Tanungin ang anumang propesyonal sa real estate tungkol sa mga benepisyo ng pamumuhunan sa komersyal na pag-aari, at malamang na mag-trigger ka ng isang monologue sa kung paano ang mga nasabing mga katangian ay isang mas mahusay na pakikitungo kaysa sa tirahan ng real estate. Gustung-gusto ng mga may-ari ng komersyo ang karagdagang daloy ng cash, ang mga kapaki-pakinabang na ekonomiya ng scale, ang medyo bukas na larangan ng paglalaro, ang masaganang merkado para sa mabuti, abot-kayang mga tagapamahala ng ari-arian at ang mas malaking kabayaran mula sa komersyal na real estate.
Ngunit paano mo masuri ang pinakamahusay na mga pag-aari? At kung ano ang naghihiwalay sa mga mahusay na deal mula sa mga duds?
Tulad ng karamihan sa mga pag-aari ng real estate, ang tagumpay ay nagsisimula sa isang mahusay na plano. Narito ang isang upang matulungan kang suriin ang isang mahusay na pakikitungo sa komersyal na pag-aari.
Alamin ang Alam ng Mga Tagaloob
Upang maging isang manlalaro sa komersyal na real estate, matutong mag-isip tulad ng isang propesyonal. Halimbawa, alamin na ang komersyal na pag-aari ay pinahahalagahan nang iba kaysa sa tirahan ng tirahan. Ang kita sa komersyal na real estate ay direktang nauugnay sa magagamit nitong square footage. Hindi iyon ang kaso sa mga indibidwal na tahanan. Makakakita ka rin ng mas malaking daloy ng cash na may komersyal na pag-aari. Ang matematika ay simple: makakakuha ka ng mas maraming kita sa maraming tirahan, halimbawa, kaysa sa isang solong pamilya. Alamin din na ang mga lease sa komersyal na pag-aarkila ay mas mahaba kaysa sa mga pamilyang solong pamilya. Na nagbibigay daan sa daan para sa mas malaking daloy ng cash. Panghuli, kung ikaw ay nasa isang mas magaan na kapaligiran sa kredito, tiyaking darating ang katok na may hawak na salapi. Ang mga nagpapahiram sa ari-arian ng komersyo ay nais na makakita ng hindi bababa sa 30% pababa bago sila magbigay ng pautang sa berdeng ilaw.
Map Out ng isang Plano ng Aksyon
Ang pagtatakda ng mga parameter ay isang pangunahing prayoridad sa isang komersyal na deal sa real estate. Halimbawa, tanungin ang iyong sarili kung magkano ang maaari mong bayaran at pagkatapos ay mamili sa paligid para sa mga pag-utang upang makakuha ng isang kahulugan ng kung magkano ang babayaran mo sa buhay ng mortgage. Ang paggamit ng mga tool tulad ng mga calculator ng mortgage ay makakatulong sa iyo na bumuo ng mahusay na mga pagtatantya ng kabuuang halaga ng iyong bahay.
Ang iba pang mga pangunahing katanungan na tanungin ang iyong sarili ay kasama ang: Magkano ang inaasahan mong gawin sa pakikitungo? Sino ang mga pangunahing manlalaro? Gaano karaming mga nangungupahan ang nakasakay na at nagbabayad ng upa? Gaano karaming puwang sa pag-upa ang kailangan mong punan?
Alamin na Kilalanin ang isang Mabuting Pakikitungo
Ang nangungunang mga kalamangan sa real estate ay nakakaalam ng isang mahusay na pakikitungo kapag nakita nila ang isa. Ano ang sikreto nila? Una, mayroon silang isang diskarte sa exit - ang pinakamahusay na deal ay ang mga kung saan alam mong maaari kang lumakad palayo. Nakakatulong ito na magkaroon ng isang matalim, mata ng may-ari ng lupa - palaging naghahanap ng pinsala na nangangailangan ng pag-aayos, alam kung paano masuri ang panganib, at tiyaking masira ang calculator upang matiyak na natutugunan ng ari-arian ang iyong mga layunin sa pananalapi.
Maging Pamilyar Sa Mga Pangunahing Komersyal na Real Estate Metrics
Ang karaniwang mga pangunahing sukatan na gagamitin para sa pagtatasa ng real estate ay kasama ang:
Net Operating Kita (NOI)
Ang NOI ng isang komersyal na ari-arian ng real estate ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagsusuri sa kita ng unang taon ng gross operating kita ng ari-arian at pagkatapos ay ibawas ang mga gastos sa operating para sa unang taon. Nais mong magkaroon ng positibong NOI.
Rate ng cap
Ang "cap" ng isang ari-arian ng isang ari-arian - rate, ay ginagamit upang makalkula ang halaga ng mga katangian ng paggawa ng kita. Halimbawa, ang isang apartment kumplikado ng limang yunit o higit pa, mga komersyal na tanggapan ng tanggapan, at mas maliit na mga mall mall ay lahat ng magagandang kandidato para sa pagpapasiya ng rate ng cap. Ang mga rate ng cap ay ginagamit upang matantya ang net kasalukuyang halaga ng mga hinaharap na kita o cash flow; ang proseso ay tinatawag ding capitalization ng kita.
Cash sa Cash
Ang mga namumuhunan sa komersyo ng real estate na umaasa sa financing upang bumili ng kanilang mga pag-aari ay madalas na sumunod sa formula ng cash-on-cash upang ihambing ang unang taon na pagganap ng mga katangiang nakikipagkumpitensya. Ang cash-on-cash ay tumatagal ng katotohanan na ang namumuhunan na pinag-uusapan ay hindi nangangailangan ng 100% cash upang bilhin ang ari-arian sa account, ngunit account din para sa katotohanan na ang mamumuhunan ay hindi panatilihin ang lahat ng NOI dahil kailangan niyang gumamit ng ilang ng mga ito upang gumawa ng mga pagbabayad ng mortgage. Upang matuklasan ang cash sa cash, dapat malaman ng mga namumuhunan sa real estate ang halaga na kinakailangan upang mamuhunan upang bilhin ang ari-arian o ang kanilang paunang pamumuhunan.
Maghanap para sa mga Motivated Sellers
Tulad ng anumang negosyo, ang mga customer ay nagtutulak ng real estate. Ang iyong trabaho ay upang mahanap ang mga ito - partikular sa mga handa at sabik na ibenta sa ibaba ng halaga ng merkado. Ang katotohanan ay walang nangyayari o kahit na mahalaga sa real estate hanggang sa makahanap ka ng isang deal, na kung saan ay karaniwang sinamahan ng isang nagbebenta ng nagbebenta. Ito ay isang tao na may isang pagpindot na dahilan upang ibenta sa ibaba ng halaga ng merkado. Kung ang iyong nagbebenta ay hindi nakaganyak, hindi siya magiging handang makipag-ayos.
Tuklasin ang Pinong Art of Neighborhood na "Pagsasaka"
Ang isang mahusay na paraan upang suriin ang isang komersyal na pag-aari ay ang pag-aralan ang kapitbahayan na matatagpuan ito sa pamamagitan ng pagpunta sa buksan ang mga bahay, pakikipag-usap sa iba pang mga may-ari ng kapitbahayan, at naghahanap ng mga bakante.
Gumamit ng isang "Three-Pronged" na Diskarte upang Masuri ang Mga Katangian
Maging madaling iakma kapag naghahanap para sa mahusay na deal. Gamitin ang internet, basahin ang mga inuriang ad at umarkila ng mga ibong aso upang mahanap ka ng pinakamahusay na mga pag-aari. Ang mga aso ng ibon sa real estate ay makakatulong sa iyo na makahanap ng mahalagang mga pamumuno sa pamumuno kapalit ng isang bayad sa referral.
Ang Bottom Line
Sa kabuuan, ang paghahanap at pagsusuri ng mga komersyal na katangian ay hindi lamang tungkol sa mga kapitbahayan ng pagsasaka, pagkuha ng isang mahusay na presyo, o pagpapadala ng mga senyales ng usok upang dalhin sa iyo ang mga nagbebenta. Sa puso ng pagkilos ay pangunahing komunikasyon ng tao. Ito ay tungkol sa pagbuo ng mga ugnayan at pakikipag-ugnayan sa mga may-ari ng pag-aari, kaya komportable silang pinag-uusapan ang mga magagandang deal - at ang paggawa ng negosyo sa iyo.
