Ang isa sa mga pangunahing kadahilanan na namuhunan ng mga tao ay upang madagdagan ang kanilang kayamanan. Bagama't maaaring mag-iba ang mga motibasyon sa pagitan ng mga namumuhunan — ang ilan ay maaaring mangailangan ng pera para sa pagretiro, ang iba ay maaaring pumili na magtapon ng pera para sa iba pang mga kaganapan sa buhay tulad ng pagkakaroon ng isang sanggol o para sa isang kasal — ang paggawa ng pera ay karaniwang batayan ng lahat ng pamumuhunan. At hindi mahalaga kung saan mo inilalagay ang iyong pera, kung papasok ito sa stock market, bond market, o real estate.
Ang real estate ay nasasalat na pag-aari na binubuo ng lupa, at sa pangkalahatan ay may kasamang anumang mga istruktura o mapagkukunan na matatagpuan sa lupaing iyon. Ang mga pag-aari ng pamumuhunan ay isang halimbawa ng pamumuhunan sa real estate. Ang mga ito ay binili gamit ang layunin na kumita ng pera sa pamamagitan ng kita sa pag-upa. Ang ilang mga tao ay bumili ng mga pag-aari ng pamumuhunan na may layunin na ibenta ang mga ito pagkatapos ng isang maikling panahon. Anuman ang hangarin, para sa mga namumuhunan na pag-iba-ibahin ang kanilang portfolio ng pamumuhunan sa real estate, mahalaga na sukatin ang pagbabalik sa pamumuhunan (ROI) upang matukoy ang kakayahang kumita ng isang ari-arian. Ang artikulong ito ay tinitingnan kung ano ang pagbabalik sa pamumuhunan, kung paano makalkula ito para sa iyong pag-aarkila sa pag-upa, at kung bakit ito ay isang mahalagang variable na dapat mong malaman bago ka gumawa ng isang pagbili.
Mga Key Takeaways
- Ang pagbabalik sa pamumuhunan ay sumusukat kung magkano ang pera o kita na ginawa sa isang pamumuhunan bilang isang porsyento ng gastos ng pamumuhunan na iyon.Upang makalkula ang porsyento na pagbabalik sa pamumuhunan para sa isang pagbili ng cash, kunin ang net profit o net profit sa pamumuhunan at hatiin ito sa pamamagitan ng orihinal na cost.Kung mayroon kang isang mortgage, kakailanganin mong salik sa iyong pagbabayad at pagbabayad ng utang. Ang iba pang mga variable ay naglalaro na maaaring makaapekto sa iyong ROI kabilang ang mga gastos sa pagkumpuni at pagpapanatili, pati na rin ang iyong regular na gastos.
Ano ang isang Return on Investment (ROI)?
Ang pagbabalik sa pamumuhunan ay sumusukat kung magkano ang pera o kita na ginawa sa isang pamumuhunan bilang isang porsyento ng gastos ng pamumuhunan na iyon. Ipinapakita nito kung paano epektibo at mahusay na pamumuhunan dolyar ang ginagamit upang makabuo ng kita. Alam kung ano ang pinapayagan ng iyong ROI na masuri ang mga namumuhunan kung ang paglalagay ng pera sa isang partikular na pamumuhunan ay isang matalinong pagpipilian o hindi.
Ang pagbabalik sa pamumuhunan ay maaaring para sa anumang sasakyan — stock, bond, isang account sa pagtitipid, kahit isang piraso ng real estate. Ang pagkalkula ng isang makabuluhang ROI para sa isang tirahan na pag-aari ay maaaring maging hamon dahil ang mga pagkalkula ay madaling ma-manipulahin - ang ilang mga variable ay maaaring isama o hindi kasama sa pagkalkula. Maaari itong maging mahirap lalo na kapag ang mga namumuhunan ay may opsyon na magbayad ng cash o kumuha ng isang utang sa ari-arian.
Dito, susuriin namin ang dalawang halimbawa para sa pagkalkula ng ROI sa isang pag-aarkila ng tirahan — isang pagbili ng cash at isa na pinansyal sa isang mortgage.
Ang Formula para sa ROI
ROI = Gastos ng InvestmentGain sa Investment - Gastos ng Pamumuhunan
Upang makalkula ang kita o kikitain sa anumang pamumuhunan, kunin muna ang kabuuang pagbabalik sa pamumuhunan at ibawas ang orihinal na gastos ng pamumuhunan. Dahil ang ROI ay isang ratio ng kakayahang kumita, nagbibigay ito sa amin ng kita sa isang pamumuhunan na kinakatawan sa mga termino ng porsyento.
Dahil ang pagbabalik sa pamumuhunan ay isang ratio ng kakayahang kumita, ang kita ay kinakatawan sa mga termino ng porsyento.
Upang makalkula ang porsyento na pagbabalik sa pamumuhunan, kinukuha namin ang netong kita o netong kita sa pamumuhunan at hinati ito sa orihinal na gastos.
Halimbawa, kung bumili ka ng stock ng ABC para sa $ 1, 000 at ibenta ito makalipas ang dalawang taon para sa $ 1, 600, ang netong kita ay $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). Ang ROI sa stock ay 60%.
Kinakalkula ang ROI sa Rental Properties
Ang equation sa itaas ay tila madali upang makalkula, ngunit tandaan na mayroong isang bilang ng mga variable na naglalaro sa real estate na maaaring makaapekto sa mga numero ng ROI. Kabilang dito ang mga gastos sa pagkumpuni at pagpapanatili, at mga pamamaraan ng pag-uunawa ng pag-uunawa - ang halaga ng perang hiniram na may interes na gawin ang paunang puhunan.
Kapag bumili ng ari-arian, ang mga term sa financing ay maaaring makaapekto sa presyo ng pamumuhunan. Ngunit ang paggamit ng mga mapagkukunan tulad ng isang mortgage calculator ay makakatulong sa iyo na makatipid ng pera sa pamamagitan ng pagtulong sa iyo na makahanap ng kanais-nais na mga rate ng interes.
ROI para sa Mga Transaksyon sa Cash
Ang pagkalkula ng ROI ng isang ari-arian ay medyo diretso kung bumili ka ng isang ari-arian na may cash. Narito ang isang halimbawa ng isang pag-aarkila ng pag-upa na binili gamit ang cash:
- Nagbabayad ka ng $ 100, 000 para sa pag-aarkila ng pag-upa. Ang mga gastos sa pagsasara ay $ 1, 000 at ang mga gastos sa pag-remodel ay nagkakahalaga ng $ 9, 000, na nagdadala ng iyong kabuuang pamumuhunan sa $ 110, 000 para sa pag-aari. Nakolekta mo ang $ 1, 000 sa upa bawat buwan.
Pagkalipas ng isang taon:
- Nakakita ka ng $ 12, 000 sa kita sa pag-upa para sa mga 12 na buwan.Expenses kasama ang bill ng tubig, buwis sa pag-aari, at seguro, na totaled $ 2, 400 para sa taon o $ 200 bawat buwan. Ang iyong taunang pagbabalik ay $ 9, 600 ($ 12, 000 - $ 2, 400).
Upang makalkula ang ROI ng ari-arian:
- Hatiin ang taunang pagbabalik ($ 9, 600) sa dami ng kabuuang pamumuhunan o $ 110, 000.ROI = $ 9, 600 ÷ $ 110, 000 = 0.087 o 8.7%.Ang iyong ROI ay 8.7%.
ROI para sa Pinansyal na Transaksyon
Ang pagkalkula ng ROI sa mga pinansyal na transaksyon ay mas kasangkot.
Halimbawa, binili mo ang parehong $ 100, 000 pag-aarkila ng pag-upa tulad ng nasa itaas, ngunit sa halip na magbayad ng pera, kumuha ka ng isang utang.
- Ang pagbabayad na kinakailangan para sa pagpapautang ay 20% ng presyo ng pagbili o $ 20, 000 ($ 100, 000 na presyo ng benta x 20%). Ang mga pagsara sa gastos ay mas mataas, na karaniwang para sa isang mortgage, na sumasaklaw sa $ 2, 500 pataas. Nagbabayad ka ng $ 9, 000 para sa pag-remodeling.You kabuuang ang mga gastos sa labas ng bulsa ay $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).
Mayroon ding mga patuloy na gastos sa isang mortgage:
- Ipagpalagay nating kinuha mo ang isang 30-taong pautang na may isang nakapirming 4% na rate ng interes. Sa hiniram na $ 80, 000 ($ 100, 000 na presyo ng benta na binabawasan ang $ 20, 000 down payment), ang buwanang punong-guro at pagbabayad ng interes ay $ 381.93.Daragdagan namin ang parehong $ 200 sa isang buwan upang masakop ang tubig, buwis, at seguro, na ginagawa ang iyong kabuuang buwanang pagbabayad $ 581.93. Rental na kita ng $ 1, 000 bawat buwan na total ng $ 12, 000 para sa taon. Ang iyong buwanang daloy ng cash ay ng $ 418.07 buwanang ($ 1, 000 rent - $ 581.93 mortgage payment).
Pagkalipas ng isang taon:
- Kumita ka ng $ 12, 000 sa kabuuang kita ng pagrenta para sa taon sa $ 1, 000 bawat buwan. Ang iyong taunang pagbabalik ay $ 5, 016.84 ($ 418.07 x 12 buwan).
Upang makalkula ang ROI ng ari-arian:
- Hatiin ang taunang pagbabalik sa pamamagitan ng iyong orihinal na gastos sa labas ng bulsa (ang pagbabayad ng $ 20, 000, pagsara ng mga gastos ng $ 2, 500 at pag-remodeling ng $ 9, 000) upang matukoy ang ROI.ROI: $ 5, 016.84 ÷ $ 31, 500 = 0.159. Ang iyong ROI ay 15.9%.
Equity ng Bahay
Ang ilang mga mamumuhunan ay nagdaragdag ng equity ng bahay sa equation. Ang Equity ay ang halaga ng merkado ng ari-arian na minus ang kabuuang halaga ng pautang na natitirang. Mangyaring tandaan na ang equity ng bahay ay hindi cash-in-hand. Kailangan mong ibenta ang ari-arian upang ma-access ito.
Upang makalkula ang dami ng equity sa iyong bahay, suriin ang iyong iskedyul ng pagpapaupa ng mortgage upang malaman kung gaano kalaki ang iyong mga pagbabayad sa utang na nagpunta sa pagbabayad ng punong-guro ng pautang. Ito ang bumubuo ng equity sa iyong tahanan.
Ang halaga ng equity ay maaaring maidagdag sa taunang pagbabalik. Sa aming halimbawa, ang iskedyul ng amortization para sa utang ay nagpakita na isang kabuuang $ 1, 408.84 ng punong-guro ang binayaran sa loob ng unang 12 buwan.
- Ang bagong taunang pagbabalik, kabilang ang bahagi ng equity, ay katumbas ng $ 6, 425.68 ($ 5, 016.84 taunang kita + $ 1, 408.84 equity).ROI = $ 6, 425.68 ÷ $ 31, 500 = 0.20.Ang iyong ROI ay 20%.
Kahalagahan ng ROI para sa Real Estate
Tulad ng nabanggit sa itaas, ang pag-alam kung ano ang ROI sa anumang pamumuhunan, lalo na ang real estate, ay nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan na mas malaman. Bago ka bumili, maaari mong matantya ang iyong mga gastos at gastos, pati na rin ang iyong kita sa pag-upa. Nagbibigay ito sa iyo ng isang pagkakataon upang ihambing ito sa iba pang, katulad na mga katangian. Kapag pinahigpit mo ito, maaari mong matukoy kung magkano ang gagawin mo. Kung, sa anumang oras, napagtanto mo na ang iyong mga gastos at gastos ay lalampas sa iyong ROI, maaaring kailanganin mong magpasya tungkol sa kung nais mong sumakay ito at inaasahan na makagawa ka ulit ng kita, o kung dapat mong ibenta ang iyong pag-aari hindi ka mawawala.
Iba pang mga Pagsasaalang-alang
Siyempre, maaaring may mga karagdagang gastos na kasangkot sa pagmamay-ari ng isang pag-aarkila ng pag-upa, tulad ng pag-aayos o mga gastos sa pagpapanatili, na kailangang isama sa mga kalkulasyon na sa huli nakakaapekto sa ROI.
Gayundin, ipinagpalagay namin na ang upa ay inuupahan para sa lahat ng 12 buwan. Sa maraming mga kaso, ang mga bakante ay nangyayari lalo na sa pagitan ng mga nangungupahan at ang kakulangan ng kita para sa mga buwan na iyon ay dapat na isinalin sa iyong mga kalkulasyon.
Ang ROI para sa isang pag-aarkila ng pag-upa ay naiiba dahil nakasalalay sa kung ang ari-arian ay pinansyal sa pamamagitan ng isang mortgage o bayad na bayad. Bilang isang pangkalahatang tuntunin ng hinlalaki, ang hindi gaanong cash na bayad sa paitaas bilang isang pagbabayad sa pagbabayad sa ari-arian, mas malaki ang balanse ng utang sa mortgage, ngunit mas malaki ang iyong ROI. Sa kabaligtaran, ang mas maraming cash na bayad sa paitaas at mas kaunting hiniram mo, mas mababa ang iyong ROI, dahil mas mataas ang iyong paunang gastos. Sa madaling salita, pinapayagan ka ng financing na mapalakas ang iyong ROI sa panandaliang dahil mas mababa ang iyong paunang gastos.
Mahalagang gumamit ng isang pare-pareho na diskarte kapag sinusukat ang ROI para sa maraming mga katangian. Halimbawa, kung isasama mo ang equity ng bahay sa pagtatasa ng isang ari-arian, dapat mong isama ang equity ng iba pang mga pag-aari kapag kinakalkula ang ROI para sa iyong portfolio ng real estate.
