Talaan ng nilalaman
- Hindi maibabalik na Mga Bayad sa Pangarap
- Pagpipilian sa Lease kumpara sa Lease-Buy
- Sumang-ayon sa Presyo ng Pagbili
- Paglalapat ng Rent sa Punong-guro
- Maintenance sa Pag-aari ng Bahay
- Pagbili ng Ari-arian
- Ang Ideyal na Rent-to-Own Candidate
- Bago ka Pumirma sa Kontrata
- Ang Bottom Line
Kung gusto mo ang karamihan sa mga mamimili sa bahay, kakailanganin mo ng isang mortgage upang tustusan ang pagbili ng isang bagong bahay. Upang maging kwalipikado, dapat kang magkaroon ng isang mahusay na marka ng kredito at cash para sa isang pagbabayad. Kung wala ito, ang tradisyunal na ruta sa homeownership ay maaaring hindi isang pagpipilian.
Mayroong isang kahalili, gayunpaman: isang rent-to-sariling kasunduan, kung saan nagrenta ka ng bahay para sa isang tiyak na tagal ng oras, na may pagpipilian na bilhin ito bago matapos ang pag-upa. Ang mga kasunduan sa rent-to-sariling ay binubuo ng dalawang bahagi: isang karaniwang kasunduan sa pag-upa at isang pagpipilian na bilhin. Narito ang isang rundown kung ano ang dapat panoorin at kung paano gumagana ang rent-to-sariling proseso. Ito ay mas kumplikado kaysa sa pag-upa, at kailangan mong gumawa ng karagdagang pag-iingat upang maprotektahan ang iyong mga interes. Ang paggawa nito ay makakatulong sa iyo na malaman kung ang pakikitungo ay isang mahusay na pagpipilian kung nais mong bumili ng bahay.
Mga Key Takeaways
- Ang isang rent-to-sariling kasunduan ay isang deal kung saan nakatuon ka sa pag-upa ng isang ari-arian para sa isang tiyak na tagal ng panahon, na may opsyon na bilhin ito bago maubos ang pag-upa. isang pagpipilian upang bilhin ang ari-arian sa ibang pagkakataon.Uunawa na ang mga kontrata sa pag-upa ng opsyon ay nagbibigay sa iyo ng karapatan na bilhin ang bahay kapag nag-expire ang pag-upa, habang ang mga kontrata sa pag-upa ay bibili sa iyo na bilhin ito.May renta ng bayad sa buong pag-upa, at sa ilang mga kaso, ang isang porsyento ng pagbabayad ay inilalapat sa presyo ng pagbili. Sa pamamagitan ng ilang mga kontrata sa rent-to-sariling, maaaring kailanganin mong mapanatili ang pag-aari at magbayad para sa pag-aayos.
Rent-To-Own Homes: Paano Gumagana ang Proseso
Hindi maibabalik na Mga Bayad sa Paaabong
Sa isang rent-to-sariling kasunduan, babayaran mo (bilang bumibili) ang nagbebenta nang isang beses, karaniwang hindi mababawas, upfront fee na tinatawag na opsyon na bayad, pera ng pagpipilian, o pagsasaalang-alang sa pagpipilian. Ang bayad na ito ay kung ano ang nagbibigay sa iyo ng pagpipilian upang bumili ng bahay sa pamamagitan ng ilang mga petsa sa hinaharap. Ang bayad sa pagpipilian ay madalas na napapag-usapan, dahil walang pamantayang rate. Gayunpaman, ang bayad ay karaniwang saklaw sa pagitan ng 2.5% at 7% ng presyo ng pagbili.
Pagpipilian sa Lease kumpara sa Lease-Buy
Mahalagang tandaan na may iba't ibang uri ng mga kontrata sa rent-to-sariling, na may ilang pagiging masigasig sa consumer at may kakayahang umangkop kaysa sa iba. Ang mga kontrata sa pag-upa ng pagpipilian ay nagbibigay sa iyo ng tama, ngunit hindi ang obligasyon, upang bilhin ang bahay kapag nag-e-expire ang pag-upa. Kung magpasya kang huwag bilhin ang ari-arian sa pagtatapos ng pag-upa, mag-expire ang pagpipilian, at maaari kang lumakad nang walang anumang obligasyon na magpatuloy sa pagbabayad ng upa o bumili.
Abangan ang mga kontrata sa pag-arkila-pagbili. Sa mga ito, maaari kang maging ligal na obligadong bumili ng bahay sa pagtatapos ng pag-upa, kung kaya mo o hindi. Upang magkaroon ng opsyon na bumili nang walang obligasyon, kailangan itong maging isang kontrata sa pag-upa ng pagpipilian. Dahil ang mga ligalista ay maaaring maging hamon upang matukoy, palaging isang magandang ideya na suriin ang kontrata sa isang kwalipikadong abugado ng real estate bago mag-sign ng anumang bagay, kaya alam mo ang iyong mga karapatan at eksakto kung ano ang iyong nakuha.
Sumang-ayon sa Presyo ng Pagbili
Ang mga kasunduan sa rent-to-sariling ay dapat tukuyin kung kailan at kung paano tinutukoy ang presyo ng pagbili ng bahay. Sa ilang mga kaso, ikaw at ang nagbebenta ay sasang-ayon sa isang presyo ng pagbili kapag ang kontrata ay naka-sign, madalas sa isang mas mataas na presyo kaysa sa kasalukuyang halaga ng merkado. Sa iba pang mga sitwasyon, ang presyo ay tinutukoy kapag ang pag-upa ay mag-expire, batay sa halaga ng merkado sa pag-aari ng kasalukuyang pag-aari. Mas gusto ng maraming mamimili na "i-lock" ang presyo ng pagbili, lalo na sa mga merkado kung saan ang mga presyo ng bahay ay nag-i-trend.
Paglalapat ng Rent sa Punong-guro
Magbabayad ka ng upa sa buong panahon ng pag-upa. Ang tanong ay kung ang isang bahagi ng bawat pagbabayad ay inilalapat sa presyo ng pagbili sa wakas. Bilang halimbawa, kung babayaran mo ang $ 1, 200 sa renta bawat buwan sa loob ng tatlong taon, at 25% ng na-kredito patungo sa pagbili, makakakuha ka ng isang $ 10, 800 na credit credit ($ 1, 200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 buwan = $ 10, 800). Karaniwan, ang upa ay bahagyang mas mataas kaysa sa pagpunta rate para sa lugar upang gumawa ng up para sa rent credit na natanggap mo. Ngunit siguraduhing alam mo kung ano ang iyong pagkuha para sa pagbabayad ng premium na iyon.
Sa ilang mga kontrata, ang lahat o ilan sa pera ng opsyon na dapat mong bayaran ay maaaring mailapat sa wakas na presyo ng pagbili sa pagsasara.
Maintenance sa Pag-aari ng Bahay
Depende sa mga termino ng kontrata, maaari kang maging responsable sa pagpapanatili ng ari-arian at magbabayad para sa pag-aayos. Kadalasan, ito ang responsibilidad ng may-ari, kaya basahin nang mabuti ang pinong pag-print ng iyong kontrata. Sapagkat ang mga nagbebenta ay responsable para sa anumang mga bayarin sa asosasyon ng may-ari ng bahay, buwis, at seguro (ito pa rin ang kanilang bahay, pagkatapos ng lahat), karaniwang pinili nilang masakop ang mga gastos na ito. Alinmang paraan, kakailanganin mo ang patakaran sa seguro ng nangungupahan upang masakop ang mga pagkalugi sa personal na pag-aari at magbigay ng saklaw ng pananagutan kung ang isang tao ay nasugatan habang nasa bahay o kung sinasadya mong masaktan ang isang tao.
Tiyaking ang mga kinakailangan sa pagpapanatili at pag-aayos ay malinaw na nakasaad sa kontrata (tanungin ang iyong abugado na ipaliwanag ang iyong mga responsibilidad). Ang pagpapanatili ng pag-aari, halimbawa, pag-aalis ng damuhan, pag-alis ng mga dahon, at paglilinis ng mga gatters, atbp, ay ibang-iba mula sa pagpapalit ng isang nasira na bubong o dalhin ang kuryente hanggang sa code. Maging responsable ka man sa lahat o sa pag-amoy lamang ng damuhan, suriin ang bahay, mag-order ng isang pagpapahalaga, at tiyakin na ang mga buwis sa pag-aari ay napapanahon bago pumirma ng anupaman.
Pagbili ng Ari-arian
Ano ang mangyayari kapag natapos ang kontrata ay nakasalalay sa kung aling uri ng kasunduan na nilagdaan mo. Kung mayroon kang isang kontrata sa lease-option at nais mong bilhin ang pag-aari, marahil kakailanganin mong makakuha ng isang mortgage (o iba pang financing) upang mabayaran nang buo ang nagbebenta.
Sa kabaligtaran, kung magpasya kang hindi bumili ng bahay o hindi makakapag-secure ng financing sa pagtatapos ng termino ng pag-upa, mag-expire ang pagpipilian at lumipat ka sa bahay, tulad ng kung nag-abang ka ng iba pang pag-aari. Malamang mawawalan ka ng anumang pera na babayaran hanggang sa puntong iyon, kasama ang pagpipilian ng pera at anumang credit credit na nakuha, ngunit hindi ka magiging sa ilalim ng anumang obligasyon na magpatuloy sa pag-upa o bumili ng bahay.
Tratuhin ang proseso tulad ng nais mo kung direkta kang bumili ng bahay: gawin mo ang nararapat na pagpupunyagi, magsaliksik sa lugar, ihambing ang mga presyo sa iba pang kalapit na bahay, magsaliksik sa kontrata, at magsaliksik sa kasaysayan ng nagbebenta.
Ang Ideyal na Rent-to-Own Candidate
Ang isang rent-to-sariling kasunduan ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian kung ikaw ay isang nagnanais na may-ari ng bahay ngunit hindi ka pa handa, nagsasalita sa pananalapi. Ang mga kasunduang ito ay magbibigay sa iyo ng pagkakataong makuha ang iyong pinansyal sa pagkakasunud-sunod, pagbutihin ang iyong marka sa kredito, at makatipid ng pera para sa isang pagbabayad na down habang "pag-lock sa" bahay na nais mong pag-aari. Kung ang pagpipilian ng pera at / o isang porsyento ng upa ay papunta sa presyo ng pagbili, na madalas nilang gawin, makakakuha ka rin ng pagbuo ng ilang katarungan.
Habang ang mga kasunduan sa rent-to-sariling ay ayon sa kaugalian ay nakatuon sa mga taong hindi maaaring maging kwalipikado para sa pagtalima ng mga pautang, mayroong isang pangalawang pangkat ng mga kandidato na higit na napapansin ng renta-sa-sariling industriya: ang mga taong hindi makakakuha ng mga mortgage sa mabibili, hindi umaayon sa mga pamilihan ng pautang. "Sa mga pamilihan na may mataas na gastos sa lunsod o bayan, kung saan ang mga pautang na jumbo (nonconforming) ay pamantayan, mayroong isang malaking demand para sa isang mas mahusay na solusyon para sa mabubuong pananalapi, may karapat-dapat na pang-kredito na hindi makakakuha o ayaw ng isang pautang, "Sabi ni Marjorie Scholtz, tagapagtatag at CEO ng Verbhouse, isang start-up na batay sa San Francisco na muling tukuyin ang rent-to-sariling merkado.
"Habang tumataas ang mga presyo ng bahay at parami nang lungsod ang napagbili ng pagsunod sa mga limitasyon ng utang at itinulak sa mga pautang sa jumbo, ang problema ay lumilipat mula sa mga mamimili sa industriya ng pinansya sa bahay, " sabi ni Scholtz. Sa mahigpit na awtomatikong mga patnubay sa pagsulat at 20% hanggang 40% mga kinakailangan sa pagbabayad, kahit ang may kakayahang pinansyal ay maaaring magkaroon ng problema sa pagkuha ng financing sa mga pamilihan.
"Ang anumang bagay na di-pangkaraniwan - sa kita, halimbawa - ay naghahagis ng mga mabuting kita ng kita sa isang katayuan na 'mas maliliit' dahil ang mga underwriter ay hindi maaaring magkasya nang maayos sa isang kahon, " sabi ni Scholtz. Kasama dito ang mga taong walang kita sa nontraditional, ay nagtatrabaho sa sarili o mga manggagawa sa kontrata, o hindi naitatag na US credit (halimbawa, mga dayuhang nasyonalista) at sa mga sadyang kulang sa napakaraming 20% hanggang 40% pababa ang mga bangko sa pagbabayad ay nangangailangan para sa hindi pagkakaugnay na mga pautang.
Ang mga pamilihan na may mataas na gastos ay hindi halata na lugar na makahanap ka ng mga pag-aarkila ng bahay-bahay, na kung saan ay kung bakit hindi pangkaraniwan ang Verbhouse. Ngunit ang lahat ng mga potensyal na mamimili sa bahay na sariling mga mamimili ay makikinabang mula sa pagsisikap na isulat ang mga tampok na consumer-centric sa mga kontrata sa rent-to-sariling: Ang opsyon na bayad at isang bahagi ng bawat pagbabayad ng renta ay bumibili ng presyo ng pagbili ng dolyar-para-dolyar, ang presyo ng upa at pagbili ay naka-lock hanggang sa limang taon, at ang mga kalahok ay maaaring bumuo ng equity at makuha ang pagpapahalaga sa merkado, kahit na nagpasya silang hindi bumili. Ayon kay Scholtz, ang mga kalahok ay maaaring "cash out" sa patas na halaga ng merkado: Ibinebenta ng Verbhouse ang bahay at pinanatili ng kalahok ang pagpapahalaga sa merkado kasama ang anumang equity na naipon nila sa pamamagitan ng upa na "buy-down" na pagbabayad.
Bago ka Pumirma sa Kontrata
Kahit na magrenta ka bago ka bumili, magandang ideya na mag-ehersisyo ng kaparehong nararapat na pagsusumikap na parang binili mo nang buo ang bahay. Kung isinasaalang-alang mo ang isang pag-upa-sa-sariling pag-aari, siguraduhin na:
- Piliin ang tamang mga term. Magpasok ng isang kasunduan sa pagpipilian sa pag-upa sa halip na isang kasunduan sa pag-upa sa pagbili. Humingi ng tulong. Mag-upa ng isang kwalipikadong abugado ng real estate upang ipaliwanag ang kontrata at tulungan mong maunawaan ang iyong mga karapatan at obligasyon. Maaaring naisin mong makipag-ayos ng ilang mga puntos bago mag-sign o maiwasan ang pakikitungo kung ito ay hindi kanais-nais na sapat sa iyo. Magsaliksik sa kontrata. Siguraduhing nauunawaan mo: ang mga deadline (kung ano ang dapat mangyari) ang bayad sa opsyon at pagbabayad ng upa - at kung magkano ang bawat naaangkop patungo sa pagbili kahit papaano ang presyo ng pagbili ay tinutukoy upang ipakita ang iyong pagpipilian upang bumili (halimbawa, maaaring mangailangan ka ng nagbebenta. upang magbigay ng paunang abiso sa pagsulat ng iyong hangaring bilhin) kung pinahihintulutan ang mga alagang hayop na mapanatili ang pagpapanatili, mga asosasyon ng may-ari ng bahay, mga buwis sa pag-aari, at iba pa. Magsaliksik sa bahay. Mag-order ng isang independiyenteng pagsusuri, kumuha ng inspeksyon sa pag-aari, siguraduhin na ang mga buwis sa pag-aari ay napapanahon, at tiyakin na walang mga pananagutan sa pag-aari. Magsaliksik sa nagbebenta. Suriin ang ulat ng kredito ng nagbebenta upang maghanap ng mga palatandaan ng problema sa pananalapi at makakuha ng isang ulat ng pamagat upang makita kung gaano katagal ang pagmamay-ari ng nagbebenta ng ari-arian ang mas matagal na pag-aari nito at ang higit na katarungan, mas mabuti. Tiyakin ulit. Sa ilalim ng kung aling mga kondisyon makakakuha ka ng iyong pagpipilian upang bumili ng ari-arian? Sa ilalim ng ilang mga kontrata, nawawalan ka ng karapatang ito kung huli ka sa isang pagbabayad lamang sa pag-upa o kung hindi mo nababatid na isulat ang nagbebenta ng nakasulat sa iyong hangaring bumili.
Ang Bottom Line
Pinapayagan ng isang rent-to-sariling kasunduan ang mga mamimili ng bahay na lumipat sa isang bahay kaagad, na may ilang taon upang magtrabaho sa pagpapabuti ng kanilang mga marka ng kredito at / o makatipid para sa isang down na pagbabayad bago subukang makakuha ng isang mortgage. Siyempre, dapat matugunan ang ilang mga termino at kundisyon, alinsunod sa kasunduan sa rent-to-sariling. Kahit na ang isang ahente ng real estate ay tumutulong sa proseso, mahalaga na kumunsulta sa isang kwalipikadong abugado sa real estate na maaaring linawin ang kontrata at ang iyong mga karapatan bago ka pumirma.
