Ano ang Isang Tiwala sa Pag-aari ng Pamumuhunan sa Real Estate?
Ang isang bihag na pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate ay simpleng isang tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) na may pagkontrol sa pagmamay-ari ng isang solong kumpanya. Ang mga kumpanya na may pagmamay-ari ng ari-arian ng real estate na nauugnay sa kanilang negosyo ay maaaring makahanap ng kapaki-pakinabang na ibalot ang mga ari-arian ng real estate sa isang REIT para sa mga espesyal na break sa buwis. Ang diskarte sa pagpapagaan ng buwis na ito ay maaaring magamit ng mga nagtitingi at bangko na may maraming tindahan o sanga.
Mga Key Takeaways
- Ang isang bihag na REIT ay anumang REIT na may higit sa 50% na stake na pagmamay-ari ng isang solong kumpanya.Captive REITs ay karaniwang mga subsidiary.As REITs, ang mga bihag na REIT ay nagtatamasa ng lahat ng parehong mga bentahe sa buwis bilang isang pamantayang REIT.Comprehensively, bihag ang REIT accounting ay maaaring maging kumplikado para sa isang magulang na kumpanya at ang bihag na subsidiary ng REIT. Ang mga propesyonal sa accounting at buwis ay dapat tiyakin na sila ay ganap na sumusunod sa lahat ng mga pederal at estado na batas na sumasaklaw sa mga bihag na REIT.
Pag-unawa sa Captive Real Estate Investment Trusts
Ang isang nabihag na pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate ay maaaring malikha upang samantalahin ang mga break sa buwis na inaalok ng tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT). Ang mga kumpanya ay maaaring pumili upang bumuo o kumuha ng pagkontrol sa pagmamay-ari sa isang REIT para sa katayuan ng pagkabihag. Ang katayuan sa pagkontrol o bihag ay tinukoy bilang higit sa 50% ng istatistika ng pagmamay-ari ng pagboto ng isang REIT.
Ang mga kumpanya na nagtatayo ng isang bihag na REIT para sa mga layunin ng pamamahala ng kanilang sariling mga pag-aari ng real estate ay karaniwang makilala ang mga ito bilang alinman sa pag-upa o mortgage REIT. Ang mga mortgage REIT ay nagbibigay ng kapital ng mortgage para sa pangako ng katumbas na kita na madalas na batayan para sa kita ng isang REIT. Ang mga kumpanya ay maaari ring gumamit ng mga pinagkakatiwalaang pamumuhunan ng real estate sa pamamagitan ng paglilipat ng real estate sa isang REIT pagkatapos magrenta ng mga ari-arian mula sa mga REIT.
Mga Tiwala sa Pamumuhunan sa Real Estate
Ang isang bihag na REIT ay simpleng REIT na may pagkontrol sa pagmamay-ari mula sa isang kumpanya. Higit pa rito, ang mga bihag na REIT ay simpleng mga REIT. Ang isang entity ay maaaring maiuri bilang isang REIT kung natutugunan nito ang ilang mga kinakailangan ng Internal Revenue Service at Pamagat 26 ng Code ng Kita sa Panloob. Ang mga REIT ay maaaring maging tiwala, asosasyon, o mga korporasyon ngunit anuman ang dapat nilang piliin na lahat na ibubuwis bilang mga korporasyon.
Pinapayagan ng Internal Revenue Code ang lahat ng mga REIT na ipamahagi ang lahat ng kanilang kita sa kanilang mga shareholders. Ginagawa nito ang mga REIT na katulad ng mga pakikipagsosyo sa ilalim ng code ng buwis dahil ang mga pakikipagsosyo sa pangkalahatan ay walang kita at ipamahagi ang lahat ng kanilang kita sa pamamagitan ng isang K-1.
Ang mga REIT ay dapat matugunan ang ilang mga kinakailangan upang maging kwalipikado para sa mga pagbabawas ng buwis sa pamamahagi ng kita na nagpapakilala sa mga REIT sa pangkalahatan. Ang ilan sa mga pinakamahalagang kinakailangan ay kinabibilangan ng:
- Ang halalan para sa pagbubuwis bilang isang korporasyon Hindi bababa sa 90% ng kita ng kita mula sa mga dibidendo, interes, renta, o iba pang tunay na ari-arian Hindi bababa sa 75% ng kabuuang mga pag-aari na kinakatawan ng mga ari-arian ng real estate, katumbas ng cash, at mga security ng gobyernoMay may kapaki-pakinabang na pagmamay-ari mula sa 100 o higit pang mga tao (ang pagkontrol sa mga kumpanya ay maaaring pangalanan ang mga executive bilang shareholders upang matugunan ang kinakailangang ito)
Kung ang isang entidad ay nakakatugon sa mga kinakailangan sa REIT, dapat itong magbayad ng hindi bababa sa 90% ng kita nito sa mga shareholders at samakatuwid ay pinapayagan na kunin ang pamamahagi ng kita bilang isang pagbabawas. Ang anumang natitirang balanse pagkatapos ng kinakailangang pamamahagi ay binubuwis sa kinakailangang rate ng buwis sa corporate.
Subsidiary Accounting
Ang mga Captive REIT ay itinuturing na mga subsidiary at samakatuwid ang kanilang pagmamay-ari ay dapat na accounted para sa ilang paraan sa pananalapi ng magulang ng kumpanya. Sa pangkalahatan, may tatlong mga paraan upang account para sa mga subsidiary at pagmamay-ari ng subsidiary sa mga pahayag sa pananalapi ng isang kumpanya ng magulang. Ang mga kumpanya ay maaaring mag-ulat ng pinagsama-samang pahayag sa pananalapi o maaaring account nila ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng alinman sa paraan ng equity o gastos.
Sa ilalim ng Pangkalahatang Natatanggap na Mga Prinsipyo ng Accounting (GAAP), ang mga kumpanya ay may pagpipilian na lumikha ng pinagsama-samang mga pahayag sa pananalapi na nagsasama sa lahat ng mga aspeto ng mga pinansyal ng isang subsidiary kung ang kumpanya ng magulang ay nagmamay-ari ng higit sa 50% ng mga karapatan sa pagmamay-ari. Karaniwan, hindi kapaki-pakinabang o naaangkop para sa isang kumpanya ng magulang na isama ang isang bihag na REIT sa pinagsama-samang ulat sa pananalapi dahil sa mga benepisyo ng buwis na nakukuha ng bihag na REIT sa sarili nitong madalas na dahilan ng paglikha nito. Samakatuwid, ang pagmamay-ari ng bihag na REIT ay karaniwang isinasaalang-alang para sa mga pinansyal ng kumpanya ng magulang sa pamamagitan ng alinman sa paraan ng equity o ang pamamaraan ng gastos.
Mga Pakinabang ng Buwis sa REIT
Maaaring magkaroon ng maraming mga benepisyo sa buwis na nauugnay sa bihag ng REIT na buwis. Ang pederal na pagbubuwis ng REIT ay tinalakay sa Pamagat ng Panloob na Revenue Code 26 ngunit ang mga estado ay maaari ding magkaroon ng kanilang sariling mga patakaran sa buwis para sa mga REIT na maaaring dagdagan o bawasan ang mga benepisyo sa buwis.
Sa pangkalahatan, ang kumpanya ng magulang ng isang bihag na REIT ay maaaring magbawas ng renta o bayad sa pagbabayad ng mortgage na binabayaran nito sa bihag nitong REIT na binabawasan ang kita ng buwis. Hindi ito kinakailangan ng malaking benepisyo dahil karaniwang ibabawas nito ang mga gastos na ito, ngunit maaari itong lumikha ng ilang mga kapaki-pakinabang na pakinabang sa pagproseso ng pagbabayad, atbp. Ang isa sa pinakamalaking pakinabang ay ang pagtanggap ng kumpanya ng magulang ng isang bahagi ng pamamahagi ng dividend mula sa bihag na REIT na maaaring may buwis sa mas mababang rate.
Natutuwa ang bihag na REIT sa lahat ng mga benepisyo sa buwis ng katayuan sa REIT. Maaari nitong bawas ang 90% o higit na halaga ng kita nito na ipinamamahagi nito sa mga shareholders. Nagbabayad din ito sa rate ng buwis ng pederal na pederal sa anumang natitirang kita.
Mga Batas na namamahala sa mga Bihag na Mga REIT
Dahil ang mga nabihag na REIT na mga subsidiary ay maaaring lumikha ng maraming mga pakinabang, mayroong ilang mga pederal at estado na probisyon na naka-target sa kanila. Sa pangkalahatan, ang karamihan sa batas ay tumutukoy sa pagiging bihag bilang pagkontrol sa pagmamay-ari ng 50%. Kinakailangan ng mga pederal na batas na ang anumang paggamot ay patas at naaayon sa mga pagpapahalaga sa pag-aari at haba ng negosasyon. Ang ilang mga estado ay may sariling mga espesyal na kinakailangan at sa ilang mga kaso ay may mga limitasyon na maaaring alisin ang mga taktika sa pag-iwas sa buwis na kumpleto. Sa pangkalahatan, ang mga propesyonal sa accounting at buwis ay dapat tiyakin na ang mga bihag na REIT at bihag ng REIT accounting ay sumusunod sa lahat ng mga pederal at estado na batas na sama-sama.
