Talaan ng nilalaman
- Mga Uri ng Pautang
- Kinakailangan sa Equity at Income
- Insurance ng Pribadong Mortgage
- Nakatakdang vs Lumulutang na Mga rate
- Ang Bottom Line
Ang napakaraming mga pagpipilian sa financing na magagamit para sa mga first-time homebuyer ay maaaring mukhang napakalaki. Ngunit ang paglaan ng oras upang magsaliksik ng mga pangunahing kaalaman ng financing ng pag-aari ay maaaring makatipid sa iyo ng isang makabuluhang halaga ng oras at pera. Ang pag-unawa sa merkado kung saan matatagpuan ang pag-aari at kung nag-aalok ito ng mga insentibo sa mga nagpapahiram ay maaaring nangangahulugang idinagdag ang mga pinansiyal na perks para sa iyo. Tingnan ang iyong pananalapi upang matiyak na nakukuha mo ang mortgage na pinakamahusay na nababagay sa iyong mga pangangailangan.
Mga Key Takeaways
- Ang pagkuha ng isang mortgage ay magiging isang mahalagang hakbang sa pagbili ng iyong unang tahanan, at may ilang mga kadahilanan para sa pagpili ng pinaka-angkop na isa. Susuriin ng mga tagapaghatid ang iyong pagiging credit at ang iyong kakayahang magbayad batay sa iyong kita, assets, utang, at kasaysayan ng kredito. pagpili ng isang mortgage, kakailanganin mong magpasya kung pumili ng isang nakapirming o lumulutang na rate, ang bilang ng mga taon upang mabayaran ang iyong utang, at ang laki ng iyong down na pagbabayad.Conventional loan ay mga utang na hindi nasiguro o ginagarantiyahan ng federal government.Depending sa iyong mga kalagayan, maaari kang maging karapat-dapat para sa higit na kanais-nais na mga termino sa pamamagitan ng isang pautang na FHA o VA o isa pang uri ng pautang na ginagarantiyahan ng gobyerno.
Mga Uri ng Pautang
Ang mga maginoo na pautang ay mga utang na hindi nasiguro o ginagarantiyahan ng pamahalaang pederal. Ang mga ito ay karaniwang naayos na rate rate. Kahit na ang kanilang mas mahigpit na mga kinakailangan para sa isang mas malaking pagbabayad, mas mataas na marka ng kredito, mas mababang kita sa mga ratio ng utang, at potensyal na kailangan ng pribadong mortgage insurance na gawin silang pinakamahirap upang maging kwalipikado, ang maginoo na mga mortgage ay karaniwang mas mura kaysa sa garantisadong mga mortgage.
Ang mga maginoo na pautang ay tinukoy bilang alinman sa pagsang-ayon ng mga pautang o mga pautang na hindi umaayon. Ang pagtalima ng mga pautang ay sumusunod sa mga alituntunin tulad ng mga limitasyon ng pautang na itinakda ng mga negosyo na in-sponsor ng gobyerno (GSE) na si Fannie Mae o Freddie Mac dahil madalas o binibili nila o ng iba't ibang mga nagpapahiram ang mga pautang na ito at ibinebenta ang mga ito bilang mga seguridad sa pangalawang merkado. Ang limitasyon ng utang sa 2019 para sa isang maginoo na mortgage ay $ 484, 350 sa pangkalahatan, kahit na maaari itong higit pa para sa mga itinalagang mga lugar na may mataas na halaga.
Ang isang pautang na ginawa sa itaas ng halagang ito ay tinatawag na isang jumbo loan at karaniwang nagdadala ng isang bahagyang mas mataas na rate ng interes, dahil ang mga pautang na ito ay nagdadala ng mas maraming peligro (dahil may kinalaman sila ng mas maraming pera), na ginagawa silang hindi gaanong kaakit-akit sa pangalawang merkado. Para sa mga hindi pagkakasundo na pautang, ang institusyong nagpapahiram na underwriting ang pautang, karaniwang isang tagapagpahiram ng portfolio, ay nagtakda ng kanilang sariling mga alituntunin.
Pautang sa FHA
Ang Federal Administration sa Pabahay (FHA), na bahagi ng US Department of Housing and Urban Development, ay nagbibigay ng iba't ibang mga programa sa utang sa mortgage. Ang pautang ng FHA ay may mas mababang mga kinakailangan sa pagbabayad at mas madaling maging kwalipikado kaysa sa isang maginoo na pautang. Ang mga pautang ng FHA ay mahusay para sa mga first-time homebuyer dahil, bilang karagdagan sa mas mababang mga gastos sa pautang na pang-utang at hindi gaanong mahigpit na mga kinakailangan sa kredito, maaari kang gumawa ng isang pagbabayad na mas mababa sa 3.5%. Ang mga pautang ng FHA ay hindi maaaring lumampas sa mga limitasyong ayon sa batas na inilarawan sa itaas.
Ang paghuli? Ang lahat ng mga nagpapahiram sa FHA ay dapat magbayad ng isang premium ng seguro sa mortgage (MIP), na isinulong sa kanilang mga pagbabayad sa mortgage (tingnan ang pribadong seguro sa mortgage, sa ibaba).
Mga Pautang sa VA
Ang US Department of Veterans Affairs (VA) ay ginagarantiyahan ang mga pautang sa VA. Ang VA ay hindi gumawa ng mga pautang mismo, ngunit ginagarantiyahan ang mga utang na ginawa ng mga kwalipikadong nagpapahiram. Pinapayagan ng mga garantiyang ito ang mga beterano at mga serbisyo sa mga tao na makakuha ng mga pautang sa bahay na may kanais-nais na mga termino, kadalasan nang walang pagbabayad. Sa karamihan ng mga kaso, ang mga pautang sa VA ay mas madali upang maging kwalipikado kaysa sa maginoo na pautang. Ang mga tagapagpahiram sa pangkalahatan ay nililimitahan ang maximum na pautang ng VA sa maginoo na mga limitasyon ng utang sa utang. Bago mag-apply para sa isang pautang, humiling ng pagiging karapat-dapat mula sa VA. Kung tinanggap ka, maglabas ang VA ng isang sertipiko ng pagiging karapat-dapat na maaari mong gamitin upang mag-apply para sa pautang.
Bilang karagdagan sa mga pederal na uri at programa, pautang ng estado at lokal at ahensya ay sumusuporta sa mga programa ng tulong upang madagdagan ang pamumuhunan o may-ari ng bahay sa ilang mga lugar.
Kinakailangan sa Equity at Income
Ang pagpepresyo ng presyo ng pautang sa bahay ay natutukoy ng nagpapahiram sa dalawang paraan, kapwa batay sa creditworthiness ng borrower. Bilang karagdagan sa pagsuri sa iyong FICO score mula sa tatlong pangunahing bureaus ng kredito, kinakalkula ng mga nagpapahiram ang utang-sa-halaga na ratio (LTV) at ang ratio ng serbisyo sa pagsaklaw ng utang (DSCR) upang itakda ang halaga na papahiram sa iyo, at ang interes rate.
Ang LTV ay ang halaga ng aktwal o ipinahiwatig na equity na magagamit sa collateral na hiniram laban. Para sa mga pagbili sa bahay, tinutukoy ng LTV sa pamamagitan ng paghati sa halaga ng utang sa pamamagitan ng presyo ng pagbili ng bahay. Ipinagpalagay ng mga tagapagpahiram na ang mas maraming pera na inilalagay mo (sa anyo ng isang pagbabayad na down), mas malamang na default ka sa pautang. Ang mas mataas na LTV, mas malaki ang panganib ng default, kaya mas singilin ang mga nagpapahiram.
Tinutukoy ng ratio ng saklaw ng serbisyo sa utang (DSCR) ang iyong kakayahang magbayad ng utang. Hinahati ng mga tagapagpahiram ang iyong buwanang kita ng net sa pamamagitan ng mga gastos sa mortgage upang masuri ang posibilidad na default ka sa mortgage. Karamihan sa mga nagpapahiram ay mangangailangan ng mga DSCR na mas malaki kaysa sa isa. Ang mas malaki ang ratio, mas malaki ang posibilidad na magagawa mong takpan ang mga gastos sa paghiram at mas mababa ang panganib na kinukuha ng tagapagpahiram. Ang mas malaki sa DSCR, mas malamang na ang isang nagpapahiram ay makipag-ayos sa rate ng pautang dahil kahit na sa isang mas mababang rate, ang tagapagpahiram ay makakatanggap ng isang mas mahusay na nababagay na pagbabalik sa panganib.
Para sa kadahilanang ito, dapat mong isama ang anumang uri ng kwalipikadong kita na maaari mong kapag nakikipag-usap sa isang tagapagpahiram ng utang. Minsan ang isang labis na part-time na trabaho o iba pang negosyo na bumubuo ng kita ay maaaring gumawa ng pagkakaiba sa pagitan ng kwalipikado o hindi kwalipikado para sa isang pautang o pagtanggap ng pinakamabuting posibleng rate.
Insurance ng Pribadong Mortgage
Tinutukoy din ng LTV kung hihilingin kang bumili ng pribadong mortgage insurance (PMI). Pinasisigla ng PMI ang tagapagpahiram mula sa default sa pamamagitan ng paglilipat ng isang bahagi ng panganib sa pautang sa isang tagaseguro sa mortgage. Karamihan sa mga nagpapahiram ay nangangailangan ng PMI para sa anumang pautang na may isang LTV na higit sa 80%, nangangahulugang anumang pautang kung saan nagmamay-ari ka ng mas mababa sa 20% na equity sa bahay. Ang halaga na nakaseguro at ang programa ng mortgage ay matukoy ang gastos ng seguro sa mortgage at kung paano ito nakolekta.
Karamihan sa mga premium ng seguro sa mortgage ay kinokolekta buwanang kasama ang mga escrows sa seguro sa buwis at pag-aari. Kapag ang LTV ay katumbas o mas mababa sa 78%, ang PMI ay dapat na awtomatikong aalisin. Maaari mong kanselahin ang PMI sa sandaling pinahahalagahan ng bahay ang halaga upang mabigyan ka ng 20% na equity at lumipas ang isang itinakdang panahon, tulad ng dalawang taon. Ang ilang mga nagpapahiram, tulad ng FHA, ay susuriin ang seguro sa pagpapautang bilang isang malaking halaga at ipakilala ito sa halaga ng pautang.
Bilang isang patakaran ng hinlalaki, subukang maiwasan ang pribadong mortgage insurance, sapagkat ito ay isang gastos na walang pakinabang sa iyo.
May mga paraan upang maiwasan ang pagbabayad para sa PMI. Ang isa ay hindi manghiram ng higit sa 80% ng halaga ng pag-aari kapag bumili ng bahay; ang iba pa ay ang paggamit ng financing ng equity ng bahay o isang pangalawang mortgage upang ibagsak ang higit sa 20%. Ang pinaka-karaniwang programa ay tinatawag na isang 80-10-10 mortgage. Ang 80 ay nakatayo para sa LTV ng unang pautang, ang unang 10 ay naninindigan para sa LTV ng pangalawang mortgage, at ang pangatlong 10 ay kumakatawan sa iyong equity sa bahay.
Bagaman ang rate sa pangalawang mortgage ay mas mataas kaysa sa rate sa una, sa isang pinaghalong batayan, hindi ito dapat mas mataas kaysa sa rate ng isang 90% na pautang sa LTV. Ang isang pautang sa 80-10-10 ay maaaring mas mura kaysa sa pagbabayad para sa PMI at pinapayagan ka ring mapabilis ang pagbabayad ng pangalawang mortgage at maalis ang mabilis na bahagi ng utang upang maaari mong mabayaran nang maaga ang iyong bahay.
Nakatakdang kumpara sa Lumulutang na Pautang sa Pautang
Ang isa pang pagsasaalang-alang ay upang makakuha ng isang nakapirming rate o lumulutang-rate (o variable rate) na mortgage. Sa isang nakapirming rate na mortgage, ang rate ay hindi nagbabago para sa buong panahon ng pautang. Ang halatang pakinabang ng pagkuha ng isang nakapirming rate na pautang ay alam mo kung ano ang buwanang mga gastos sa pautang para sa buong panahon ng pautang. At, kung mababa ang mga rate ng interes, naka-lock ka sa isang mahusay na rate para sa isang malaking oras.
Ang isang lumulutang na rate ng mortgage, tulad ng isang interest-only mortgage o isang adjustable-rate mortgage (ARM), ay idinisenyo upang matulungan ang mga first-time homebuyers o mga taong inaasahan ang kanilang mga kita na tumaas nang malaki sa panahon ng pautang. Ang mga lumulutang na rate ng pautang ay karaniwang nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng mas mababang mga rate ng pambungad sa mga unang ilang taon ng pautang, na nagpapahintulot sa iyo na kwalipikado para sa mas maraming pera kaysa sa kung sinubukan mong makakuha ng mas mahal na nakapirming rate na pautang. Siyempre, ang pagpipiliang ito ay maaaring mapanganib kung ang iyong kita ay hindi lumago nang hakbang sa pagtaas ng rate ng interes. Ang iba pang mga downside ay na ang landas ng mga rate ng interes sa merkado ay hindi sigurado: Kung sila ay kapansin-pansing tumaas, ang mga termino ng iyong pautang ay mai-skyrocket sa kanila.
Paano gumagana ang ARMs
Ang pinakakaraniwang uri ng ARM ay para sa isa, lima, o pitong taong panahon. Ang paunang rate ng interes ay karaniwang naayos para sa isang tagal ng oras at pagkatapos ay i-reset ang pana-panahon, madalas bawat buwan. Kapag ang isang ARM ay na-reset, umaayos ito sa rate ng merkado, karaniwang sa pamamagitan ng pagdaragdag ng ilang paunang natukoy na pagkalat (porsyento) sa umiiral na rate ng Treasury ng US. Bagaman ang pagtaas ay karaniwang naka-cache, ang isang pagsasaayos ng ARM ay maaaring mas mahal kaysa sa umiiral na nakapirming rate ng pautang sa mortgage upang mabayaran ang tagapagpahiram sa pag-aalok ng isang mas mababang rate sa panahon ng pambungad.
Ang mga pautang na interes lamang ay isang uri ng ARM kung saan magbabayad ka lamang ng interes ng mortgage at hindi punong-guro sa panahon ng pambungad na panahon hanggang sa ang utang ay magbibigay-kahulugan sa isang nakapirming, punong-punong-utang na pautang. Ang ganitong mga pautang ay maaaring maging lubhang kapaki-pakinabang para sa mga first-time na nangungutang dahil ang pagbabayad lamang ng makabuluhang bumabawas sa buwanang gastos ng paghiram at magbibigay-daan sa iyo upang maging karapat-dapat para sa isang mas malaking utang. Gayunpaman, dahil hindi ka nagbabayad ng punong-guro sa unang panahon, ang balanse dahil sa pautang ay hindi magbabago hanggang sa magsimula kang magbayad ng punong-guro.
Ang Bottom Line
Kung naghahanap ka ng isang pautang sa bahay sa kauna-unahang pagkakataon, mahihirapan kang mag-ayos sa lahat ng mga pagpipilian sa financing. Maglaan ng oras upang magpasya kung magkano ang bahay na maaari mong talagang kayang bayaran at pagkatapos ay mag-pinansyal nang naaangkop. Kung kaya mong maglagay ng malaking halaga o magkaroon ng sapat na kita upang lumikha ng isang mababang LTV, magkakaroon ka ng higit pang kapangyarihan sa pakikipag-ayos sa mga nagpapahiram at ang pinakapinagpipilian sa pagpopondo. Kung itulak mo para sa pinakamalaking utang, maaari kang maalok sa isang mas mataas na rate na nababagay sa panganib at pribadong seguro sa mortgage.
Timbangin ang pakinabang ng pagkuha ng isang mas malaking pautang na may panganib. Ang mga rate ng interes ay karaniwang lumutang sa panahon ng interes lamang at madalas na ayusin ang reaksyon sa mga pagbabago sa mga rate ng interes sa merkado. Gayundin, isaalang-alang ang panganib na ang iyong kita ay maaaring hindi tumaas kasama ang posibleng pagtaas ng mga gastos sa paghiram.
Ang isang mahusay na broker ng mortgage o mortgage loan ay dapat makatulong na patnubayan ka sa lahat ng iba't ibang mga programa at pagpipilian, ngunit walang mas mahusay na maglingkod sa iyo kaysa sa pag-alam ng iyong mga priyoridad para sa isang pautang sa mortgage.
