Ang mga rate ng interes, lalo na ang mga rate sa mga palitan ng interbank at mga perang papel sa Treasury, ay may malaking epekto sa halaga ng kita sa paggawa ng real estate tulad ng sa anumang sasakyan sa pamumuhunan. Dahil ang kanilang impluwensya sa kakayahan ng isang indibidwal na bumili ng mga ari-arian ng tirahan (sa pamamagitan ng pagtaas o pagbawas ng gastos ng kapital ng mortgage) ay napakalalim, maraming mga tao ang hindi wastong ipinapalagay na ang tanging pagpapasya ng kadahilanan sa pagpapahalaga sa real estate ay ang kasalukuyang rate ng mortgage.
Gayunpaman, ang mga rate ng mortgage ay isa lamang na kadahilanan na may kaugnayan sa interes na nakakaapekto sa mga halaga ng pag-aari. Dahil ang mga rate ng interes ay nakakaapekto sa mga daloy ng kapital, ang supply at demand para sa mga kinakailangang mga rate ng pagbabalik sa pamumuhunan at mamumuhunan, ang mga rate ng interes ay nagtutulak sa mga presyo ng pag-aari sa iba't ibang paraan.
Paano Naaapektuhan ng Mga Pinahahalagahan na Mga Halaga ng Ari-arian
Mga Pangunahing Kaalaman sa Pagpapahalaga
Upang maunawaan kung paano nakakaapekto sa mga halaga ng interes ang naiimpluwensyahan ng pamahalaan, mga daloy ng kapital, at mga rate ng financing, dapat kang magkaroon ng isang pangunahing pag-unawa sa diskarte sa kita sa mga halaga ng real estate. Bagaman ang mga halaga ng real estate ay naiimpluwensyahan ng supply at demand para sa mga ari-arian sa isang naibigay na lokal at ang kapalit na gastos ng pagbuo ng mga bagong pag-aari, ang diskarte sa kita ay ang pinaka-karaniwang pamamaraan sa pagpapahalaga para sa mga namumuhunan. Ang diskarte sa kita na ibinigay ng mga appraisers ng komersyal na mga pag-aari at sa pamamagitan ng mga underwriter at mamumuhunan ng mga pamumuhunan na sinusuportahan ng real estate ay halos kapareho sa diskwento ng cash flow analysis na isinagawa sa equity at bond Investment.
Sa simpleng mga termino, ang pagpapahalaga ay nagsisimula sa pamamagitan ng pagtataya ng kita ng pag-aari, na tumatagal ng form ng inaasahang pagbabayad sa pag-upa o, sa kaso ng mga hotel, inaasahang pag-okupado na pinarami ng average na gastos sa bawat silid. Pagkatapos, sa pamamagitan ng pagkuha ng lahat ng mga gastos sa antas ng pag-aari, kabilang ang gastos sa financing, ang analyst ay dumating sa net operating income (NOI), o cash flow na natitira pagkatapos ng lahat ng mga gastos sa operating.
Sa pamamagitan ng pagbabawas ng lahat ng mga gastos sa kabisera, pati na rin ang anumang kapital ng pamumuhunan upang mapanatili o ayusin ang mga ari-arian at iba pang mga gastos na tiyak na hindi pag-aari mula sa NOI, ang resulta ay ang net cash flow (NCF). Dahil ang mga pag-aari ay hindi karaniwang nananatili ng pera o may isang nakasaad na patakaran sa dibidendo, ang NCF ay katumbas ng cash na magagamit sa mga namumuhunan at kapareho ng cash mula sa mga dibidendo, na ginagamit para sa pagpapahalaga ng equity o naayos na kita na pamumuhunan. Sa pamamagitan ng capitalizing dividends o sa pamamagitan ng pag-diskwento sa daloy ng cash flow (kabilang ang anumang natitirang halaga) para sa isang naibigay na panahon ng pamumuhunan, ang halaga ng pag-aari ay tinutukoy.
Mga Daloy ng Kapital
Ang mga rate ng interes ay maaaring makaapekto sa gastos ng financing at mortgage rate, na kung saan ay nakakaapekto sa mga gastos sa antas ng pag-aari at sa gayon nakakaimpluwensya sa mga halaga. Gayunpaman, ang supply at demand para sa kapital at mga nakikipagkumpitensya na pamumuhunan ay may pinakamalaking epekto sa kinakailangang mga rate ng pagbabalik (RROR) at mga halaga ng pamumuhunan. Bilang inilipat ng Federal Reserve Board ang pokus na malayo sa patakaran sa pananalapi at higit pa patungo sa pamamahala ng mga rate ng interes bilang isang paraan upang pasiglahin ang ekonomiya o pigilin ang inflation, ang patakaran nito ay may direktang epekto sa halaga ng lahat ng mga pamumuhunan.
Tulad ng pagbaba ng mga rate ng palitan ng interbank, ang gastos ng mga pondo ay nabawasan, at ang mga pondo ay dumadaloy sa system; sa kabaligtaran, kapag tumataas ang mga rate, bumababa ang pagkakaroon ng mga pondo. Tulad ng para sa real estate, ang mga pagbabago sa mga rate ng pagpapahiram sa interbank ay idagdag o bawasan ang halaga ng kapital na magagamit para sa pamumuhunan. Ang halaga ng kapital at gastos ng kapital ay nakakaapekto sa hinihingi ngunit nagbibigay din - iyon ay, ang perang magagamit para sa pagbili at pag-unlad ng real estate. Halimbawa, kapag masikip ang pagkakaroon ng kapital, ang mga tagabigay ng kapital ay may posibilidad na magpahiram nang kaunti bilang isang porsyento ng intrinsikong halaga, o hindi hanggang sa "capital stack." Nangangahulugan ito na ang mga pautang ay ginawa sa mas mababang pautang sa mga halaga ng halaga, sa gayon binabawasan ang mga natirang cash flow at mga halaga ng pag-aari.
Ang mga pagbabagong ito sa mga daloy ng kapital ay maaari ring magkaroon ng direktang epekto sa supply at demand dinamics para sa pag-aari. Ang gastos ng kapital at pagkakaroon ng kapital ay nakakaapekto sa supply sa pamamagitan ng pagbibigay ng karagdagang kapital para sa pag-unlad ng pag-aari; naiimpluwensyahan din nila ang populasyon ng mga potensyal na mamimili na naghahanap ng mga deal. Ang dalawang kadahilanan na ito ay nagtutulungan upang matukoy ang mga halaga ng pag-aari.
Mga Diskwento
Ang pinaka-maliwanag na epekto ng mga rate ng interes sa mga halaga ng real estate ay makikita sa pagbawas ng diskwento o mga rate ng capitalization. Ang rate ng capitalization ay maaaring matingnan bilang kinakailangang rate ng dividend ng mamumuhunan, habang ang isang rate ng diskwento ay katumbas ng kabuuang mga kinakailangan sa pagbabalik ng mamumuhunan. K Karaniwan ay nagpapahiwatig ng RROR, habang ang rate ng capitalization ay katumbas (Kg), kung saan g ang inaasahang paglaki ng kita o pagtaas ng pagpapahalaga sa kapital.
Ang bawat isa sa mga rate na ito ay naiimpluwensyahan ng umiiral na mga rate ng interes dahil sila ay pantay sa rate ng walang panganib kasama ang isang premium na peligro . Para sa karamihan ng mga namumuhunan, ang rate ng walang panganib ay ang rate sa Treasury ng US; garantisadong sa pamamagitan ng credit ng pederal na pamahalaan, ang mga ito ay itinuturing na walang peligro dahil ang posibilidad ng default ay napakababa. Dahil ang mga pamumuhunan na mas mataas na peligro ay dapat makamit ang isang mas mataas na pagbabalik upang mabayaran ang karagdagang panganib na nadadala, kapag tinukoy ang mga rate ng diskwento at mga rate ng capitalization, ang mga mamumuhunan ay nagdaragdag ng isang premium na panganib sa rate ng walang peligro upang matukoy ang mga nababagay na pagbabalik na kinakailangan na kinakailangan sa bawat pamumuhunan na isinasaalang-alang..
Sapagkat ang K (rate ng diskwento) ay katumbas ng rate ng walang panganib na panganib kasama ang isang premium na peligro, ang kabisera ng capitalization ay katumbas ng rate ng walang panganib kasama ang isang premium premium, mas kaunti ang inaasahang paglago (g) sa kita. Bagaman nag-iiba ang mga premium ng panganib bilang isang resulta ng supply at demand at iba pang mga kadahilanan sa panganib sa merkado, ang mga rate ng diskwento ay magkakaiba dahil sa mga pagbabago sa mga rate ng interes na bumubuo sa kanila. Kapag ang kinakailangang pagbabalik sa nakikipagkumpitensya o kapalit na pamumuhunan ay tumaas, bumababa ang mga halaga ng real estate; sa kabaligtaran kapag bumagsak ang mga rate ng interes, tumaas ang mga presyo sa real estate.
Ang Bottom Line
Mahalaga na tumuon sa mga rate ng mortgage dahil mayroon silang direktang impluwensya sa mga presyo ng real estate. Kung ikaw ay isang prospective na may-ari ng bahay o mamumuhunan sa real estate, ang isang madaling paraan upang magsaliksik ng kasalukuyang mga rate ng interes ay ang paggamit ng isang calculator ng mortgage.
Iyon ay sinabi, mahalagang tandaan na ang pagbabago ng mga rate ng interes ay nakakaapekto sa maraming mga aspeto ng real estate. Sa kabila ng presyo ng iyong bagong tahanan, ang mga rate ng interes ay nakakaapekto sa pagkakaroon ng kapital at ang demand para sa pamumuhunan. Ang mga daloy ng kapital na ito ay nakakaimpluwensya sa supply at demand para sa pag-aari at, bilang resulta, nakakaapekto sa mga presyo ng pag-aari.
Gayundin, ang mga rate ng interes ay nakakaapekto sa mga pagbabalik sa mga pamalit na pamumuhunan at pagbabago ng mga presyo upang manatili naaayon sa likas na panganib sa mga pamumuhunan sa real estate. Ang mga pagbabagong ito sa kinakailangang mga rate ng pagbabalik para sa real estate ay nag-iiba din sa mga panahon ng pag-aaprubahan sa mga merkado ng kredito. Habang nakikita ng mga namumuhunan ang pagtaas ng pagkakaiba-iba sa mga rate sa hinaharap o isang pagtaas ng panganib, palawakin ang mga panganib sa panganib, paglalagay ng mas malakas na presyon sa mga presyo ng pag-aari.
