Naiintindihan ng pederal na gobyerno na ang mga home mortgage ay ang pinakamalaking pinansiyal na pasanin ng maraming Amerikano na kailanman ay aakalain sa kanilang buhay. Upang magbigay ng pahinga (at siguro na hikayatin ang mga tao na lumahok sa merkado ng real estate), pinapayagan ng Internal Revenue Service (IRS) ang mga nagbabayad ng buwis sa mga interes na binayaran sa kanilang mga pag-utang.
Ngunit paano kung kumuha ka ng pangalawang mortgage sa bahay? Mahalaga ba kung ano ang ginagamit mo para sa? Maaari mo bang ibabawas ang interes nang walang hanggan?
Titingnan namin ang malalim na pagtingin sa mga implikasyon ng buwis sa pagkuha ng isang pangalawang mortgage, na ipinapakita sa iyo kung paano makakalkula ang iyong pagbawas sa iyong mga buwis pati na rin ang pag-highlight ng iba't ibang mga paghihigpit at mga pitfalls.
Ang Mga Pangunahing Kaalaman
Una, kailangan mong maunawaan kung ano ang bumubuo ng isang "kwalipikadong bahay" (kung saan naaangkop ang isang pagbawas sa interes ng mortgage), at kung paano tinukoy ng IRS ang "interes sa mortgage" at "utang sa mortgage."
Para sa mga nagsisimula, ang isang "kwalipikadong bahay" ay tumutukoy sa alinman sa iyong pangunahing tahanan kung saan normal kang nakatira, o isang pangalawang tahanan. Ang mga mobile na bahay, trailer ng bahay, apartment at bangka lahat ay kwalipikado, hangga't mayroon silang "pagtulog, pagluluto, at mga pasilidad sa banyo, " tulad ng inilalagay ito ng IRS Publication 936.
Kung inaangkin mo ang mga pagbawas sa isang bahay na nagdodoble bilang iba pa, tulad ng isang pag-upa sa pag-upa o isang tanggapan, ang ilang mga nasabing mga panuntunan at kalkulasyon ay naglalaro, na may kaugnayan sa kung gaano karaming oras na nasakop mo ang lugar. Maaari kang sumangguni sa mga detalye dito, ngunit sa pangkalahatan ay nagsasalita, kung umarkila ka ng isang pangalawang tahanan, kailangan mong manirahan doon nang hindi bababa sa 14 araw o higit sa 10% ng halaga ng oras na ito ay inuupahan sa loob ng isang taon (alinman ang mas mahaba) upang maibawas ang utang na interes dito. (Kung hindi ka nakatira doon, kung gayon ikaw ay isang may-ari ng lupa, at isang iba't ibang mga hanay ng mga patakaran ay nagsisimula: tingnan ang Mga Bawas sa Buwis Para sa mga May-ari ng Rental na May-ari ).
Ang interes ng mortgage ay nalalapat lamang sa interes na binabayaran sa mga pautang na gumagamit ng iyong (mga) bahay bilang collateral. Kasama dito:
Inilarawan ng IRS ang tatlong kategorya ng utang sa mortgage. Nag-iiba ang mga ito depende sa kung kinuha mo ang utang at kung ano ang ginamit para sa:
- Ang lolo ng utang ay tumutukoy sa mga utang na na-secure ng iyong tahanan sa o bago ang Oktubre 13, 1987 (pagkatapos kung saan naganap ang kasalukuyang mga patakaran sa buwis). Ang utang sa pagkuha ng bahay ay tumutukoy sa mga utang na kinuha pagkatapos ng Oktubre 13, 1987 na ginamit upang bumili, magtayo o mapabuti ang iyong bahay (ibig sabihin, mga renovations, pag-aayos, atbp.). Ang utang sa utang na pautang o utang ay tumutukoy sa mga utang na kinuha pagkatapos ng Oktubre 13, 1987 na ginamit para sa iba pang mga layunin na may kaugnayan sa hindi paninirahan, tulad ng pagpopondo sa matrikula sa kolehiyo, isang bagong kotse, isang bakasyon o marami pang iba na hindi nauugnay sa pagbili, pagbuo o pagpapabuti ng isang bahay.
Ang Mga Bawas
Nakasalalay ito sa kung anong uri ng utang na mayroon ka - at kung magkano ang nais mong ipagpalagay. Kung ikaw ay may-asawa at mag-file nang magkasama, maaari mo lamang ibawas ang interes sa $ 1 milyon o mas kaunting halaga ng utang sa pagkuha ng bahay at $ 100, 000 o hindi gaanong halaga ng utang sa equity ng pangkalahatang. Kung nag-iisa, o kasal at mag-file nang hiwalay, pagkatapos ang iyong mga limitasyon ay magiging $ 500, 000 para sa utang sa pagkuha ng bahay at $ 50, 000 utang sa equity ng bahay, ayon sa pagkakabanggit.
Sa madaling salita, kung ang iyong mortgage o mortgage ay ginagamit upang bumili, bumuo o pagbutihin ang iyong pangunahing at / o pangalawang tahanan (ginagawa itong utang sa pagkuha ng bahay) at kabuuang $ 1 milyon, maaari mong bawasin ang lahat ng iyong binayaran nang interes. Halimbawa, kung mayroon kang 4% na rate ng interes sa bawat isa sa dalawang mortgage na magkasama ay nagdaragdag ng hanggang sa $ 1 milyon, maaari mong bawasin ang lahat ng iyong taunang bayad sa interes na $ 40, 000.
Gayunpaman, kung ang utang sa iyong pag-aari sa bahay ay, sabihin nating, $ 2 milyon, pagkatapos ay maaari mong bawasin ang kalahati ng kabuuang interes na iyong binayaran sa $ 2 milyong halaga ng mga mortgage sa taon. Kung ang mga kaparehong 4% na rate ng interes ay inilalapat, maaari mo lamang ibawas ang $ 40, 000 sa halip na ang $ 80, 000 na pinangangalagaan mong interes sa taong iyon. (Ito ay isang bagay na dapat isaalang-alang para sa sinumang sumusubok na mag-pondo ng isang pitong-figure na pag-aari. Tingnan ang Jumbo Vs. Mga Conventional Mortgage: Paano Sila Magkaiba .)
Bagaman ang limitasyong ito ay hindi nalalapat sa utang na lolo, hindi ka makakakuha ng karagdagang pagbabawas sa mga bagong utang kung ang iyong lolo sa utang ay lumampas sa $ 1 milyon. Paano kung mayroon kang $ 900, 000 lamang sa utang na lolo? Pagkatapos ay maaari mo lamang ibawas ang interes para sa karagdagang $ 100, 000 na halaga ng pagkuha ng bahay.
Hindi bababa sa, ito ang pangkalahatang panuntunan. Ang IRS ay nagbibigay ng isang worksheet upang matukoy ang iyong aktwal na maibabawas na interes sa utang sa bahay.
Ang Papel
Hangga't nagbabayad ka ng hindi bababa sa $ 600 na halaga ng interes sa mortgage, makakatanggap ka ng isang paunawa mula sa iyong may-ari ng pautang o tagapagpahiram (karaniwang Form 1098) ilang buwan bago ang oras ng pag-file ng buwis. Kasabay ng dolyar na halaga ng iyong taunang pagbabayad, ipakikita rin ng Pahayag na Interes ng Pananalapi ang iyong mga bayad na seguro sa seguro sa mortgage at mababawas na mga puntos (kung binili mo ang isang bahay sa taong iyon). Kapag natagpuan mo ang dokumentong ito, gagamitin mo ito upang makumpleto ang iyong pagbabalik ng buwis, sa form 1040, Iskedyul A (Itinalaga na Mga Bawas).
Sa pamamagitan ng utang sa pagkuha ng bahay at pinagsama ng utang sa bahay, maaari mong technically humiram ng $ 1.1 milyon laban sa iyong bahay. Gayunpaman, kung mayroon kang karagdagang utang na lumampas sa threshold na ito, maaari mong ibawas ang interes kung ang mga nalikom ay ginamit para sa isang kwalipikadong gastos, tulad ng isang pamumuhunan (iniulat din sa Iskedyul A) o isang negosyo (Iskedyul C o C-EZ).
Refinancing, Mga puntos at Premium
Bilang karagdagan, kung magbabayad ka ng mga puntos sa bagong mortgage, maaari mong ibawas ang mga ito sa buhay ng pautang. Sa pag-aakala mong muling pagbabayad ng isang bagong 30-taong mortgage, maaari mong bawasan ang 1/30 ika ng anuman ang iyong binayaran sa mga puntos bawat taon. Kung hindi mo pa ibabawas ang lahat ng mga puntos sa oras na ibebenta mo o muling pinapantasyahan ang bahay (muli), pagkatapos ay maaari mong ibawas ang anumang nalalabi nang sabay-sabay sa taong iyon. I-file mo ang pagbabawas sa Iskedyul A, form 1040, linya 12.
Hangga't ang iyong nababagay na kita ng gross ay hindi lalampas sa $ 109, 000 (o $ 54, 500 kung may asawa at mag-file nang hiwalay), maaari mong bawasin ang ilan o lahat ng iyong mga premium insurance sa seguro. Mahuhulog ito sa iyong kategorya na "home acquisition debt".
Ang Bottom Line
Ang mga patakaran sa buwis ay kumplikado, walang pagtanggi na, ngunit kung magpapatuloy ka nang maayos, ang mga probisyon ay makatipid sa iyo ng libu-libong dolyar sa isang taon. Siguraduhing kumunsulta sa isang kwalipikadong propesyonal sa buwis bago ka magpasya na kumuha ng isang pangalawang mortgage.
