Nakatakdang-Rate kumpara sa Madla-Madla-Rate ng mga Mortgage: Isang Pangkalahatang-ideya
Ang mga nakapirming rate na mortgage at adjustable-rate mortgages (ARMs) ay ang dalawang pangunahing uri ng mortgage. Habang ang merkado ay nag-aalok ng maraming mga varieties sa loob ng dalawang kategorya na ito, ang unang hakbang kapag ang pamimili para sa isang mortgage ay tinutukoy kung alin sa dalawang pangunahing uri ng pautang ang nababagay sa iyong mga pangangailangan.
Mga Key Takeaways
- Ang isang nakapirming rate rate ng singil ay isang itinakdang rate ng interes na hindi nagbabago sa buong buhay ng pautang.Ang paunang rate ng interes sa isang adjustable-rate mortgage (ARM) ay nakalagay sa ibaba ng rate ng merkado sa isang maihahambing na nakapirming rate na pautang, at pagkatapos ay tumataas ang rate (o posibleng mas mababa) habang tumatagal ang oras.ARM ay karaniwang mas kumplikado kaysa sa mga nakapirming rate na mga mortgage.
Naayos na-rate ng Pautang
Ang isang nakapirming rate rate ng singil ay isang singil na rate ng interes na hindi nagbabago sa buong buhay ng utang. Bagaman ang halaga ng punong-guro at bayad na bayad bawat buwan ay nag-iiba mula sa pagbabayad hanggang sa pagbabayad, ang kabuuang pagbabayad ay nananatiling pareho, na ginagawang madali ang pagbadyet para sa mga may-ari ng bahay.
Ang bahagyang iskedyul ng pag-amortisasyon sa ibaba ay nagpapakita ng paraan kung saan inilalagay ang mga halaga sa punong-guro at pagbabago ng interes sa buhay ng mortgage. Sa halimbawang ito, ang term ng mortgage ay 30 taon, ang punong-guro ay $ 100, 000, at ang rate ng interes ay 6%.
| Pagbabayad | Punong-guro | Interes | Pangunahing Balanse |
| 1. $ 599.55 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99900.45 |
| 2. $ 599.55 | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99800.40 |
| 3. $ 599.55 | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699.85 |
Tulad ng nakikita mo, ang mga pagbabayad na ginawa sa mga unang taon ng isang mortgage ay binubuo pangunahin ng mga pagbabayad ng interes.
Ang pangunahing bentahe ng isang nakapirming rate na pautang ay ang nanghihiram ay protektado mula sa biglaan at potensyal na makabuluhang pagtaas sa buwanang pagbabayad ng mortgage kung ang pagtaas ng mga rate ng interes. Ang mga nakapirming rate na utang ay madaling maunawaan at mag-iba nang kaunti mula sa nagpapahiram hanggang sa nagpapahiram. Ang downside sa nakapirming rate rate ng utang ay na kapag ang mga rate ng interes ay mataas, ang kwalipikasyon para sa isang pautang ay mas mahirap dahil ang mga pagbabayad ay hindi gaanong abot.
Bagaman ang rate ng interes ay naayos, ang kabuuang halaga ng interes na babayaran mo ay depende sa term ng mortgage. Nag-aalok ang mga tradisyonal na institusyong pagpapahiram ng mga nakapirming rate na mga mortgage para sa iba't ibang mga termino, ang pinakakaraniwan kung saan ay 30, 20, at 15 taon.
Ang 30-taong pautang ay ang pinakapopular na pagpipilian sapagkat nag-aalok ito ng pinakamababang buwanang pagbabayad. Gayunpaman, ang trade-off para sa mababang pagbabayad ay isang makabuluhang mas mataas na pangkalahatang gastos, dahil ang labis na dekada, o higit pa, sa term ay nakatuon sa pangunahing pagbabayad ng interes. Ang buwanang mga pagbabayad para sa mas maikli-term na mga mortgage ay mas mataas upang ang punong-guro ay nabayaran sa isang mas maiikling oras na oras. Gayundin, ang mga mas maikli-term na mga utang ay nag-aalok ng isang mas mababang rate ng interes, na nagbibigay-daan para sa isang mas malaking halaga ng punong-guro na binayaran sa bawat pagbabayad ng mortgage. Kaya, ang mas maiikling term mortgages ay nagkakahalaga nang mas mababa sa pangkalahatan. (Para sa higit pa, tingnan ang Pag-unawa sa istruktura ng Pagbabayad ng Mortgage .)
Mortgage: Nakatakdang rate ng rate ng kumpetisyon
Madaling iakma-rate na Pautang
Ang rate ng interes para sa isang adjustable-rate mortgage ay isang variable. Ang paunang rate ng interes sa isang ARM ay nakatakda sa ibaba ng rate ng merkado sa isang maihahambing na nakapirming rate ng pautang, at pagkatapos ay tumataas ang rate habang tumatagal ang oras. Kung ang ARM ay gaganapin nang sapat na mahaba, ang rate ng interes ay lalampas sa pagpunta rate para sa nakapirming rate na pautang.
Ang mga ARM ay may isang nakapirming tagal ng panahon kung saan ang panimulang rate ng interes ay nananatiling pare-pareho, pagkatapos kung saan ang rate ng interes ay nag-aayos sa isang paunang nakaayos na dalas. Ang takdang rate ng rate ay maaaring mag-iba nang malaki-saanman mula sa isang buwan hanggang 10 taon; mas maikli ang mga panahon ng pagsasaayos sa pangkalahatan ay nagdadala ng mas mababang paunang mga rate ng interes Matapos ang unang termino, ang pag-uli ng utang, nangangahulugang mayroong isang bagong rate ng interes batay sa kasalukuyang mga rate ng merkado. Ito ang rate hanggang sa susunod na pag-reset, na maaaring sa susunod na taon.
Terminolohiya ng ARM
Ang mga ARM ay makabuluhang mas kumplikado kaysa sa mga pautang na nakapirming rate, kaya ang paggalugad sa mga kalamangan at kahinaan ay nangangailangan ng pag-unawa sa ilang pangunahing terminolohiya. Narito ang ilang mga konsepto na kailangang malaman ng mga nanghihiram bago pumili ng isang ARM:
- Kadalasan ng Pagsasaayos: Tumutukoy ito sa dami ng oras sa pagitan ng mga pagsasaayos ng rate ng interes (hal. Buwan-buwan, taun-taon, atbp.). Mga Index ng Pagsasaayos: Ang mga pagsasaayos ng interes-rate ay nakatali sa isang benchmark. Minsan ito ang rate ng interes sa isang uri ng pag-aari, tulad ng mga sertipiko ng deposito o mga perang papel sa Treasury. Maaari rin itong maging isang tukoy na indeks, tulad ng Index ng Cost of Funds o ang London Interbank Offered Rate (LIBOR). Margin: Kapag nilagdaan mo ang iyong utang, sumasang-ayon ka na magbayad ng isang rate na isang tiyak na porsyento na mas mataas kaysa sa index ng pagsasaayos. Halimbawa, ang iyong adjustable rate ay maaaring ang rate ng isang taong T-bill kasama ang 2%. Ang dagdag na 2% ay tinatawag na margin. Mga Caps: Tumutukoy ito sa limitasyon sa dami ng rate ng interes na maaaring dagdagan ang bawat panahon ng pagsasaayos. Nag-aalok din ang ilang mga ARM ng mga takip sa kabuuang buwanang pagbabayad. Ang mga pautang na ito, na kilala rin bilang negatibong mga pautang sa amortization, ay nagpapanatiling mababa ang mga pagbabayad; gayunpaman, ang mga pagbabayad na ito ay maaaring saklaw lamang ng isang bahagi ng bunga na dapat bayaran. Ang hindi bayad na interes ay nagiging bahagi ng punong-guro. Matapos ang mga taon ng pagbabayad ng utang, ang iyong punong-utang na utang ay maaaring mas malaki kaysa sa halagang una mong hiniram. Siling: Ito ang pinakamataas na ang pinahihintulutang rate ng interes ay pinahihintulutan na maging sa panahon ng buhay ng pautang.
Ang pinakamalaking kalamangan ng isang ARM ay mas malaki kaysa sa isang nakapirming rate na mortgage, hindi bababa sa unang tatlo, lima, o pitong taon. Ang mga ARM ay kaakit-akit din dahil ang kanilang mababang paunang pagbabayad ay madalas na nagbibigay-daan sa borrower upang maging kwalipikado para sa isang mas malaking pautang at, sa isang bumabagsak na interes-rate na kapaligiran, pinapayagan ang borrower na masiyahan sa mas mababang mga rate ng interes (at mas mababang mga pagbabayad) nang walang pangangailangan upang muling magbayad ng utang.
Ang isang borrower na pumipili ng isang ARM ay maaaring makatipid ng ilang daang dolyar sa isang buwan hanggang sa pitong taon, pagkatapos nito ay malamang na tumaas ang kanyang mga gastos. Ang bagong rate ay batay sa mga rate ng merkado, hindi ang paunang ibaba-rate ng merkado. Kung ikaw ay masuwerteng, maaaring mas mababa depende sa kung ano ang mga rate ng merkado sa oras ng pag-reset ng rate.
Ang ARM, gayunpaman, ay maaaring magdulot ng ilang mga makabuluhang pagbagsak. Sa pamamagitan ng isang ARM, ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring magbago nang madalas sa buhay ng pautang. At kung kumuha ka ng isang malaking utang, maaari kang maging problema sa pagtaas ng mga rate ng interes: Ang ilang mga ARM ay nakabalangkas upang ang mga rate ng interes ay halos doble sa loob lamang ng ilang taon. (Para sa higit pa, tingnan ang Adjustable Rate Mortgage: Ano ang Nangyayari Kapag Nagpataas ang Mga rate ng interes ).
Sa katunayan, ang nababagay-rate na mga utang ay nawala sa pabor sa maraming mga tagaplano sa pananalapi matapos ang subprime mortgage meltdown ng 2008, na nagsimula sa isang panahon ng mga foreclosure at maikling benta. Nahaharap sa mga sticker shock ang mga nanghihiram nang maayos ang kanilang mga ARM, at nag-skyrock ang kanilang mga pagbabayad. Sa kabutihang palad, mula noon ang mga regulasyon at batas ng gobyerno ay naitatag upang madagdagan ang pangangasiwa na nagbago ng bubble ng pabahay sa isang global na krisis sa pananalapi. Pinipigilan ng Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ang mga predatory na mga gawi sa mortgage na nakakasakit sa consumer. Ang mga nagpapahiram ay nagpapahiram sa mga nangungutang na posibleng bayaran ang kanilang mga pautang.
Ang mga ARM ay mas mura kaysa sa mga nakapirming rate na mga mortgage.
Aling Pautang ang Tama para sa Iyo?
Kapag pumipili ng isang mortgage, kailangan mong isaalang-alang ang isang malawak na hanay ng mga personal na kadahilanan at balansehin ang mga ito sa mga katotohanang pang-ekonomiya ng isang palaging nagbabago na merkado. Ang mga personal na pananalapi ng mga indibidwal ay madalas na nakakaranas ng mga panahon ng pagsulong at pagtanggi, ang mga rate ng interes ay tumaas at bumagsak, at ang lakas ng ekonomiya ay humina at humina. Upang mailagay ang iyong pagpili ng pautang sa konteksto ng mga salik na ito, isaalang-alang ang mga sumusunod na katanungan:
- Gaano kalaki ang isang bayad sa pagpapautang na makukuha mo ngayon? Maaari ka pa bang makagawa ng isang ARM kung tumataas ang mga rate ng interes? Gaano katagal ang balak mong manirahan sa ari-arian? Sa anong direksyon ang mga rate ng interes, at inaasahan mo bang magpatuloy ang takbo?
Kung ang mga rate ng interes ay mataas at inaasahang mahulog, masisiguro ng isang ARM na mapagsamantalahan mo ang pagbagsak, dahil hindi ka naka-lock sa isang partikular na rate. Kung ang mga rate ng interes ay umaakyat o isang matatag, mahuhulaan na pagbabayad ay mahalaga sa iyo, ang isang nakapirming rate na mortgage ay maaaring paraan.
Mga Kandidato para sa ARM
Ang Short-Term Homeowner
Ang isang ARM ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian kung ang mga mababang pagbabayad sa malapit na termino ang iyong pangunahing kinakailangan, o kung hindi mo plano na manirahan sa ari-arian nang sapat para tumaas ang mga rate. Tulad ng nabanggit kanina, ang nakapirming rate ng panahon ng isang ARM ay nag-iiba, karaniwang mula sa isang taon hanggang pitong taon, na ang dahilan kung bakit ang isang ARM ay hindi maaaring magkaroon ng kahulugan para sa mga taong nagbabalak na panatilihin ang kanilang tahanan nang higit sa na. Gayunpaman, kung alam mong pupunta ka sa loob ng maikling panahon, o hindi mo plano na hawakan ang bahay sa loob ng mga dekada na darating, kung gayon ang isang ARM ay magkakaroon ng maraming kahulugan.
Sabihin nating ang kapaligiran ng interes-rate ay nangangahulugang maaari kang kumuha ng limang taong ARM na may rate ng interes na 3.5%. Ang isang 30-taong nakapirming-rate na mortgage, kung ihahambing, ay magbibigay sa iyo ng rate ng interes na 4.25%. Kung plano mong ilipat bago ang limang taong ARM na na-reset, makakatipid ka ng maraming pera sa interes. Kung, sa kabilang banda, sa huli ay magpasya kang manatili sa bahay nang mas mahaba, lalo na kung ang mga rate ay mas mataas kapag nag-aayos ang iyong pautang, kung gayon ang gastos sa mortgage ay hihigit sa gastos kaysa sa naayos na rate ng pautang. Kung, bagaman, bibili ka ng isang bahay sa mata na mag-upgrade sa isang mas malaking bahay sa sandaling magsimula ka ng isang pamilya — o sa palagay mo ay ililipat ka para sa trabaho — kung gayon ang isang ARM ay maaaring tama para sa iyo.
Ang Bump-Up-in-Income Kita
Para sa mga taong may matatag na kita ngunit hindi inaasahan na madaragdagan ito, ang isang nakapirming rate na mortgage ay mas nakakaintindi. Gayunpaman, kung inaasahan mong makakita ng isang pagtaas sa iyong kita, ang pagpunta sa isang ARM ay makatipid ka mula sa pagbabayad ng maraming interes sa mahabang paghihintay.
Sabihin nating naghahanap ka ng iyong unang tahanan at nagtapos ka lamang sa paaralan ng medikal o batas o kumita ng isang MBA. Mataas ang posibilidad na kumita ka nang higit sa mga darating na taon at magagawang upang madagdagan ang mga pagbabayad kapag ang iyong utang ay nag-aayos sa isang mas mataas na rate. Sa kasong iyon, ang isang ARM ay gagana para sa iyo. Sa isa pang senaryo, kung inaasahan mong simulan ang pagtanggap ng pera mula sa isang tiwala sa isang tiyak na edad, makakakuha ka ng isang ARM na mag-reset sa parehong taon.
Ang Uri ng Pay-It-Off
Ang pagkuha ng isang madaling iakma-rate na mortgage ay kaakit-akit sa mga nagpautang sa utang na mayroon, o magkakaroon, ang cash upang mabayaran ang utang bago ang bagong rate ng interes ay pumapasok. Habang hindi kasama ang karamihan ng mga Amerikano, may mga sitwasyon kung saan maaari itong hilahin ito.
Kumuha ng isang borrower na bumibili ng isang bahay at nagbebenta ng isa pa nang sabay. Ang taong iyon ay maaaring sapilitang bumili ng bagong bahay habang ang matanda ay nasa kontrata at, bilang isang resulta, ay kukuha ng isang isa o dalawang taong ARM. Kapag ang nanghihiram ay may nalikom mula sa pagbebenta, maaari siyang lumiko upang mabayaran ang ARM kasama ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng bahay.
Ang isa pang sitwasyon kung saan ang kahulugan ng ARM ay kung makakaya mong mapabilis ang pagbabayad bawat buwan nang sapat upang mabayaran ito bago ito mag-reset. Ang paggamit ng diskarte na ito ay maaaring mapanganib sapagkat nangyayari ang buhay, at habang maaari kang makagawa ng pinabilis na pagbabayad ngayon, kung magkasakit ka, mawalan ng trabaho, o pupunta ang boiler, na maaaring hindi na maging isang pagpipilian.
Ang Bottom Line
Anuman ang uri ng pautang na iyong pinili, ang pagpili nang mabuti ay makakatulong sa iyo na maiwasan ang mga pagkakamali. Ang isang bagay ay sigurado: Huwag sumama sa ARM dahil ang mas mababang buwanang pagbabayad ay ang tanging paraan upang matiyak ang pangarap na bahay. Maaari kang makakuha ng isang katulad na rate sa oras ng pag-reset, ngunit ito ay isang malubhang sugal. Mas maingat na maghanap para sa isang bahay na may isang mas maliit na tag ng presyo sa halip.
Ipagpatuloy ang pagbabasa
Mga Kaugnay na Artikulo
Refinancing A Home
Kailan (at Kapag Hindi) upang Refinance Ang Iyong Mortgage
Pagbili ng Isang Bahay
Mga Pangunahing Pangunahing Pananalapi Para sa Mga Unang Homebuyer
Pautang
Paano Gumagana ang Mga rate ng interes sa isang Pautang
Pautang
Paano Piliin ang Pinakamahusay na Pautang para sa Iyo
Pautang
Adjustable Rate Mortgage: Ano ang Mangyayari Kapag Tumataas ang Mga rate ng interes
Pautang
Fixed o variable na Mortgage Mortgage: Alin ang Mas Mabuti Ngayon?
Mga Kasosyo sa LinkKaugnay na Mga Tuntunin
Pautang Ang mortgage ay isang instrumento sa utang na obligadong magbayad ng nangutang nang may paunang natukoy na hanay ng mga pagbabayad. higit pang Adjustable-Rate Mortgage (ARM) Ang isang adjustable rate ng mortgage ay isang uri kung saan ang rate ng interes na binayaran sa natitirang balanse ay nag-iiba ayon sa isang tiyak na benchmark. higit pang Pagpapaupa ng Mortgage Ang pag-urong ng mortgage ay tumatagal ng natitirang bayad ng punong-guro at interes ng isang mortgage at kinakalkula ang mga ito batay sa isang bagong iskedyul ng pagbabayad ng utang. higit pa Paano ang isang Nakatakdang rate ng Interes sa isang Pautang Maaaring Makakaapekto sa Iyong Budget Ang isang nakapirming rate ng interes ay nananatiling pareho para sa buong termino ng pautang, na ginagawang mas madali ang pangmatagalang pagbadyet. Ang ilang mga pautang ay pinagsama ang mga rate ng maayos at variable. higit pa Ang petsa ng Pag-reset ng Pag-reset ay isang punto sa oras kung kailan ang paunang nakapirming rate ng interes sa isang nababagay na rate ng mortgage (ARM) ay nagbabago sa isang naaakmang rate. mas Graduated Payment Mortgage (GPM) Kahulugan Ang isang nagtapos na mortgage ng pagbabayad (GPM) ay isang uri ng mortgage kung saan ang pagbabayad ay nagdaragdag mula sa isang mababang paunang rate sa isang mas mataas na rate. higit pa