Komersyal na real estate - kahulugan ng cre

Talaan ng nilalaman

• Ano ang Komersyal na Real Estate?
• Ang Mga Pangunahing Kaalaman ng CRE
• Pagpapaubos ng Lease
• Pamamahala ng Komersyal na Real Estate
• Pamumuhunan sa CRE
• Mga kalamangan ng CRE
• Mga Kakulangan sa CRE
• Tunay na Daigdig na Halimbawa ng CRE

Ano ang Komersyal na Real Estate - CRE?

Ang komersyal na real estate (CRE) ay pag-aari na eksklusibo na ginagamit para sa mga layunin ng negosyo o upang magbigay ng isang lugar ng trabaho kaysa sa isang puwang sa buhay. Kadalasan, ang komersyal na real estate ay naupa sa mga nangungupahan upang magsagawa ng negosyo. Ang kategoryang ito ng real estate ay mula sa isang solong istasyon ng gas hanggang sa isang malaking shopping center. Kasama sa komersyal na real estate ang mga nagtitingi ng lahat ng uri, puwang ng tanggapan, hotel, mga strip mall, restawran, at mga tindahan ng kaginhawaan.

Ang Mga Pangunahing Kaalaman ng Komersyal na Real Estate

Ang komersyal na real estate kasama ang tirahan ng real estate ay binubuo ng dalawang pangunahing kategorya ng pag-aari. Kasama sa tirahan ang mga istruktura na nakalaan para sa pantahanan ng tao at hindi para sa komersyal o pang-industriya na paggamit. Tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan nito, ang komersyal na real estate ay ginagamit sa komersyo.

Ang ilang mga awtoridad sa pag-zone at paglilisensya ay higit na nagwawasak sa mga pag-aari ng industriya — mga site na ginagamit para sa paggawa at paggawa ng mga kalakal, lalo na ang mabibigat na kalakal — ngunit itinuturing ng karamihan na isang subset ng komersyal na real estate.

Ang komersyal na real estate ay ikinategorya sa apat na klase, depende sa pagpapaandar: opisina, pang-industriya, multifamily, at tingi. Ang mga indibidwal na puwang ay nakategorya din. Ang puwang ng opisina, halimbawa, ay nailalarawan bilang klase A, klase B o klase C.

• Ang Class A ay kumakatawan sa pinakamahusay na mga gusali sa mga tuntunin ng aesthetics, edad, kalidad ng imprastruktura, at lokasyon.Class B mga gusali ay karaniwang mas matanda at hindi bilang mapagkumpitensya-matalino na presyo - bilang mga gusali sa Class A. Ang mga namumuhunan ay madalas na target ang mga gusaling ito para sa pagpapanumbalik. Ang mga gusaling C ay ang pinakaluma, karaniwang higit sa 20 taong gulang, na matatagpuan sa hindi gaanong kaakit-akit na mga lugar, at kailangan para sa pagpapanatili.

Mga Key Takeaways

• Ang komersyal na real estate ay pag-aari na ginagamit lamang para sa mga layunin ng negosyo, kumpara sa tirahan ng real estate, na kung saan ay nakatira sa puwang.Ang apat na mga klase, ng komersyal na real estate, kasama ang opisina, pang-industriya, multifamily, at tingian.Ang komersyal na real estate ay nagbibigay ng kita, pati na rin ang ilan kapital na pagpapahalaga, para sa mga namumuhunan.Investing in komersyal na real estate ay nangangailangan ng higit na pagiging sopistikado at pondo mula sa mga namumuhunan kaysa sa tirahan ng real estate.Pansyal na ipinagpalit ang mga pagtitiwala sa pamumuhunan ng real estate (REITs) ay isang magagawa na paraan para sa mga indibidwal na mamuhunan sa komersyal na real estate.

Pagpapaubos ng Lease

Ang ilang mga negosyo ay nagmamay-ari ng mga gusaling kanilang nasasakup. Gayunpaman, ang mas karaniwang sitwasyon ay ang pag-arkila. Karaniwan, ang isang mamumuhunan ay nagmamay-ari ng gusali at nangongolekta ng upa mula sa bawat negosyo na nagpapatakbo doon. Ang mga rate ng komersyo sa pag-upa — ang presyo upang sakupin ang isang puwang sa loob ng isang nakasaad na panahon — ay pasadyang sinipi sa taunang dolyar sa pag-upa sa bawat square square. Sa kabaligtaran, ang mga rate ng tirahan ng tirahan ay nagsipi bilang isang taunang kabuuan o isang buwanang upa.

Ang mga komersyal na pag-upa ay maaaring tumakbo mula sa isang taon hanggang 10 taon o higit pa, na may opisina at tingian sa lugar na karaniwang average sa pagitan ng lima at 10-taong lease.

Sa isang pag-aaral sa 2017 na isinagawa ng analyst firm ng merkado ng real estate na CBRE Group, Inc., natagpuan ng analyst na si Alex Krasikov na ang termino - haba ng isang pag-upa ay proporsyonal sa laki ng puwang na naupa. Bukod dito, ipinakita ng data na ang mga nangungupahan ay magpasok ng mga mahabang pag-upa upang i-lock ang mga presyo sa isang pagtaas ng kapaligiran ng merkado. Ngunit hindi iyon ang kanilang kadahilanan lamang sa pagmamaneho. Ang ilang mga nangungupahan na may mga kinakailangan para sa malalaking puwang ay magpasok ng mga mahabang lease dahil sa limitadong pagkakaroon ng mga ari-arian na tumutugma sa kanilang mga pangangailangan.

Mayroong apat na pangunahing uri ng mga pag-upa sa komersyo, na bawat isa ay nangangailangan ng iba't ibang antas ng responsibilidad mula sa panginoong maylupa at nangungupahan.

• Ang isang pag-upa ng solong net ay may pananagutan sa nangungupahan na magbayad ng mga buwis sa pag-aari.Ang pag-upa ng double-net (NN) ay ang responsable sa nangungupahan sa pagbabayad ng mga buwis at pag-aari. seguro, at pagpapanatili.May isang gross na pag-upa, ang nangungupahan ay nagbabayad lamang ng upa, at ang may-ari ng lupa ay nagbabayad para sa mga buwis sa ari-arian, seguro, at pagpapanatili.

Pamamahala ng Komersyal na Real Estate

Siyempre, ang pagpapanatili ng CRE na lease nang buo sa isang patuloy na batayan ay ang layunin ng sinumang may-ari. Kadalasan ang welga ng panginoong maylupa ay dapat hampasin ang isang balanse sa pagitan ng pag-maximize ng mga renta at pagliit ng mga bakante at pag-turnover ng nangungupahan. Maaaring magastos ang turnover para sa mga may-ari ng CRE dahil ang puwang ay dapat iakma upang matugunan ang mga tukoy na pangangailangan ng iba't ibang mga nangungupahan - sabihin kung ang isang restawran ay lumilipat sa isang pag-aari na sinakop ng isang studio sa yoga.

Ang mga nagmamay-ari ng ari-arian ay maaaring nais na gumamit ng isang komersyal na kompanya ng pamamahala ng real estate upang matulungan silang makahanap, pamahalaan, at mapanatili ang mga nangungupahan, pangasiwaan ang mga pagpapaupa at mga pagpipilian sa pananalapi, at mag-coordinate ng pag-aari at kakayahang magamit. Ang dalubhasang kaalaman ng isang komersyal na kumpanya sa pamamahala ng real estate ay kapaki-pakinabang dahil ang mga patakaran at regulasyon na namamahala sa nasabing pag-aari ay nag-iiba ayon sa estado, county, munisipalidad at industriya, at laki.

Pamumuhunan sa Komersyal na Real Estate

Ang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay maaaring maging kapaki-pakinabang at magsilbi bilang isang bakod laban sa pagkasumpungin ng stock market. Ang mga namumuhunan ay maaaring kumita ng pera sa pamamagitan ng pagpapahalaga sa pag-aari kapag nagbebenta sila, ngunit ang karamihan sa mga nagbabalik ay nagmula sa mga nangungupahan.

Direct investment

Ang mga namumuhunan ay maaaring gumamit ng direktang pamumuhunan kung saan sila nagiging mga panginoong may-ari sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng pisikal na pag-aari. Ang mga tao na pinakaangkop para sa direktang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay ang mga may alinman sa isang malaking halaga ng kaalaman tungkol sa industriya o maaaring gumamit ng mga kumpanya. Ang mga komersyal na katangian ay isang mataas na peligro, mataas na gantimpala na pamumuhunan sa real estate. Ang nasabing mamumuhunan ay malamang na maging isang indibidwal na may mataas na net dahil ang pamumuhunan ng CRE ay nangangailangan ng isang malaking halaga ng kapital.

Ang mainam na pag-aari ay nasa isang lugar na may mababang CRE supply at mataas na demand na magbibigay ng kanais-nais na rate ng pagrenta. Ang lakas ng lokal na ekonomiya ng lugar ay nakakaapekto sa halaga ng pagbili ng CRE.

Hindi tuwirang Pamumuhunan

Bilang kahalili, ang mga namumuhunan ay maaaring mamuhunan sa komersyal na merkado nang hindi direkta sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng iba't ibang mga seguridad sa pamilihan tulad ng Real Estate Investment Trusts (REITs), pondo na ipinagpalit, o sa pamamagitan ng pamumuhunan sa mga kumpanyang umaalaga sa komersyal na pamilihan ng real estate, tulad ng mga bangko at realtor.

Mga kalamangan ng Komersyal na Real Estate

Ang isa sa mga pinakamalaking bentahe ng komersyal na real estate ay kaakit-akit na rate ng pagpapaupa. Sa mga lugar kung saan ang halaga ng bagong konstruksiyon ay alinman sa limitado ng lupa o batas, ang komersyal na real estate ay maaaring magkaroon ng mga kahanga-hangang pagbabalik at malaking buwanang daloy ng cash. Ang mga gusaling pang-industriya ay karaniwang nagrenta sa isang mas mababang rate, kahit na mayroon din silang mas mababang mga gastos sa itaas kumpara sa isang tower ng opisina.

Makikinabang din ang komersyal na real estate mula sa mas matagal na mga kontrata sa pag-upa sa mga nangungupahan kaysa sa tirahan. Ang mahabang haba ng pag-upa ay nagbibigay sa may-ari ng komersyal na real estate ng isang malaking halaga ng cash flow katatagan, hangga't ang pang-matagalang nangungupahan ay sumasakop sa gusali.

Bilang karagdagan sa pag-aalok ng isang matatag, mayamang mapagkukunan ng kita, ang komersyal na real estate ay nag-aalok ng potensyal para sa pagpapahalaga sa kapital, hangga't ang pag-aari ay napapanatili at napapanatiling napapanahon. At, tulad ng lahat ng real estate, madalas itong gumagalaw sa kabaligtaran ng direksyon sa stock market, ginagawa itong isang epektibong pagpipilian sa pag-iiba sa mga equities sa isang portfolio.

Mga kalamangan

• Hedge laban sa stock market

• Mataas na mapagkukunan ng kita

• Matatag na daloy ng cash mula sa pangmatagalang nangungupahan

• Ang potensyal na pagpapahalaga sa kapital

Cons

• Marami pang kapital na kinakailangan upang direktang mamuhunan

• Mas malaking regulasyon

• Mas mataas na gastos sa pag-aayos

• Illiquid asset

Mga Kakulangan sa Komersyal na Real Estate

Ang mga patakaran at regulasyon ay ang pangunahing tagapagbalita para sa karamihan ng mga tao na nais na mamuhunan nang direkta sa komersyal na real estate. Ang mga buwis, mekanika ng pagbili, at mga responsibilidad sa pagpapanatili para sa mga komersyal na katangian ay inilibing sa mga layer ng legalese. Ang mga iniaatas na ito ay nagbabago ayon sa estado, county, industriya, laki, pag-zone, at marami pang ibang mga pagtatalaga. Karamihan sa mga namumuhunan sa komersyal na real estate ay mayroon ding dalubhasang kaalaman o isang payroll ng mga taong gumagawa.

Ang isa pang sagabal ay ang pagtaas ng panganib na dinala sa paglalagay ng tenant, lalo na may kaugnayan sa isang ekonomiya kung saan ang mga hindi inaasahang pagsara ng tingian ay nag-iiwan ng mga katangian na walang laman na paunawa.

Sa mga tirahan, ang mga kinakailangan sa pasilidad ng isang nangungupahan ay karaniwang sumasalamin sa mga nauna o hinaharap na nangungupahan. Gayunpaman, sa isang komersyal na pag-aari, ang bawat nangungupahan ay maaaring may iba't ibang mga pangangailangan na nangangailangan ng magastos na pag-aayos. Ang may-ari ng gusali pagkatapos ay dapat iakma ang puwang upang mapaunlakan ang dalubhasang kalakalan ng bawat nangungupahan. Ang isang komersyal na pag-aari na may isang mababang bakante ngunit ang mataas na nangungupahan sa paglilipat ng tungkulin ay maaari pa ring mawalan ng pera dahil sa gastos ng mga renovations para sa mga papasok na nangungupahan.

Para sa mga naghahanap upang mamuhunan nang direkta, ang pagbili ng isang komersyal na pag-aari ay isang mas mahal na panukala kaysa sa isang tirahan na ari-arian. Gayundin, habang ang real estate, sa pangkalahatan, ay kabilang sa mga hindi gaanong kaalaman sa mga klase ng pag-aari, ang mga transaksyon para sa mga komersyal na gusali ay may posibilidad na ilipat lalo na.

Tunay na Daigdig na Halimbawa ng CRE Pagtataya

Ang merkado ng komersyal na pag-aari ng US ay naganap sa pag-urong noong 2008-2009, ngunit nakaranas ito ng taunang mga natamo mula noong 2010. Ang mga natamo ay nakatulong na mabawi ang halos lahat ng mga pagkalugi sa panahon ng pag-urong.

Ang "2019 US Real Estate Market Outlook, " isang taunang ulat na inilabas ng CBRE, ay naniniwala:

Bagaman huli na sa ikot ng ekonomiya, ang pananaw ay nananatiling napakaganda para sa lahat ng apat na pangunahing uri ng komersyo ng real estate. May kaunting pagpapahalaga sa mga halaga, ngunit ang pagbabalik ng kita ay dapat manatiling malusog.

Gayunpaman, iminumungkahi ng iba pang mga tagapagpahiwatig na ang merkado ng komersyal na pag-aari ay lumubog sa siklo ng paglago ng post-urong. Ayon sa firm ng real estate ng California, Ten-X Growth, natapos ang presyo ng komersyo ng ari-arian sa 2018 hanggang 1% lamang mula sa 2017.

Ang isang ulat na Sampung-X ay nabanggit na ang pangwakas na kabuuang 2018 para sa mga komersyal na katangian ay nagpapatunay sa kanilang pananaw sa pagtatapos ng presyo ng pang-ekonomiyang huli. Nalaman ng pananaliksik ng firm na tumataas ang mga bakante, bumabagal ang paglaki ng upa, at tumaas ang rate ng interes sa merkado

Tulad ng iniulat ng Forbes , ang sektor ng tingi, sa partikular, ay nagpatunay ng isang sakit sa pananakit sa mas malawak na merkado ng komersyal na pag-aari, dahil ang malawakang pagsasara ng mga tindahan ay tumindi sa 2017 at nagpatuloy sa 2018. Halimbawa, ang sikat na mall REIT Westfield Corporation ay nakita ang kanilang presyo ng stock na bumagsak tungkol sa 30% sa pagitan ng kalagitnaan ng 2016 at huli na 2017 bago baligtarin ang ilang mga pagkalugi sa pamamagitan ng Enero 2018. Ang Unibail-Rodamco SE ay nakuha ang Westfield sa halagang US $ 15.8 bilyon, na lumilikha ng Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Karamihan sa mga kumpanya, gayunpaman, pinapanatili na ang merkado ng pag-aari ay nananatiling malusog sa pangkalahatan. Si JP Morgan, sa "2019 Commerical Real Estate Outlook, " higit sa lahat ay nagbigay-alam sa pananaw ng CBRE na nagsasaad na ang 2018 ay ang ika-siyam na taon ng pagtaas sa mga komersyal na pag-upa sa komersyo at pagpapahalaga. Hinuhulaan ni Morgan na magiging mabagal ang tulin nitong lakad ngunit magpapatuloy at hindi nakakakita ng isang pagbagsak hanggang sa matapos ang 2019.