Pag-unawa sa 30-taon kumpara sa 15

30-Taon kumpara sa 15-Taon na Pautang: Isang Pangkalahatang-ideya

Ang isang nakakagulat na iba't ibang mga pagpapautang ay maaaring magamit, ngunit para sa karamihan ng mga homebuyers, sa pagsasagawa, iisa lamang. Ang 30-taong nakapirming-rate na mortgage ay halos isang Amerikanong archetype, ang apple pie ng mga instrumento sa pananalapi. Ito ang landas na dinala ng mga henerasyon ng mga Amerikano sa first-time homeownership.

Ayon kay Freddie Mac noong 2017, 90 porsyento ng mga homebuyer ang pumili ng 30-taong nakapirming rate na mortgage. Ngunit marami sa mga mamimili na iyon ay maaaring mas mahusay na naihatid kung sila ay nagpasya na sa halip para sa isang 15-taong nakapirming rate na mortgage.

Ang mga pautang ay magkatulad na istruktura — ang pangunahing pagkakaiba ay ang term. Ang isang mas maikli-term na pautang ay nangangahulugang isang mas mataas na buwanang pagbabayad, na ginagawang mas mababa ang abot ng 15-taong mortgage. Ngunit ang mas maiikling term ay ginagawang mas mura ang pautang sa maraming mga harapan. Sa katunayan, sa buong buhay ng isang pautang, ang isang 30-taong pautang ay magtatapos sa gastos nang higit sa doble ang 15-taong pagpipilian.

Paano Naaapektuhan ng Kataga ng Mortgage ang Gastos

Ang isang pautang ay isang partikular na uri ng term loan - isa na na-secure ng tunay na pag-aari. Para sa isang term loan, ang borrower ay nagbabayad ng interes na kinakalkula sa isang taunang batayan laban sa natitirang balanse ng pautang. Parehong ang rate ng interes at buwanang pagbabayad ay naayos.

Dahil ang buwanang pagbabayad ay naayos, ang bahagi na magbabayad ng interes at ang bahagi na magbabayad ng pangunahing pagbabago sa paglipas ng panahon. Sa simula, dahil ang balanse ng utang ay napakataas, ang karamihan sa pagbabayad ay interes. Ngunit habang lumiliit ang balanse, ang pagbabahagi ng interes ng pagbaba ng pagbabayad, at ang pagbabahagi ng pagpunta sa punong-guro ay tumataas.

30-Taon na Pautang

Sa 30-taong-pautang, siyempre, ang balanse na iyon ay bumababa nang mas mabagal - mabisa, ang borrower ay nagrenta ng parehong halaga ng pera nang higit sa dalawang beses hangga't. (Ito ay higit sa dalawang beses hangga't dalawang beses lamang dahil, para sa isang 30-taong pautang, ang pangunahing balanse ay hindi bumababa nang mas mabilis tulad ng ginagawa sa isang 15-taong pautang.) Ang mas mataas na rate ng interes, mas malaki ang agwat sa pagitan ng dalawang mortgage. Kung ang rate ng interes ay 4 porsyento, halimbawa, ang nanghihiram talaga ay nagbabayad ng halos 2.2 beses na higit na interes na humiram ng parehong halaga ng punong-guro higit sa 30 taon kumpara sa isang 15-taong pautang.

Ang pangunahing bentahe ng isang 30-taong mortgage ay ang medyo mababang buwanang pagbabayad. At kahit na ang kakayahang kumita ay hindi isang isyu, may iba pang mga pakinabang:

• Ang mas mababang pagbabayad ay maaaring magpapahintulot sa isang borrower na bumili ng mas maraming bahay kaysa sa makakaya nila na may isang 15-taong pautang dahil ang parehong buwanang pagbabayad ay magpapahintulot sa borrower na kumuha ng isang mas malaking pautang sa loob ng 30 taon. Ang mas mababang pagbabayad ay nagpapahintulot sa isang borrower na magtayo ng pagtitipid.Ang mas mababang pagbabayad ay nagpapalaya ng pondo para sa iba pang mga layunin.

15-Taon na Pautang

Sapagkat ang 15-taong pautang ay hindi gaanong mapanganib para sa mga bangko kaysa sa 30-taong pautang, at dahil mas mababa ang gastos sa mga bangko upang makagawa ng mas maikling pautang kaysa sa mas matagal na pautang, ang isang 30-taong pautang ay karaniwang may kasamang mas mataas na rate ng interes. Ang mga mamimili ay hindi gaanong nagbabayad sa isang 15-taong pautang — saanman mula sa isang-kapat ng isang porsyento hanggang sa isang buong porsyento (o point) na mas kaunti, at sa mga dekada na maaari talagang magdagdag.

Ang mga ahensya na suportado ng gobyerno na ibabalik ang karamihan sa mga pagpapautang, tulad nina Fannie Mae at Freddie Mac, ay nagpapataw ng karagdagang mga bayarin, na tinatawag na mga pagsasaayos sa presyo ng pautang, na ginagawang mas mahal ang 30-taon na mga mortgage. Ang mga bayarin na ito ay karaniwang nalalapat sa mga nagpapahiram na may mas mababang mga marka ng kredito, mas maliit na pagbabayad, o pareho. Ang Federal Administration sa Pabahay ay naniningil din ng mas mataas na mga premium ng seguro sa mortgage sa 30 taong taong manghuhulam.

"Ang ilan sa mga pagsasaayos ng presyo ng antas ng pautang na umiiral sa isang 30-taon ay hindi umiiral sa isang 15-taon, " sabi ni James Morin, matandang bise presidente ng pagpapautang sa Norcom Mortgage sa Avon, CT. Karamihan sa mga tao, ayon kay Morin, igulong ang mga gastos sa kanilang mortgage bilang bahagi ng isang mas mataas na rate, sa halip na mabayaran ang mga ito nang diretso.

Isipin, kung gayon, isang $ 300, 000 pautang, magagamit sa 4 na porsyento para sa 30 taon o sa 3.25 porsyento sa loob ng 15 taon. Ang pinagsamang epekto ng mas mabilis na pag-amortization at mas mababang rate ng interes ay nangangahulugan na ang paghiram ng pera sa loob lamang ng 15 taon ay nagkakahalaga ng $ 79, 441, kung ihahambing sa $ 215, 609 sa loob ng 30 taon, o halos dalawang-katlo mas kaunti.

Syempre, may catch. Ang presyo para sa pag-save ng maraming pera sa katagalan ay isang mas mataas na buwanang paglabas; ang pagbabayad sa hypothetical 15-taong pautang ay $ 2, 108, $ 676 (o tungkol sa 38 porsyento) higit pa sa buwanang pagbabayad para sa 30-taong pautang ($ 1, 432).

Kung ang isang mamumuhunan ay makakaya ng mas mataas na pagbabayad, ito ay nasa kanilang interes na sumabay sa mas maiikling pautang, lalo na kung papalapit na ang pagretiro kapag umaasa sila sa isang maayos na kita.

Para sa ilang mga eksperto, ang kakayahang makaya ang mas mataas na kabayaran ay kasama ang pagkakaroon ng isang pondo ng maulan na araw. Ayon kay Bob Walters, punong operating officer at pangulo ng Quicken Loans, ang iyong likidong pagtitipid ay dapat na halagang hindi bababa sa isang taon na halaga ng kita. Ano ang gusto ng mga tagaplano ng pananalapi tungkol sa 15-taong mortgage na ito ay epektibong "sapilitang pag-save" sa anyo ng equity sa isang asset na karaniwang pinahahalagahan (bagaman, tulad ng stock, mga bahay ay tumataas at nagkakahalaga).

Sapagkat ang 15-taong pautang ay hindi gaanong mapanganib para sa mga bangko kaysa sa 30-taong pautang, at dahil mas mababa ang gastos sa mga bangko upang makagawa ng mas maikling pautang kaysa sa mas matagal na pautang, ang isang 30-taong pautang ay karaniwang may mas mataas na rate ng interes.

Iba pang mga Gumagamit para sa Pera

Mayroong ilang mga pagkakataon kung saan ang isang borrower ay maaaring magkaroon ng isang insentibo upang mamuhunan na pera sa ibang lugar, tulad ng sa 529 account para sa matrikula sa kolehiyo o sa plano na ipinagpaliban ng buwis na 401 (k), lalo na kung ang employer ay tumutugma sa mga kontribusyon ng borrower. At sa mga rate ng mortgage na napakababa, ang isang savvy at disiplinadong mamumuhunan ay maaaring pumili para sa 30-taong pautang at ilagay ang pagkakaiba sa pagitan ng 15-taon at 30-taong pagbabayad sa mga mas mataas na nagbubunga.

Gamit ang nakaraang halimbawa, kung ang isang 15-taong pautang buwanang pagbabayad ay $ 2, 108, at ang 30-taong pautang na buwanang pagbabayad ay $ 1, 432, isang borrower ang maaaring mamuhunan ng $ 676 na pagkakaiba sa ibang lugar. Ang pagkalkula ng back-of-the-sobre ay kung magkano (o kung) ang pagbabalik sa pamumuhunan sa labas, mas kaunti ang utang sa buwis sa kapital, lumampas sa rate ng interes sa mortgage pagkatapos mag-accounting para sa pagbawas sa interes ng mortgage. Para sa isang tao sa 25 porsyento na buwis sa buwis, maaaring mabawasan ang pagbabawas ng epektibong rate ng interes ng mortgage mula, halimbawa, 4 porsyento hanggang 3 porsyento.

Malawak na nagsasalita, ang nangungutang ay lalabas nang maaga kung ang pagbabalik ng pamumuhunan pagkatapos ng buwis ay mas mataas kaysa sa gastos ng mortgage mas mababa ang pagbabawas ng interes.

Ang sugal na ito, gayunpaman, ay humihiling ng isang propensidad para sa peligro, ayon kay Shashin Shah, isang sertipikadong tagaplano sa pinansiyal sa Dallas, TX, dahil ang mangutang ay kailangang mamuhunan sa pabagu-bago ng stock. "Sa kasalukuyan walang mga puhunan na kita na naayos na magbubunga ng isang sapat na sapat na pagbabalik upang gawin ang gawaing ito, " sabi ni Shah. Kinakailangan din nito ang disiplina na sistematikong mamuhunan ng katumbas ng mga buwanang pagkakaiba-iba at ang oras upang tumuon sa mga pamumuhunan, na, idinagdag niya, ang karamihan sa mga tao ay kulang.

Isang Pinakamagandang-of-Parehong-Mundo na Pagpipilian

Karamihan sa mga nagpapahiram ay maliwanag din na kulang — o hindi bababa sa iniisip nila na kulang sila - kung saan gawin ang mas mataas na pagbabayad na hinihiling ng isang 15-taong pautang. Ngunit mayroong isang simpleng solusyon upang makuha ang marami sa pag-iimpok ng mas maiikling mortgage: Gawin lamang ang mas malaking pagbabayad ng isang 15-taong iskedyul sa iyong 30-taong pautang, sa pag-aakalang ang mortgage ay walang parusang prepayment.

Ang isang nanghihiram ay may karapatan na idirekta ang labis na mga pagbabayad sa punong-guro, at kung naaayon ang mga pagbabayad, babayaran ang utang sa loob ng 15 taon. Kung ang mga oras ay masikip, ang borrower ay maaaring palaging bumalik sa normal, mas mababang pagbabayad ng 30-taong iskedyul.

Mga Key Takeaways

• Maraming mga mamimili ang maaaring mas mahusay na magsilbi sa pagpili para sa isang 15-taong nakapirming rate na mortgage kumpara sa isang 30-taong pautang. Ang mga tagagawa ay mas mababa sa isang 15-taong pautang — saanman mula sa isang-kapat ng isang porsyento hanggang sa isang buong porsyento (o point) mas mababa.Para sa ilang mga dalubhasa, na kayang bayaran ang mas mataas na pagbabayad ng isang 15-taong pautang ay kasama ang pagkakaroon ng pondo ng maulan na araw.