Single kumpara sa Dobleng kumpara sa Triple Net Lease: Isang Pangkalahatang-ideya
Ang isang net lease ay isang pag-upa ng real estate kung saan binabayaran ng isang nangungupahan ang isa o higit pang mga karagdagang gastos. Karaniwan nilang isinasama ang mga buwis sa pag-aari, mga premium insurance sa ari-arian, o mga gastos sa pagpapanatili, at madalas na ginagamit sa komersyal na real estate. Mayroong tatlong pangunahing uri ng mga lease neto: Single, doble, at triple net leases.
Ang isang solong pag-upa sa net ay nangangailangan ng nangungupahan na magbayad lamang ng mga buwis sa pag-aari bilang karagdagan sa pag-upa. Sa pamamagitan ng isang dobleng pag-upa ng net, ang nangungupahan ay nagbabayad ng upa kasama ang mga buwis sa pag-aari pati na rin ang mga premium premium. Ang isang triple net lease, na kilala rin bilang isang NNN o net-net-net lease, ay nangangailangan ng nangungupahan na magbayad ng renta kasama ang lahat ng tatlong karagdagang gastos.
Ang mga rent ay karaniwang mas mababa sa net leases kaysa sa tradisyonal na mga lease - ang mas maraming gastos na dapat dalhin ng nangungupahan, ang mas mababang base ay naniningil ng isang may-ari ng lupa. Ngunit ang mga triple net leases ay karaniwang naka-bonding na mga lease, na nangangahulugang ang isang nangungupahan ay hindi maaaring i-back dahil ang mga gastos — lalo na ang mga gastos sa pagpapanatili - ay maaaring mas mataas.
Mga solong Net Lease
Ang mga solong netong lease, na madalas na tinutukoy bilang isang Net o N lease, ay hindi karaniwan sa pag-upa sa mundo. Sa isang pag-upa tulad nito, ang landlord ay naglilipat ng kaunting panganib sa nangungupahan, na nagbabayad ng mga buwis sa pag-aari. Nangangahulugan ito ng anumang iba pang gastos — tulad ng seguro, pagpapanatili at pag-aayos, at mga kagamitan - ang responsibilidad ng may-ari. Ang may-ari ng lupa ay responsable para sa anumang pagpapanatili at / o pag-aayos na dapat gawin sa panahon ng pag-upa sa loob ng ari-arian.
Ang mga nangungupahan sa ilalim ng isang solong pag-upa sa net ay magbabayad ng bahagyang mas mababang upa kaysa sa isang karaniwang pag-upa dahil sa dagdag na gastos ng mga buwis sa pag-aari. Ngunit ang isang mas mataas na pagbabayad sa pag-upa ay hindi maibsan ang responsibilidad ng panginoong maylupa sa pagpapanatili ng mga gastos na ito hanggang sa kasalukuyan. Halimbawa, ang isang nangungupahan ay maaaring makaligtaan o gumawa ng mga huling pagbabayad sa munisipyo, na nangangahulugang ang may-ari ay nasa kawit para sa kanila. Maaaring magresulta ang mga multa at / o mga karagdagang bayad. Iyon ang dahilan kung bakit ang karamihan sa mga panginoong maylupa ay nagsasama ng mga buwis sa pag-aari sa mga pagbabayad ng upa. Mas gusto nila na ang pagbabayad ay dumaan sa kanila upang malaman nila na ang mga buwis ay binabayaran sa oras at sa tamang dami.
Double Net Lease
Lalo na tanyag ang mga double net lease sa komersyal na real estate. Sa isang pag-upa tulad nito, ang nangungupahan ay nagbabayad ng mga buwis sa ari-arian at mga premium insurance bilang karagdagan sa upa. Ang base rent na babayaran para sa espasyo mismo ay karaniwang mas mababa dahil sa mga karagdagang gastos na dapat dalhin ng nangungupahan. Ang lahat ng mga gastos sa pagpapanatili, sa kabilang banda, ay nananatiling responsibilidad ng may-ari ng lupa, na direktang nagbabayad para sa kanila.
Sa mas malaking komersyal na pag-unlad na may higit sa isang puwang na magagamit upang magrenta tulad ng mga shopping mall at malawak na mga kumplikadong opisina, ang mga nangungupahan ay maaaring magkaroon ng ibang square footage kaysa sa kanilang mga kapitbahay. Kaya ang mga panginoong maylupa ay karaniwang nagtatalaga ng mga buwis at mga gastos sa seguro sa mga nangungupahan proporsyonal batay sa halaga ng puwang na naupa.
Tulad ng iisang net na pag-upa, ang mga panginoong maylupa ay dapat magkaroon ng karagdagang mga pagbabayad na ipinasa sa kanila, upang mabayaran nila ang mga ito sa munisipalidad at kumpanya ng seguro. Kahit na ang pag-upa ng nangungupahan ay may kasamang mga pagbabayad na ito, ang pangalan ng may-ari ay nasa tax bill at seguro, nangangahulugang siya ang may pananagutan. Sa pamamagitan ng pagkakaroon nang nangungupahan nang direkta sa kanya ang nangungupahan, maiiwasan ng may-ari ng lupa ang mga problema na nauugnay sa huli o napalampas na pagbabayad ng mga nangungupahan, na maaaring magresulta sa sobrang bayad.
Ang mga dobleng pag-upa ng net, na tinatawag ding mga lambat na net o net,
Triple Net Leases
Ang triple net lease ay nagpapatawad sa panginoong maylupa ng pinaka-panganib sa anumang net lease. Nangangahulugan ito kahit na ang mga gastos sa pagpapanatili ng istruktura at pag-aayos ay dapat bayaran ng nangungupahan bilang karagdagan sa upa, mga buwis sa pag-aari, at mga premium na seguro. Dahil ang mga karagdagang gastos ay ipinapasa sa nangungupahan, sa pangkalahatan ay sinisingil ng panginoong maylupa ang isang mas mababang renta ng base.
Kung ang mga gastos sa pagpapanatili ay mas mataas kaysa sa inaasahan, ang mga nangungupahan sa ilalim ng triple net leases ay madalas na nagtangkang lumabas mula sa kanilang mga lease o makakuha ng mga konsiyerto sa renta. Upang masain ito sa naganap, maraming mga may-ari ng lupa ang ginusto na gumamit ng isang bondable net lease. Ito ay isang uri ng triple net lease na hindi matatapos bago matapos ang petsa ng pag-expire nito. Bukod dito, ang halaga ng upa ay hindi mababago para sa anumang kadahilanan, kasama na ang hindi inaasahan at makabuluhang pagtaas sa mga gastos na sampung taon.
Mas gusto ng mga panginoong maylupa na gumamit ng isang bondable net lease dahil maaaring subukan ng mga nangungupahan mula sa isang mamahaling triple net lease.
Ang mga triple net leases ay maaaring dagdagan ang mga gastos sa pagpapatakbo ng nangungupahan, at maaaring sila ay nasa hook para sa mga pagbabawas sa mga patakaran sa seguro, at maaari rin silang maging responsable para sa anumang mga pinsala sa ari-arian na hindi sakop ng kumpanya ng seguro.
Karamihan sa mga triple net leases ay mga pangmatagalang pagpapaupa, na tumatagal ng higit sa 10 taon, at sa pangkalahatan ay nagsasama ng mga konsesyon para sa pagtaas ng upa. Tinatawag din silang mga net-net-net o NNN na nag-upa sa loob ng industriya ng real estate. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang: Anong mga uri ng real estate ang gumagamit ng triple net (NNN) na mga lease?)
Mga Key Takeaways
- Kasama sa mga nangungupahan sa net ang mga nangungupahan na nagbabayad ng isa o higit pang mga karagdagang gastos sa industriya ng komersyal na real estate. Sa isang solong pag-upa sa net, nagbabayad ang nangungupahan ng isang mas mababang renta ng base bilang karagdagan sa mga buwis sa pag-aari. Kabilang sa mga triple net leases ang mga buwis sa pag-aari, seguro, at mga gastos sa pagpapanatili kasama ang base rent.Mga pagsubok ay maaaring subukan na makalabas sa triple net leases dahil sa mataas na gastos na nauugnay sa kanila, kaya ang mga panginoong maylupa ay karaniwang gumagamit ng isang bondable net lease.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Kapag pumapasok sa anumang uri ng pag-upa, dapat isaalang-alang ng nangungupahan na ang kanilang mga bayad sa pag-upa, kung kasama ang mga karagdagang gastos o tala, ay maaaring tumaas. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring upahan ang upa dahil sa legal na pagtaas ng pinahihintulutan ng mga lokal na pamahalaan. Ngunit ang upa ay maaari ring tumaas dahil sa mga reassessment sa buwis sa ari-arian o pagtaas ng mga premium premium.
Ngunit may mga kahalili. Kung bibigyan ng pagpipilian, maaaring isaalang-alang ng mga nangungupahan ang pag-sign ng gross na pag-upa, na nagsingil ng isang rate ng pag-upa ng flat. Saklaw ng halagang ito ang bayad para sa espasyo pati na rin ang anumang karagdagang mga gastos na kasama nito. Samakatuwid, ang may-ari ng lupa, ay nananatili ang responsibilidad para sa pagbabayad ng mga buwis sa pag-aari, mga premium ng seguro at mga gastos sa pagpapanatili. Sinasaklaw niya ang mga gastos sa pamamagitan ng pagbuo nito sa upa na sinisingil niya ang kanyang nangungupahan.
Halimbawa, kung ang taunang upa ay $ 10, 000 at tinantya niya ang karagdagang gastos na $ 3, 000, ang epektibong upa na sinisingil niya sa nangungupahan ay $ 13, 000 taun-taon. Habang ang mga tradisyunal na pag-upa ay mas karaniwan kaysa sa mga net leases, nagpapakita sila ng higit na panganib sa may-ari ng lupa, na dapat sumipsip ng anumang hindi inaasahang pagtaas sa mga labis na gastos. Ito ang dahilan kung bakit ginusto ng ilang mga panginoong maylupa ang paggamit ng isang uri ng net lease, paglilipat ng ilan o lahat ng panganib na ito sa nangungupahan.
