Marami sa atin ang alinman ay dumaan sa proseso ng foreclosure, isang proseso na nagpapahintulot sa isang tagapagpahiram na mabawi ang halagang inutang sa isang default na pautang sa pamamagitan ng pagbebenta o pagkuha ng pagmamay-ari ng ari-arian nang una o makilala ang isang taong mayroon.
SA MGA larawan: 6 Mga Tip sa Pagbebenta ng Iyong Bahay Sa Isang Down Market
Inilabas ng Realty Trac ang US Foreclosure Market Report noong Abril 15, 2010 para sa unang quarter ng 2010. Ang ulat, na kinakalkula ang mga pag-file ng foreclosure, kasama ang mga default na paunawa, naka-iskedyul na mga auctions at repossessions sa bangko, ay nagpakita na 932, 234 mga pag-aari ay kasangkot sa unang quarter, isang 7% na pagtaas mula sa huling quarter ng 2009, at isang 16% na pagtaas sa unang quarter ng 2009. Isang nakakagulat sa bawat 138 na mga yunit ng pabahay ng US ay nakatanggap ng isang foreclosure filing sa quarter. Kung ikaw (o isang mahal sa buhay) ay nahaharap sa foreclosure, tiyaking nauunawaan mo ang proseso. Habang ang proseso ay nag-iiba mula sa estado sa estado, karaniwang may anim na mga yugto ng isang pagtataya.
Phase 1: Default ng Pagbabayad
Ang isang default na pagbabayad ay nangyayari kapag ang isang borrower ay hindi nakuha ng hindi bababa sa isang pagbabayad ng utang. Ang nagpapahiram ay magpapadala ng isang napalampas na paunawa sa pagbabayad na nagpapahiwatig na hindi pa nila natanggap ang pagbabayad sa buwang iyon. Karaniwan, ang mga pagbabayad ng utang ay dapat bayaran sa unang araw ng bawat buwan, at maraming mga nagpapahiram ay nag-aalok ng isang panahon ng biyaya hanggang sa ika-15 ng buwan. Pagkatapos nito, ang tagapagpahiram ay maaaring singilin ang isang huling bayad sa pagbabayad at ipadala ang napansin na paunawa sa pagbabayad.
Matapos ang dalawang pagbabayad ay hindi nakuha, ang nagpapahiram ay maaaring magpadala ng isang Demand na Sulat. Ito ay mas seryoso kaysa sa isang napalampas na paunawa sa pagbabayad; gayunpaman, sa puntong ito ang nagpapahiram ay marahil ay handa pa ring magtrabaho kasama ang nangutang upang makagawa ng mga pag-aayos sa mga pagbabayad. Ang nanghihiram ay normal na mag-remit ng mga huling pagbabayad sa loob ng 30 araw o pagtanggap ng liham. (Kung mayroon kang isang matibay na desisyon sa pananalapi na gumawa tungkol sa iyong tahanan, siguraduhing mayroon kang lahat ng impormasyon. Matuto nang higit pa sa Fend Off Foreclosure - With Bankruptcy? )
Phase 2: Paunawa ng Default (NOD)
Ang isang Abiso ng Default ay ipinadala pagkatapos ng 90 araw ng mga hindi nakuha na pagbabayad. Sa ilang mga estado, ang Abiso ng Default ay inilalagay nang malaki sa bahay. Sa puntong ito, ang utang ay ibibigay sa departamento ng foreclosure ng nagpapahiram sa parehong county kung saan matatagpuan ang pag-aari. Ang borrower ay ipinapaalam na ang Paunawa ay maitatala. Ang tagapagpahiram ay karaniwang magbibigay sa nanghihiram ng isa pang 90 araw upang malutas ang mga pagbabayad at ibalik ang utang. Ito ay tinutukoy bilang panahon ng muling pagsilang.
Phase 3: Paunawa ng Pagbebenta ng Trustee
Kung ang utang ay hindi pa napapanahon sa loob ng 90 araw pagkatapos ng Abiso ng Default, ang isang Paunawa ng Pagbebenta ng Trustee ay maiitala sa county kung saan matatagpuan ang pag-aari. Ang tagapagpahiram ay dapat ding mag-publish ng isang paunawa sa lokal na pahayagan sa loob ng tatlong linggo na nagpapahiwatig na ang pag-aari ay magagamit sa auction ng publiko. Ang lahat ng mga pangalan ng may-ari ay mai-print sa Paunawa at sa pahayagan, kasama ang isang ligal na paglalarawan ng pag-aari, ang address ng pag-aari, at kung kailan at saan magaganap ang pagbebenta.
Phase 4: Pagbebenta ng Trustee
Ang ari-arian ay inilalagay para sa auction ng publiko at iginawad sa pinakamataas na bidder na nakakatugon sa lahat ng kinakailangang mga kinakailangan. Ang tagapagpahiram (o firm na kumakatawan sa tagapagpahiram) ay makakalkula ng isang pagbubukas ng bidyo batay sa halaga ng natitirang pautang, anumang mga tagapagpautang at anumang hindi bayad na buwis, at anumang mga gastos na nauugnay sa pagbebenta. Kapag nakumpirma na ang pinakamataas na bidder at natapos ang Pagbebenta ng Trustee, isang Deal On Sale ang isang Trustee ay bibigyan ng nanalong bidder. Ang ari-arian ay pagkatapos ay pag-aari ng mamimili, na may karapatan sa agarang pag-aari.
Phase 5: Pag-aari ng Real Estate (REO)
Kung ang ari-arian ay hindi ibinebenta sa panahon ng pampublikong auction, ang tagapagpahiram ay magiging may-ari at susubukan na ibenta ang ari-arian sa sarili nitong, sa pamamagitan ng isang broker o sa tulong ng isang REO Asset Manager. Ang mga pag-aari na ito ay madalas na tinutukoy bilang "pag-aari ng bangko". Ang tagapagpahiram ay maaaring alisin ang ilan sa mga pananagutan at iba pang mga gastos sa isang pagtatangka upang maging mas kaakit-akit ang ari-arian.
Phase 6: Pag-iwas
Ang nanghihiram ay madalas na manatili sa bahay hanggang sa mabenta ito sa pamamagitan ng isang pampublikong auction o kalaunan bilang isang REO na pag-aari. Sa puntong ito, isang paunawa ng pagpapalayas ay ipinadala na hinihiling na mai-bakante agad ang sinumang tao. Maraming araw ay maaaring ipagkaloob upang pahintulutan ang mga nagsasakop ng sapat na oras upang maalis ang anumang personal na mga pag-aari, at pagkatapos ay karaniwang ang lokal na sheriff ay bibisitahin ang ari-arian at alisin ang mga tao at anumang natitirang mga pag-aari. Ang anumang mga pag-aari ay maaaring mailagay sa imbakan at makuha sa ibang pagkakataon para sa isang bayad. (Ito ay isang matigas na pagpipilian, ngunit ang ilang mga tao ay mapipilitang mag-foreclose. Ang iba ay hindi. Alamin kung aling mga kadahilanan ang maaaring makagawa ng pagkakaiba sa Gusto Mo Bang Lumayo Sa Iyong Bahay? )
Ang Bottom Line
Sa buong proseso ng foreclosure, maraming mga nagpapahiram ang magsisikap na gumawa ng mga kaayusan para sa borrower na mahuli sa pautang at maiwasan ang isang foreclosure. Ang malinaw na problema ay kapag ang isang borrower ay hindi maaaring matugunan ang isang pagbabayad, ito ay nagiging mahirap na makamit ang maraming mga pagbabayad. Kung mayroong isang pagkakataon na maaari mong abutin ang mga pagbabayad - halimbawa, nagsimula ka lamang ng isang bagong trabaho kasunod ng isang panahon ng kawalan ng trabaho - ito ay nagkakahalaga ng pagsasalita sa iyong tagapagpahiram. Kung ang isang pagtataya ay hindi maiiwasan, ang pag-alam kung ano ang aasahan sa buong proseso ay makakatulong na ihanda ka para sa anim na yugto ng foreclosure. (Upang matuto nang higit pa, tingnan ang Pag- save ng Iyong Tahanan Mula sa Foreclosure .)
Nakaramdam ng walang pagbabago? Basahin ang mga pinansiyal na balita sa linggong ito sa mga highlight ng Water Cooler Finance: Patuloy na Bumabagsak ang Armed at Greece .
