Ano ang isang Mello-Roos?
Ang Mello-Roos ay isang distrito ng buwis sa buwis ng California na nilikha upang tustusan ang isang proyektong pang-imprastraktura. Ang isang distrito ay maaaring malikha lamang sa pag-apruba ng dalawang-katlo ng mga botante at pinapayagan ang isang espesyal na buwis na masuri sa mga residente nito. Ang batas ng estado na nagpapahintulot sa nasabing mga distrito ay ipinatupad noong 1982 bilang isang paraan para sa mga lokal na pamahalaan na lumampas sa cap ng 1978 ng estado sa pagtaas ng buwis sa ari-arian.
Ang batas ng buwis sa Mello-Roos ay nananatiling kontrobersyal. Ang mga developer ng California ay kilala upang mag-anunsyo ng kanilang mga bagong bahay na itinayo bilang "Walang Mello-Roos!"
Pag-unawa sa Mello-Roos
Ang isang Mello-Roos Community amenities District (CFD) ay maaaring nilikha ng isang lungsod, county, o distrito ng paaralan.
Pinapayagan ng isang Mello-Roos ang isang lokal na county o pamahalaang lungsod o distrito ng paaralan na magbenta ng mga bono upang matustusan ang isang tiyak na proyekto o serbisyo. Ang mga proyekto na pinahihintulutan sa ilalim ng batas ng California ay mula sa pagpapabuti ng imprastraktura sa mga serbisyo ng pulisya at sunog, mga paaralan, mga parke, at mga pasilidad sa pangangalaga sa bata.
Mga Key Takeaways
- Ang Mello-Roos ay isang espesyal na distrito sa pagtatasa ng buwis na nilikha sa California upang tustusan ang mga lokal na imprastraktura o serbisyo.Ang buwis ay inilalapat lamang sa mga residente ng distrito na nakikinabang sa proyekto.Ang batas na pinapayagan ang mga distrito ng Mello-Roos ay nilikha upang payagan ang mga komunidad na itaas pera para sa mga lokal na proyekto sa kabila ng mga paghihigpit ng Proposisyon 13 mga takip sa buwis sa pag-aari.
Ang pagsusuri sa buwis ay maaaring sisingilin hanggang sa ang utang ng bono na inisyu para sa distrito ay binabayaran nang buo ng interes.
Ang Pinagmulan ng Mello-Roos
Ang buwis sa Mello-Roos ay pinangalanan sa mga sponsor ng batas, ang California State Sen. Henry Mello at State Assemblyman Mike Roos.
Ang kanilang panukalang batas ay isang pinagtatrabahuhan para sa Panukala 13. Na ang pagbabago sa 1978 sa Saligang Batas ng California ay nililimitahan ang mga buwis sa pag-aari sa 1% ng nasuri na halaga at nakakabit ng rate ng pagtaas sa pagtatasa sa 2% bawat taon.
Dapat ipaalam sa mga realtor ang mga potensyal na mamimili kung ang isang bahay ay nasa isang Distrito ng Pasilidad ng Komunidad ng Mello-Roos.
Sinusuri ang buwis sa Mello-Roos laban sa lupa ngunit hindi batay sa nasuri na halaga ng pag-aari. Iyon ang paraan ng pag-ikot sa takip na ipinataw ng Panukala 13.
Ngayon, ang Mello-Roos ay madalas na ginagamit upang lumikha ng mga imprastruktura o mga serbisyo ng suporta sa loob at sa paligid ng mga bagong pag-unlad. Nagbibigay din ito ng isang paraan upang gumawa ng mga pagpapabuti sa mas matanda at hindi gaanong mga kapitbahayan na hindi na nagdadala ng sapat na mga buwis sa pag-aari upang masakop ang mga pangunahing serbisyo.
Mga kalamangan at kahinaan ng Mello-Roos
Sinabi ng mga tagapagtaguyod ng batas ng Mello-Roos na ginagawang posible ang bagong konstruksyon sa pabahay, at sa mas mababang gastos sa mga mamimili sa wakas. Ang isang developer na nagpaplano ng isang malaking bagong pamayanan ay maaaring magkakalbo sa presyo ng pagpopondo ng mga bagong imprastruktura sa loob at sa paligid ng komunidad o ipasa ang gastos sa pamamagitan ng pagtaas ng mga presyo ng mga tahanan.
Ang mga tutol ay tumuturo sa idinagdag na pasanin sa buwis at ang potensyal na kahirapan sa pagbebenta ng isang bahay na may isang espesyal na pagtatasa ng buwis na nakagapos dito.
Ang mga buwis sa Mello-Roos sa pangkalahatan ay hindi mababawas mula sa mga pederal na buwis dahil hindi nila nasiyahan ang mga kinakailangan sa IRS para sa pagbawas.
Fine Print sa Mello-Roos
Ang bono na inisyu ng isang CFD ay itinuturing na lien laban sa isang ari-arian at ang kabiguang magbayad ng buwis ay maaaring mabilis na magreresulta sa foreclosure dahil ang mga distrito ng Mello-Roos ay napapailalim sa pinabilis na mga batas sa pagtataya.
Ang mga realtor ay hinihiling ng batas upang ipaalam sa mga potensyal na mamimili kung ang isang bahay ay nasa isang CFD at sa gayon ay napapailalim sa isang espesyal na pagtatasa ng buwis.
Ang mga buwis sa Mello-Roos ay karaniwang nakalista bilang isang item sa linya sa taunang singil sa buwis ng isang ari-arian, kahit na paminsan-minsan ay magpapadala ang isang distrito ng isang hiwalay na bayarin. Ang mga tanggapan ng mga tagasuri ng County ay nagpapanatili ng mga talaan ng mga distrito ng Mello-Roos.
