Si Stephen Schwarzman ay hindi ginawa ito malaki sa pamamagitan ng pagtaya sa maliit. Ang kanyang karera ay tinukoy sa pamamagitan ng pagkakaroon ng malaking pagkakataon. Kasalukuyang chairman at CEO ng The Blackstone Group, detalyado niya ang marami sa mga malalaking taya sa kanyang kamakailang autobiography, Ano ang Kinukuha nito . Mula sa kanyang mga araw bilang pangulo ng klase sa Abington High School, hanggang sa proseso ng pagpapakumbaba ng pagsubok na ilunsad ang Blackstone noong 1985 kasama si Pete Peterson, ang buhay ni Schwarzman ay tinukoy sa pamamagitan ng pagpunta malaki sa bawat pagliko.
Simula nang lumaki ang Blackstone upang isama ang mga negosyong namumuhunan na nakatuon sa pribadong equity, pondo ng bakod, kredito, imprastraktura at mga agham sa buhay — bukod sa iba pa - ngunit marami sa mga pinakamalaking taya ng kompanya ay nasa real estate. Sa katunayan, ang Blackstone ay isa sa pinakamalaking namumuhunan sa real estate sa buong mundo, na humigit-kumulang isang quarter ng $ 545 bilyon na mga asset na namuhunan sa sektor.
Ang Blackstone ay nasa likod ng ilan sa mga pinakamalaking transaksyon sa real estate sa kasaysayan, kasama ang pagbili ng Hilton Properties noong Hulyo ng 2007, at ang pagbili ng 2015 ng Stuyvesant Town sa New York City sa halagang $ 5.5 bilyon.
Nakipag-usap ako kay Schwarzman para sa paglulunsad ng kanyang autobiograpiya tungkol sa kanyang karera at ang kanyang mga pananaw sa tanawin ng pamumuhunan - lalo na sa real estate.
Silver: Ang Blackstone ay gumawa ng malaking taya sa real estate sa mga nakaraang taon, at ngayon ito ay isa sa mga pinakamalaking may-ari ng real estate at mamumuhunan sa mundo, at ito ang pinakamalaking bahagi ng iyong portfolio ng pamumuhunan ngayon. Ano ang iyong pangunahing mga patakaran para sa pagkilala ng mahusay na mga pagkakataon sa real estate? Anong hinahanap mo?
Schwarzman: Ang real estate ay isang tapat na negosyo. Mayroon kaming ilang mga patakaran.
- Bumili kami ng mga umiiral na pagkakataon na maaari naming mapabuti. Hindi namin ginagawa ang pag-unlad. Ang kaunlaran ay may higit na panganib kaysa sa pagbili ng isang umiiral na gusali. Gusto namin ang konserbatibo ng pagbili ng isang bagay na mayroon.Sa totoo lang, bibili lamang tayo ng mga bagay na maaari nating mapabuti. Hindi kami interesado sa pagbili lamang ng isang daloy ng cash flow. Nais naming gumawa ng isang bagay na mas mahusay. Matapos mong gawin itong mas mahusay, maaari mo itong ibenta nang higit pa. Pangatlo, kami ay isang pampakol na mamumuhunan. Ang real estate ay may iba't ibang klase ng pag-aari sa loob ng real estate, mula sa mga gusali ng tanggapan at apartment sa mga sentro ng pamimili at mga bodega. Ang iba't ibang mga klase ng pag-aari ay may iba't ibang mga pundasyon sa iba't ibang mga punto sa isang pang-ekonomiyang siklo, pati na rin ang potensyal para sa pagkagambala sa teknolohikal. Halimbawa, ipinagbili namin ang lahat ng aming mga shopping center at lahat sa tingi nang makita namin ang pagbuo ng Amazon ng napakalaking momentum nitong 2010, at nagpasya kaming maging isang mas malaking mamimili ng mga bodega. Ang mga bodega ay isang malaking klase ng pagganap ng asset sa tingi sa nakaraang 5 taon. Maraming mga nagtitingi, hindi lamang sa Amazon, ang kailangang mag-convert sa pagkakaroon ng online na kakayahan. Kailangan mo ng mga bodega upang maiimbak ang iyong mga kalakal upang maihatid ito sa customer. Na humantong sa amin sa isang buong lugar kung saan mayroon kaming malaking pagkakalantad kung saan ang mga upa ay pupunta nang doble (o higit pa) kaysa sa anumang iba pang mga klase ng pag-aari. Tumitingin din kami sa real estate bilang isang pandaigdigang pagkakataon. Sa ilang mga punto, hindi gaanong kapital sa isang lugar na heograpiya. Halimbawa, bumili kami ng maraming sa Scandinavia, na naging napakahusay. Ang pangwakas na patakaran ay tinitingnan ang mga gastos sa kapalit. Siguraduhin na ikaw ay nasa ibaba nito kapag bumili ka ng isang bagay ay talagang mahalaga.
Kapag nakumpleto na namin ang aming gawain ng pagpapahusay ng isang ari-arian, ipinagbibili namin ito. Mayroon kaming isang maliit na mantra na tinatawag na, "Bilhin ito, Ayusin ito, Ibenta ito."
Pilak: Saan mo nakikita ang mga pagkakataon sa real estate sa susunod na dekada?
Schwarzman: Naghahanap ng 10 taon… sa real estate, may kalakaran ng mga taong lumipat sa mga lungsod mula sa mga suburb. Ang kalakaran na iyon ay gagawa ng mga apartment sa mga lungsod ng magandang lugar. Ito ay magbabago sa iyong geographic orientation. Kung ikaw ay isang mamumuhunan sa Estados Unidos, nais mong magkaroon ng isang bias upang maging sa mababang mga rate ng buwis at mas madaling kapaligiran sa trabaho. Kung titingnan mo ang 10 taon, magkakaroon ng tunay na mga pagbabago na maaari mong makita na nangyayari sa hilaga sa timog na paglipat ng mga tao. Ang mga tao ay lumilipat mula sa mataas na buwis patungo sa mga mababang estado ng buwis tulad ng Florida, Texas, o North Carolina, kung saan maaari kang magtrabaho sa malayo.
Ito ay naging kaso na kapag ang mga tao ay may mga trabaho, pipiliin nila ang kanilang lokasyon batay sa trabaho. Ngayon, maraming mga kabataan ang naghahanap ng lokasyon at umaasang makahanap ng trabaho. Kung pupunta sila sa tamang mga lugar, ang mga trabaho ay lilipat upang hanapin ang mga ito.
Sa real estate, may mga lungsod sa mundo na mga lungsod na nakabase sa kaalaman. Iyon ang mga Seattle, San Francisco, Austin, maging ang New York at London. Makakakita ka ng mga lungsod sa India tulad ng Mumbai, Chennai, Bangalore… sa paghahanap ng mga industriya na alam mong magkakaroon ng paputok na pagsulong at pagsunod sa mga ito sa buong mundo, habang tinitingnan mo ang 10 taon, ang mga ito ay magiging napakahusay. At may mga espesyalista na kaso sa biotech at pananaliksik, na kung saan, mabilis na pabilis. Kami ay isa sa mga pinakamalaking may-ari ng wet labs para sa biopharma. Iyon ay isa pa sa mga uso na ito.
Pilak: Ang pagbili ng Blackstone ng mga katangian ng Hilton noong 2007 ay naging isang mahusay na tawag. Ngunit si Hilton ay isang itinatag na tatak na may isang malaking bakas ng paa na. Naniniwala ka ba na ang negosyo sa hotel ay magiging isang matalinong lugar upang mamuhunan sa susunod na dekada o dalawa?
Schwarzman: Habang tumataas ang yaman, mas maraming tao ang maglakbay. Iyon ay dapat maging isang katalista upang gawin ang mga bagay na konektado sa negosyo ng paglalakbay, maging ang mga gateway na lungsod o iba pang mga tanyag na lugar. Ang mga iyon ay dapat magkaroon ng magagandang kinalabasan.
![Inilarawan ni Stephen schwarzman ang proseso ng pamumuhunan. Inilarawan ni Stephen schwarzman ang proseso ng pamumuhunan.](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/820/stephen-schwarzman-future-global-investing.png)