Habang may mga benepisyo sa pananalapi sa pamumuhunan sa pag-aarkila ng pag-upa, may mga panganib — ang mga nangungupahan na hindi nagbabayad ng kanilang upa at sakit ng ulo ng pagiging isang may-ari ng lupa. Kailangan mong timbangin ang mga buwis, pagpapahalaga sa real estate, mga gastos sa pag-utang at pagpapanatili, at ang iyong pagnanais na maging isang may-ari ng lupa kapag nagpapasya kung ang pagmamay-ari ng isang pag-upa ay isang matalinong paglipat sa pananalapi.
Isipin Mo ba ang Bentahe sa Buwis
Maaari mong bawas ang interes, buwis, seguro, at iba pang mga gastos laban sa kita ng pag-aari at karaniwang ibabawas ang mga pagkalugi laban sa iyong iba pang kita. Maaari mo ring bawasan ang pamumura mula sa iyong mga buwis. Ang pagbabawas ay karaniwang isang allowance para sa pagsusuot at luha sa ibabaw ng 27.5 taon hanggang sa Enero 26, 2019. Maaari kang magbenta ng isang pag-aarkila ng pag-upa at i-roll ang mga nalikom sa iba pang pag-aarkila ng pag-upa nang hindi nagbabayad ng mga buwis na nakakuha ng kabisera. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Mga Pagbabawas ng Buwis para sa Mga May-ari ng Second-Home")
Huwag Kalimutan Maging Ikaw ay isang Landlord
Ang iyong pag-aarkila ng pag-upa ay isang negosyo na nangangailangan ng oras at lakas. Kailangan mong panatilihing napapanahon sa mga batas sa pag-upa at ligal na kinakailangan upang mapanatili ang isang ligtas at tirahan na pag-aari para sa iyong mga nangungupahan. Alalahanin na ang isang nangungupahan na nagbabayad nangungunang dolyar ay may karapatang asahan ng isang malapit-instant na tugon sa anumang problema, malaki o maliit. Ang mga nag-aarkila na alam nilang nagbabayad ng kaunti sa ilalim ng merkado ay may posibilidad na medyo hindi gaanong hinihingi. Nakakatulong ito kung magagawa mo ang pag-aayos ng menor de edad. Kailangan mo ring mangolekta ng mga renta at makitungo sa mga nangungupahang nangungupahan.
Kung ang pag-asam ng pamamahala ng iyong sariling mga pagrenta ay nakakatakot, tanungin ang iyong real estate broker para sa isang referral sa isang tagapamahala ng ari-arian o tagapag-alaga o gumawa ng isang online na paghahanap. Basta magkaroon ng kamalayan na ang pag-upa ng isang tagapamahala ng pag-aari ay kakain sa iyong pagbalik.
Gawin ang Iyong Real Estate Homework
Gumugol ng mas maraming, kung hindi higit pa, oras na magsaliksik ng pag-aarkila sa pag-aarkila tulad ng gusto mong pagbili ng isang lugar upang manirahan. Dapat mong malaman ang mga detalye ng merkado, mga batas sa pag-zone, at mga uso para sa parehong mga pauupahan at mga benta sa bahay sa lokasyon na iyong iniisip. Tumingin sa mga paaralan, transportasyon, mapagkukunang libangan, pamimili, at kung ano ang inaasahan ng mga nangungupahan sa lugar sa pag-upa. Ang pagbili ng foreclosure ay maaaring maging isang pagpipilian dahil ang foreclosing bank ay karaniwang nais na mabawi ang balanse ng mortgage at ibebenta ang ari-arian nang mas mababa kaysa sa halaga ng merkado.
Gusto mong maging kaakit-akit ang iyong pag-aari sa mga nangungupahan. Maghanap ng isang ari-arian na may waterfront o malapit sa isang campus campus o isang lokal na zone ng paaralan. Ang isang mas matandang bahay sa isang matatag na pamayanan o isa sa isang kapitbahayan na nabagong muli ay maaaring maging mahusay na mga pagpipilian din. Kung bumili ka ng isang pag-aarkila sa pag-upa sa pamumuhunan sa isang bagong kurso ng golf mag-ingat sa "golf course syndrome." Kung ang bago at fancier golf course pabahay ay itinayo sa parehong pangkalahatang lugar, ang iyong pag-aari ay maaaring lumitaw na napetsahan sa loob ng ilang taon na magpapabagabag sa presyo.
Huwag Magpabaya sa Patakbuhin ang Mga Numero
Gumamit ng mga smartphone app o online mortgage calculator upang pag-aralan ang iyong buwanang mga gastos sa pabahay. Ang isang calculator ay dapat pahintulutan kang magpasok ng presyo ng pagbili, pagbabayad, buwis, seguro, at rate ng interes ng utang sa mortgage. Ang mga rate ng pagpapautang sa mga pag-aarkila ng pag-upa ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga rate para sa isang pangunahing tahanan.
Gayundin kadahilanan sa pagpapanatili at pag-aayos. Ang isang mabuting patakaran ng hinlalaki ay tungkol sa 1% ng presyo ng pagbili bawat taon, kaya ang isang $ 300, 000 na ari-arian ay nagkakahalaga ng halos $ 3, 000 bawat taon upang mapanatili. Gayunpaman, maaaring gusto mong madagdagan ang porsyento sa 1.5% o 2% kung mas matanda ang pag-aari. Ang isa pang paraan upang makalkula ang pag-aayos at pagpapanatili ay ang pagsunod sa kung minsan ay tinatawag na "parisukat na patakaran ng paa, " na nagmumungkahi ng badyet ng mga may-ari ng bahay na $ 1 bawat square foot bawat taon. Kung ang iyong pag-upa sa bahay ay 1, 800-square feet, halimbawa, naghahanap ka ng $ 1, 800 sa isang taon sa mga gastos sa pagkumpuni at pagpapanatili.
Mga tip para sa Prospective Landlord
Isang Tunay na Daigdig na Halimbawa
Narito ang isang halimbawa ng inaasahang kita: Sabihin na nagrenta ka ng isang $ 300, 000 na bahay para sa $ 2, 000 bawat buwan. Ang 20% down payment ay $ 60, 000, at ang 30-taong nakapirming interest rate sa $ 240, 000 balanse ay 4%. Ang mga buwis, seguro, at isang badyet sa pagpapanatili ay magdadala ng buwanang gastos sa $ 1, 764, na magbubunga ng isang nominal na kita na $ 2, 838 bawat taon, o 4.73% ng pababang pagbabayad bawat taon. Hindi masama. Iyon ay mas mahusay kaysa sa isang account sa pag-iimpok at mas mahusay kaysa sa karamihan ng mga stock na asul-chip na nagbabayad sa mga dibidendo, kahit na marahil hindi tulad ng maaari mong kumita sa stock market sa isang magandang taon. Ngunit kapag kinakalkula mo ang pangkaraniwang pagpapabawas ng 3.64%, ang nominal na kita na $ 2, 838 ay nagiging pagkawala ng $ 6, 252, na maaari mong ilapat laban sa iba pang kita. Gayunpaman, depende sa iyong bracket ng buwis, na maaaring umabot sa ilang daang dolyar na pagtipid ng buwis sa isang positibong daloy ng cash kasama ang posibilidad na pahalagahan ng bahay ang halaga.
Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa real estate para sa kita ay hindi para sa lahat, ngunit kung itinuring mo ang iyong pamumuhunan bilang isang negosyo, magkaroon ng isang pagpapaubaya para sa mga likas na panganib, at madaling magamit sa isang martilyo, ang mga benepisyo sa pananalapi ay maaaring maging malaki. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Paano Makakaapekto ang Isang Pangalawang Tahanan")
