Pagpapahalaga sa pag-aari ng pamumuhunan sa real estate

Mula sa isang dami ng pananaw, ang pamumuhunan sa real estate ay katulad ng pamumuhunan sa mga stock. Upang kumita, dapat tukuyin ng mga namumuhunan ang halaga ng mga pag-aari at gumawa ng mga edukasyong hula tungkol sa kung magkano ang kikita ng bawat isa, sa pamamagitan ng pagpapahalaga sa pag-aari, kita sa pagrenta, o pareho.

Ang pagpapahalaga sa Equity ay karaniwang isinasagawa sa pamamagitan ng dalawang pangunahing pamamaraan: ganap na halaga at kamag-anak na halaga. Ang parehong ay totoo para sa pagtatasa ng pag-aari. Ang pag-diskwento sa hinaharap na netong kita ng operating (NOI) sa pamamagitan ng naaangkop na rate ng diskwento para sa real estate ay katulad ng mga diskwento na cash flow (DCF) na mga pagpapahalaga para sa stock; pagsasama ng gross income multiplier model sa real estate ay maihahambing sa kamag-anak na pagpapahalaga sa halaga sa mga stock. Sa ibaba, titingnan natin kung paano pahalagahan ang isang ari-arian ng real estate gamit ang mga pamamaraang ito.

TUTORIAL: "Gabay sa Unang Oras ng Homebuyer"

Ang rate ng Kapitalisasyon

Isa sa pinakamahalagang pagpapalagay na ginagawa ng namumuhunan sa real estate kapag ang pagpapahalaga sa mga ari-arian ay pumipili ng isang naaangkop na rate ng capitalization, na kung saan ay ang kinakailangang rate ng pagbabalik sa real estate net ng pagpapahalaga o pagpapababa. Ilagay lamang, ito ang rate na inilalapat sa kita ng net operating upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng isang ari-arian.

Halimbawa, kung ang isang pag-aari na inaasahan na makabuo ng netong kita ng operating (NOI) ng $ 1 milyon sa susunod na sampung taon ay bawas sa isang malaking titik na 14%, ang halaga ng merkado ng pag-aari ay $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (net operating income / pangkalahatang capitalization rate = merkado halaga).

Ang halaga ng $ 7, 142, 857 merkado ay isang mahusay na deal kung ang mga pag-aari ay nagbebenta ng $ 6.5 milyon. Ito ay isang masamang pakikitungo kung ang presyo ng pagbebenta ay $ 8 milyon.

Ang pagtukoy ng capitalization rate ay isa sa mga pangunahing sukatan sa pagpapahalaga sa isang pag-aari ng pag-aari ng kita. Bagaman medyo mas kumplikado kaysa sa pagkalkula ng timbang na average na gastos ng kapital (WACC) ng isang kompanya, maraming mga pamamaraan na magagamit ng mga namumuhunan upang makahanap ng isang naaangkop na rate ng capitalization. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "4 Mga Paraan sa Pagpapahalaga ng isang Real Estate Rental Property")

Ang Paraan ng Bumuo-Up

Ang isang karaniwang pamamaraan ay ang paraan ng build-up. Simula sa rate ng interes, idagdag sa:

Ang naaangkop na premium ng pagkatubig (lumitaw dahil sa hindi kapani-paniwala na likas na katangian ng real estate) Kumuha muli ng premium (mga account para sa pagpapahalaga sa net land) Panganib sa panganib (ipinahayag ang pangkalahatang pagkakalantad ng peligro ng merkado ng real estate)

Dahil sa rate ng interes na 4%, isang rate ng di-pagkatubig ng 1.5%, isang muling pagkuha ng premium na 1.5%. at isang rate ng peligro ng 2.5%, ang kabisera ng capitalization rate ng isang ari-arian ng equity ay naipon bilang: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%. Kung ang netong kita ng operating ay $ 200, 000, ang halaga ng merkado ng ari-arian ay $ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130.

Malinaw, ang pagsasagawa ng pagkalkula na ito ay napaka diretso. Ang pagiging kumplikado ay namamalagi sa pagtatasa ng tumpak na mga pagtatantya para sa mga indibidwal na bahagi ng capitalization rate, na maaaring maging mapaghamong. Ang bentahe ng paraan ng build-up ay sinusubukan nitong tukuyin at tumpak na masukat ang mga indibidwal na sangkap ng isang rate ng diskwento.

Paraan ng Market-Extraction

Ipinapalagay ng paraan ng pagkuha ng merkado na mayroong kasalukuyang, madaling magagamit na netong kita ng operating at impormasyon sa pagbebenta ng impormasyon sa maihahambing na mga katangian ng pagbuo ng kita. Ang bentahe ng paraan ng pagkuha ng merkado ay ang capitalization rate na ginagawang mas makabuluhan ang direktang capitalization ng kita.

Ang pagtukoy ng capitalization rate ay medyo simple. Ipinagpalagay ng isang namumuhunan na isinasaalang-alang ang pagbili ng parking lot na inaasahan na makabuo ng $ 500, 000 sa netong kita sa operating. Sa lugar, mayroong tatlong umiiral na maihahambing na kita na bumubuo ng mga pag-aari ng parking lot.

Ang parking Lot 1 ay mayroong netong kita ng operating na $ 250, 000 at isang presyo ng pagbebenta na $ 3 milyon. Sa kasong ito, ang rate ng capitalization ay: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%. Ang pagbebenta ng Lot 2 ay mayroong netong kita sa operating na $ 400, 000 at isang presyo ng pagbebenta na $ 3.95 milyon. Ang capitalization rate ay: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%. Ang Parking Lot 3 ay mayroong netong kita sa operating na $ 185, 000 at isang presyo ng pagbebenta na $ 2 milyon. Ang capitalization rate ay: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%.

Batay sa kinakalkula na mga rate para sa tatlong maihahambing na mga katangian (8.33%, 10.13%, at 9.25%), isang pangkalahatang rate ng capitalization na 9.4% ay magiging isang makatwirang representasyon ng merkado. Gamit ang rate ng capitalization na ito, maaaring matukoy ng isang mamumuhunan ang halaga ng merkado ng pag-aari. Ang halaga ng oportunidad ng parking lot na pamumuhunan ay $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Ang Paraan ng Band-of-Investment

Ang capitalization rate ay nakalkula gamit ang mga indibidwal na rate ng interes para sa mga ari-arian na gumagamit ng parehong utang at financing ng equity. Ang bentahe ng paraan ng band-of-investment ay ito ang pinaka-angkop na rate ng capitalization para sa pinansyal na pamumuhunan sa real estate.

Ang unang hakbang ay upang makalkula ang isang kadahilanan ng paglubog ng pondo. Ito ang porsyento na dapat itabi sa bawat panahon upang magkaroon ng isang tiyak na halaga sa hinaharap na oras sa oras. Ipagpalagay na ang isang pag-aari na may netong kita ng operating na $ 950, 000 ay 50% na pinondohan, gamit ang utang sa 7% na interes na susahin sa loob ng 15 taon. Ang natitira ay binabayaran para sa equity sa isang kinakailangang rate ng pagbabalik ng 10%. Ang kadahilanan ng paglubog ng pondo ay kinakalkula bilang:

$\frac{\frac{Ako n t e r e s t R a t e}{12 M o n t h s}}{^{(# o f Y e a r s * 12 M o n t h s)} - 1} \ dfrac { frac {interest ~ Rate} {12 ~ Months}} {{} ^ {( # ~ of ~ Year * 12 ~ Buwan)} - 1}$ (# ng Taon ∗ 12 Buwan) −112 Buwan Hindi Pinakamagandang rate

Ang pag-plug sa mga numero, nakukuha namin:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

Ito ay nagkukumpara sa.003154 bawat buwan. Bawat taon, ang porsyento na ito ay:.003154 x 12 buwan = 0.0378. Ang rate kung saan ang isang tagapagpahiram ay dapat bayaran katumbas ng paglubog ng salik na salik na ito kasama ang rate ng interes. Sa halimbawang ito, ang rate na ito ay:.07 +.0378 = 10.78%, o.1078.

Kaya, ang average na average na rate, o ang pangkalahatang rate ng capitalization, gamit ang 50% na timbang para sa utang at 50% na timbang para sa equity ay: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Bilang resulta, ang halaga ng merkado ng pag-aari ay: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407.

Paano Pinahahalagahan ang Isang Real Estate Investment Property

Maihahambing na Pagpapahalaga sa Equity

Ang mga huwarang modelo ng pagpapahalaga ay tumutukoy sa kasalukuyang halaga ng paparating na daloy ng cash upang makuha ang intrinsic na halaga ng isang bahagi; ang pinakakaraniwang pamamaraan ay ang mga diskwento sa diskwento ng dibidendo (DDM) at diskarte sa cash flow (DCF). Sa kabilang banda, iminumungkahi ng mga pamamaraan ng kamag-anak na ang dalawang maihahambing na mga mahalagang papel ay dapat na magkapareho sa presyo ayon sa kanilang mga kita. Ang mga ratio tulad ng presyo-sa-kita at presyo-sa-benta ay inihambing sa iba pang mga kumpanya ng intra-industriya upang matukoy kung ang isang stock ay nasa ilalim o labis na pinahahalagahan. Tulad ng pagpapahalaga sa equity, dapat suriin ng real estate valuation ang parehong mga pamamaraan upang matukoy ang isang saklaw ng posibleng mga halaga.

Pagkalkula ng Net Operating Kita ng Real Estate Ari-arian

$\begin{matrix} M a r k e t V a l u e = \frac{N O {Ako}_{1}}{r - g} = \frac{N O {Ako}_{1}}{R} \\ kung saan: \\ N O Ako = N e t o p e r a t ako n g ako n c o m e \\ r = R e q u ako r e d r a t e o f r e t u r n o n r e a l e s t a t e a s s e t s \\ g = G r o w t h r a t e o f N O Ako \\ R = C a p ako t a l ako z a t ako o n r a t e (r - g) \end{matrix} \ simulan {nakahanay} & Market ~ Halaga = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {kung saan:} \ & NOI = \ text { maliit na Net operating income} \ & r = \ text { maliit Kinakailangan na rate ng pagbabalik sa mga ari-arian ng real estate} \ & g = \ text { maliit na rate ng Pag-unlad ng NOI} \ & R = \ text { maliit na Capitalization rate (r} - \ text { maliit g)} \ \ end {aligned}$ Halaga ng Market = r − gNOI1 = RNOI1 kung saan: NOI = Net operating incomer = Kinakailangan na rate ng pagbabalik sa mga ari-arian ng real estate g = Paglago ng rate ng NOIR = Capital rate (r − g)

Ang netong kita ng operating ay sumasalamin sa mga kita na bubuo ng pag-aari pagkatapos matukoy sa mga gastos sa pagpapatakbo ngunit bago ang pagbabawas ng buwis at pagbabayad ng interes. Bago ibabawas ang mga gastos, dapat na matukoy ang kabuuang kita mula sa pamumuhunan. Ang inaasahang kita sa pagrenta ay maaaring ma-forecast batay sa maihahambing na mga katangian sa malapit. Sa wastong pananaliksik sa pamilihan, ang isang mamumuhunan ay maaaring matukoy kung anong mga presyo ng mga nangungupahan ang sisingilin sa lugar at ipinapalagay na ang mga katulad na per-square-foot rents ay maaaring mailapat sa ari-arian na ito. Ang mga tinatayang pagtaas ng mga renta ay accounted para sa rate ng paglago sa loob ng formula.

Yamang ang mataas na mga rate ng bakante ay isang potensyal na banta sa pagbabalik ng pamumuhunan sa real estate, alinman sa isang pagtatasa ng sensitivity o makatotohanang mga pagtatantya ng konserbatibo ay dapat gamitin upang matukoy ang nakalimutan na kita kung ang asset ay hindi magamit nang buong kapasidad.

Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay kasama ang mga direktang natapos sa pang-araw-araw na operasyon ng gusali, tulad ng seguro sa pag-aari, bayad sa pamamahala, mga bayad sa pagpapanatili, at mga gastos sa utility. Tandaan na ang pamumura ay hindi kasama sa kabuuang pagkalkula ng gastos. Ang netong kita ng operating ng isang ari-arian ng real estate ay katulad ng mga kita bago ang interes, buwis, pagkakaugnay, at pag-amortization (EBITDA).

Ang diskwento sa kita ng net operating mula sa isang pamumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng rate ng capital capital market ay magkatulad sa pag-diskwento sa isang stream ng hinaharap na dividend sa naaangkop na kinakailangang rate ng pagbabalik, na nababagay para sa paglaki ng dividend. Ang mga namumuhunan sa Equity na pamilyar sa mga modelo ng paglago ng dividend ay dapat agad na makita ang pagkakahawig. (Ang DDM ay isa sa mga pinaka-pundasyon ng mga teoryang pinansyal, ngunit ito ay kasing ganda ng mga pagpapalagay nito. Suriin ang " Digging Into the Dividend Discount Model .")

Paghanap ng Kapabilidad ng Kita ng Kita ng Kita

$M a r k e t V a l u e = G r o s s Ako n c o m e \times G r o s s Ako n c o m e M u l t ako p l ako e r \ textit { maliit na Halaga ng Market = Gross Income} beses \ textit { maliit na Gross Income Multiplier}$ Halaga ng Market = Kita ng Gross × Gross Income Multiplier

Ang pamamaraan ng gross income multiplier ay isang pamamaraan ng kamag-anak na pagpapahalaga na batay sa pinagbabatayan na palagay na ang mga pag-aari sa parehong lugar ay pinahahalagahan ng proporsyonal sa kita na tinutulungan nila na mabuo. Tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan, ang kita ng gross ay ang kabuuang kita bago ang pagbabawas ng anumang mga gastos sa operasyon. Gayunpaman, ang mga rate ng bakante ay dapat na forecast upang makakuha ng isang tumpak na pagtatantya ng kita ng kita.

Halimbawa, kung ang isang namumuhunan sa real estate ay bumili ng isang 100, 000-square-foot na gusali, maaari niyang matukoy mula sa maihahambing na data ng pag-aari na ang average na gross buwanang kita bawat square foot sa kapitbahayan ay $ 10. Bagaman sa una ay ipinapalagay ng namumuhunan na ang kabuuang taunang kita ay $ 12 milyon ($ 10 x 12 buwan x 100, 000 sq.), Malamang na mayroong ilang mga bakanteng yunit sa gusali sa anumang oras. Sa pag-aakalang mayroong isang 10% na rate ng bakante, ang gross taunang kita ay $ 10.8 milyon ($ 12 MM x 90%). Ang isang katulad na pamamaraan ay inilalapat sa diskarte sa kita ng net operating din.

Ang susunod na hakbang sa pagtatasa ng halaga ng pag-aari ng real estate ay upang matukoy ang gross income multiplier. Nakamit ito kung ang isang data sa pagbebenta ng kasaysayan. Ang pagtingin sa mga presyo ng benta ng maihahambing na mga pag-aari at paghati sa halagang iyon sa pamamagitan ng nabuong taunang kita ng kita ay gumagawa ng average multiplier para sa rehiyon.

Ang ganitong uri ng pagpapahalaga sa diskarte ay katulad ng paggamit ng maihahambing na mga transaksyon o multiple upang pahalagahan ang isang stock. Maraming mga analista ang maglalantad ng mga kita ng isang kumpanya at dumarami ang mga kita sa bawat bahagi (EPS) na figure sa pamamagitan ng P / E ratio ng industriya. Ang pagpapahalaga sa real estate ay maaaring isagawa sa pamamagitan ng mga katulad na hakbang.

Mga Roadblocks hanggang Real Estate Valuation

Parehong mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate na ito ay medyo simple. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang pagtukoy ng halaga ng isang pag-aari ng pagbuo ng kita gamit ang mga kalkulasyon na ito ay medyo kumplikado. Una sa lahat, ang pagkuha ng kinakailangang impormasyon patungkol sa lahat ng mga input input, tulad ng netong kita sa operating, ang mga premium na kasama sa capitalization rate, at maihahambing na data ng benta, ay maaaring patunayan na labis na pag-ubos at mapaghamong.

Pangalawa, ang mga modelo ng pagpapahalaga na ito ay hindi maayos na kadahilanan sa posibleng mga pangunahing pagbabago sa merkado ng real estate, tulad ng isang krisis sa kredito o pagtaas ng real estate. Bilang isang resulta, ang karagdagang pagsusuri ay dapat isagawa upang mahulaan at salik sa posibleng epekto ng pagbabago ng mga variable na pang-ekonomiya.

Sapagkat ang mga pamilihan ng pag-aari ay hindi gaanong likido at transparent kaysa sa stock market, kung minsan mahirap makuha ang kinakailangang impormasyon upang makagawa ng isang buong kaalamang desisyon sa pamumuhunan. Sinabi nito, dahil sa malaking pamumuhunan sa kapital na karaniwang kinakailangan upang bumili ng isang malaking pag-unlad, ang kumplikadong pagsusuri na ito ay maaaring makabuo ng isang malaking kabayaran kung ito ay humahantong sa pagkatuklas ng isang undervalued na pag-aari (katulad ng pamumuhunan sa equity). Kaya, ang paggastos ng oras upang magsaliksik ng mga kinakailangang input ay mahusay na nagkakahalaga ng oras at lakas.

Ang Bottom Line

Ang pagpapahalaga sa real estate ay madalas na batay sa mga katulad na diskarte sa pagtatasa ng equity. Ang iba pang mga pamamaraan, bilang karagdagan sa diskwento na netong kita sa pagpapatakbo at diskarte sa multiplier na kita, ay madalas ding ginagamit - ang ilang natatanging sa klase ng asset na ito. Ang ilang mga eksperto sa industriya, halimbawa, ay may isang aktibong kaalaman sa pagtatrabaho sa paglipat ng mga pattern at pag-unlad ng lungsod. Bilang isang resulta, maaari nilang matukoy kung aling mga lokal na lugar ang malamang na maranasan ang pinakamabilis na rate ng pagpapahalaga.

Alinmang diskarte ang ginamit, ang pinakamahalagang tagahula ng tagumpay ng isang diskarte ay kung gaano kahusay itong sinaliksik.

Talaan ng mga Nilalaman: