Ang pagbili ng iyong unang tahanan ay maaaring maging isang kapana-panabik at nakagagalit na karanasan sa nerbiyos. Hindi ka lamang makahanap ng tamang lugar, ngunit kailangan mo ring mahanap ang tamang mortgage. Sa mababang imbentaryo sa maraming mga lokal na merkado at pagtaas ng presyo ng bahay sa buong bansa, ang paghahanap ng isang abot-kayang bahay ay maaaring maging isang hamon.
Maaari mong madama ang presyon upang makahanap kaagad ng isang bahay, ngunit bago mo bisitahin ang mga bahay at simulan ang paggawa ng mga alok, ang iyong pananalapi ay kailangang maayos. Kasama rito ang pagtiyak na ang iyong kasaysayan ng kredito at iskor ng kredito, ratio ng utang-sa-kita at pangkalahatang larawan sa pananalapi ay makumbinsi ang isang tagapagpahiram na sapat ka nang kredito upang humiram ng pera.
Maraming mga unang mamimili ang may posibilidad na gumawa ng maraming mga maling pamasahe sa mga proseso ng mortgage at pagbili ng bahay. Narito ang ilan sa mga pinaka-karaniwang pagkakamali upang maiwasan.
1. Hindi Pagpapanatiling Mga Tab sa Iyong Credit
Walang nagustuhan ang mga sorpresa, lalo na bago bumili ng bahay. Kung ikaw (at / o iyong asawa) ay may mga halatang isyu sa kredito - tulad ng isang kasaysayan ng mga huling pagbabayad, mga pagkilos sa pagkolekta ng utang, o makabuluhang utang - ang mga nagpapahiram sa mortgage ay maaaring mag-alok sa iyo ng mas mababa kaysa sa perpektong mga rate ng interes at termino o tanggihan ang iyong aplikasyon nang diretso. Alinmang sitwasyon ay maaaring maging pagkabigo, at maaaring itulak muli ang iyong perpektong timeline.
Upang malutas ang mga potensyal na problema nang maaga, suriin ang iyong ulat sa kredito nang libre bawat taon sa annualcreditreport.com mula sa bawat isa sa tatlong ahensya ng pag-uulat ng credit: Transunion, Equifax at Experian. Maghanap ng mga pagkakamali at pagtatalo ng anumang mga pagkakamali sa pagsulat sa ahensya ng pag-uulat at kreditor, kabilang ang pagsuporta sa dokumentasyon upang matulungan ang iyong kaso. Kung nahanap mo ang kasalukuyang ngunit tumpak na negatibong mga item, tulad ng huli na mga pagbabayad o hindi magandang account, walang paraan upang mabilis na alisin ang mga item na iyon. Mananatili sila sa iyong ulat sa kredito para sa 7 hanggang 10 taon. Ngunit maaari mong mapalakas ang iyong iskor sa pamamagitan ng pagbabayad ng iyong mga bayarin sa oras, paggawa ng higit sa minimum na buwanang pagbabayad sa mga utang at hindi mai-maximize ang iyong magagamit na kredito. Higit sa lahat, maging matiyaga; maaaring tumagal ng hindi bababa sa isang taon upang mapabuti ang isang mababang marka ng kredito.
Gayundin, suriin upang makita kung ang iyong bangko, credit union o credit card provider ay nagbibigay sa iyo ng libreng pag-access sa iyong credit score. Kung ang iyong iskor ay mas mababa sa 620, maaari kang magkaroon ng problema sa pag-aprubahan para sa isang maginoo na mortgage. Upang maging kwalipikado para sa isang pautang FHA, kakailanganin mo ang isang minimum na marka ng kredito ng 580 upang magamit ang maximum na financing ng programa (3.5% down na pagbabayad), o isang minimum na marka ng 500 na may isang 10% na kinakailangan ng pagbabayad.
2. Naghahanap ng Mga Bahay Bago Kumuha ng Pre-aprubahan
Kapag nahanap mo ang perpektong bahay, walang oras na mag-aaksaya. Sa maraming maiinit na merkado, magiging laban ka sa maraming mga bid at matigas na kumpetisyon. Ang mga nagbebenta ay malamang na hindi isaalang-alang ang mga alok mula sa mga mamimili na walang liham na paunang pag-apruba mula sa isang tagapagpahiram. Ang isang liham na pre-aprubahan ay nagpapakita ng isang nagbebenta na ang tagapagpahiram ay nagawa ang nararapat na kasipagan upang matiyak na mayroon kang paraan at pagganyak upang mabayaran ang iyong mga bayarin, batay sa kasaysayan ng iyong kredito at puntos, kasaysayan ng kita at kasaysayan ng trabaho, pinansiyal na mga pag-aari, at iba pang pangunahing mga kadahilanan.
Sa isang mapagkumpitensyang merkado, ang mga nagbebenta ay hindi ka kukuha nang seryoso nang walang isang paunang pag-apruba ng liham, at maaari kang mawala sa isang bahay na talagang gusto mo. Inililista ng dokumento na ito ang halaga ng utang kung saan kwalipikado ka, ang iyong rate ng interes at programa ng pautang, at ang iyong tinantyang halaga ng pagbabayad. Sa ilang mga kaso (lalo na para sa mga mas mataas na gastos sa mga bahay o sa sobrang mga mapagkumpitensyang merkado), maaaring hilingin sa iyo ng mga nagpapahiram na magbigay ng patunay ng mga pondo para sa isang pagbabayad. Kasama rin sa pre-approval letter ang isang expiration date, kadalasan sa loob ng 90 araw.
3. Hindi Shopping sa paligid para sa isang Pautang
Ang mga homebuyer ay maaaring mag-iwan ng maraming pera sa talahanayan kapag hindi sila namimili sa paligid para sa isang mortgage. Ang pag-apply para sa isang mortgage na may ilang iba't ibang mga nagpapahiram ay nagbibigay sa iyo ng isang mas mahusay na kahulugan ng kung ano ang maaari mong bayaran, at hinahayaan kang gumawa ng isang mansanas-to-mansanas na paghahambing ng mga produkto ng pautang, mga rate ng interes, mga gastos sa pagsasara at mga bayad sa nagpapahiram. Mas mahalaga, ang pamimili para sa isang mortgage ay naglalagay sa iyo sa isang mas mahusay na posisyon upang makipag-ayos sa mga nagpapahiram upang makuha ang pinakamahusay na deal.
Habang namimili ka ng mga nagpapahiram, bigyang pansin ang mga bayarin at mga gastos sa pagsasara, na maaaring magdagdag ng up sa pagsasara ng mesa. Habang ang ilan sa mga pagkakaiba-iba ng presyo ay maaaring mukhang hindi malaki sa papel ngayon, maaari silang magdagdag ng hanggang sa makabuluhang pag-iimpok sa gastos sa buong buhay ng iyong pautang. Tandaan na ang ilang mga nagpapahiram ay mag-aalok sa iyo ng diskwento ng "mga puntos, " isang paraan upang bilhin ang iyong rate ng interes nang paitaas, na pinatataas ang iyong mga gastos sa pagsasara. At ang iba pang mga nagpapahiram na nagtataguyod ng mababa o walang mga gastos sa pagsasara ay may posibilidad na singilin ang mas mataas na mga rate ng interes upang makagawa ng pagkakaiba.
Bilang karagdagan sa pag-tsek sa iyong kasalukuyang institusyong pampinansyal (isang bangko o unyon ng kredito), hilingin sa isang broker ng mortgage na mamili ng mga rate sa iyong ngalan. Ang mga broker ng mortgage ay hindi nagpapahiram; kumikilos sila bilang isang matchmaker sa pagitan mo at ng mga nagpapahiram sa kanilang network. Maaari silang makatipid ng oras at pera sa pamamagitan ng paghahambing ng maraming mga nagpapahiram na may mga produkto na umaangkop sa iyong mga pangangailangan. Gayundin, sulit na tingnan ang ilang mga direktang nagpapahiram, alinman sa online o sa personal, upang makita kung ano ang kanilang inaalok.
Sa pamamagitan ng pag-apply para sa isang mortgage sa maraming mga nagpapahiram, makakatanggap ka ng mga pagtatantya ng utang upang ihambing ang mga rate at pagsara ng mga gastos nang magkatabi. Gayundin, kung gagawin mo ang halos lahat ng iyong pamimili ng rate sa loob ng 30 araw, ang maraming mga tseke sa pagsusuri sa credit ay gumanap bilang isang "mahirap na pagtatanong, " habang tinawag ito ng mga credit rater, at malamang na bawasan ang iyong iskor sa kredito. Walang gintong bilang ng mga nagpapahiram na dapat mong mamili, ngunit ang pagkakaroon ng tatlo hanggang limang mga pagtatantya sa utang ay magbibigay sa iyo ng isang matibay na batayan para sa paghahambing.
4. Pagbili ng Maraming Bahay kaysa sa Maaari kang Makipag-ugnay
Kapag ang isang tagapagpahiram ay nagsasabi sa iyo na maaari kang humiram ng hanggang sa $ 300, 000, hindi nangangahulugang dapat. Bakit hindi? Kung nai-maximize mo ang iyong pautang, ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring hindi talaga mapamamahalaan. Karaniwan, ang karamihan sa mga prospective na may-ari ng bahay ay maaaring magbayad ng isang halaga ng pautang sa pagitan ng 2 at 2.5 beses na kanilang gross taunang kita. Sa madaling salita, kung kumita ka ng $ 75, 000 bawat taon, maaari kang makaya ng isang bahay na naka-presyo sa pagitan ng $ 150, 000 at $ 187, 500. Ang calculator ng utang ng Investopedia ay maaaring makatulong sa iyo na matantya ang buwanang pagbabayad, na kung saan ay isang mas mahusay na barometro kung maaari mong bayaran ang isang bahay sa isang tiyak na saklaw ng presyo.
Ang pagbili ng mas maraming bahay kaysa sa maaari mong makatuwirang makakaya ay mapapunta ka sa problema kung kailangan mong mabatak ang iyong buwanang badyet upang makagawa ng mga pagbabayad sa mortgage. Sa madaling salita, maaari mong i-wind up ang pakiramdam na "mahirap ang bahay" at pakiramdam ng pagsisisi ng bumibili. Gayundin, isaalang-alang na ang homeownership ay may dagdag na gastos sa labas ng mga buwanang pagbabayad ng utang. Kailangan mong mag-ipon para sa hindi maiiwasang mga gastos sa pagpapanatili, pag-aayos, mga bayarin sa asosasyon ng may-ari ng bahay (kung naaangkop), at iba pang mga gastos na hindi mo kailangang bayaran bilang upa.
Ang pag-uunat ng iyong buwanang badyet upang masakop ang iyong utang ay nangangahulugan din na hindi ka makakapagtipid para sa isang pang-emerhensiya o mga pag-aayos ng bahay, at kakainin nito ang iyong cash flow para sa iba pang mga pinansyal na layunin, din.
Bottom line: Huwag mag-ayos sa pinakamataas na halaga ng pautang na inaprubahan mo, ngunit kung maaari mong bayaran ang buwanang pagbabayad ng mortgage sa puntong presyo. Ang mga first-time na tagagawa ng bahay ay maaaring nais na maging labis na maingat at bumili ng bahay sa ibaba ng kanilang maximum na badyet.
5. Hindi Pag-upa ng Ahente ng Real Estate
Ang pagsusumikap na maghanap para sa isang bahay sa iyong sarili ay napapanahon at kumplikado. Ang isang propesyonal, nakaranas ng ahente ng real estate ay makakatulong sa iyo na paliitin ang iyong mga pagpipilian at mga isyu sa lugar, kapwa sa pisikal na pag-aari at sa proseso ng negosasyon sa mga nagbebenta. Ang ilang mga estado ay nangangailangan ng isang abugado ng real estate upang hawakan ang transaksyon, ngunit ang mga abugado ay hindi makakatulong sa iyo na maghanap para sa isang bahay; makakatulong sila sa iyo na mag-draft ng isang alok, makipag-ayos sa kasunduan sa pagbili, at kumilos bilang isang ahente ng pagsasara.
Gayundin, kung magpunta ka sa mga palabas nang wala ang iyong sariling ahente ng real estate, maaaring mag-alok ang isang ahente ng nagbebenta upang kumatawan ka. Maaari itong maging dicey dahil ang isip ng ahente ay wala sa iyong mga interes; ang kanilang layunin ay upang makuha ang pinakamataas at pinakamahusay na alok para sa nagbebenta. Ang pagkakaroon ng iyong sariling ahente, na ang mga interes ay higit na nakahanay sa iyo, ay makakatulong sa iyo na gumawa ng mas matalinong mga pagpipilian.
Pinakamahusay sa lahat, ang gastos ng pagpalista ng isang ahente ay hindi direktang lalabas sa iyong bulsa. Bilang isang bumibili, sa pangkalahatan ay hindi mo binabayaran ang komisyon ng ahente ng bumibili. Karaniwang binabayaran ito ng nagbebenta sa ahente ng nagbebenta na pagkatapos ay naghahati ng komisyon sa ahente ng mamimili.
6. Pagbubukas (o Pagwawakas) Mga Linya ng Kredito
Maaari mo pa ring tanggihan ang isang mortgage kahit na matapos na ma-aprubahan para sa isa. Ang mga nagpapahiram sa mortgage ay suriin ang iyong kredito sa panahon ng paunang pag-apruba at muli bago isara bago ibigay sa iyo ang pangwakas na berdeng ilaw. Sa pansamantala, panatilihin ang katayuan quo sa iyong kredito at pananalapi. Nangangahulugan ito na hindi buksan ang mga bagong linya ng kredito o pagsasara ng mga umiiral na linya ng kredito. Ang paggawa nito ay maaaring mapababa ang iyong marka ng kredito at madagdagan ang iyong ratio ng utang-sa-kita - parehong mga pangunahing dahilan para sa isang tagapagpahiram upang tanggihan ang pangwakas na pag-apruba.
Sa halip, maghintay hanggang matapos mong isara ang iyong tahanan upang kumuha ng mga bagong linya ng kredito (tulad ng isang kotse o auto loan, o isang bagong credit card). At habang mahusay na magbayad ng isang credit card account o pautang bago ka magsara sa iyong bahay, isinasara ang pagsara ng account na ang kasaysayan ng kredito mula sa iyong ulat. Ang haba ng kredito ay isa sa mga pangunahing kadahilanan na ginagamit ng pag-uulat ng crediture ng bureaus upang makabuo ng iyong credit score. Sa halip, iwanan ang account na bukas at aktibo, ngunit huwag gamitin hanggang matapos ang pagsasara. (Tandaan: Ang ilang mga kumpanya ng credit card ay maaaring isara ang iyong account para sa pangmatagalang pagiging hindi aktibo, na maaaring negatibong nakakaapekto sa iyong kredito. Panatilihing aktibo ang mga account sa pamamagitan ng paggawa ng mga maliliit na pagbili na binayaran mo kaagad at buong buwan.
7. Paggawa ng Malalaking Pagbili sa Kredito
Tulad ng pagbubukas o pagsasara ng mga linya ng kredito ay maaaring matukoy ang iyong puntos, sa gayon ay maaaring tumakbo ang mga umiiral nang account. Muli, panatilihing matatag ang iyong kredito at pananalapi hanggang sa magsara ka sa iyong tahanan. Gumamit ng cash sa halip o, mas mabuti pa, antalahin ang pagbili ng mga bagong kasangkapan o TV hanggang matapos ang pagsasara.
Gayundin, nais mong makakuha ng isang kahulugan ng kung paano hahawakan ng iyong badyet ang iyong bagong gastos sa homeownership. Maaaring nais mong maghintay ng ilang buwan bago magdagdag ng mas maraming buwanang pagbabayad para sa malalaking pagbili sa halo.
8. Paglipat sa Paikot na Pera
Ang isa pang malaking no-no sa underwriting ng mortgage: paggawa ng mga malalaking deposito o pag-alis mula sa iyong mga account sa bangko o iba pang mga pag-aari. Kung ang mga nagpapahiram ay biglang nakakita ng hindi pinagsama-samang pera na papasok o lalabas, maaaring magmukhang nakakuha ka ng pautang, na makakaapekto sa iyong ratio ng utang na pang-kita. Ang mga tagapagpahiram ay hindi nag-aalala tungkol sa mga transparent na deposito, tulad ng isang bonus mula sa iyong pinagtatrabahuhan o ang iyong refund sa buwis sa IRS. Ngunit kung ang isang kaibigan ay nag-wire sa iyo ng pera o nakatanggap ka ng kita sa negosyo sa iyong personal na account, ang isang tagapagpahiram ay hihilingang patunay upang mapatunayan na ang deposito ay hindi isang disguised loan. Asahan ang isang tagapagpahiram na humingi ng isang bill ng pagbebenta (kung ang deposito ay mula sa isang bagay na naibenta mo), isang kanseladong tseke, o isang bayarin.
Maaari kang gumamit ng isang regalo mula sa isang kamag-anak o kaibigan patungo sa iyong pagbabayad. Gayunpaman, maraming mga produkto ng pautang ang nangangailangan ng isang sulat ng regalo at dokumentasyon upang mapagkukunan ang deposito at i-verify na ang donor ay hindi inaasahan na ibabayad mo ang pera.
9. Mga Trabaho sa Pagpapalit
Habang ang pagbabago ng mga trabaho ay maaaring makinabang sa iyong karera, maaari itong kumplikado ang iyong pag-apruba ng mortgage. Nais ng isang tagapagpahiram na matiyak na mayroon kang matatag na kita at trabaho, at maaari mong bayaran ang iyong utang. Kung naaprubahan ka para sa isang mortgage batay sa isang tiyak na kita at trabaho, ang anumang mga pagkakataon sa pansamantalang bago ang pagsasara ay maaaring maging isang pulang watawat at antalahin ang iyong pagsasara.
Para sa pag-apruba, sa pangkalahatan ay dapat kang magbigay ng patunay ng dalawang magkakasunod na taon ng matatag na pagtatrabaho at kita. Kapag binago mo ang mga trabaho, ang tuluy-tuloy na talaan ng kita at trabaho ay nababagabag, lalo na kung kumuha ka ng mas mababang suweldo. Gayundin, kung lumipat ka sa isang papel na nagbabayad ng 25% o higit pa sa iyong suweldo sa mga komisyon, dapat mong patunayan na nakamit mo ang kita na iyon sa loob ng dalawang tuwid na taon. Kailanman posible, inirerekumenda ng mga nagpapahiram na maghintay upang magpalipat ng mga trabaho hanggang matapos ang iyong pautang. Kung hindi iyon magagawa, sabihin kaagad sa iyong tagapagpahiram.
10. Lumaktaw sa Inspeksyon sa Tahanan
Maliban kung mayroon kang maraming pera upang ayusin ang isang bahay at handang mapanganib na magbayad para sa hindi inaasahang pag-aayos, ang pag-alis ng isang pagsusuri sa bahay ay maaaring magastos ng pagkakamali. Bakit? Ang mga pagsusuri sa bahay ay inilaan upang makahanap ng mga pangunahing isyu sa isang bahay, at pinoprotektahan ka nila (ang bumibili). Kung hindi ka nakakakuha ng isang inspeksyon, wala kang pag-iingat kung ang isang pangunahing isyu, tulad ng mga basag na mga tubo o pagkasira ng tubig, mga ibabaw pagkatapos mong isara sa isang bahay. Nangangahulugan ito na maaari mong i-footing ang buong bayarin upang ayusin ang mga isyung ito. Kapag gumawa ka ng isang alok sa isang bahay, maaari mong isama ang contingency ng inspeksyon sa bahay na nagbibigay sa iyo ng isang exit-free exit mula sa deal kung ang isang pangunahing isyu ay walang takip at ang nagbebenta ay ayaw na ayusin ito bago isara.
Sa lugar na umaayon, maaari mong bawiin ang iyong alok at karaniwang makuha ang iyong buong pusong na-refund ng deposito ng pera. Ang bayad sa inspeksyon sa bahay ay hindi maibabalik at karaniwang binabayaran ng mamimili sa up-harap ng inspektor ng bahay, at karaniwang maaaring saklaw mula sa $ 300 hanggang $ 500, depende sa lokasyon at laki ng pag-aari. Ito ay isang maliit na presyo na babayaran kapag timbangin mo ito laban sa potensyal na pag-abala ng libu-libong dolyar upang mapalitan ang isang hurno, pampainit ng tubig, bubong o iba pang mga item na big-ticket. Maaari mong isaalang-alang ang mga karagdagang inspeksyon, tulad ng isang inspeksyon ng peste, magkaroon ng amag o inspeksyon ng radon, o isang saklaw ng panahi, halimbawa, kung hinihiling ito ng iyong tagapagpahiram. Ang mga ito at iba pang mga inspeksyon ay makakatulong na maprotektahan ang iyong pamumuhunan at kaligtasan.
11. Hindi Paghahambing ng Pagtantya ng Pautang sa Pagtatapos ng Pagsasara
Ang iyong tagapagpahiram ay hinihiling ng batas na magbigay sa iyo ng pagsasara ng pagsasara ng tatlong araw ng negosyo bago ang iyong petsa ng pagsasara. Inililista ng dokumentong ito ang eksaktong mga gastos na iyong inaasahang magbabayad sa pagsasara, kasama ang iyong pagbabayad, pagsara ng gastos, mga detalye ng pautang at termino, at iba pang mahahalagang impormasyon. Ito ay isang limang pahina na dokumento kaya't maglaan ng oras upang maihambing ito laban sa paunang pagtatantya ng pautang na iyong natanggap upang matiyak na hindi ka sisingilin ng labis na bayad (tinatawag na junk fees) ng iyong tagapagpahiram o iba pang mga partido na kasangkot sa transaksyon.
Gayundin, kung ang ilang mga bayarin ay umakyat nang higit sa inaasahan, tanungin ang iyong tagapagpahiram na ipaliwanag kung bakit. Tiyaking pangunahing mga detalye, tulad ng iyong pangalan at iba pang pagkilala ng impormasyon ay nakalista nang wasto upang hindi ka tumakbo sa mga isyu sa papeles sa pagsasara. Kung nakakita ka ng mga pagkakamali o kaduda-duda o hindi maipaliwanag na labis na bayarin, sabihin agad sa iyong tagapagpahiram upang matugunan ang mga isyung iyon. Sa ilang mga kaso, ang iyong pagsasara ay maaaring itulak pabalik upang matiyak na ang papeles ay naitama at na-update at lahat ng mga isyu ay nalutas.
Ang Bottom Line
Hindi mo nais na sinasadyang sabotahe ang iyong utang - at ang iyong pagbili sa bahay. Ang ilan sa mga pagkakamaling ito ay tila walang kasalanan, ngunit maaari nilang i-sidetrack ang iyong pagsasara at lumikha ng napakalaking sakit ng ulo. Makipag-usap sa iyong tagapagpahiram tungkol sa kung ano ang dapat mong gawin mula sa pre-aprubahan hanggang sa pagsasara upang matiyak ang isang maayos na proseso. At subukang panatilihin ang lahat ng iyong mga dokumento - mga pahayag sa bangko, W-2s, talaan ng deposito, pagbabalik ng buwis, magbayad ng mga stubs, atbp - naayos at na-update upang makapagbigay ka ng dokumentasyon kung hinihiling ito ng iyong tagapagpahiram.
Pagdating ng oras upang bilhin ang iyong unang tahanan, ang pagbasa nang mabuti at edukado tungkol sa proseso ng pagpapahiram at real estate ay makakatulong sa iyo na maiwasan ang ilan sa mga pagkakamaling ito at makatipid ng pera. Karagdagang tiyakin na ang transaksyon ay napupunta nang maayos sa pamamagitan ng pagkakaroon ng sinanay, nakaranas na mga propesyonal sa tabi mo upang gabayan ka. Maaari nitong maibsan ang ilang pagkapagod at pagiging kumplikado sa kahabaan.
