Ano ang Take-Out Commitment?
Ang pangako ng take-out ay isang nakasulat na garantiya ng isang tagapagpahiram upang magbigay ng permanenteng financing upang mapalitan ang isang maikling term na pautang sa isang tinukoy na petsa sa hinaharap kung ang proyekto ay umabot sa isang tiyak na yugto.
Mga Key Takeaways
- Ang pangako ng take-out ay isang nakasulat na garantiya ng isang tagapagpahiram upang magbigay ng permanenteng financing upang mapalitan ang isang maikling term na pautang sa isang tinukoy na petsa sa hinaharap kung ang proyekto ay umabot sa isang tiyak na yugto. Karaniwang nangangailangan ng term na nagpapahiram ng isang pang-take-out na pangako mula sa ibang tagapagpahiram bago sila sumasang-ayon na magbigay ng utang.
Pag-unawa sa Take-Out Commitment
Ang isang take-out na pangako ay medyo pangkaraniwan sa pag-unlad ng komersyal na real estate. Ginagarantiyahan nito na ang isang bangko ay maglabas ng isang pautang para sa ari-arian sa sandaling makumpleto ang pagtatayo o pagkukumpuni. Tinitiyak din nito na ang isang pangmatagalang komersyal na tagapagpahiram ng pautang ay magbabayad o kukuha ng panandaliang pautang sa konstruksyon at ang naipon na interes.
Ang mga take-out na pangako ay nagpapagaan ng panganib para sa mga nagpapahiram ng mga pautang sa konstruksyon at payagan na magpatuloy ang pag-unlad. Ang mga developer ng ari-arian ay karaniwang humiram ng mga pondo ng panandaliang (mga pautang sa tulay) upang magbayad para sa pagtatayo ng kanilang mga proyekto.
Gayunpaman, maaaring maantala ang mga proyekto dahil sa mga welga sa paggawa, mga problema sa kontratista, mga isyu sa kapaligiran o isang host ng iba pang mga variable. Nahaharap sa pag-asa ng mas mataas na mga gastos mula sa mga pag-iingat na ito, maaaring matukso ang isang developer na iwanan ang proyekto at default sa utang. Iyon ang dahilan kung bakit ang madalas na panandaliang tagapagpahiram ay karaniwang nangangailangan ng isang pang-alis na pangako mula sa ibang tagapagpahiram, na sumang-ayon na maging permanenteng may-ari ng mortgage ng tapos na proyekto, bago sila sumasang-ayon na magbigay ng utang.
Paggawa Sa Mga Take-Out Commitments
Ang isang pangako ng take-out, na tinawag din na take-out loan o isang take-out na kasunduan, ay nagbibigay ng opsyon sa tagabuo upang humiram ng isang tiyak na halaga ng pera sa isang napagkasunduang rate ng interes (madalas na naka-peg sa isang index) para sa isang tiyak na halaga ng oras. Kasama sa kasunduan ang ilang mga contingencies tulad ng:
- Pag-apruba ng disenyo at materyales Ang petsa ng pagkumpleto ng rateAng minimum na rate ng pag-okupado bago pinalabas ang mga pondo, marahil 60 porsyentoProvision para sa pagpapalawak ng petsa ng pagsisimula ng pautang, kung sakaling ang mga pagkaantala
Ang pangako ay madalas na isang sahig sa kisame. Ang sahig sa kisame ay nangangahulugang magkakaroon ng isang tiyak na panghuling halaga na hiniram para sa proyekto, at isang mas maliit na halaga na hiniram kung hindi magkakasama ang mga contingencies. Ang mga contingencies na ito ay nagsisikap na protektahan o mapahamak ang parehong permanenteng tagapagpahiram at ang orihinal na panandaliang tagapagpahiram kung sakaling may mga problema sa kalsada. Ang prinsipyo ng pagpapatakbo ay ito ang trabaho ng tagabuo, hindi ang bangko, upang matiyak na ang proyekto ay sumusulong nang maayos. Sinisikap ng bangko na limitahan ang kanilang pagkakalantad sa mga problema ng nag-develop.
Gap Financing para sa Mga Komisyon
Siyempre, ang tagapagpahiram ng konstruksyon ay hindi nais na mapanganib na ang permanenteng tagapagpahiram ay magpipigil ng pondo dahil sa mga contingencies, na maaaring makaapekto sa pagbabayad ng utang sa konstruksyon. Kaya, ang mga take-out na pangako ay nagsasama rin ng mga probisyon para sa financing ng agwat. Ang pagpopondo ng gap, o mga pautang sa tulay, ay makakatulong kung sakaling ang alinman sa mga contingencies ay nag-trigger ng isang bahagyang pagbabayad mula sa permanenteng tagapagpahiram.
Halimbawa, kung ang isang bagong tanggapan ng tanggapan ay hindi nagrenta ng sapat na mga yunit upang matugunan ang pinakamaliit na sugnay na pag-okupahan ng pangako ng take-out, tiyakin na ang financing ng agwat na ang bayad sa konstruksyon ay binabayaran kahit na ang pangwakas na mortgage ay hindi pa naipalabas.
