Talaan ng nilalaman
- Mga Batayan ng Equity Stripping
- Paggamit ng HELOC
- Paghila ng Pangalawang Pautang
- Paggamit ng Homestead Exemptions
- Estratehiya ng Pautang na Maibigin
- Cross-Collateralization
- Mga Real Estate LLC
- Ang Bottom Line
Equity stripping - ang proseso ng pagbawas ng halaga ng equity ng isang real estate assets - ay isa sa pinakalumang mga diskarte sa pangangalaga ng asset. Mahalaga, ito ay sumasama sa pag-encode ng isang ari-arian na may utang sa isang lawak na mayroong kaunti o walang katarungan para makuha ng mga nagpautang. Sa pamamagitan ng pagbibigay ng ibang partido ng pag-angkin laban sa pag-aari, ang mga may-ari ay mananatiling kontrol sa mga daloy ng cash at paggamit ng pag-aari, habang ginagawang hindi nakakaakit ang pag-aari sa mga sumusubok na maperpekto ang anumang uri ng ligal na paghuhusga. Bagaman ito ay isang tila diretso na diskarte, may ilang mga kinakailangan na dapat matugunan upang matiyak ang pagiging epektibo nito. Ang iba't ibang mga paraan ng pagpapatupad ng diskarte na ito ay nagbibigay ng pagtaas ng antas ng benepisyo sa mga may-ari.
Mga Batayan ng Equity Stripping
Hindi malito sa foreclosure remedyong scam, equity stripping, o collateralization, ay naisakatuparan upang mapangalagaan ang pagmamay-ari ng mga ari-arian sa real estate sa pamamagitan ng paggawa ng katarungan sa mga asset na walang halaga sa mga mata ng mga nagpautang. Bagaman maraming iba't ibang mga diskarte sa equity-stripping, lahat sila ay sumasaklaw sa pagkontrol sa mga ari-arian ng real estate nang walang pagkakaroon ng malaking interes sa equity. Sa pamamagitan ng paggawa ng mahirap sa ari-arian mahirap o magastos upang makuha, inaasahan ng mga may-ari na i-insulto ang kanilang mga tahanan at iba pang mga pag-aari mula sa pagkakabit sa mga ligal na pamamaraan. Ang ideya ay simple: panatilihin ang kontrol at kasiyahan ng isang ari-arian, ngunit iwanan ang kaunti o walang katarungan para makuha ng isang nagpautang. (Para sa higit pa, basahin ang Pag-iwas sa Foreclosure Scams .)
Kasabay nito, tulad ng anumang uri ng diskarte na proteksyon sa pag-aari, ang pagkakapangit ng equity ay dapat isagawa nang maayos nang maaga sa oras kung kinakailangan ang proteksyon. Ang pagpapatupad ng anumang estratehiya ng projection ng projection sa panahon ng isang ligal na pamamaraan ay karaniwang maituturing na hindi wasto ng mga korte. Halimbawa, ang pagsisikap na maglagay ng mga ari-arian sa pangalan ng ibang tao ay maituturing na mapanlinlang na paglilipat, na ginawa para sa nag-iisang layunin ng pagtatago ng mga ari-arian.
Ayon sa kaugalian, ang pinakakaraniwang porma ng equity stripping (na kilala bilang spousal stripping) ay huminto sa pamagat sa isang asawa, na mas malamang na sisingilin sa mga pinansiyal na kadahilanan. Ang dating epektibong diskarte na ito ay hindi na ginagamit dahil ang diborsyo ay isang mas malaking banta sa mga assets kaysa sa isang legal na pananagutan.
Paggamit ng HELOC
Sa mga araw na ito, ang pinakakaraniwang paraan upang mabawasan ang posibilidad ng pag-attach ay sa pamamagitan ng paghiram laban sa pag-aari at pagbibigay ng ibang partido sa isang obligasyon sa utang. Ang pinaka-karaniwang anyo ng paghiram ay ang linya ng equity ng bahay ng kredito (HELOC). Sa isang HELOC, ang tagapagpahiram ay bibigyan ng isang patawad laban sa pagiging makatarungan ng pag-aari, na nagsisilbing collateral para sa utang. Kahit na ang isang walang bayad na equity loan ay makabuluhang bawasan ang on-the-book equity ng isang tao nang hindi lumilikha ng anumang makabuluhang panganib para sa nangutang. Karamihan sa mga linya ng equity ng credit ay hindi singilin ang isang bayad para sa hindi paggamit ng mga pondo at napaka murang (kung hindi libre) upang mag-set up. Ang mga HELOC ay ginagawang mas mahirap at magastos para makuha ng isang nagpautang sa aktwal na equity sa isang ari-arian, at madalas na hahadlang ang mga nagpapautang sa pagsisimula ng mga ligal na paglilitis, nang hindi naaapektuhan ang daloy ng cash ng nanghihiram.
Ang paglalagay ng isang hindi natapos na HELOC sa isang piraso ng real estate ay ang unang linya ng pagtatanggol para sa anumang pag-aari; nagbibigay din ito ng isang mapagkukunan ng mga pondo na maaaring magamit para sa mga emerhensiya o iba pang hindi inaasahang pinansiyal na obligasyon. Kung mananatiling walang balak, ang HELOC ay hindi magdagdag ng anumang panganib sa pananalapi sa anyo ng kinakailangang interes o mga pagbabayad sa pangunahing. Dahil hindi masasabi ng mga nagpautang kung magkano ang tunay na utang sa bangko, ang diskarte na ito ay maaaring maging epektibo sa paghihikayat ng isang partido mula sa pagsunod sa pag-aari ngunit hindi gaanong epektibo kung ang nagpautang ay magpasya na pumunta sa korte.
Paghila ng Pangalawang Pautang
Ang isang mas epektibo, kahit na riskier, ay nangangahulugan ng proteksyon ay ang paggamit ng pinondohan na pautang sa anyo ng isang HELOC o pangalawang mortgage. Kapag pinondohan ang pautang, ang tagapagpahiram ay tumatanggap ng isang priority lien, ibig sabihin, isang paghahabol laban sa equity para sa halagang hiniram, na pumapalit sa paghatol ng sinumang nagpautang. Sa kasong ito, ang equity sa pag-aari ay aktwal na nabawasan ng halaga ng kapital na hiniram, na hindi mababawi sa pamamagitan ng ligal na paraan, karagdagang pagbabawas ng motibasyon ng isang nagpautang na mag-demanda.
Paggamit ng Homestead Exemptions
Maraming mga estado ang may mga pagbubukod sa homestead, na nililimitahan ang halaga ng equity ng isang bahay na maaaring sakupin ng isang nagpautang upang masiyahan ang isang pinansiyal na obligasyon. Gayunpaman, para sa karamihan ng mga tao, ang pag-aalis ng homestead ay protektahan lamang ang isang bahagi ng halaga ng equity ng isang bahay. Halimbawa, ang isang $ 400, 000 na bahay na walang pautang at isang $ 100, 000 na pag-aalis ng bahay ay magkakaroon ng $ 300, 000 ng equity na nakalantad sa mga potensyal na pag-aangkin. Sa sitwasyong ito, makatuwiran na mapanatili ang ilang uri ng pautang sa ari-arian, upang ang katarungan ay hindi hihigit sa $ 100, 000. Kung ang isang bagay ay nangyari at ang isang paghuhukom ay ipinasok, titingnan ng isang nagpautang sa mga talaan ng pag-aari, inaalam ang halaga ng bahay, at magpapasya na kakaunti ang makukuha ng mamahaling ligal na aksyon.
Gayunpaman, ang isyu sa pagpopondo ng utang ay dalawang beses. Ang isa, ang may-ari ng ari-arian ay dapat makahanap ng paggamit para sa kapital na magiging tulad o mas produktibo tulad ng pamumuhunan sa tunay na pag-aari. Pangalawa, ang may-ari ay dapat mapanatili ang utang sa pamamagitan ng kinakailangang buwanang punong-guro at pagbabayad ng interes, o panganib na pagtatantya ng nagpapahiram. Maraming mga account ng mga may-ari ng pag-aari na hinuhubaran ang kanilang mga pag-aari para sa kapital at pamumuhunan dito sa stock market. Ipinagdiriwang sa mga merkado ng toro, ang diskarte na ito ay nagpahid ng mga rate ng foreclosure sa mga pinalawig na panahon ng pagtanggi ng merkado. Kapag isinasaalang-alang ang diskarte na ito, ang karamihan sa mga tao ay nabigo na mag-isip ng kung paano maayos na gamitin o mamuhunan ng mga nalikom na nakuha nila sa kanilang mga katangian. (Para sa impormasyon sa background, tingnan ang aming Espesyal na Tampok ng Investopedia: Mga Pagbabayad ng Subprime .)
Estratehiya ng Pautang na Maibigin
Upang mabawasan ang panganib ng foreclosure, ang ilang mga may-ari ay nakakakuha ng isang friendly loan mula sa isang negosyo o tiwala na kinokontrol ng isang tao na kilala nila ng personal. Dahil sa personal na relasyon, ipinagpalagay ng mga may-ari na ang tagapagpahiram ay hindi magtatantiya kung sakaling may isang mabagal o hindi umiiral na mga pagbabayad sa pautang. Marami sa mga magiliw na pautang na ito ay kalaunan ay pinalabas bilang mapanlinlang dahil hindi nila mukhang tunay.
Bagaman ang bawat hurisdiksyon ay may sariling mga tiyak na regulasyon, upang maipasa, ang utang ay dapat gawin para sa isang tiyak na hangarin sa pang-ekonomiya, dapat na maayos na dokumentado, at isinalin ang utang na may utang. Mas mahalaga, ang mga pagbabayad ng punong-guro at interes ay dapat gawin sa oras at alinsunod sa mga dokumento ng pautang. Maraming mga pautang na inilalagay para sa proteksyon ng mga ari-arian ay pinalabas ng mga korte dahil ang borrower ay hindi nagawa o na-dokumentado ang paggawa ng mga pagbabayad sa mortgage.
Cross-Collateralization
Ang cross-collateralization ay isa pang diskarte sa proteksyon ng pag-aari na pumapasok sa equity sa isang ari-arian, na may katumbas na equity na ginamit bilang collateral para sa maraming iba pang mga assets. Kahit na hindi ito maaaring magkaroon ng isang natitirang pananagutan, hindi ito maaaring ma-kalakip dahil nakatayo ito upang maprotektahan ang interes ng ibang pautang o garantiya.
Ito ay kung paano ito gumagana: ipalagay na ang dalawang kumpanya na pagmamay-ari ng parehong grupo ay may pag-aari. Gumagawa ng pautang ang Company # 1 sa Company # 2 at ginagamit ang pag-aari nito bilang collateral. Ang kumpanya # 2 pagkatapos ay gumagamit ng mga nalikom sa utang upang bigyan ang Company # 1 ng isang katumbas na pautang at ipinangako ang pag-aari nito bilang collateral. Nang walang anumang pera na lumalabas sa labas ng parehong grupo ng pagmamay-ari, ang parehong mga pag-aari ay may mga pananagutan sa pag-aari at ngayon ay protektado mula sa mga nagpapahiram. Kung ang Kumpanya # 1 ay hinuhusgahan at makuha ang isang paghuhusga laban sa ari-arian, maaari pa ring magamit nang walang isyu ang huli.
Kalaunan, kapag ito ay nabili, ang mga nalikom ay ginagamit upang mabayaran ang umiiral na utang sa mortgage, na iniiwan ang nagpautang nang walang pag-urong ng vis-à-vis ang pag-aari. Bagaman ito ay isang napaka-simple at transparent na halimbawa, ang mas kumplikadong mga istraktura, gamit ang mga panlabas na nilalang at pribadong mga pinagkakatiwalaan, ay madalas na ginagamit upang mapanghihirap para sa mga nagpautang na matukoy ang tunay na pagmamay-ari o patunayan na ang mga transaksyon ay hindi bona fide.
Mga Real Estate LLC
Ang pagmamay-ari ng pag-upa ng real estate ay isang pagsisikap na may mataas na peligro. Napakahirap protektahan ang pag-aari mula sa ligal na pananagutan ng pagmamay-ari at pamamahala ng ari-arian. Gayunpaman, sa pamamagitan ng paggamit ng mga real estate LLC, natagpuan ng mga may-ari ang isang pamamaraan upang maprotektahan ang kanilang iba pang mga pag-aari mula sa kanilang mga aktibidad sa real estate, at kabaligtaran. Sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng ari-arian sa loob ng isang solong-asset na LLC, tanging ang ari-arian mismo ang maaaring mapahamak, na insulates ang mga may-ari ng iba pang mga ari-arian mula sa kalakip.
Dahil ang isang LLC ay isang ligal na nilalang, ang mga creditors na nagnanais na mag-demanda ng may-ari ay maaari lamang ituloy ang interes ng may-ari sa LLC. Upang higit pang i-insulto ang mga ari-arian, ang mga single-asset na mga LLC ay madalas na pag-aari ng isang pinamamahalaang LLC na humahawak ng kumpanya na nakarehistro sa isang estado tulad ng Nevada, na pinapayagan ang isang singilin na order bilang nag-iisang mode ng pag-atake sa nilalang. Dahil pinapayagan lamang ng singilin ang pagkakasunud-sunod sa mga creditors bilang isang miyembro, hindi sila makakatanggap ng anumang mga pamamahagi ng kita mula sa manager ngunit magkaroon ng mga pananagutan sa buwis; hindi ito mapapansin sa pananalapi. Ang kawili-wili na sapat, ang karamihan sa mga diskarte na nakabase sa LLC ay nagmumungkahi ng pagtanggal ng equity sa pamamagitan ng isang HELOC, gamit ang mga pondo upang mamuhunan o mag-update ng iba pang pag-aari ng real estate.
Ang Bottom Line
Kapag nagawa bilang bahagi ng isang pag-iisip at maayos na plano, ang pagkalagot ng equity ay maaaring maging isang napakalakas na tool na proteksyon sa pag-aari. Ito ay madalas na pinakamahusay na ginagamit sa iba pang mga diskarte sa proteksyon, tulad ng istraktura ng real estate LLC, na pinoprotektahan ang mga ari-arian at may-ari. Dapat isaalang-alang ng mga estratehiyang ito ang estratehikong paggamit ng mga nalikom sa pautang at isagawa nang maayos nang maaga na mayroong pangangailangan para sa kanila, upang maiwasan na makita bilang mapanlinlang na paglilipat ng mga korte. Tulad ng anumang diskarte na proteksyon sa pag-aari, ang isang abogado na may kaalaman sa lugar na ito ay dapat na konsulta bago isagawa ang anumang mga pautang o ligal na dokumento. (Upang matuto nang higit pa, tingnan ang aming Tutorial sa Mga Pangunahing Kaalaman sa Mortgage .)
