Ang mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REIT) ay nagmamay-ari ng isang basket ng mga katangian, mula sa mga mall hanggang sa mga sinehan, mga gusali sa apartment hanggang sa mga parke ng opisina, mga hotel hanggang sa mga ospital. Ang isang REIT ay maaaring magpakadalubhasa sa isang tiyak na sektor ng real estate, o maaari itong pag-iba-iba sa iba't ibang uri ng pag-aari. Ang pamumuhunan sa REIT ay nakakaakit ng maraming kadahilanan, lalo na sa mga namumuhunan na nakatuon sa kita. At habang may mga kasalukuyang panganib para sa REIT market sa kabuuan, sa mahabang panahon, ang mga REIT ay napatunayan na nagwagi.
Ano ang Hahanapin sa isang REIT
Para sa mga namumuhunan sa tingi, ang mga REIT ay nagtataglay ng maraming mga pakinabang sa pamumuhunan sa real estate mismo. Una sa lahat, likido ang iyong pamumuhunan. Maaari kang bumili at magbenta ng pagbabahagi ng mga REIT, na nangangalakal tulad ng mga stock sa isang palitan. Ang mga pagbabahagi ng REIT ay may mababang minimum na pamumuhunan, pati na rin; ang pamumuhunan nang direkta sa isang aktwal na pag-aari ay madalas na nangangailangan ng isang mas malaking laki ng pangako.
Ang mga REIT ay nakakagawa ng kita mula sa mga renta at pagpapaupa ng mga pag-aari na pagmamay-ari nila. Ang nakararami (90%) ng kinita ng buwis sa REIT ay dapat ibalik sa mga shareholders sa anyo ng mga dibidendo. Bilang isang resulta, ang mga namumuhunan ay madalas na umaasa sa mga REIT bilang mga tagapagbigay ng isang matatag na daloy ng cash, kahit na ang mga namamahagi ay maaari ring pahalagahan sa halaga kung ang mga paghawak ng real estate.
Kapag handa ka nang mamuhunan sa isang REIT, maghanap ng paglaki sa mga kita, na nagmumula sa mas mataas na kita (mas mataas na mga rate ng trabaho at pagtaas ng mga renta), mas mababang gastos, at mga bagong pagkakataon sa negosyo. Kinakailangan din na magsaliksik ka sa koponan ng pamamahala na nangangasiwa sa mga katangian ng REIT. Ang isang mahusay na koponan ng pamamahala ay magkakaroon ng kakayahang mag-upgrade ng mga pasilidad at mapahusay ang mga serbisyo ng isang underutilized na gusali, tumataas ang demand.
REIT Caveats
Mahalaga na hindi mo iniisip ang mga REIT bilang isang asset ng pamumuhunan sa kanilang sarili. Kailangan mong tingnan ang mga uso sa industriya bago matukoy kung anong uri ng REIT ang pinakamahusay para sa iyong portfolio.
Halimbawa, ang trapiko ng mall ay bumababa dahil sa pagtaas ng katanyagan ng online shopping at ang pagtanggi ng mga suburban na kapitbahayan (ito ang unang pagkakataon mula noong 1920s na ang paglago ng lunsod ay lumampas sa paglago ng suburban). Kaya, ang mga REIT na mahigpit na nakalantad o mabigat sa mga mall ay magpapakita ng higit na panganib kaysa sa mga namumuhunan sa iba pang uri ng real estate.
O kumuha ng mga hotel. Upang mamuhunan sa isang REIT na nakatuon sa kanila ay upang mamuhunan sa industriya ng paglalakbay. Habang ang industriya ay maaaring gumana nang maayos sa isang naibigay na sandali, ang mga hotel ay may potensyal na ma-hit sa pamamagitan ng nabawasan na paglalakbay sa negosyo habang ang mga kumpanya ay naghahanap ng mga paraan upang kunin ang mga gastos, at ang web conferencing ay nagiging mas karaniwan.
Sa mga tuntunin ng mga pangkalahatang uso sa ekonomiya, mababang inflation at kakulangan ng paglago ng sahod - tulad ng naranasan ng US noong 2000s - madalas na nililimitahan ang potensyal ng paglago para sa REIT, dahil naglalagay sila ng isang damper sa pagtaas ng upa. Kahit na, ang mga REIT ay mahusay na gumaganap sa harap ng mga headwind na ito.
Isang Malayong Pag-iisip
Ang susi ay ang pagtingin sa harapan. Halimbawa, ang mga millennials ay pinapaboran ang lunsod o bayan na pamumuhay sa suburban living, isang kalakaran na humantong sa nabanggit na pagbagsak sa trapiko ng suburban mall at pagtaas ng tingi sa kalye (mga shopping shopping sa lungsod na naka-angkla ng isang grocery o iba pang pangunahing tingi). Ang isang REIT ay napansin ang takbo nang maaga at naayos nang naaayon ang sarili.
Ang Acadia Realty Trust (AKR) ay nakatuon sa mga lunsod o bayan na may mataas na hadlang sa pagpasok na suplay-pinaghihiwalay at mataas na populasyon. Kinakailangan din ang diskarte ng hindi pag-ibig sa isang partikular na nagtitingi, dahil ang isang tanyag na tagatingi ngayon ay maaaring hindi isang tanyag na nagtitingi bukas. Sa halip, namumuhunan ito sa isang kalye, bloke, o gusali, na pinahihintulutan itong palaging gumawa ng mga pagsasaayos upang ang mga mainit na tagatingi ay nasa lugar. Ngunit ang pinakamahalaga dito ay sa pamamagitan ng pamumuhunan nang mabigat sa tingi sa kalye, tinignan ng Acadia Realty Trust ang kalsada, literal, higit pa sa mga kapantay nito. Sa pamamagitan ng isang market cap na $ 2.30 bilyon, ang REIT ay mayroong 84 na mga katangian sa core portfolio nito, na umaabot sa 4.2 milyong square feet; noong Oktubre 2018, nagkaroon ito ng ani ng dividend na 3.6%.
Ang Bottom Line
Sa kabila ng mga pakinabang, walang dapat mamuhunan lamang sa mga REIT. Tulad ng anumang klase ng asset, dapat itong palaging isang bahagi ng isang sari-saring portfolio.
