Ano ang Pinagsamang Load-To-Halaga na Ratio - CLTV Ratio?
Ang pinagsama-samang ratio ng utang-sa-halaga (CLTV) ay ang ratio ng lahat ng ligtas na pautang sa isang pag-aari sa halaga ng isang ari-arian. Ginagamit ng mga tagapagpahiram ang ratio ng CLTV upang matukoy ang isang posibilidad na maging default ng isang mamimili sa bahay kapag higit sa isang pautang ang ginagamit.
Sa pangkalahatan, ang mga nagpapahiram ay handang magpahiram sa mga ratio ng CLTV na 80% pataas sa mga nangungutang na may mataas na mga rating ng kredito. Ang CLTV ay naiiba mula sa simpleng pautang hanggang sa halaga (LTV) na ratio na kabilang ang LTV kasama lamang ang una o pangunahing mortgage sa pagkalkula nito.
Formula at Pagkalkula ng CLTV
CLTV = Kabuuang Halaga ng Ari-arianVL1 + VL2 +… + VLn kung saan: VL = Halaga ng pautang
Upang makalkula ang pinagsama-samang ratio ng utang-sa-halaga, hatiin ang pinagsama-samang mga balanse ng pangunahing mga pautang sa pamamagitan ng presyo ng pagbili ng ari-arian o halaga ng makatarungang pamilihan. Ang ratio ng CLTV sa gayon ay natutukoy sa pamamagitan ng paghati sa kabuuan ng mga item na nakalista sa ibaba sa pamamagitan ng mas mababa sa presyo ng benta ng ari-arian o ang inaasahang halaga ng pag-aari.
- ang orihinal na halaga ng pautang sa unang iginuhit na bahagi ng mortgagethe (natitirang punong balanse) ng isang linya ng equity ng bahay (credit) ng walang bayad na punong balanse ng lahat ng pinansiyal na pinansiyal na financing, tulad ng pangalawa o pangatlong mortgage (Sa isang closed-end pautang, ibinabawas ng isang borrower ang lahat ng mga pondo sa araw ng isa at maaaring hindi gumawa ng anumang mga pagbabago sa plano ng pagbabayad o ma-access ang anumang bayad na punong-guro sa sandaling sarado ang pautang.)
Mga Key Takeaways
- Ang CLTV ay katulad sa LTV ngunit kasama ang lahat ng mga utang o liens at hindi lamang ang unang mortgage.Laging isinasaalang-alang ng mga tagapaghatid ang ratio ng CLTV sa pagtukoy kung ang isang bumibili ng bahay ay kayang bumili ng isang bahay.Ang real estate bubble ng 2008-2009 ay binigyang-ugnay ang kaugnayan ng pagsunod sa isang mata sa ratio ng CLTV.
Ano ang Ipinapakita ng RTV ng RTV
Ang pinagsama na pautang sa halaga (CLTV) na ratio ay isang pagkalkula na ginagamit ng mga propesyonal sa pagpapautang at pagpapahiram upang matukoy ang kabuuang porsyento ng ari-arian ng isang may-ari na naka-encumbered ng mga tungkulin (mga obligasyon sa utang). Ginagamit ng mga tagapagpahiram ang ratio ng CLTV kasabay ng kaunting iba pang mga kalkulasyon, tulad ng ratio ng utang-sa-kita at ang karaniwang pautang sa halaga (LTV) ratio, upang masuri ang panganib ng pagpapalawak ng isang pautang.
Maraming mga ekonomista ang nagbibigay ng nakakarelaks na mga pamantayan sa CLTV sa foreclosure crisis na naganap sa Estados Unidos noong huling bahagi ng 2000s, bukod sa iba pang mga kadahilanan. Simula sa 1990s at lalo na sa una at kalagitnaan ng 2000s, ang mga mamimili sa bahay ay madalas na kumuha ng pangalawang mortgage sa oras ng pagbili bilang kapalit ng pagbabayad. Ang mga tagapagpahiram ay sabik na huwag mawala ang negosyo ng mga kostumer na ito sa mga kakumpitensya na sumang-ayon sa mga ganitong termino sa kabila ng pagtaas ng panganib.
Bago ang bubble ng real estate na lumawak mula sa huling bahagi ng 1990s hanggang kalagitnaan ng 2000s, ang karaniwang kasanayan ay para sa mga mamimili sa bahay na gumawa ng mga kabayaran na may kabuuang 20% ng presyo ng pagbili. Karamihan sa mga nagpapahiram ay pinanatili ang mga customer sa loob ng mga parameter na ito sa pamamagitan ng pagpindot sa LTV sa 80%.
Kapag ang bubble ay nagsimulang magpainit, marami sa mga parehong kumpanya ay gumawa ng mga hakbang upang payagan ang mga customer na makakuha sa paligid ng paglalagay ng 20%. Ang ilan sa mga nagpapahiram ay nakataas ang mga cap ng LTV o tuluyang nawala sa kanila, na nag-aalok ng mga mortgage na may 5% down na pagbabayad o mas kaunti, habang ang iba ay pinapanatili ang mga kinakailangan ng LTV ngunit itinaas ang mga takip ng CLTV, madalas sa 100%. Pinagana ng maneuver na ito ang mga customer na kumuha ng pangalawang mortgage upang tustusan ang kanilang 20% down na pagbabayad.
Ang foreclosure spike simula noong 2008 ay binibigyang diin kung bakit mahalaga ang CLTV. Ang pagkakaroon ng balat sa laro, tulad ng isang $ 100, 000 paunang cash outlay para sa isang $ 500, 000 na bahay, ay nagbibigay ng isang may-ari ng bahay na may isang malakas na insentibo upang mapanatili ang kanyang mga pagbabayad sa utang. Kung ang mga foreclose sa bangko, hindi lamang nawawala ang kanyang tahanan kundi pati na rin ang tumpok ng cash na binayaran niya upang isara.
Ang hinihiling na katarungan sa ari-arian ay nag-insulto din sa mga nagpapahiram mula sa isang pagsawsaw sa mga presyo sa real estate. Kung ang isang ari-arian ay nagkakahalaga ng $ 500, 000 at ang kabuuang liens ay nagdaragdag ng hanggang sa $ 400, 000, ang ari-arian ay maaaring mawalan ng hanggang sa 20% ng halaga nito nang walang sinumang may-hawak ng lien na tumatanggap ng isang maikling bayad sa isang foreclosure auction.
Bakit ang mga bagay sa CLTV
Ang ilang mga mamimili sa bahay ay pinili na ibababa ang kanilang pagbabayad sa pamamagitan ng pagtanggap ng maraming mga utang sa isang ari-arian, na nagreresulta sa isang mas mababang ratio ng utang-sa-halaga para sa pangunahing mortgage. Dahil din sa mas mababang ratio ng LTV, maraming mga mamimili sa bahay ang matagumpay na maiwasan ang pribadong mortgage insurance (PMI). Kung mas mahusay na makakuha ng isang pangalawang mortgage o magkaroon ng gastos ng PMI ay nag-iiba sa bawat indibidwal.
Dahil dito, dahil ang pangalawang mortgagor ay nagkakaroon ng higit na panganib, ang rate ng interes sa isang pangalawang mortgage ay karaniwang mas mataas kaysa sa rate ng interes sa isang unang mortgage. Maipapayo na isaalang-alang ng mga mamimili ang mga pakinabang at kawalan ng pagtanggap ng maraming mga pautang sa isang ari-arian. Ang pagsasagawa ng nararapat na pagsusumikap ay makakatulong na matiyak na ang napili ay ang pinakamahusay na pagpipilian para sa mga naibigay na pangyayari.
Pautang-sa-Halaga kumpara sa CLTV
Ang pautang-sa-halaga (LTV) at CLTV ay dalawa sa mga pinaka-karaniwang ratios na ginagamit sa proseso ng underwriting ng mortgage. Karamihan sa mga nagpapahiram ay nagpapataw ng maximum sa parehong mga halaga, sa itaas kung saan ang prospective na borrower ay hindi karapat-dapat para sa isang pautang. Itinuturing lamang ng ratio ng LTV ang pangunahing balanse ng mortgage. Samakatuwid, sa halimbawa sa itaas, ang ratio ng LTV ay 50%, ang resulta ng paghati sa pangunahing balanse ng mortgage ng $ 100, 000 sa halaga ng bahay na $ 200, 000.
Karamihan sa mga nagpapahiram ay nagpapataw ng pinakamataas na 80% ng LTV dahil sina Fannie Mae at Freddie Mac ay hindi bumili ng mga mortgage na may mas mataas na ratios ng LTV. Ang mga nagpapahiram na may mahusay na profile ng kredito ay maaaring makagambala sa kinakailangang ito ngunit dapat magbayad ng pribadong mortgage insurance (PMI) hangga't ang kanilang pangunahing balanse sa pautang ay mas malaki kaysa sa 80% ng halaga ng bahay. Pinoprotektahan ng PMI ang tagapagpahiram mula sa pagkalugi kapag ang halaga ng isang bahay ay bumaba sa ilalim ng balanse ng pautang.
Ang mga nangungunang tagapagpahiram ay may posibilidad na maging mas mapagbigay sa mga kinakailangan sa CLTV. Isinasaalang-alang ang halimbawa sa itaas, kung sakaling magkaroon ng isang pagtatantya, ang pangunahing may-ari ng mortgage ay tumatanggap ng pera nito nang buo bago tumanggap ng anupaman ang pangalawang may-ari ng mortgage. Kung ang halaga ng ari-arian ay bumababa sa $ 125, 000 bago ang pagkukulang ng borrower, natatanggap ng pangunahing may-hawak ng lien ang buong halaga ng utang ($ 100, 000), habang ang pangalawang may hawak ng lien ay natatanggap lamang ang natitirang $ 25, 000 kahit na may utang na $ 50, 000. Ang pangunahing balikat na may hawak na balikat ay mas mababa sa panganib sa kaso ng pagtanggi sa mga halaga ng pag-aari at samakatuwid ay maaaring magbigay ng pautang sa isang mas mataas na CLTV.
Halimbawa ang CLTV Ratio
Bilang halimbawa, ipagpalagay na ang isang indibidwal ay bumili ng bahay ng $ 200, 000. Upang ma-secure ang pag-aari, nagbigay siya ng isang pagbabayad na $ 50, 000 at nakatanggap ng dalawang utang para sa $ 100, 000 (pangunahin) at $ 50, 000 (pangalawa). Ang kanyang pinagsama loan-to-value ratio (CLTV) ay samakatuwid ay 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000).
