Ano ang Isang Binagong Gross Lease?
Ang isang binagong pag-upa ng gross ay isang uri ng kasunduan sa pag-upa sa real estate kung saan nagbabayad ang nangungupahan sa renta ng base sa pag-upa ng pagpapaupa, ngunit kinakailangan ito ng isang proporsyonal na bahagi ng ilan pang iba pang mga gastos na nauugnay sa pag-aari, tulad ng mga buwis sa pag-aari, mga utility, seguro, at pagpapanatili.
Ang nabagong mga lease na gross ay karaniwang ginagamit para sa mga komersyal na puwang tulad ng mga gusali ng opisina, kung saan mayroong higit sa isang nangungupahan. Ang ganitong uri ng pag-upa ay karaniwang bumabagsak sa pagitan ng isang gross na lease, kung saan binabayaran ng may-ari ng lupa ang mga gastos sa pagpapatakbo, at isang net lease, na ipinapasa sa mga gastos sa pag-aari sa nangungupahan.
Ang lahat ng mga kasunduan ay dapat na maingat na suriin ng parehong partido. Kahit na ang pag-upa ay gumagamit ng karaniwang terminolohiya, dapat itong tratuhin na parang isang natatanging dokumento para sa iyong sariling sitwasyon.
Binagong Gross Lease
Paano gumagana ang isang Binagong Gross Lease
Ang mga komersyal na lease sa komersyo ay maaaring ikinategorya ng dalawang paraan ng pagkalkula ng renta: gross at net. Ang nabagong pag-upa ng gross - sa mga oras na tinukoy bilang isang nabagong net lease - ay isang kombinasyon ng isang gross lease at isang net lease.
Ang binagong gross leases ay isang hybrid ng dalawang lease na ito, dahil ang mga gastos sa operasyon ay kapwa ang may-ari ng lupa at responsibilidad ng nangungupahan. Sa isang binagong pag-upa ng gross, ang nangungupahan ay tumatanggap ng mga gastos na direktang nauugnay sa kanyang yunit, kabilang ang pagpapanatili ng yunit at pag-aayos, mga kagamitan, at mga gastos sa janitorial, habang ang may-ari / panginoong maylupa ay patuloy na nagbabayad para sa iba pang mga gastos sa operating.
Ang lawak ng responsibilidad ng bawat partido ay napagkasunduan sa mga tuntunin ng pag-upa. Aling mga gastos ang responsable sa nangungupahan ay maaaring mag-iba nang malaki mula sa pag-aari hanggang sa pag-aari, kaya dapat tiyakin ng isang prospect na nangungupahan na malinaw na tinukoy ng isang binagong pag-upa ng gross kung aling mga gastos ang responsibilidad ng nangungupahan. Halimbawa, sa ilalim ng isang binagong pag-upa ng gross, ang mga nangungupahan ng isang ari-arian ay maaaring kailanganin na bayaran ang kanilang proporsyonal na bahagi ng kabuuang gastos sa pagpainit ng isang tower.
Kapag Karaniwan ang Binago na Mga Gross Lease
Karaniwan ang nabagong mga lease na gross kapag maraming mga nangungupahan ang sumasakop sa isang gusali ng tanggapan. Sa isang gusali na may isang solong metro kung saan ang buwanang singil ng kuryente ay $ 1, 000, ang gastos ay mahati nang pantay-pantay sa pagitan ng mga nangungupahan. Kung mayroong 10 renters, bawat isa ay nagbabayad ng $ 100. O kaya, ang bawat isa ay maaaring magbayad ng isang proporsyonal na bahagi ng bill ng kuryente batay sa porsyento ng kabuuang square footage ng gusali na nasasakup ng yunit ng nangungupahan. Bilang kahalili, kung ang bawat yunit ay may sariling metro, ang bawat nangungupahan ay nagbabayad ng eksaktong gastos sa kuryente na natamo nito, $ 50 o $ 200.
Ang panginoong maylupa ay maaaring magbayad ng iba pang mga gastos na nauugnay sa gusali sa ilalim ng isang binagong pag-upa ng gross tulad ng buwis at seguro.
Mga Key Takeaways
- Ang nabagong gross leases ay mga kasunduan sa pag-upa kung saan ang nagbabayad ay nagbabayad ng renta sa base sa pag-upa ng pag-upa pati na rin isang proporsyonal na bahagi ng iba pang mga gastos tulad ng mga utility. Ang binagong mga lease na gross ay pangkaraniwan sa industriya ng komersyal na real estate, lalo na ang mga puwang ng opisina, kung saan mayroong higit sa isang nangungupahan.
Mga kalamangan at kahinaan ng Binagong mga Gross Leases
Tulad ng anumang iba pang transaksyon sa negosyo, mayroong parehong kalamangan at kahinaan sa mga binagong mga lease para sa mga nangungupahan at panginoong maylupa.
Nangungupahan
Dahil ang pagpapanatili at iba pang mga kaugnay na gastos ay nadadala ng may-ari ng lupa, ang nangungupahan ay nakatayo upang makinabang. Ang nangungupahan ay may higit na kontrol sa pagbabadyet para sa mga gastos na direktang nauugnay sa negosyo nito kasama ang upa, buwis sa negosyo, suweldo, atbp. Ngunit kung ang may-ari ng lupa ay lax sa pangkalahatang pagpapanatili, maaaring ito ay isang problema para sa mga nangungupahan, lalo na sa mga umaasa sa hitsura ng ang kanilang opisina o espasyo sa tingian upang akitin at mapanatili ang mga kliyente.
Mga panginoong maylupa
Sa pamamagitan ng paggamit ng isang mabagong binagong pag-upa, masiguro ng mga panginoong maylupa ang kanilang pag-aari ay pinapanatili sa antas na nakikita nilang angkop, lalo na dahil ang ilang mga nangungupahan ay maaaring hindi maaasahan pagdating sa paggawa ng mga pag-aayos o pagpapabuti tulad ng pagpapanatili ng panlabas na puwang. Ang isang kawalan, bagaman, ay binabawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo. Kaya ang isang may-ari ng lupa ay maaaring maging problema kung ang upa na sinisingil niya ay masyadong para sa puwang ay nangangailangan ng maraming pag-aalaga.
Gross at Net Lease
Gross Lease
Sa ilalim ng isang gross na pag-upa, ang may-ari / may-ari ng lupa ay sumasaklaw sa lahat ng mga gastos sa operating ng ari-arian kabilang ang mga buwis sa real estate, seguro sa pag-aari, pag-aayos at istruktura ng panlabas, pag-aayos ng karaniwang lugar, pag-aayos at pag-aayos ng yunit, kagamitan, at mga gastos sa janitorial.
Ang mga panginoong maylupa na naglalabas ng gross leases ay karaniwang kinakalkula ang isang halaga ng pag-upa na sumasaklaw sa gastos ng upa at iba pang mga gastos tulad ng mga utility, at / o pagpapanatili. Ang halagang babayaran ay karaniwang ibinibigay bilang isang patag na bayad, na binabayaran ng nangungupahan sa may-ari ng lupa bawat buwan para sa eksklusibong paggamit ng ari-arian. Maaari itong maging kapaki-pakinabang para sa isang nangungupahan dahil pinapayagan silang mag-badyet nang maayos, lalo na kung mayroon silang limitadong mga mapagkukunan.
Ang isang net lease, sa kabilang banda, ay mas karaniwan sa mga nag-iisang nangungupahan at ipinapasa ang responsibilidad ng mga gastos sa pag-aari sa nangungupahan. Ang mga lease sa net ay karaniwang ginagamit kasabay ng mga nangungupahan tulad ng mga chain ng pambansang restawran.
Maraming mga komersyal na namumuhunan sa real estate na bumibili ng mga pag-aari, ngunit hindi nais ang pagsasama-sama na nagmumula sa pagmamay-ari, ay may posibilidad na gumamit ng mga net leases. Dahil ipinapasa nila ang mga gastos na nauugnay sa gusali - seguro, pagpapanatili, mga buwis sa pag-aari - sa nangungupahan sa pamamagitan ng isang net lease, karamihan sa mga may-ari ng lupa ay singilin ang isang mas mababang halaga ng upa.
