Talaan ng nilalaman
- Pangunahing Mga Katangian ng Rental
- Ang Side Flip: Pamilihan ng Real Estate
- Mga Grupo ng Pamumuhunan sa Real Estate
- Mga Real Estate Limited Partnerships
- Mga REIT
- Mga Pondo sa Mutual Real Estate
- Bakit Mamuhunan sa Real Estate?
- Pag-iba-iba at Proteksyon
- Pagpapaputok
- Ang lakas ng pagkilos
- Drawback ng Real Estate Investing
Kung iisipin mo ang pagbili ng real estate, ang unang bagay na marahil ay nasa isip mo ang iyong tahanan. Ngunit ang pisikal na pag-aari ay maaaring maglaro ng isang bahagi sa isang portfolio din, lalo na bilang isang bakod laban sa stock market. Gayunpaman, habang ang real estate ay naging isang tanyag na sasakyan ng pamumuhunan sa huling 50 taon, ang pagbili at pagmamay-ari ng ladrilyo at mortar ay mas kumplikado kaysa sa pamumuhunan sa mga pagkakapantay-pantay at mga bono., susuriin natin ang nangungunang mga pagpipilian para sa mga indibidwal na mamumuhunan, na nakalista sa tinatayang pagkakasunud-sunod kung paano direktang isang pamumuhunan sa real estate, at mga dahilan upang mamuhunan.
Pangunahing Mga Katangian ng Rental
Ito ay isang pamumuhunan kasing edad ng pagsasagawa ng pagmamay-ari ng lupa. Bibilhin ang isang tao at pag-upa sa isang nangungupahan. Ang may-ari, ang may-ari ng lupa, ay may pananagutan sa pagbabayad ng utang, buwis, at pagpapanatili ng pag-aari.
Sa isip, ang panginoong may-ari ay nagsingil ng sapat na upa upang masakop ang lahat ng nabanggit na mga gastos. Ang isang may-ari ng lupa ay maaari ring singilin nang higit pa upang makabuo ng isang buwanang kita, ngunit ang pinakakaraniwang diskarte ay ang maging mapagpasensya at singilin lamang ang sapat na upa upang masakop ang mga gastos hanggang sa ang mortgage ay nabayaran, kung saan ang karamihan ng upa ay nagiging tubo. Bukod dito, ang pag-aari ay maaari ring pinahahalagahan ang halaga sa paglipas ng utang, na iniiwan ang may-ari ng lupa na may mas mahalagang pag-aari. Ayon sa US Census Bureau, ang ari-arian sa bansang ito ay patuloy na tumaas ng halaga mula 1940 hanggang 2006. Habang may naitawsaw sa panahon ng subprime mortgage meltdown ng 2008 hanggang 2010, ngayon ay tumalbog at tumaas na sa pangkalahatan.
Ang isang mamumuhunan ay dapat malaman ang merkado kung saan siya ay naghahanap para sa pag-aari o umarkila ng isang dalubhasa upang matulungan. Para sa mga namumuhunan na naghahanap ng isang stream ng kita mula sa mga pag-aarkila sa pag-upa, ang pinakamahalagang aspeto na isaalang-alang ay ang lokasyon ng pag-aari at mga rate ng pag-upa sa merkado. Tulad ng para sa lokasyon, maraming matagumpay na pagrenta ang matatagpuan malapit sa mga pangunahing paaralan. Halimbawa, kung bumili ka ng isang ari-arian na malapit sa isang unibersidad ng estado, ang mga mag-aaral ay malamang na nais na magrenta ng taon-taon. Mayroon ding maraming iba pang mga tampok ng isang kapaki-pakinabang na pag-aarkila sa pag-upa, at ang ilan ay gumugol ng oras upang malaman.
Siyempre, may mga mantsa sa mukha ng tila isang perpektong pamumuhunan. Maaari kang magtapos sa isang masamang nangungupahan na puminsala sa ari-arian o, mas masahol pa, nagtatapos nang walang nangungupahan. Iniwan ka nito ng negatibong buwanang daloy ng cash, nangangahulugang maaaring kailanganin mong mag-scramble upang masakop ang iyong mga pagbabayad sa utang. Mayroon ding bagay sa paghahanap ng tamang ari-arian. Gusto mong pumili ng isang lugar kung saan mababa ang mga rate ng bakante at pumili ng isang lugar na nais magrenta ng mga tao.
Kapag natagpuan mo ang isang mainam na pag-aari sa isang lugar kung saan nais magrenta ang mga tao, gumamit ng calculator ng mortgage upang matukoy ang kabuuang gastos ng pag-aari na may interes. Ito rin ay nagkakahalaga ng pagsasaliksik ng iba't ibang mga uri ng mortgage upang ma-secure ang isang kanais-nais na rate ng interes para sa iyong pag-upa.
Marahil ang pinakamalaking pagkakaiba sa pagitan ng isang pag-aarkila sa pag-upa at iba pang mga pamumuhunan ay ang dami ng oras at trabaho na kailangan mong italaga sa pag-aalaga dito. Kung hindi mo nais, maaari kang umarkila ng isang tagapamahala ng propesyunal na pag-aari. Ngunit ang kanyang suweldo pagkatapos ay nagiging isang gastos na epekto ng iyong kita sa pamumuhunan. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "4 Mga Paraan sa Pagpapahalaga ng isang Real Estate Rental Property")
Ang Side Flip: Pamilihan ng Real Estate
Ito ang ligaw na bahagi ng pamumuhunan sa real estate. Tulad ng mga negosyante na liga na malayo sa isang namimili, at ang mga negosyante sa real estate ay isang iba't ibang lahi mula sa mga buy-and-rent na panginoong maylupa. Ang mga negosyante ng real estate ay bumili ng mga ari-arian na may hangarin na hawakan ang mga ito sa isang maikling panahon, madalas na hindi hihigit sa tatlo hanggang apat na buwan, kung saan inaasahan nilang ibenta sila nang kita. Ang pamamaraan na ito ay tinatawag ding flipping at batay sa pagbili ng mga katangian na alinman sa makabuluhang undervalued o nasa isang napakainit na lugar.
Ang mga purong flippers ng ari-arian ay hindi maglalagay ng anumang pera sa isang pag-aari para sa pagpapabuti; ang pamumuhunan ay kailangang magkaroon ng intrinsikong halaga upang maging isang tubo nang walang pagbabago, o hindi nila ito isasaalang-alang. Ang pagtulo sa paraang ito ay isang panandaliang pamumuhunan sa cash.
Kung ang isang flipper ng pag-aari ay mahuli sa isang sitwasyon kung saan hindi niya mai-load ang isang ari-arian, maaari itong magwawasak dahil ang mga namumuhunan na ito sa pangkalahatan ay hindi nagpapanatili ng sapat na handa na cash upang bayaran ang utang sa isang ari-arian para sa pangmatagalang. Maaari itong humantong sa patuloy na pagkalugi para sa isang negosyante ng real estate na hindi mai-offload ang ari-arian sa isang masamang merkado.
Ang pangalawang klase ng flipper ng pag-aari ay mayroon ding. Ang mga namumuhunan na ito ay gumagawa ng kanilang pera sa pamamagitan ng pagbili ng murang o makatuwirang presyo na mga katangian at pagdaragdag ng halaga sa pamamagitan ng pag-renovate sa kanila. Pagkatapos ay ibinebenta nila ang pag-aari pagkatapos ng mga renovations para sa isang mas mataas na presyo. Maaari itong maging isang pangmatagalang pamumuhunan, depende sa lawak ng mga pagpapabuti. Ang nililimitahan na tampok ng pamumuhunan na ito ay napapanahon sa oras at madalas na pinapayagan lamang ang mga mamumuhunan na kumuha ng isang pag-aari nang paisa-isa.
Mga Grupo ng Pamumuhunan sa Real Estate
Ang mga grupo ng pamumuhunan sa real estate ay uri ng tulad ng maliliit na pondo para sa pag-upa. Kung nais mong magkaroon ng pag-aarkila ng pag-upa, ngunit ayaw ng gulo ng pagiging isang may-ari, ang isang grupo ng pamumuhunan sa real estate ay maaaring solusyon para sa iyo.
Bibili o magtatayo ang isang kumpanya ng isang hanay ng mga gusali, madalas na mga apartment, at pagkatapos ay payagan ang mga mamumuhunan na bilhin ang mga ito sa pamamagitan ng kumpanya, kaya sumasali sa grupo. Ang isang nag-iisang mamumuhunan ay maaaring pagmamay-ari ng isa o maraming mga yunit ng buhay na nakapaloob sa sarili, ngunit ang kumpanya ay nagpapatakbo ng grupo ng pamumuhunan nang sama-sama ang namamahala sa lahat ng mga yunit, pag-aalaga ng pagpapanatili, mga bakanteng yunit ng advertising at pakikipanayam sa mga nangungupahan. Kapalit ng pamamahala na ito, ang kumpanya ay tumatagal ng porsyento ng buwanang upa.
Mayroong maraming mga bersyon ng mga grupo ng pamumuhunan, ngunit sa karaniwang bersyon, ang pag-upa ay sa pangalan ng namumuhunan, at ang lahat ng mga yunit pool isang bahagi ng upa upang bantayan laban sa paminsan-minsang mga bakante, nangangahulugan na makakatanggap ka ng sapat upang mabayaran ang utang kung ang iyong yunit ay walang laman. Ang kalidad ng isang pangkat ng pamumuhunan ay lubos na nakasalalay sa kumpanya na nag-aalok nito. Sa teorya, ito ay isang ligtas na paraan upang makapasok sa pamumuhunan sa real estate, ngunit ang mga grupo ay mahina laban sa parehong mga bayarin na hindi mapanghihinalaang industriya ng pondo sa isa't isa. Muli, ang pananaliksik ang susi.
Mga Real Estate Limited Partnerships
Ang isang limitadong pakikipagsosyo sa real estate (RELP) ay katulad ng isang grupo ng pamumuhunan sa real estate: Ito ay isang nilalang na nabuo upang bumili at humawak ng isang portfolio ng mga pag-aari, o kung minsan ay isang pag-aari lamang - ito ay umiiral para sa isang may hangganang bilang ng mga taon. Ang isang nakaranas ng tagapamahala ng ari-arian o kompanya ng pagpapaunlad ng real estate ay nagsisilbing pangkalahatang kasosyo. Ang mga panlabas na mamumuhunan ay pagkatapos ay hinahangad na magbigay ng financing para sa proyekto ng real estate, kapalit ng isang bahagi ng pagmamay-ari bilang limitadong mga kasosyo. Maaari silang makatanggap ng pana-panahong pamamahagi mula sa kita na nabuo ng mga pag-aari ng RELP, ngunit ang tunay na kabayaran ay darating kapag ibinebenta ang mga pag-aari - sana, sa isang laki ng kita - at ang RELP ay natunaw sa kalsada.
hindi makatarungan
Mga REIT
Ang real estate ay nasa paligid mula nang sinimulan ng aming mga ninuno na naninirahan sa kweba na hinabol ang mga estranghero sa kanilang puwang, kaya't hindi nakakagulat na ang Wall Street ay nakahanap ng isang paraan upang mai-secure ito, ang paggawa ng real estate sa isang instrumento na ipinagbibili sa publiko.
Ang isang pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT) ay nilikha kapag ang isang korporasyon (o tiwala) ay nabuo upang magamit ang pera ng mga namumuhunan upang bumili, mapatakbo at magbenta ng mga katangian ng paggawa ng kita. Ang mga REIT ay binili at ibinebenta sa mga pangunahing palitan, tulad ng anumang iba pang stock. Upang mapanatili ang katayuan nito bilang isang REIT, ang entity na ito ay dapat magbayad ng 90% ng mga buwis na kinikita sa anyo ng mga dibidendo. Sa pamamagitan nito, maiiwasan ang mga REIT na magbayad ng buwis sa kita ng korporasyon, samantalang ang isang regular na kumpanya ay ibubuwis sa kita nito, sa gayon ang pagkain sa mga pagbabalik ay maipamahagi nito sa mga namamayani.
Tulad ng mga regular na stock na nagbabayad ng dividend, ang mga REIT ay angkop para sa mga namumuhunan sa stock market na nais regular na kita, kahit na nag-aalok din sila ng pagkakataon para sa pagpapahalaga din. Pinapayagan ng mga REIT ang mga namumuhunan sa mga di-tirahang pag-aari tulad ng mga mall (tungkol sa isang-kapat ng lahat ng mga REIT na espesyalista sa mga ito), mga pasilidad sa pangangalaga sa kalusugan, mga mortgage o mga gusali ng tanggapan. Kung ihahambing sa nabanggit na mga uri ng pamumuhunan sa real estate, ang mga REIT din ay lubos na likido.
Mga Pondo sa Mutual Real Estate
Ang mga pondo ng magkaparehong real estate ay namumuhunan lalo na sa mga REIT at mga kumpanya ng operating estate. Nagbibigay sila ng kakayahang makakuha ng sari-saring pagkakalantad sa real estate na may medyo maliit na kapital. Nakasalalay sa kanilang mga diskarte at mga layunin ng pag-iiba, nagbibigay sila ng mga namumuhunan ng mas malawak na pagpili ng asset kaysa makamit sa pagbili ng mga indibidwal na stock ng REIT, kasama ang posibilidad ng mas kaunting mga gastos sa transaksyon at komisyon.
Tulad ng mga REIT, ang mga pondong ito ay medyo likido. Ang isa pang makabuluhang bentahe sa mga namumuhunan sa tingian ay ang impormasyon ng analytical at pananaliksik na ibinigay ng pondo sa nakuha na mga ari-arian at pananaw ng pamamahala sa kakayahang umangkop at pagganap ng mga tiyak na pamumuhunan sa real estate at bilang isang klase ng asset. Higit pang mga haka-haka na mamumuhunan ang maaaring mamuhunan sa isang pamilya ng mga pondo sa kapwa ng real estate, taktikal na sobrang timbang ng ilang mga uri ng ari-arian o rehiyon upang ma-maximize ang pagbabalik.
Bakit Mamuhunan sa Real Estate?
Ang real estate ay maaaring mapahusay ang profile at profile ng pagbabalik ng portfolio ng mamumuhunan, na nag-aalok ng mga nagbabalik na naayos na pagbabalik sa panganib. Kahit na ang pagsasagawa ng krisis sa subprime mortgage, ang pribadong merkado ng komersyal na real estate ay nagbalik ng average na 8.4% sa loob ng 10-taong panahon mula 2000 hanggang 2010, batay sa data mula sa National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). At kadalasan, ang merkado ng real estate ay isa sa mababang pagkasumpungin lalo na kung ihahambing sa mga pagkakapantay-pantay at mga bono.
Ang real estate ay kaakit-akit din kung ihahambing sa mas tradisyonal na mapagkukunan ng pagbabalik ng kita. Ang klase ng pag-aari na ito ay karaniwang nakikipagkalakal sa isang ani ng premium sa Treasury ng US at lalong kaakit-akit sa isang kapaligiran kung saan ang mga rate ng Treasury.
Pag-iba-iba at Proteksyon
Ang isa pang pakinabang ng pamumuhunan sa real estate ay ang potensyal ng pag-iba nito. Ang real estate ay may mababang, at sa ilang mga kaso, negatibo, ugnayan sa iba pang mga pangunahing klase ng pag-aari - ibig sabihin, kapag ang mga stock ay bumaba, ang real estate ay madalas na up. Sa katunayan, Sa 14 ng 15 nakaraang mga merkado ng oso, bumalik sa 1956, tumaas ang mga presyo sa real estate, ayon sa data mula sa Robert Shiller ng Yale University, ang co-tagalikha ng Case-Shiller Home-Presyo Index. Siyempre, may mga pagbubukod: ang mga real estate na naka-tanke kasama ang mga pagkakapantay-pantay sa panahon ng Mahusay na Pag-urong (kahit na ito ay isang anomalya, sinabi ni Schiller, na sumasalamin sa papel na ginagampanan ng mga subprime mortgages sa pagsipa sa krisis).
Nangangahulugan ito na ang pagdaragdag ng real estate sa isang portfolio ay maaaring mapababa ang pagkasumpungin nito at magbigay ng isang mas mataas na pagbabalik sa bawat yunit ng peligro. Ang mas direktang direktang pamumuhunan sa real estate, mas mahusay ang halamang-bakod: Mas maraming hindi direkta, ipinapalit sa publiko, ang mga sasakyan, tulad ng mga REIT, ay malinaw na magpapakita ng pangkalahatang pagganap ng stock market (at iniisip ng ilang mga analyst na ang dalawa ay magiging higit na magiging correlated, ngayon na REIT ang mga stock ay kinakatawan sa S&P 500). Gayunman, kagiliw-giliw na, ito rin ay nagbago ng huli. Ang ugnayan sa pagitan ng nakalistang REIT at ang malawak na stock market ay tumama sa isang 12-taong mababa noong 2015, ayon sa pananaliksik ng National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "na nagmumungkahi na anuman ang mga kadahilanan na mangyari upang himukin ang hindi muling REIT na bahagi ng hindi kinakailangang umikot ang merkado upang makaapekto sa REIT market, "isang artikulo sa Reit.com, website ng samahan.
Dahil sinusuportahan ito ng ladrilyo at mortar, ang real estate ay nagdadala din ng hindi gaanong pagkakasundo ng ahente o aabot sa kung saan ang interes ng mamumuhunan ay nakasalalay sa integridad at kakayahan ng mga namamahala at may utang. Kahit na ang mas hindi tuwirang mga form ng pamumuhunan ay nagdadala ng ilang proteksyon: REITs halimbawa, mandato ng isang minimum na porsyento ng mga kita ay babayaran bilang dividends.
Pagpapaputok
Ang kakayahan ng inflation-hedging ng real estate ay nagmumula sa positibong ugnayan sa pagitan ng paglago ng GDP at demand para sa real estate. Habang lumalawak ang mga ekonomiya, ang demand para sa real estate ay nag-mamaneho ng renta na mas mataas at ito, sa turn, isinasalin sa mas mataas na mga halaga ng kapital. Samakatuwid, ang real estate ay may posibilidad na mapanatili ang kapangyarihang bumili ng kapital, sa pamamagitan ng pag-iwas sa ilan sa presyon ng implasyon sa mga nangungupahan at sa pamamagitan ng pagsasama ng ilan sa presyon ng inflationary, sa anyo ng pagpapahalaga sa kapital.
Ang lakas ng pagkilos
Maliban sa mga REIT, ang pamumuhunan sa real estate ay nagbibigay sa isang mamumuhunan ng isang tool na hindi magagamit sa mga namumuhunan sa stock market: pagkilos. Kung nais mong bumili ng stock, kailangan mong bayaran ang buong halaga ng stock sa oras na inilalagay mo ang order ng pagbili - maliban kung ikaw ay bumili sa margin. At kahit na pagkatapos, ang porsyento na maaari kang humiram ay pa rin mas mababa kaysa sa real estate, salamat sa kahanga-hangang paraan ng financing, ang mortgage.
Karamihan sa mga maginoo na mortgage ay nangangailangan ng isang 20% down na pagbabayad. Gayunpaman, depende sa kung saan ka nakatira, maaari kang makahanap ng isang mortgage na nangangailangan ng kaunting 5%. Nangangahulugan ito na maaari mong kontrolin ang buong pag-aari at ang equity na hawak nito sa pamamagitan lamang ng pagbabayad ng isang maliit na bahagi ng kabuuang halaga. Siyempre, ang laki ng iyong utang ay nakakaapekto sa dami ng pagmamay-ari na mayroon ka talaga sa pag-aari, ngunit kinokontrol mo ito sa minuto na ang mga papel ay naka-sign.
Ito ang pinasisigla ng mga flippers ng real estate at mga panginoong maylupa. Maaari silang kumuha ng pangalawang mortgage sa kanilang mga tahanan at ibabawas ang dalawa o tatlong iba pang mga pag-aari. Nagrenta man sila ng mga ito upang ang mga nangungupahan ay magbayad ng utang o naghihintay sila ng isang pagkakataon na magbenta para sa isang kita, kinokontrol nila ang mga pag-aari na ito, kahit na binayaran lamang ang isang maliit na bahagi ng kabuuang halaga.
Ang drawback ng Real Estate Investing: Illiquidity
Ang pangunahing disbentaha ng pamumuhunan sa real estate ay kawalang-katarungan o ang kamag-anak na kahirapan sa pag-convert ng isang asset sa cash at cash sa isang asset. Hindi tulad ng isang transaksyon sa stock o bono, na maaaring makumpleto sa ilang segundo, ang isang transaksyon sa real estate ay maaaring tumagal ng buwan upang magsara. Kahit na sa tulong ng isang broker, ang paghahanap lamang ng tamang katapat ay maaaring maging ilang linggo ng trabaho. Ang mga REIT at pondo ng kapwa sa real estate ay nag-aalok ng mas mahusay na pagkatubig at presyo ng merkado, ngunit dumating sa presyo ng mas mataas na pagkasumpungin at mas mababang mga benepisyo sa pag-iiba, dahil mayroon silang mas mataas na ugnayan sa pangkalahatang merkado ng stock kaysa sa mga direktang pamumuhunan sa real estate. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Gaano karaming Pera ang Kailangan mong Mamuhunan sa Real Estate?")
