Ano ang Mga Seguridad na Nai-back-up ng Mortgage (CMBS)?
Ang mga komersyal na mortgage na suportado ng mortgage (CMBS) ay mga produktong kita na may puhunan na kita na sinusuportahan ng mga mortgage sa komersyal na mga katangian sa halip na tirahan. Ang CMBS ay maaaring magbigay ng pagkatubig sa mga namumuhunan sa real estate at magkakaparehong mga nagpapahiram ng komersyo.
Dahil walang mga panuntunan para sa pag-standardize ng mga istruktura ng CMBS, maaaring maging mahirap ang kanilang mga pagpapahalaga. Ang pinagbabatayan ng mga seguridad ng CMBS ay maaaring magsama ng isang bilang ng mga komersyal na mortgage ng iba't ibang mga termino, halaga, at uri ng pag-aari - tulad ng mga pamilyang multi-pamilya at komersyal na real estate. Ang CMBS ay maaaring mag-alok ng mas kaunti sa isang panganib na paunang bayad kaysa sa mga securities na naka-back-mortgage (RMBS), habang ang termino sa komersyal na mga mortgage ay karaniwang naayos.
Paano gumagana ang Mga Seguridad na Nai-back-Mortgage
Tulad ng mga obligasyong may utang na collateralized (CDO) at mga collateralized mortgage obligasyon (CMO) CMBS ay nasa anyo ng mga bono. Ang mga pautang sa mortgage na bumubuo ng isang solong komersyal na panseguridad na suportado ng seguridad bilang collateral kung sakaling default, kasama ang punong-guro at interes na ipinasa sa mga namumuhunan. Ang mga pautang ay karaniwang nakapaloob sa isang tiwala, at lubos silang sari-sari sa kanilang mga termino, uri ng ari-arian, at halaga. Ang pinagbabatayan ng mga pautang na nai-secure sa CMBS ay may kasamang mga pautang para sa mga pag-aari tulad ng mga gusali ng apartment at mga kumplikado, pabrika, hotel, mga gusali ng opisina, parke ng opisina, at shopping mall, madalas sa loob ng parehong tiwala.
Ang isang pautang sa pautang ay karaniwang utang na hindi muling pag-urong — ang anumang utang sa mamimili o komersyal na nasigurado lamang sa pamamagitan ng collateral. Sa kaso ng default, ang tagapagpahiram ay maaaring hindi sakupin ang anumang mga ari-arian ng borrower na lampas sa collateral.
Sapagkat ang mga CMBS ay mga kumplikadong sasakyan sa pamumuhunan, nangangailangan sila ng isang malawak na hanay ng mga kalahok ng merkado - kabilang ang mga namumuhunan, isang pangunahing tagapaglingkod, isang master servicer, isang espesyal na tagapaglingkod, isang may hawak na sertipiko ng pagdidirekta, tiwala, at mga ahensya ng rating. Ang bawat isa sa mga manlalaro ay gumaganap ng isang tiyak na tungkulin upang matiyak na maayos ang pagganap ng CMBS.
Ang CMBS market account para sa humigit-kumulang na 2% ng kabuuang US na kita na may kita na kita.
Mga uri ng CMBS
Ang mga pagpapautang na ibabalik ang CMBS ay naiuri sa mga sanga ayon sa kanilang mga antas ng panganib sa kredito, na kadalasang niraranggo mula sa matatanda — o pinakamataas na kalidad — hanggang sa mas mababang kalidad. Ang pinakamataas na kalidad ng mga sanga ay makakatanggap ng parehong mga interes at pangunahing pagbabayad at may pinakamababang panganib na nauugnay. Ang mas mababang mga sanga ay nag-aalok ng mas mataas na rate ng interes, ngunit ang mga sanga na kumukuha ng mas maraming peligro ay sumisipsip din sa karamihan ng mga potensyal na pagkawala na maaaring mangyari habang ang mga sanga ay bumaba sa ranggo.
Ang pinakamababang tranche sa isang istraktura ng CMBS ay maglaman ng pinakamataas - at marahil ay haka-haka - pautang sa portfolio. Ang proseso ng securitization na kasangkot sa pagdidisenyo ng istraktura ng isang CMBS ay mahalaga para sa parehong mga bangko at mamumuhunan. Pinapayagan nito ang mga bangko na mag-isyu ng higit pang mga pautang, at binibigyan nito ang mga mamumuhunan ng madaling pag-access sa komersyal na real estate habang binibigyan sila ng higit na ani kaysa sa mga tradisyunal na bono ng gobyerno.
Ang mga namumuhunan ay dapat maunawaan, gayunpaman, na sa kaso ng isang default sa isa o higit pang mga pautang sa isang CMBS, ang pinakamataas na mga sanga ay dapat na lubusang bayaran, nang may interes, bago ang mga mas mababang mga sanga ay makakatanggap ng anumang pondo.
Mga Key Takeaways
- Ang CMBS ay sinigurado ng mga pagpapautang sa mga komersyal na pag-aari sa halip na tirahan ng real estate. Ang mga likas na mortgage na sinusuportahan ng mortgage ay nasa anyo ng mga bono, at ang mga pinagbabatayan na pautang ay karaniwang nakapaloob sa mga pinagkakatiwalaan. sa mga namumuhunan - kung sakaling ang default.
Kritikan ng CMBS
Karaniwan, ang mga mayayamang namumuhunan lamang ang namuhunan sa CMBS dahil walang maraming mga pagpipilian dito para sa average na mamumuhunan. Mahirap makahanap ng kapwa pondo o pondo na ipinagpalit ng exchange (ETF) na namuhunan lamang sa klase ng asset na ito, bagaman maraming mga pondo sa kapwa ng real estate ang namuhunan ng isang bahagi ng kanilang mga portfolio sa CMBS.
Mga Kinakailangan para sa CMBS
Noong Disyembre 2016, ipinakilala ng Securities and Exchange Commission (SEC) at Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) ang mga bagong regulasyon upang mabawasan ang ilan sa mga panganib ng CMBS sa pamamagitan ng paglikha ng mga kinakailangan sa margin para sa mga sakop na mga transaksyon ng ahensya, kabilang ang mga obligasyon ng collateralized mortgage.
