Ano ang Pagpipilian sa Lease?
Ang opsyon sa pag-upa ay isang kasunduan na nagbibigay sa isang renter ng isang pagpipilian upang bilhin ang inupahan na ari-arian sa panahon o sa pagtatapos ng panahon ng pag-upa. Pinipigilan din nito ang may-ari mula sa pag-alok ng ari-arian na ibebenta sa ibang tao. Kapag nag-expire ang term, dapat mag-ehersisyo ang nag-upa o mawala ito. Ang isang pagpipilian sa pag-upa ay kilala rin bilang isang pag-upa na may pagpipilian upang bilhin.
Paano gumagana ang isang Pagpipilian sa Lease
Ang isang pagpipilian sa pag-upa ay nagbibigay sa isang potensyal na mamimili ng kakayahang umangkop kaysa sa isang karaniwang kasunduan sa pag-lease-pagbili, na nangangailangan ng renter upang bumili ng bahay kapag natapos ang pag-upa. Ang presyo ng bahay ay napagkasunduan na paharap ng mamimili (ang nangungupahan) at ang may-ari. Ang presyo ay karaniwang nasa kasalukuyang halaga ng merkado ng bahay, na pinapayagan ang renter na bumili ng bahay sa hinaharap sa presyo ngayon. Para sa pagpipiliang iyon, ang nangungupahan ay karaniwang sisingilin ng upfront fee ng may-ari, na maaaring 1% ng presyo ng pagbebenta ng bahay. Ang bayad ay pupunta sa downpayment kung magpapasya ang magpasya na bumili ng bahay sa pagtatapos ng pag-upa.
Ang opsyon sa pag-upa ay kapaki-pakinabang lalo na sa mga maaaring magtayo ng kanilang kredito o hindi sapat na nai-save para sa isang pagbabayad. Gayunpaman, mayroong maraming mga tampok ng mga pagpipilian sa pag-upa upang isaalang-alang.
Bayad na Rental
Ang may-ari ay naniningil ng isang premium bilang karagdagan sa karaniwang buwanang upa para sa opsyon na mabibili sa presyo ngayon kapag natapos ang pag-upa. Ang premium ay maaaring isang porsyento na idinagdag sa kasalukuyang upa -market tulad ng 10% ng karaniwang buwanang halaga ng pagrenta para sa isang bahay na laki. Ang labis na halaga o premium, na kung saan ay madalas na tinatawag na rent credit, ay nagiging bahagi ng downpayment para sa bahay kung ang pagpipilian ay isinagawa upang bilhin ang bahay ng nangungupahan. Gayunpaman, ipinauubra ng nangungupahan ang labis na pera na nabayaran sa itaas ng karaniwang upa kung hindi binili ang bahay sa pagtatapos ng pag-upa.
Ang ilang mga may-ari ay maaaring tumagal ng isang beses na pagbabayad ng cash, na madalas na tinatawag na "mahalagang pagsasaalang-alang, " na kung saan ay katulad ng premium na bayad para sa isang pagpipilian sa mga pinansiyal na merkado. Hindi ito isang deposito sa pagbili ng ari-arian, nangangahulugang hindi ito maibabalik. Ang halaga ay mula sa isang token na $ 100 hanggang 5% ng inaasahang presyo ng pagbili.
Bank Financing na may isang Pagpipilian sa Pag-upa
Ang mabuting balita para sa mga nangungupahan ay karaniwang, payagan ng mga bangko ang kabuuang pondo ng premium sa itaas ng mga pagbabayad sa pag-upa upang pumunta sa pagbabayad para sa pagbili ng bahay. Gayunpaman, kung ang upa na sinisingil ay isang rate na nasa-merkado, ang bangko ay maaaring hindi payagan ang alinman sa mga pondo na mailalapat sa presyo ng pagbili. Mahalaga na suriin ng mga mamimili sa maraming mga bangko upang matukoy ang kanilang mga patakaran patungkol sa financing ng isang mortgage para sa isang bahay na may opsyon sa pag-upa.
Ang Term ng isang Pagpipilian sa Pag-upa
Ang termino ng pagpipilian ay maaaring anumang panahon kung saan sumasang-ayon ang may-ari at renter, ngunit karaniwang isa hanggang tatlong taon. Ang kontrata ng opsyon sa pag-upa ay nagtatakda rin ng presyo ng pagbili ng ari-arian sa simula ng pag-upa o kung paano ang presyo na ito ay matukoy sa pagtatapos ng pagpipilian.
Mga Key Takeaways
- Ang opsyon sa pag-upa ay isang kasunduan na nagbibigay sa isang renter ng isang pagpipilian upang bilhin ang inupahan na ari-arian sa panahon o sa pagtatapos ng panahon ng pag-upa. Ang pagpipiliang pang-upa ay huminto din sa may-ari mula sa pag-alok ng pag-aari sa pagbebenta sa sinumang iba pa.Ang nangungupahan ay karaniwang nagbabayad ng ilang porsyento sa itaas ng karaniwang buwanang halaga ng pag-upa, na pumupunta sa downpayment para sa pagbili ng bahay.
Mga Dahilan na Gumamit ng Pagpipilian sa Pag-upa
Mayroong maraming mga kadahilanan kung bakit ang mag-upa at ang may-ari ay maaaring pumasok sa isang pagpipilian sa pag-upa. Mahalagang isaalang-alang kung ang mga benepisyo ay higit pa sa anumang mga drawback para sa pagpasok sa kasunduan.
Bakit Nagpapasya ang Mga Rentahan sa isang Pagpipilian sa Pag-upa
Ang isang potensyal na mamimili ay maaaring magkaroon ng maraming mga kadahilanan na gumamit ng isang pagpipilian sa pag-upa sa halip na bilhin nang buo ang pag-aari ng ari-arian. Ang isang pangunahing pagsasaalang-alang ay hindi pagkakaroon ng sapat na pera o kredito upang gawin ang pagbili. Pinahihintulutan ng pag-upa ang potensyal na mamimili na makatipid ng pera para sa pagbili at sa parehong oras, itayo ang kanilang kredito sa pamamagitan ng paggawa ng regular, on-time na pagbabayad.
Ang renter ay may pagkakataon na bumili ng isang ari-arian sa hinaharap sa mga presyo ngayon. Kung ang renter ay walang pera na na-save ngayon upang bumili ng bahay ngunit nag-aalala na ang halaga ng bahay ay tataas sa susunod na ilang taon, ang pagpipilian sa pag-upa ay isang mahusay na pagpipilian. Gayundin, kung gustung-gusto ng nangungupahan ang bahay, distrito ng paaralan, o kapitbahayan, ang pagpipilian sa pag-upa ay aalisin ang bahay sa palengke — pinahihintulutan ang renter na makatipid ng sapat upang bilhin ito kapag natapos ang pag-upa.
Kahit na ang potensyal na mamimili ay may paraan upang bilhin ang ari-arian, maaaring hindi niya nais na gawin ito kaagad. Halimbawa, kung ang potensyal na mamimili ay mula sa ibang bayan, maaaring gusto niyang manirahan sa bagong bayan bago pumayag sa pagbili. O kaya, maaaring mayroon pa rin siyang dati nilang pag-aari na ibenta bago maibili ang bagong pag-aari.
Sa wakas, ang pag-aari ay maaaring hindi maging karapat-dapat para sa ilang mga pautang, kabilang ang isang pautang sa VA, dahil sa kinakailangang pag-aayos o pag-upgrade. Sa pag-upa muna, ang potensyal na mamimili ay maaaring gumawa ng mga pagpapabuti upang maging kwalipikado para sa utang sa paglaon.
Bakit Nagpapasya ang Mga May-ari sa isang Pagpipilian sa Pag-upa
Ang isang may-ari ng ari-arian ay maaaring pumasok sa isang kasunduan sa pagpipilian sa pag-upa dahil sila ay nagkakaproblema sa pagbebenta ng direktang bahay. Ang pagpipilian ay maaaring gawing mas kaakit-akit ang pag-aari sa iba't ibang uri ng mga potensyal na mamimili.
Gayundin, kung ang isang may-ari ng bahay ay nag-iisip na ibenta ang bahay sa loob ng ilang taon, ang pagpipilian sa pag-upa ay nagpapahintulot sa may-ari na mangolekta ng isang premium sa itaas ng kasalukuyang merkado para sa upa. Ang pinakamasama-kaso na sitwasyon ay ang renter ay hindi bumili ng bahay; inilalagay ito ng may-ari sa merkado upang ibenta at panatilihin ang labis na pondo na binabayaran sa itaas ng karaniwang buwanang upa.
Maaari ring magkaroon ng mga isyu sa buwis na kasangkot sa pagbebenta ng ari-arian nang direkta sa halip na ibenta ito mamaya. Ang pagpipilian, habang hindi isang garantiya na ibenta mamaya, ginagawang mas malamang na ang may-ari ay may isang mamimili na handa na pumunta sa dulo ng pagpipilian.
Ang renter ay nawalan ng labis na pera na nabayaran sa itaas ng karaniwang buwanang upa kung ang pagpipilian na bilhin ang bahay ay hindi naisakatuparan sa pagtatapos ng pag-upa.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang sa Mga Pagpipilian sa Pag-upa
Karaniwang kinakailangan ang insurance ng Renter para sa mga personal na gamit ng nangungupahan. Pinoprotektahan ng nagbebenta ng seguro ang anumang pagkawala sa halaga ng mga pag-aari at mga kasangkapan sa bahay. Gayundin, mahalaga na ipinag-utos na ang may-ari ay mayroon ding seguro sa may-ari ng bahay kung mangyayari ang isang bagay sa panahon ng pag-upa na maaaring makakaapekto sa halaga ng pag-aari tulad ng sunog o pagkasira ng tubig.
Ang isang pagsasaalang-alang sa pagsusuri ay dapat isama sa kasunduan sa pagpipilian sa pag-upa. Sa madaling salita, kapag natapos ang pag-upa, maaaring mabawasan ang halaga ng bahay. Ang isang pagtasa ay nagbibigay ng isang na-update na halaga ng pag-aari bago ang pagdaan at pagbebenta ay dumadaan.
Mahalagang kalkulahin ang eksaktong halaga ng pera na babayaran sa may-ari sa pagtatapos ng opsyon sa pag-upa. Alalahanin, ang may-ari ay kumukuha ng bahay sa merkado at magpapauwi ng anumang mga nadagdag sa halaga ng merkado ng bahay sa pamamagitan ng pagpasok sa opsyon sa pag-upa. Gusto ng may-ari na sapat na mabayaran dahil sa hindi maibenta ang bahay sa ibang tao na handa itong bilhin.
Para sa mga isinasaalang-alang ang isang pagpipilian sa pag-upa o isang pagpipilian sa pag-upa upang bilhin, dapat na may perpektong isang abogado na pamilyar sa mga transaksyon sa pag-upa upang suriin ang pinong pag-print upang matiyak na walang anumang sorpresa kapag natapos ang termino ng pag-upa.
