Sa unang sulyap, maaari mong isipin na ang isang manager ng portfolio ng real estate ay katulad ng anumang manager sa pananalapi sa pananalapi. Ngunit ang portfolio ng real estate equity o pamamahala ng pondo ay naiiba sa radikal mula sa pamamahala ng mga pagkakapantay-pantay, mga bono o mga kapwa pondo.
Hindi tulad ng mga managers ng equity, na nagsasaliksik sa mga kumpanya at namamahala sa mga probabilidad na maaari nilang mapalaki ang kanilang mga masining na diskarte, ang mga tagapamahala ng real estate ay dapat makatulong na tukuyin at samantalahin ang mga pagkakataon sa antas ng pag-aari. Ang mga tagapamahala ng real estate ay hindi lamang responsable para sa paglalaan ng asset, pamamahala sa peligro at mga transaksyon, kundi pati na rin para sa direktang pakikitungo sa lupa at mga istruktura dito.
Kaya ang pamamahala ng pag-aari ng real estate, hindi katulad ng tradisyonal na pamamahala ng pera, ay nangangailangan ng mga nakaranas na indibidwal na maaaring mai-optimize ang halaga ng mga pag-aari. Sa katunayan, sa maraming paraan, ang isang tagapamahala ng assets ng real estate ay katulad ng isang CEO ng kumpanya, na nagpapatakbo ng isang kumpanya o isang pasilidad. Sa kaibahan, ang isang tradisyunal na tagapamahala ng pera ay maaaring malaman ang mga stock ng isang tiyak na larangan o sektor - ngunit hindi makisali sa pagpapatakbo ng mga kumpanya mismo.
Sa tingin mo ang isang karera sa pamamahala ng portfolio ng real estate ay maaaring tama para sa iyo? Magbasa upang malaman ang higit pa.
Pamamahala ng portfolio ng Real Estate
Ang pagsasanay at karanasan na nakuha ng mga tagapamahala ng equity equity ay katulad sa iba pang mga tagapamahala ng pondo. Gayunpaman, ito ay naiiba sa paraang ginagamit nila ang mga kasanayang iyon upang matiyak ang pagganap ng portfolio. Ang mga tagapamahala ng portfolio ay madalas na na-rate sa pamamagitan ng kanilang kakayahan upang matiyak ang naaangkop na mga nababagay na panganib na pagbabalik at pag-iba ng portfolio sa pamamagitan ng higit na paglalaan at pagpili ng pag-aari.
Bilang karagdagan, ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay nagbibigay ng halaga sa mga kliyente sa pamamagitan ng pagtiyak ng pinaka-mahusay na paggamit ng capital capital ng mamumuhunan, at sa pamamagitan ng pagpapanatiling alam sa mga kliyente sa pamamagitan ng higit na pagsukat sa pagganap, at kahit na pagtataya ng cash flow. Maliban sa tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) at pondo ng mga tagapamahala ng pondo (na ang pagganap ay hinuhusgahan ng kakayahang masukat ang iba pang kakayahan ng tagapamahala upang magdisenyo at magpatupad ng diskarte), ang tagapamahala ng pondo ng real estate equity ay ang pangunahing CEO ng kanyang o kanyang sariling kumpanya, na lumilikha at nagsasagawa ng mga estratehiya na antas ng pag-aari para sa mga ari-arian sa ilalim ng kanyang singil.
Istratehiya sa Pagpipili ng Pamumuhunan
Ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay nagsasagawa ng paglalaan ng alokasyon at pagpili ng pag-aari, hindi sa pamamagitan ng pag-unawa sa mga dinamika sa merkado at mga kumpanya sa mga tiyak na industriya, ngunit sa pamamagitan ng pagiging eksperto sa mga pundasyon ng pag-aari ng real estate. Nag-aaral sila sa loob ng mga lokal na rehiyon at sa iba't ibang mga gamit sa komersyal na lupa: opisina, pang-industriya, hotel, tingian, at solong at multifamily tirahan. Upang matalo ang merkado, tiyakin ang pag-iiba-iba at gumawa ng sapat na pagbabalik na nababagay ng panganib, ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay dapat gumawa ng mga taya sa rehiyonal o lokal na mga merkado ng pag-aari at, sa kaso ng maraming portfolio ng mga asset, ang tamang halo ng pag-aari.
Para sa kadahilanang ito, maraming mga tagapamahala ng pondo ay nakatuon sa mga tukoy na rehiyon o uri ng pag-aari; ang ilang mga mas malaking tagapamahala ng pag-aari ng real estate ay nag-aayos ng kanilang mga matatandang empleyado at mga tauhan ng suporta ayon sa rehiyon o paggamit ng lupa. Ang katwiran para sa pag-aayos sa paraang ito ay upang matiyak na ang mga oportunidad sa pamilihan ay maaaring makilala at pagkatapos ay isinalin sa tamang pagpili ng ari-arian at pagmula ng pag-aari.
Ang paraan kung saan nakuha ang mga pag-aari ay isa sa mga pinaka makabuluhang paraan na naiiba ang mga pondo ng real estate mula sa mas tradisyunal na pamumuhunan. Tulad ng mga negosyante sa sahig ng stock market, ang mga pondo ng real estate ay gumagamit ng mga dalubhasa sa acquisition upang alisan ng takip at isagawa ang mga transaksyon sa pag-aari. Ang mga tauhang ito sa pagkuha ay karaniwang nagtatrabaho para sa isang tiyak na pondo o ay organisado sa rehiyon o sa uri ng asset.
Tulad ng pagmamay-ari ng karamihan sa mga pondo ng equity estate sa lahat (o isang makabuluhang bahagi) ng bawat pag-aari, ang mga tagapamahala ng portfolio ay madalas na direktang kasangkot sa proseso ng pagkuha. Dahil mayroon silang responsibilidad na magtakda at magpatupad ng diskarte sa pag-aari, ang mga tagapamahala ng portfolio ay dapat na direktang kasangkot sa lahat ng mga proseso ng pamumuhunan kabilang ang mga pagkuha, pananalapi, mga disposisyon at paggawa ng desisyon tungkol sa mga pasilidad. Upang mapadali ang lapad at lalim ng mga proseso ng pamamahala ng pamumuhunan sa real estate, ang mga tagapamahala ng portfolio ay dapat umasa sa isang malaking halaga ng imprastraktura na may kaugnayan sa kapital na namuhunan. Upang maisakatuparan ito nang mahusay hangga't maaari, ang mga tagapamahala ng pondo ng equity estate at mga tagapamahala ng asset ay nakabuo ng isang dalubhasang pagpapaandar sa pamamahala ng pag-aari.
Paano gumagana ang Real Estate Asset Management
Ang pag-andar ng pamamahala ng pag-aari ng real estate ay binubuo ng mga espesyalista sa antas ng pag-aari na nagdaragdag ng halaga sa mga tagapamahala ng pondo sa pamamagitan ng pagpapatupad ng diskarte sa antas ng pag-aari. Ang mga espesyalista ay mga dalubhasa sa alinman sa mga pundasyon ng pamilihan sa rehiyon o sa mga tiyak na uri ng pag-aari, at responsable para sa pag-optimize ang halaga ng mga pag-aari sa kanilang pag-iingat. Bilang karagdagan sa pagbibigay ng impormasyon sa pamamahala ng portfolio sa mga lokal na prospect at pagpapadali ng mga transaksyon, ang tagapamahala ng asset ay responsable para sa pagganap ng antas ng pag-aari.
Bilang karagdagan sa pag-apruba ng mga badyet at pagsasagawa ng pamamahala ng gastos, pinataas ang halaga ng mga tagapamahala ng asset sa pamamagitan ng pamamahala ng pagpapaupa sa isa o higit pang mga pag-aari. Kahit na tila ito ay isang itim at puti na pag-iibigan, ang pag-upa ay isang kumplikadong pag-andar na hindi maiiwasang magpapasya sa halaga ng pag-aari at portfolio. Ang tagumpay sa pagpapaupa ay hindi lamang nakamit sa pamamagitan ng paghahanap at pagpapatupad ng pinakamataas na posibleng mga pagkakataon sa pag-upa sa bawat ari-arian, kundi pati na rin sa pamamagitan ng pagsasagawa ng isang programa sa pag-upa na nakahanay sa diskarte sa portfolio habang pinapanatili ang pinakamahusay na relasyon sa umiiral na mga nangungupahan.
Ang pag-upa ay isang prosesong lubos na napagkasunduan, na maaaring kasangkot sa paggawa ng mga pagpapasya sa mga pangangailangan ng nangungupahan upang mai-optimize ang halaga ng pag-aari. Halimbawa, para sa mga pag-aari na ipinagbibili, ang pagpapaupa ay maaaring suspindihin sa panahon ng isang benta upang payagan ang mga bagong may-ari na salikin ang mas mataas na potensyal na rate ng pagpapaupa. Maaari itong humantong sa tumaas na mga mahahalagang halaga ng pag-aari at samakatuwid ay mas mataas ang mga alok sa pagbebenta.
Sa panahon ng pagtaas ng mga rate ng pag-upa, ang mga pangmatagalang pagpapaupa ay maaaring mai-lock para sa mga pag-aari na nakatuon sa kita, habang ang mga diskarte na nakatuon sa pagpapahalaga sa kapital, ang mga termino sa pag-upa ay maaaring paikliin upang samantalahin ang mas mataas na inaasahang mga rate sa hinaharap. Ang kakayahan ng tagapamahala ng asset upang makamit ang naaangkop na panghuhula ng nangungupahan, magsagawa ng diskarte sa pagpapaupa na nakahanay sa mga daloy ng cash na may mga pangangailangan ng portfolio, at pamahalaan ang kapwa mga kapital at gastos sa operating ay maaaring makaapekto sa pangkalahatang halaga ng portfolio.
Mga Pamamahala ng portfolio ng Real Estate bilang CEOs
Kung ang isa ay nag-iisip ng isang ari-arian bilang isang hiwalay na kumpanya o subsidiary, ang bawat isa ay may sariling diskarte at potensyal na pagganap, ang isa ay nagsisimula na maunawaan kung bakit ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay katulad ng mga CEO ng corporate. Tulad ng mga CEO, na dapat maglaan ng isang limitadong supply ng kapital sa iba't ibang mga pagkakataon upang lumikha ng pinakamalaking pangkalahatang pagbabalik sa pamumuhunan, ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay dapat gawin ang parehong sa mga pag-aari na pinamamahalaan nila. Ito ay kailangang magbahagi ng isang napilitan na halaga ng mga mapagkukunan ay lumilikha ng isang sitwasyon na naiiba sa maraming mga maginoo na kumpanya ng pamamahala ng pag-aari.
Sa mga pondo ng equity equity, mayroong isang likas na salungatan sa pagitan ng mga tagapamahala ng portfolio at ng kanilang mga tagapamahala ng asset, dahil nagtatrabaho sila para sa medyo mga magkakaibang layunin. Habang ang mga tagapamahala ng asset ay mga espesyalista na nabayaran para sa pag-optimize ng halaga ng kanilang mga pag-aari at mga tagapamahala ng portfolio ay ang mga pangkalahatang gantimpala para sa pag-optimize ng pagbabalik ng portfolio at kasiyahan ng mamumuhunan, ang matagumpay na tagapamahala ng pondo ng real estate ay isa na maaaring pamahalaan ang salungatan na ito at mapanatili ang isang mahusay na pangkat ng pamamahala at pagganap ng portfolio. Nangangailangan ito ng pag-arte ng isang mahusay na dinisenyo na diskarte sa portfolio sa loob ng isang mahusay na konektado na koponan ng mga tagapamahala na nauunawaan at isinama ang pangkalahatang layunin ng pamumuhunan. Maaari itong maging isang mahirap na gawain para sa anumang pondo na makabuluhang nadagdagan ang bilang at pagiging kumplikado ng mga pag-aari sa ilalim ng pamamahala.
Kritikal din na ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay hindi lamang isama ang kinakailangang alokasyon ng kapital, pagpili ng ari-arian at iba pang mga kasanayan sa pamumuhunan na kinakailangan, ngunit mayroon din silang kakayahang lumikha ng naaangkop na mga diskarte sa pamumuhunan at mga kasanayan sa pamumuno upang mapakilos ang samahan patungo sa parehong portfolio ng misyon.
Ang Bottom Line
Pagdating sa mga pondo ng real estate, ang kakayahan ng pamamahala na magpatupad ng mga plano sa pamamahala ng asset bilang karagdagan sa pagsasagawa ng mas tradisyonal na mga kasanayan sa pamamahala ng pondo ay pangunahing. Para sa isang manager ng pamumuhunan sa real estate, nangangahulugan ito na ma-optimize ang halaga ng mga pag-aari sa kanyang portfolio, kapwa sa pamamagitan ng pagpili at kasunod na pamamahala ng mga ari-arian ng portfolio ng real estate. Ang mga tagapamahala ng portfolio ng real estate ay dapat maglaan ng kanilang mga mapagkukunan sa mga pag-aari na pinamamahalaan nila para sa pinakamalaking posibleng pagbabalik, at panatilihin ang kanilang koponan upang subaybayan ang pareho. Para sa mga may tamang halo ng mga kasanayan, ang karera na ito ay nakatayo bilang isang natatanging pagkakataon sa pamamahala ng pag-aari.
