Ano ang isang Compforming Loan?
Ang isang conforming loan ay isang pautang na katumbas ng o mas mababa sa halaga ng dolyar na itinatag ng limitasyon na itinakda ng Federal Housing Finance Agency ((FHFA) at natutugunan ang pamantayan sa pagpopondo nina Freddie Mac at Fannie Mae. Para sa mga nangungutang na may mahusay na kredito, tumutugma Ang mga pautang ay kapaki-pakinabang dahil sa mga mababang halaga ng interes na nakakabit sa kanila.
Mga Key Takeaways
- Ang isang conforming loan ay isang pautang na ang pinagbabatayan ng mga tuntunin at kundisyon ay nakakatugon sa pamantayan ng pagpopondo nina Fannie Mae at Freddie Mac — higit sa lahat, isang limitasyon sa dolyar sa laki ng pautang.Ang baseline conforming limitasyon ng pautang ay nababagay taun-taon. Ito ay $ 510, 400 sa 2020 para sa karamihan ng mga bahagi ng USLenders ginusto na makitungo sa conforming pautang, dahil ang mga ito ay ang tanging uri na ginagarantiyahan at mabibili ng Fannie Mae at Freddie Mac sa pangalawang mortgage market.Conforming loan ay madalas na nag-aalok ng mas kapaki-pakinabang na mga rate para sa mga mangutang.
Paano gumagana ang isang Pagsasaayos ng Pautang
Ang Federal National Mortgage Association (FNMA o Fannie Mae) at Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) ay mga nilalang na pinamamahalaan ng gobyerno na nagtutulak sa merkado para sa mga pautang sa bahay. Ang mga ahensya ng quasi-governmental na ito ay lumikha ng mga pamantayang patakaran at mga alituntunin kung saan ang pagkakasangla para sa isang yunit ng mga ari-arian (aka single-family tirahan) ay dapat sumunod kung sila ay maging karapat-dapat para sa pagsuporta sa mga ahensya. (Si Fannie Mae at Freddie Mac ay hindi naglalabas ng mga utang sa kanilang sarili. Sa halip, sinisiguro nila ang mga mortgage na inisyu ng mga nagpapahiram, at kumilos bilang pangalawang tagagawa ng merkado kung nais ng mga nagpapahiram na ibenta ang mga utang na ito.)
Ang salitang "conforming" ay madalas na ginagamit kapag nagsasalita partikular tungkol sa halaga ng mortgage, na dapat mahulog sa ilalim ng isang tiyak na limitasyon, na kilala bilang ang limitasyon ng pautang na limitasyon, na itinakda ng Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Para sa 2020, sa karamihan ng US, ang limitasyong ito sa saligan ay $ 510, 400, isang pagtaas mula sa $ 484, 350 noong 2019. Sa ilang mga merkado na may mataas na halaga, tulad ng San Francisco at New York City, mas mataas ang limitasyon. Ang bagong kisame para sa mga lugar na ito ay $ 7765, 600, o 150% ng $ 510, 400. Ang mga espesyal na probisyon ng ayon sa batas ay nagtatag ng iba't ibang mga kalkulasyon sa limitasyon ng utang para sa Alaska, Hawaii, Guam, at US Virgin Islands. Sa mga lugar na ito, ang limitasyon ng baseline loan ay $ 765, 600 para sa isang yunit na katangian sa 2020.
Kinakailangan ng Housing and Economic Recovery Act (HERA) na ang baseline conforming loan limit ay nababagay bawat taon para kay Fannie Mae at Freddie Mac upang maipakita ang pagbabago sa average na presyo sa bahay ng US.
Maliban sa laki ng pautang, ang iba pang mga alituntunin na sumasabay sa mga pautang na sumunod upang isama ang ratio ng utang-sa-halaga ng utang ng borrower (ibig sabihin, ang laki ng pagbabayad), utang na utang na pang-kita, puntos ng kredito at kasaysayan, mga kinakailangan sa dokumentasyon, atbp.
Mga Bentahe ng Pag-aayos ng mga Pautang
Para sa mga mamimili, ang pagtalima ng mga pautang ay kapaki-pakinabang dahil sa kanilang mababang mga rate ng interes. Para sa mga first-time homebuyers na kumukuha ng pautang ng Federal Housing Administration (FHA), halimbawa, ang pagbabayad ay maaaring mas mababa sa 3%. Gayunpaman, ang pribadong mortgage insurance (PMI) ng tungkol sa 1.05% bawat taon para sa 30-taong pautang hanggang sa $ 510, 400 ay kinakailangan sa naturang mga pautang kung ang ginawang mababang pagbabayad ay ginawa. Ang bahagi o lahat ng gastos ng seguro ay maibabawas sa buwis kung ang sambahayan ng borrower na naayos na gross income (AGI) ay hindi hihigit sa $ 109, 000.
Mas pinipili din ng mga tagapagpahiram na magtrabaho sa pagtalima ng mga pautang, dahil madali silang mai-package sa mga bundle ng pamumuhunan at ibenta sa pangalawang merkado ng mortgage. Ang prosesong ito ay nagpapalaya sa kakayahan ng isang institusyong pampinansyal upang mag-isyu ng mas maraming pautang at magpahiram ng mas maraming pera sa mga mamimili sa bahay.
Pagtutugma ng mga Pautang kumpara sa Mga Nonconforming Loan
Ang mga pagkautang na lumampas sa limitasyon ng limitasyon ng utang ay inuri bilang hindi pagkakaugnay o pag-utang ng jumbo. Dahil binibili lamang nina Fannie Mae at Freddie Mac ang pagtalima ng mga pautang upang maibalik sa pangalawang merkado, mas mababa ang demand para sa isang nonconforming loan. Ang mga tuntunin at kundisyon ng hindi pagkakaugnay na mga utang ay maaaring magkakaiba-iba mula sa nagpapahiram hanggang sa nagpapahiram, ngunit ang mga rate ng interes at minimum na pagbabayad para sa mga pautang ng jumbo ay karaniwang mas mataas dahil nagdadala sila ng mas malaking panganib para sa isang nagpapahiram. Hindi lamang mas maraming pera ang kasangkot, ngunit ang pautang ay hindi magagarantiyahan ng mga negosyo na na-sponsor ng gobyerno.
Ang mga homebuyer na nangangailangan ng isang mortgage nang labis sa mga limitasyon ng conforming-loan ay maaaring makakuha ng paligid ng problema sa pamamagitan ng pagkuha ng dalawang mas maliit na utang, sa halip na isang solong jumbo loan.
Pag-aayos ng Pautang kumpara sa Mga Conventional na Pautang
Ang pag-aayos ng mga pautang ay madalas na nalilito sa maginoo na mga pautang / utang. Kahit na ang dalawang uri ay magkakapatong, hindi sila pareho. Ang isang maginoo na mortgage ay isang mas malawak na kategorya. Ito ay anumang pautang na inaalok sa pamamagitan ng isang pribadong tagapagpahiram, kumpara sa isang ahensya ng gobyerno tulad ng FHA o ang US Department of Veterans Affairs (VA), at / o na-back ni Fannie Mae o Freddie Mac — kung saan ang overlap, at ang pagkalito, arises. Ang laki ng pautang ay hindi nakakaapekto sa pagkakasunud-sunod nito, tanging ang pagkakatugma lamang nito. Sa bisa, samantalang ang lahat ng sumusunod na pautang ay maginoo, hindi lahat ng maginoo na mga pautang ay kwalipikado bilang sumasangayon.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang para sa Pagpapautang ng mga Pautang
Ang FHFA, na nagtatakda ng limitasyon ng conforming-loan sa taunang batayan, ay may pangangasiwa sa regulasyon upang matiyak na gampanan nina Fannie Mae at Freddie Mac ang kanilang mga charter at misyon ng pagsusulong ng homeownership para sa mga mas mababang kita at gitnang-Amerikano. Ginagamit ng FHFA ang pagtaas ng Oktubre / Oktubre na porsyento na pagtaas / pagbawas sa average na mga presyo ng pabahay sa Buwanang Interes ng rate ng Survey (MIRS) upang ayusin ang sumusunod na mga limitasyon ng utang para sa kasunod na taon.
Upang maisagawa ang survey na ito, hinihiling ng FHFA ang isang halimbawa ng mga nagpapahiram sa mortgage na iulat ang mga termino at kundisyon sa lahat ng nag-iisang pamilya, buong pag-amortize, pagbili-pera, mga pautang na hindi sakahan na kanilang isinasara sa huling limang araw ng negosyo sa buwan. Ang survey ay nagbibigay ng buwanang impormasyon tungkol sa mga rate ng interes, mga term sa pautang at mga presyo ng bahay ayon sa uri ng pag-aari, uri ng pautang (nakapirming rate o adjustable rate) at uri ng tagapagpahiram, pati na rin ang impormasyon sa 15-taong taon at 30-taong nakapirming rate na pautang.
