Ano ang Operating Expense Ratio (OER)?
Sa real estate, ang ratio ng operating gastos (OER) ay isang pagsukat ng gastos upang mapatakbo ang isang piraso ng pag-aari kumpara sa kita na dinala ng ari-arian. Ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati sa gastos ng operating ng isang ari-arian (minus na pagbabawas) sa pamamagitan ng gross na kita ng operating at ginagamit para sa paghahambing ng mga gastos ng mga katulad na mga pag-aari. Ang isang mamumuhunan ay dapat maghanap para sa mga pulang bandila, tulad ng mas mataas na gastos sa pagpapanatili, kita sa operating, o mga utility na maaaring makahadlang sa kanya mula sa pagbili ng isang tukoy na pag-aari.
Ang saklaw ng ratio ng operating gastos ay pinaka-perpekto sa pagitan ng mga antas ng 60% -80%, kung saan mas mababa ito, mas mahusay.
Mga Key Takeaways
- Ang ratio ng operating gastos ay isang pagsukat ng kung paano kumikita ang isang piraso ng real estate ng kita para sa isang mamumuhunan.Ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa lahat ng mga gastos sa pagpapatakbo ng mas kaunting pagwawasak sa pamamagitan ng operating income.Ang mas mababang OER ay nais dahil nangangahulugan ito na ang mga gastos ay nabawasan na may kaugnayan sa kita.
Ang Formula para sa OER ay:
OER = Gross revenueTotal na gastos sa pagpapatakbo − pamumura
Paano Kalkulahin ang OER
Operating Ratio ng Operating
Upang makalkula ang OER para sa isang ari-arian, kailangan mong malaman ang mga gastos sa operating. Kabilang dito ang lahat ng mga uri ng mga bayarin at gastos na natamo bilang normal na gastos sa paggawa ng negosyo. Kailangan mo ring kalkulahin ang gastos ng pagkalugi ng ari-arian, na mag-iiba sa pamamagitan ng partikular na pamamaraan ng accounting na nagtatrabaho.
Ano ang Sinasabi sa Iyo ng Operating Expense Ratio?
Ang pagkalkula ng mga OER sa loob ng isang taon ay maaaring makatulong sa isang mamumuhunan na mapansin ang mga uso ng isang pag-aari sa mga gastos sa pagpapatakbo. Kung ang mga gastos sa isang ari-arian ay tataas taun-taon sa isang mas mataas na rate kaysa sa kita, ang OER ay nagdaragdag taun-taon din. Samakatuwid, ang mamumuhunan ay maaaring mawalan ng mas maraming pera nang mas matagal na hawak niya ang pag-aari.
Kapag nagmamay-ari ng isang gusali sa apartment, ang mamumuhunan ay dapat isipin ang mga bakante sa pamamagitan ng paggamit ng epektibong kita sa pag-upa, o potensyal na kita sa pag-upa ng minus na bakante at pagkalugi sa credit, sa halip na potensyal na kita sa pag-upa. Sapagkat ang pamamahala ng mga bakante ay kasama sa mahusay na pamamahala ng pag-aari, kabilang ang mga bakante sa isang OER ay nagbibigay ng isang mas tumpak na larawan ng mga gastos sa pagpapatakbo at nagpapakita kung saan maaaring gawin ang mga pagpapabuti. Halimbawa, ang isang hindi maayos na pinamamahalaang pag-aari ay malamang na may mas mataas na mga rate ng bakante, na makikita sa OER.
Ang mga bayarin sa pamamahala ng pag-aari, mga utility, pag-alis ng basura, pagpapanatili, seguro, pag-aayos, mga buwis sa pag-aari at iba pang mga gastos ay kasama sa mga ratios sa paggasta. Karagdagang mga gastos sa operasyon na dapat malaman ng mga namumuhunan sa OER ay may kasamang mga pamamahala sa pag-aari, pag-aari ng lupa, bayad sa abugado, seguro ng panginoong maylupa, at pangunahing insurance ng ari-arian. Ang mga gastos na ito ay tumutulong sa pagpapatakbo ng pag-aari sa araw-araw. Para sa kadahilanang ito, ang pagbabayad ng pautang, pagpapabuti ng kapital at personal na pag-aari ay hindi kasama sa mga gastos sa pagpapatakbo.
Ang isang mas mababang OER ay karaniwang nangangahulugang ang pamamahala ng ari-arian ay mahusay na pinamamahalaan at mas kumikita para sa mga namumuhunan, at na mas mababa sa kita ng ari-arian ay sumasaklaw sa mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili. Kung ang negosyo ay nasusukat, maaaring dagdagan ng may-ari ang upa sa bawat yunit nang hindi lubos na nadaragdagan ang mga gastos sa operating. Bilang karagdagan, maaaring ipakita ng OER kung saan maaaring mangyari ang mga potensyal na isyu, tulad ng mga panukalang batas na pagtaas ng malaki, kaya mas mabilis na malulutas ng mga namumuhunan ang mga problema at maprotektahan ang kanilang mga antas ng kita.
Halimbawa ng Paano Gamitin ang OER
Kumuha ng isang halimbawa ng hypothetical, kung saan ang Investor A ay nagmamay-ari ng isang multi-family apartment building at nagdadala ng $ 65, 000 bawat buwan sa upa. Nagbabayad din ang namumuhunan ng $ 50, 000 para sa mga gastos sa pagpapatakbo kasama na ang kanyang buwanang pagbabayad ng utang, buwis, kagamitan, at iba pa. Inaasahan din ang pag-aari ng isang ari-arian na $ 85, 000 sa taong ito.
Samakatuwid, ang taunang OER ay maaaring kalkulahin bilang:
(65, 000 × 12) = 66%
Nangangahulugan ito na ang mga gastos sa pagpapatakbo ay kumonsumo ng halos dalawang-katlo ng mga kita na nabuo ng pag-aari na ito.
Ang Pagkakaiba sa pagitan ng OER at ang rate ng Cap
Ang capitalization rate (o cap rate) ay ginagamit sa mundo ng komersyal na real estate upang ipahiwatig ang rate ng pagbabalik na inaasahan na mabuo sa isang ari-arian ng pamumuhunan sa real estate. Kadalasang tinutukoy bilang "rate ng cap, " ang pagsukat na ito ay nakalkula batay sa kita ng net na inaasahan na bubuo ng pag-aari. Ginagamit ito upang matantya ang potensyal na pagbabalik ng mamumuhunan sa pamumuhunan sa merkado ng real estate.
Ang rate ng cap ay kumakatawan lamang sa ani ng isang ari-arian sa loob ng isang taon na abot-tanaw sa pag-aakalang ang binibili ay binili sa cash at hindi sa pautang. Ito ay tinukoy ng formula:
Ang rate ng cap = netong kita ng operating ÷ kasalukuyang halaga ng merkado
Bagaman katulad ng OER sa mga tuntunin ng pagsukat ng kakayahang kumita ng isang ari-arian ng pamumuhunan, naiiba ito na ang OER ay gumagamit ng gross revenue sa halip na netong kita at mga lugar na nasa denominator. Hindi rin isinasaalang-alang ng OER ang halaga ng merkado ng isang ari-arian.
Mga Limitasyon ng OER
Mayroong dalawang sagabal sa OER para sa mga namumuhunan sa real estate. Una, dahil hindi ito kasama ang halaga ng merkado ng isang ari-arian (tulad ng sa rate ng cap), hindi nito ipinaalam sa isang mamumuhunan ang tungkol sa kamag-anak na halaga ng isang ari-arian sa pagbili o pagbebenta. Nakikipag-usap lamang ito sa kahusayan ng patuloy na operasyon. Dapat itong gagamitin kasabay ng isang bagay tulad ng rate ng takip kapag sinusuri ang isang pamumuhunan sa pag-aari.
Pangalawa, dahil ang pagkakaugnay ay maaaring kalkulahin sa maraming iba't ibang mga paraan, ang OER ay maaaring maging gamed sa pamamagitan ng paggamit ng isang mas kanais-nais na pamamaraan ng accounting para sa pagkalugi.
