Mainit ang mga presyo ng luho sa real estate at patuloy na dumarami. Ang nangungunang luho sa pagbebenta ng real estate sa New York ay para sa isang humihinang $ 91, 541, 000 milyon ayon sa pinakabagong ulat mula sa International Real Estate ng Christie.
"Maraming mga taong may mataas na net na nagkakahalaga ang bumibili ng mga bahay bilang isang mahirap na pag-aari, " sabi ni Jay Belson, ang CEO ng Jay Belson Luxury Real Estate, isang buong serbisyo ng kumpanya ng pamumuhunan ng real estate na nakabase sa Beverly Hills, Calif. ng pinakamayamang tao sa mundo na lumalaki, ang potensyal na merkado para sa mga luho ng mga luho ay mas malaki kaysa dati. Kung nais mong makapasok sa aksyon at makakaya ang matarik na tag ng presyo, narito ang ilang mga pagpipilian para sa paggawa nito.
Ang pagtukoy ng "Luxury Ari-arian"
Mahalagang maunawaan kung anong mga tampok ang sumasalamin sa isang luho na pag-aari bago ka mamuhunan dahil ang isang mataas na tag na presyo lamang ay hindi maglagay ng isang ari-arian sa kategoryang ito. "Kailangan itong maging natatangi at eksklusibo, sa isang mabuting paraan sa isang kanais-nais na paraan. Ang mga taong mayayaman ay magbabayad ng isang premium para sa isang bagay na inaakalang higit na mataas, "sabi ni Randy Char, ang senior vice president ng mga operasyon sa One Queensridge Place, isang marangyang mataas na pagtaas na matatagpuan ilang minuto lamang mula sa Las Vegas strip.
Nais ng mga high-end na mamimili ng pag-access sa mga marangyang aktibidad tulad ng high-end na pamimili, kainan, at sining, pati na rin ang kalapitan sa iba pang mga mamahaling bahay. Ang isang address ng tropeo, tulad ng Park Avenue sa New York City, ay nagdaragdag ng halaga. Ang pagkakaroon ng isang storied na kasaysayan ay hindi nasaktan. Maraming mga mahuhusay na mamimili ang naghahanap ng likas na kagandahan ng isang lokasyon ng waterfront, o hindi bababa sa mga tanawin ng isang ilog, karagatan o lawa. Ang iba ay nais ng tanawin ng kanayunan o kabundukan
Gusto ng mga high-end na mamimili ng marami sa parehong mga tampok na nais ng lahat ng mga mamimili, ngunit sa isang mas malaking sukat. Gusto nila ang pagkapribado at seguridad, kung minsan hanggang sa pag-iisa. Nais nila ang kagandahan sa loob at labas at makakaya ng pasadyang arkitektura, pasadyang disenyo, over-the-top na pansin sa detalye at opulent na pagtatapos. Nais din nila ang mga amenities sa tuktok ng mga amenities: kusina ng chef, luxury pool, expiredive master suite at panlabas na puwang na panlabas, hindi sa banggitin ang automation ng bahay, mga detektor ng paggalaw, mga pag-angat ng kotse at ang mga cellar na kinokontrol ng temperatura. Gusto din nila ng puwang. Sa Malibu, Calif., Halimbawa, ang average na bahay ng luho ay may higit sa 4, 000 square feet (at isang $ 6 milyon-plus presyo tag).
Kapag pumipili ng isang marangyang bahay, napakahalagang isipin ang tungkol sa mga aspeto ng pag-aari na hindi mababago, sabi ni Mark Fitzpatrick, CEO ng RUHM Destination Marketing, isang patutunguhan sa marketing service para sa mga mamahaling katangian sa buong mundo. "Hindi mo mababago ang landas ng araw, ang lokasyon ng karagatan o ang katotohanan na mayroong isang landas ng paglipad para sa malalaking eroplano sa iyong ulo. Ang pangit na wallpaper sa banyo ay hindi gaanong mahalaga kaysa sa panahon, "sabi niya.
Magkano ba ang kailangan mo?
Sa mga merkado kung saan ang mga presyo ay karaniwang mas mababa, maaari kang mangailangan ng kaunting kalahati ng milyon upang pagmamay-ari ng isang piraso ng luho ng real estate. Ngunit kakailanganin mo ng hindi bababa sa $ 1 milyon upang bumili ng isang marangyang ari-arian sa karamihan sa mga pangunahing lungsod, at ang punto ng presyo ng pagpasok ay mataas kung saan ang halaga ng pamumuhay ay mataas. Ito ay $ 3 milyon sa San Francisco, $ 5 milyon sa Los Angeles at New York, at $ 7 milyon sa London, ayon kay Christie .
Kadalasang nagbabayad ng cash ang mga mamahaling mamimili, ngunit ang isang jumbo mortgage ay isa pang pagpipilian. Kung pinansyal mo ang pagbili, kakailanganin mo ang isang malaking pagbabayad, mahusay na kredito, patunay ng kita at mga assets at malaking reserbang cash.
Paano Ito Gawin: Ang Iyong Mga Pagpipilian para sa Pamumuhunan sa Luxury Real Estate
I-flip ang isang Mansion
Ang pag-aalis ng umiiral na mga katangian ng luho at pagbebenta ng mga ito para sa isang kita ay isang mahusay na pamumuhunan, sabi ni Belson ng Jay Belson Luxury Real Estate. "Ito ay mas mabilis kaysa sa pagbuo mula sa ground up, ngunit limitado sa mga katangian na mayroong tamang kombinasyon ng arkitektura, kondisyon, at layout, " sabi niya, idinagdag na mas mahusay ang mga fixer. Ang kahihinatnan ay "dahil ang karamihan sa mga bahay na ito ay maaaring mabili sa pagbili, makikipagkumpitensya ka sa mga lokal na mamimili-gumagamit na maaaring mapahamak ka, " sabi niya. Gayunpaman, ang kumpetisyon sa mga namumuhunan at mga tsinelas ay mas mababa sa merkado ng luho dahil may kakaunti ang mga tao na kayang pondohan ang mga high-end na proyekto at naiintindihan kung paano maisagawa ang mga ito sa isang mataas na antas, sabi ni Belson.
Mamuhunan sa Internasyonal
Ang pamumuhunan sa luho ng real estate sa ibang bansa ay maaaring magkaroon ng mga benepisyo na hindi mo mahahanap ang domestically. Sa Turks at Caicos Islands, isang maliit na teritoryo ng British sa ibang bansa na matatagpuan sa silangan ng Cuba at hilaga ng Haiti at Dominican Republic, walang taunang mga buwis sa pag-aari at walang mga kapital na nakakuha ng buwis sa inilipat na pag-aari. Ang pagmamay-ari ng ari-arian ay protektado ng isang rehistro ng lupa, at ang dolyar ng US ang opisyal na pera, kaya ang mga rate ng palitan ay hindi isang kadahilanan sa pagkumpleto ng pagbili o sa hinaharap na halaga ng iyong pag-aari.
Ang mga islang ito ay isang mabuting lugar upang mamuhunan dahil ang mga presyo ng lupa ay tumaas nang taimtim sa nakaraang sampung taon at inaasahang patuloy na gawin ito salamat sa mabilis na pagdaragdag ng turismo at kaunlaran, sabi ni Blair MacPherson, co-owner, at broker ng RE / MAX Real Mga Grupo ng Estado Mga Turko at Caicos. At maaari kang kumita ng karagdagang kita mula sa iyong pamumuhunan sa pamamagitan ng pag-upa nito habang malayo ka at hinahayaan ang isang kumpanya ng pamamahala na hawakan ang mga detalye, sabi niya.
Ang pamumuhunan sa ibang bansa ay maaari ding magkaroon ng mga natatanging abala. "Dapat nating tandaan na ang nalalabi sa mundo ay hindi gumana tulad ng ginagawa namin sa Unidos, " sabi ni Fitzpatrick ng RUHM. "Hindi mo nais na bumili ng isang ari-arian sa ibang bansa lamang upang malaman na maibabalik ito ng gobyerno mula sa iyo sa kalsada." Gumamit ng isang internasyonal na abugado sa real estate at iba pang mga propesyonal upang makatulong sa iyong nararapat na pagsisikap, sabi niya.
Bumili ng isang Luxury Condo
Nagbibili ka man ng isang marangyang condo para sa iyong sarili o magrenta, "ang paggastos ng pera sa isang bahay na matatagpuan sa isang mahusay na gusali ng luho na may amenity at mga pagpipilian sa transportasyon na malapit sa paraan, " sabi ni Lydia Sussek ng Corcoran, isang buong serbisyo kompanya ng real estate sa Manhattan. "Ang pagbili sa isang gusaling kamukha ng marangyang may mahirap na mga pagpipilian sa transportasyon ay hindi magandang pamumuhunan, " sabi niya.
Ang mga serbisyo at tampok ng mga nag-aalok ng gusali ay maaari ring gumawa o masira ang iyong pamumuhunan. "Wala kang full-time na doorman? Fine, ngunit ano pa ang inaalok ng iyong tahanan? Ang mga view, mataas na kisame, terraces, lahat ng mga tampok na ito ay nakakatulong na makilala ang iyong tahanan mula sa iba pang mga cookie-cutter apartment at maaaring humantong sa isang mas mataas na rate ng pagbebenta kapag oras na upang lumabas, "sabi ni Sussek.
Tandaan na kapag bumili ka ng marangyang real estate, bumili ka ng lifestyle. Ang mga pribadong bubong sa bubong, mga pool pool, karaniwang mga puwang na may fitness center, at serbisyo sa maid o mga serbisyo sa hotel-hotel ay nakikilala ang mamahaling real estate, sabi niya. "Kahit na mayroong iba pang mga bagong condo na itinayo sa paligid ng bahay na binibili mo, ang mga uri ng mga pag-aari ay may halaga, " sabi ni Sussek.
Jumbo Mortgage para sa Real Estate Real Estate
Habang ang karamihan sa mga mamimili sa real estate ay pumipili na bumili ng mga ari-arian na may cash, ang ilan ay gumagamit ng mga pautang sa jumbo upang mang-agaw ng kamahalan. Ang mga pautang sa Jumbo (tinawag din na mga jumbo mortgages) ay mga pautang para sa halagang higit sa limitasyon na itinatakda ng Federal Housing Finance Agency (FHFA). Karaniwan na ang halagang iyon ay higit sa $ 424, 100; gayunpaman, sa ilang mga county — madalas na ang tahanan sa mas mahal na real estate na ang halaga ay malaki. Sa kasalukuyan, ang rate ng interes para sa isang 30 taong naayos na jumbo rate ay 4.25% na may APR na 4.27% ayon sa usbank.com. Katulad ito sa average na rate ng isang karaniwang 30-taong nakapirming mortgage. Hanggang sa Enero 2017, ang rate ng interes para sa isang average na 30 taong naayos na mortgage ay 4.25% na may APR na 4.32%.
Pumili ng isang Ari-arian na Bakanteng Renta ng Bakasyon
"Ang isang luho sa pag-upa sa bakasyon ay maaaring magbigay ng isang pakinabang ng mga benepisyo kasama ang pagpapahalaga ng asset, pagbabawas ng buwis, mga pagkakataon sa negosyo sa negosyo, at pinaka-mahalaga, personal na kasiyahan, " sabi ni RUHM's Fitzpatrick. Ang pagpili ng isang lokasyon na may isang karaniwang malakas na merkado ay susi, tulad ng bayan ng ski resort, Hawaii o isang tropikal na isla. "Magaling ang mga ito para sa mga pana-panahong kita at mahusay na gumanap sa mga mabuting pamilihan sa pananalapi. Gayunpaman, maaari silang magdusa higit pa sa isang pag-urong kaysa sa mga bahay na malapit sa mga pangunahing lungsod, "sabi niya.
Sa katunayan, ang merkado ng luho sa pabahay ay nakaranas ng pinakamalakas na pagtalbog mula sa pag-crash ng pabahay sa mga pangunahing lungsod, ngunit ang mga lugar ng resort ay nagsisimula na sumunod sa suit, na nagsasaad ng isang kamakailang ulat mula sa International Real Estate ng Christie.
Bilang karagdagan sa pagpili ng tamang lungsod, dapat isaalang-alang ng mga namumuhunan ang pagbili ng isang ari-arian na magiging kaakit-akit sa mga pamilya na nagbabakasyon, sabi ni Fitzpatrick. "Dadagdagan nito ang rate ng iyong trabaho at ang iyong ROI, " sabi niya.
Si Bruce Tobias, isang 20-oras na nangungunang paggawa ng ahente ng real estate na may RE / MAX Sedona sa Arizona, ay nagdaragdag na ang mga destinasyon ng turista na may mataas na profile ay isang mahusay na pagpipilian, at ang mga mamumuhunan ay dapat maghanap ng mga katangian na may potensyal para sa pangmatagalang mga natamo.
Kumpletuhin ang isang Pasadyang Bumuo
Ang pagtatayo ng bagong bahay mula sa ground up ay nag-aalok ng pinakamataas na mga margin ng kita ngunit may mas mahaba na time frame, sabi ni Belson, ngunit isang tahanan kung saan bago ang lahat at may pinakamahalagang mga estilo at amenities ngayon ay mahalaga sa pagkuha ng nangungunang dolyar. Sinabi niya na ang kanyang kumpanya ay kasalukuyang nagtatayo ng isang 25, 000 square foot home sa Bel Air, Calif. "Binili namin ang pag-aari ng halagang $ 8.7 milyon. Ang badyet ng konstruksyon ay $ 18 milyon. Ang inaasahang presyo ng pagbebenta ay $ 50 milyon. Mahirap itaas ito bilang isang pamumuhunan, ”sabi niya.
"Kung ang isang bagay ay hindi na-commoditized, at kanais-nais, at mayroong demand, na kapag nakita mo ang mga presyo ay tumalon, " sabi ng One Queensridge Place's Char. "Kung titingnan mo ang isang bote ng '82 Lafitte Rothschild, ang pagpapahalaga sa presyo ay lumalaki nang malaki sa isang vintage na hindi gaanong nakahihigit dahil sa supply at demand. Ito ay ang parehong bagay na may luho ng real estate. Ang mas eksklusibo at mas mahirap na makahanap, mas karapat-dapat na pamumuhunan sa bahay ay magiging. ”
Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa luho ng real estate ay maaaring maging mas kapana-panabik kaysa sa pamumuhunan sa mga seguridad salamat sa nasasalat na aspeto, at maraming mga paraan upang gawin ito, mula sa pagbuo ng isang pasadyang bahay hanggang sa pag-flipping ng isang mansyon upang bumili ng isang pag-aari ng bakasyon. Maaari mong tamasahin ang iyong luho sa bahay bilang isang residente, bilang isang manlalakbay o bilang isang may-ari ng lupa o magtatayo ng mga luho na bahay para matamasa ang iba. Bago ka bumili, tiyaking nauunawaan mo ang mga tampok na lumikha ng pangmatagalang halaga sa klase ng asset na ito upang makuha ang pinakamahusay na pagbabalik sa iyong pamumuhunan.
