Ang pagtatantya ng halaga ng real estate ay kinakailangan para sa iba't ibang mga pagsusumikap, kabilang ang financing, listahan ng benta, pagsusuri sa pamumuhunan, seguro sa pag-aari, at pagbubuwis. Ngunit para sa karamihan ng mga tao, ang pagtukoy ng presyo ng pagtatanong o pagbili ng isang piraso ng tunay na pag-aari ay ang pinaka-kapaki-pakinabang na aplikasyon ng pagpapahalaga sa real estate. Ang artikulong ito ay magbibigay ng isang pagpapakilala sa mga pangunahing konsepto at pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate, lalo na kung nauukol sa mga benta.
Real Estate Valuation: Ano ang Dapat Mong Malaman
Mga Pangunahing Konsepto sa Pagpapahalaga
Halaga
Sa teknikal na pagsasalita, ang halaga ng isang pag-aari ay tinukoy bilang kasalukuyang halaga ng hinaharap na mga benepisyo na nagmula sa pagmamay-ari ng ari-arian. Hindi tulad ng maraming mga kalakal ng mamimili na mabilis na ginagamit, ang mga pakinabang ng tunay na pag-aari ay karaniwang natanto sa loob ng mahabang panahon. Samakatuwid, ang isang pagtatantya ng halaga ng isang pag-aari ay dapat isaalang-alang ang mga kalakaran sa pang-ekonomiya at panlipunan, pati na rin ang mga kontrol o regulasyon ng pamahalaan at mga kondisyon ng kapaligiran na maaaring makaimpluwensya sa apat na elemento ng halaga:
Halaga ng Presyo ng Halaga at Presyo
Ang halaga ay hindi kinakailangan katumbas ng gastos o presyo . Ang gastos ay tumutukoy sa aktwal na paggasta - sa mga materyales, halimbawa, o paggawa. Ang presyo, sa kabilang banda, ay ang halaga na binabayaran ng isang tao para sa isang bagay. Habang ang gastos at presyo ay maaaring makaapekto sa halaga, hindi nila tinukoy ang halaga. Ang presyo ng benta ng isang bahay ay maaaring $ 150, 000, ngunit ang halaga ay maaaring makabuluhang mas mataas o mas mababa. Halimbawa, kung ang isang bagong may-ari ay nakakatagpo ng isang malubhang kapintasan sa bahay, tulad ng isang faulty foundation, ang halaga ng bahay ay maaaring mas mababa kaysa sa presyo.
Halaga ng Pamilihan
Ang isang pagtatasa ay isang opinyon o pagtatantya tungkol sa halaga ng isang partikular na pag-aari bilang isang tiyak na petsa. Ang mga ulat sa pagtasa ay ginagamit ng mga negosyo, ahensya ng gobyerno, mga indibidwal, namumuhunan, at mga kumpanya ng mortgage kapag nagpapasya tungkol sa mga transaksyon sa real estate. Ang layunin ng isang pagtatasa ay upang matukoy ang halaga ng merkado ng isang ari-arian - ang pinaka-posibleng presyo na dadalhin ng ari-arian sa isang mapagkumpitensya at bukas na merkado.
Ang presyo ng merkado, ang presyo kung saan ang tunay na nagbebenta, ay maaaring hindi palaging kumakatawan sa halaga ng merkado. Halimbawa, kung ang isang nagbebenta ay wala sa loob dahil sa banta ng foreclosure, o kung gaganapin ang isang pribadong pagbebenta, maaaring ibenta ang ari-arian sa ibaba ng halaga ng merkado nito.
Mga Paraan ng Pagtatasa
Ang isang tumpak na pagpapahalaga ay depende sa pamamaraan ng koleksyon ng data. Tiyak na data, na sumasaklaw sa mga detalye tungkol sa partikular na pag-aari, at pangkalahatang data, nauukol sa bansa, rehiyon, lungsod, at kapitbahayan kung saan matatagpuan ang pag-aari, kinokolekta at nasuri upang makarating sa isang halaga. Ang mga pagtasa ay gumagamit ng tatlong pangunahing pamamaraan upang matukoy ang halaga ng isang pag-aari.
Pamamaraan 1: Diskarte sa Paghahambing sa Pagbebenta
Ang diskarte sa paghahambing ng benta ay karaniwang ginagamit sa pagpapahalaga sa mga bahay na may-isang pamilya at lupa. Minsan tinawag ang diskarte sa data ng merkado, ito ay isang pagtatantya ng halaga na nagmula sa pamamagitan ng paghahambing ng isang ari-arian na kamakailan lamang na naibenta ang mga katangian na may katulad na mga katangian. Ang mga magkakatulad na katangian ay tinutukoy bilang mga paghahambing , at upang magbigay ng isang wastong paghahambing, ang bawat isa ay dapat:
- Maging katulad sa paksa ng asignatura hangga't maaariMagbenta sa loob ng nakaraang taon sa isang bukas, mapagkumpitensyang merkadoMagbenta sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng merkado
Hindi bababa sa tatlo o apat na mga paghahambing ay dapat gamitin sa proseso ng pagtatasa. Ang pinakamahalagang mga kadahilanan upang isaalang-alang kapag pumipili ng mga paghahambing ay ang laki, maihahambing na mga tampok at - marahil higit sa lahat - lokasyon, na maaaring magkaroon ng matinding epekto sa halaga ng merkado ng isang ari-arian.
Mga Kumpara sa Paghahambing
Yamang walang dalawang mga pag-aari ay eksaktong magkapareho, ang mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga benta ng paghahambing ay isasaalang-alang para sa hindi magkakatulad na mga tampok at iba pang mga kadahilanan na makakaapekto sa halaga, kabilang ang:
- Edad at kalagayan ng mga gusaliPagpapalit, kung ang mga pagbabagong pang-ekonomiya ay nagaganap sa pagitan ng petsa ng pagbebenta ng isang maihahambing at ang petsa ng talakayanTerms at kundisyon ng pagbebenta, tulad ng kung ang nagbebenta ng isang ari-arian ay wala sa loob o kung ang isang pag-aari ay naibenta sa pagitan ng mga kamag-anak (sa isang diskwento na presyo) Ang lokasyon, dahil ang magkakahawig na mga pag-aari ay maaaring magkakaiba sa presyo mula sa kapitbahayan hanggang sa kapitbahayanMga tampok na tampok, kabilang ang maraming laki, landscaping, uri at kalidad ng konstruksyon, bilang at uri ng mga silid, parisukat na paa ng sala, hardwood floor, isang garahe, kusina mga pag-upgrade, isang fireplace, isang pool, gitnang hangin, atbp.
Ang pagtatantya ng halaga ng merkado ng ari-arian ng paksa ay mahuhulog sa loob ng saklaw na nabuo ng nababagay na mga presyo ng benta ng mga paghahambing. Dahil ang ilan sa mga pagsasaayos na ginawa sa mga presyo ng benta ng mga paghahambing ay magiging mas subjective kaysa sa iba, ang timbang na pagsasaalang-alang ay karaniwang ibinibigay sa mga paghahambing na may hindi bababa sa halaga ng pagsasaayos.
Pamamaraan 2: Diskarte sa Gastos
Ang diskarte sa gastos ay maaaring magamit upang matantya ang halaga ng mga pag-aari na napabuti ng isa o higit pang mga gusali. Ang pamamaraang ito ay nagsasangkot ng magkakahiwalay na mga pagtatantya ng halaga para sa (mga) gusali at lupa, na isinasaalang-alang ang pag-urong. Ang mga pagtatantya ay idinagdag nang magkasama upang makalkula ang halaga ng buong pinahusay na pag-aari. Ang diskarte sa gastos ay nagpapalagay na ang isang makatwirang mamimili ay hindi magbabayad ng higit pa para sa isang umiiral na pinahusay na pag-aari kaysa sa presyo na bumili ng maihahambing na maraming at magtayo ng isang maihahambing na gusali. Ang pamamaraan na ito ay kapaki-pakinabang kapag ang ari-arian na tinukoy ay isang uri na hindi madalas na ibinebenta at hindi nakakagawa ng kita. Kabilang sa mga halimbawa ang mga paaralan, simbahan, ospital at mga gusali ng gobyerno.
Ang mga gastos sa gusali ay maaaring tinantya sa maraming mga paraan, kabilang ang paraan ng parisukat na paa kung saan ang gastos sa bawat parisukat na talampakan ng isang kamakailan na itinayo na maihahambing ay pinarami ng bilang ng mga parisukat na paa sa gusali ng paksa; ang pamamaraan ng unit-in-place, kung saan ang mga gastos ay tinatantya batay sa gastos sa konstruksiyon bawat yunit ng sukatan ng mga indibidwal na sangkap ng gusali, kabilang ang paggawa at mga materyales; at ang pamamaraan ng dami-survey, na tinantya ang dami ng mga hilaw na materyales na kakailanganin upang mapalitan ang gusali ng paksa, kasama ang kasalukuyang presyo ng mga materyales at mga kaugnay na gastos sa pag-install.
Pagkalugi
Para sa mga hangarin ng pagtasa, ang pagbawas ay tumutukoy sa anumang kundisyon na negatibong nakakaapekto sa halaga ng isang pagpapabuti sa tunay na pag-aari, at isinasaalang-alang:
- Ang pisikal na pagkasira, kabilang ang mga maaaring pagkawasak ng pagkasira, tulad ng pagpipinta at pagpapalit ng bubong, at walang pagkakapinsala, tulad ng mga problema sa istrukturaAng pag-andar ng pag-andar, na tumutukoy sa mga tampok na pisikal o disenyo na hindi na itinuturing na kanais-nais ng mga may-ari ng pag-aari, tulad ng mga hindi napapanahong mga kasangkapan, mga napapanood na hitsura o mga bahay na may apat na silid-tulugan, ngunit isang solong banyongE ekonomiyaic, na sanhi ng mga kadahilanan na panlabas sa ari-arian, tulad ng pagiging malapit sa isang maingay na paliparan o pabrika ng pollute.
Pamamaraan
- Tantyahin ang halaga ng lupain na kung ito ay walang laman at magagamit upang mailagay sa pinakamataas at pinakamahusay na paggamit, gamit ang diskarte sa paghahambing ng benta mula noong hindi maipagkakaitan ang lupain. Tiyakin ang kasalukuyang gastos ng pagtatayo ng (mga) gusali at pagpapabuti ng site. ang halaga ng pagkakaugnay sa mga pagpapabuti na nagreresulta mula sa pagkasira, paggana ng pagganap o pagkamasid sa pang-ekonomiya.Pagtibay ang pagkawasak mula sa tinatayang gastos sa konstruksyon.Dagdagan ang tinantyang halaga ng lupa tungo sa naibabawas na halaga ng mga (mga) gusali at pagpapabuti ng site upang matukoy ang kabuuan halaga ng ari-arian.
Pamamaraan 3: Diskarte sa Pag-capital ng Income
Madalas na tinatawag na paraan lamang ng kita, ang pamamaraang ito ay batay sa ugnayan sa pagitan ng rate ng pagbabalik ng hinihiling ng mamumuhunan at ang netong kita na ginawa ng isang ari-arian. Ginagamit ito upang matantya ang halaga ng mga katangian ng paggawa ng kita tulad ng mga kumplikadong apartment, gusali ng tanggapan, at mga sentro ng pamimili. Ang mga pagtaya gamit ang diskarte sa capitalization ng kita ay maaaring maging patas kung ang pag-aari ng paksa ay maaasahan na makabuo ng kita sa hinaharap, at kung ang mga gastos nito ay mahuhulaan at matatag.
Direktang Kapitalismo
Gagampanan ng mga Appraisers ang mga sumusunod na hakbang kapag ginagamit ang direktang pamamaraan ng capitalization:
- Tantyahin ang taunang potensyal na potensyal na kita.Pagsasaalang-alang sa pagkawala ng koleksyon at pag-upa ng pagkalugi ng koleksyon upang matukoy ang mabisang kita ng kita.Deduct taunang gastos sa pagpapatakbo upang makalkula ang taunang netong kita sa pagpapatakbo.Tiyahin ang presyo na babayaran ng isang karaniwang mamumuhunan para sa kita na ginawa ng partikular uri at klase ng pag-aari. Ito ay natutupad sa pamamagitan ng pagtantya ng rate ng pagbabalik, o rate ng capitalization.Gawin ang rate ng capitalization sa taunang net neto ng kita sa pag-aari upang mabuo ang isang pagtatantya ng halaga ng pag-aari.
Mga Multiplier ng Kita ng Gross Income
Ang pamamaraan ng gross income multiplier (GIM) ay maaaring magamit upang masuri ang iba pang mga pag-aari na karaniwang hindi binibili bilang mga pag-aari ng kita ngunit maaaring rentahan, tulad ng isa at dalawang pamilya. Ang pamamaraan ng GRM ay nauugnay ang presyo ng benta ng isang ari-arian sa inaasahang kita sa pag-upa. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "4 Mga Paraan sa Pagpapahalaga ng isang Real Estate Rental Property")
Para sa mga tirahan, ang gross buwanang kita ay karaniwang ginagamit; para sa mga komersyal at pang-industriya na pag-aari, ang gross taunang kita ay gagamitin. Ang paraan ng gross income multiplier ay maaaring kalkulahin tulad ng sumusunod:
Presyo ng Pagbebenta รท Rental Income = Gross Income Multiplier
Ang mga kamakailang data sa pagbebenta at upa mula sa hindi bababa sa tatlong magkakatulad na mga katangian ay maaaring magamit upang magtatag ng isang tumpak na GIM. Ang GIM ay maaaring mailapat sa tinantyang pag-upa ng patas na pamilihan ng ari-arian ng paksa upang matukoy ang halaga ng merkado nito, na maaaring kalkulahin tulad ng sumusunod:
Rental Income x GIM = Tinantyang Halaga ng Pamilihan
Ang Bottom Line
Mahalaga ang tumpak na pagpapahalaga sa real estate sa mga nagpapahiram sa mortgage, mamumuhunan, insurer at mamimili, at nagbebenta ng tunay na pag-aari. Habang ang mga tasa ay karaniwang ginagawa ng mga bihasang propesyonal, ang sinumang kasangkot sa isang tunay na transaksyon ay maaaring makinabang mula sa pagkakaroon ng isang pangunahing pag-unawa sa iba't ibang mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate.
