga pag-aari, bagaman ang isang malapit na pagtingin sa mga tiyak na katangian ay maaaring makabuo ng mas tumpak na impormasyon.
Ang mga tradisyunal na sukatan tulad ng mga kita-per-share EPS at P / E ay hindi maaasahan sa pagtantya ng halaga ng isang REIT.
Examining Growth sa FFO at / o AFFO
Maaari naming matantya ang halaga ng REIT na may mas mataas na katumpakan kapag nasa kamay namin ang FFO at AFFO, naghahanap ng inaasahang paglaki sa isa o parehong sukatan. Nangangailangan ito ng isang maingat na pagtingin sa pinagbabatayan ng mga prospect ng REIT at sa sektor nito. Ang mga detalye ng pagsusuri ng mga prospect ng paglago ng REIT ay lampas sa saklaw ng artikulong ito ngunit narito ang ilang mga mapagkukunan upang isaalang-alang:
- ang pag-asa ng pagtaas ng upa ng pagtaas ng pag-asa sa pagpapabuti / pagpapanatili ng mga rate ng trabaho na pag-upgrade / pag-upgrade ng mga katangian (isang sikat at matagumpay na taktika ay ang pagkuha ng mga mababang-end na katangian at pag-upgrade ang mga ito upang maakit ang mas mataas na kalidad na nangungupahan; ang mas mahusay na mga nangungupahan ay humahantong sa mas mataas na mga rate ng trabaho (mas kaunting mga pag-iwas) at mas mataas na renta) mga prospect na panlabas na paglago (maraming mga REIT ang nagtataguyod ng paglago ng FFO sa pamamagitan ng pagkuha ngunit mas madaling sabihin kaysa tapos na dahil ang isang REIT ay dapat na ipamahagi ang karamihan sa mga kita nito at karaniwang hindi humahawak ng isang malaking hoard ng cash; gayunpaman, maraming mga REIT ang matagumpay na na-prune ang kanilang mga portfolio. nagbebenta ng mga underperforming properties upang tustusan ang pagkuha ng mga undervalued na katangian)
Nag-aaplay ng Maramihang sa FFO / AFFO
Ang kabuuang pagbabalik ng REIT ay nagmula sa dalawang mapagkukunan: dividends bayad at pagpapahalaga sa presyo. Ang inaasahang pagpapahalaga sa presyo ay maaaring masira sa dalawang karagdagang sangkap: paglago sa FFO / AFFO at pagpapalawak sa presyo-sa-FFO o maraming presyo-sa-AFFO
Tingnan natin ang maraming mga para sa XYZ. Tandaan na ipinapakita namin ang presyo na hinati ng FFO, na sa katotohanan ay ang capitalization ng merkado na hinati ng FFO. Ang capitalization ng merkado ng XYZ (bilang ng mga namamahagi na pinarami ng presyo bawat bahagi) sa halimbawang ito ay tungkol sa $ 8 bilyon.
Paano natin isasalin ang maraming mga ito, bukod sa paggawa ng isang direktang paghahambing sa mga kapantay ng industriya? Katulad sa mga P / E multiple, pagbibigay-kahulugan sa presyo-to-FFO o mga presyo-sa-AFFO multiple ay hindi isang eksaktong agham at multiple ay magkakaiba sa mga kondisyon ng merkado at mga tiyak na sub-sektor ng REIT). At, tulad ng iba pang mga kategorya ng equity, nais naming maiwasan ang pagbili sa isang maramihang napakataas.
Bukod sa bayad ng mga dibidendo, ang pagpapahalaga sa presyo ay nahati sa dalawang mapagkukunan: paglaki sa FFO / AFFO at / o pagpapalawak sa maramihang pagpapahalaga (presyo-sa-FFO o presyo-sa-AFFO ratio). Dapat nating isaalang-alang ang parehong mga mapagkukunan nang magkasama kapag titingnan ang isang REIT na may kanais-nais na mga prospect ng paglago ng FFO, Halimbawa, kung ang FFO ay lumalaki sa 10% at ang maramihang 10.55x ay pinananatili, ang presyo ay lalago ng 10%. Gayunpaman, kung ang maramihang nagpapalawak ng 5% hanggang 11x, ang pagpapahalaga sa presyo ay magiging humigit-kumulang na 15% (10% na paglago ng FFO + 5% ng maramihang paglawak).
Ang isang kapaki-pakinabang na ehersisyo ay tumatagal ng salin ng maramihang presyo-sa-AFFO, ie 1 ÷ = AFFO / Presyo . Ito ay katumbas ng 7, 2% ( $ 575.7 ÷ 8, 000 ) na may XYZ Residential at tinawag na "AFFO ani." Upang suriin ang presyo ng REIT, maaari naming ihambing ang ani ng AFFO sa:
1. ang pagpunta sa capitalization rate ng merkado, o "cap rate,"
2. ang aming pagtatantya para sa paglago ng REIT sa FFO / AFFO.
Ang rate ng cap ay isang pangkalahatang numero na nagsasabi sa mga namumuhunan kung magkano ang kasalukuyang nagbabayad ng merkado para sa real estate. Halimbawa, ang 8% ay nagpapahiwatig na ang mga namumuhunan ay karaniwang nagbabayad ng halos 12.5 beses ( 1 ÷ 8% ) ang netong kita ng operating (NOI) ng bawat pag-aari ng real estate.
Ipagpalagay natin na ang rate ng cap ng merkado ay tungkol sa 7% at ang aming pag-asa sa paglago para sa FFO / AFFO ng XYZ ay isang mahina na 5%. Dahil sa isang kinakalkula na ani ng AFFO na 7.2%, malamang na nakatingin kami sa isang mahusay na pamumuhunan dahil ang aming presyo ay makatwiran kung ihahambing sa rate ng cap ng merkado (kahit na medyo mas mataas, na kung saan ay mas mahusay). Bilang karagdagan, ang paglago na inaasahan nating dapat sa huli ay isalin sa parehong mas mataas na dibisyon at presyo. Sa katunayan, kung ang lahat ng iba pang mga namumuhunan ay sumang-ayon sa aming pagsusuri, ang presyo ng XYZ ay magiging mas mataas dahil kakailanganin nito ang isang mas mataas na maramihang isama ang mga inaasahang paglago na ito.
Ang Bottom Line
Ang pagsusuri ng REIT ay gumagawa ng higit na kalinawan kung pagtingin sa mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) kaysa sa netong kita. Ang mga prospektibong mamumuhunan ay dapat ding kalkulahin ang mga nababagay na pondo mula sa mga operasyon (AFFO), na kung saan ay ibabawas ang malamang na paggasta na kinakailangan upang mapanatili ang portfolio ng real estate. Nagbibigay ang AFFO ng isang mahusay na tool upang masukat ang kapasidad ng pagbabayad ng dividend at pagbabayad ng mga prospect ng REIT.
