Flipping kumpara sa Rental Income Properties: Isang Pangkalahatang-ideya
Ang tanong kung ang flipping o pagbili at paghawak ay ang pinakamahusay na diskarte sa pamumuhunan sa real estate ay walang isang tamang sagot. Sa halip, ang pagpapasyang pumili ng isang pamamaraan kaysa sa isa pa ay dapat na bahagi ng isang tahasang estratehikong plano na isinasaalang-alang ang pangkalahatang mga layunin ng pamumuhunan. Kasama rin sa mga pagsasaalang-alang ang mga oportunidad na ipinakita ng umiiral na merkado.
Bakit Mamuhunan sa Real Estate?
Ang pagmamay-ari ng paninirahan sa real estate ay nakakakuha ng patuloy na pagtaas ng interes mula sa mga namumuhunan sa tingian para sa marami sa mga sumusunod na kadahilanan:
- Nagbibigay ang real estate ng higit na mahuhulaan na pagbabalik kaysa sa mga stock at bonds.Real estate ay nagbibigay ng isang halamang inflation dahil ang mga rate ng pag-upa at daloy ng pamumuhunan ay karaniwang tumaas ng hindi bababa sa bilang ng inflation rate.Real estate ay nagbibigay ng isang mahusay na lugar para sa kapital sa mga oras kung ang mga namumuhunan ay hindi sigurado ng mga prospect sa stock at bono market o kapag inaasahan ng mga namumuhunan ang pangmatagalang pagbabalik sa mga pagkakapantay-pantay, mga instrumento sa utang, at iba pang mga pag-aari na hindi sapat.Ang equity ay nilikha sa isang pamumuhunan sa real estate ay nagbibigay ng isang mahusay na batayan para sa financing ng iba pang mga pagkakataon sa pamumuhunan. Sa halip na paghiram upang makuha ang kapital upang mamuhunan (ibig sabihin, ang pagbili ng mga stock sa margin), ang mga namumuhunan ay maaaring humiram laban sa kanilang equity upang matustusan ang iba pang mga proyekto. Ang kamag-anak na kadalian sa paghiram laban sa isang pamumuhunan sa real estate, na sinamahan ng pagbabawas ng interes ng mortgage, ay ginagawang opsyon na ito na isang mas mura na pamamaraan para sa pagpopondo ng iba pang mga pagkakataon para sa mga namumuhunan na komportable sa pagkuha ng karagdagang panganib sa pananalapi.Dagdag pa sa pagbibigay ng daloy ng pera para sa mga may-ari, ang tirahan ay maaaring magamit bilang isang bahay o para sa ilang iba pang layunin (malinaw naman, hindi sa parehong oras).
Ang Impluwensya ng mga Factors sa Market
Upang mabalangkas ang mga implikasyon ng pitik o pagpapasya, dapat maunawaan ng isang tao ang mga isyu na likas sa bawat isa sa mga diskarte. Kumpara sa mga stock at bono, ang real estate ay isang medyo hindi mahusay na merkado, na nailalarawan sa pamamagitan ng mababang dami ng transaksyon at data ng ari-arian at merkado na madalas ay hindi masyadong transparent. Ang kahirapan sa paghahanap ng mga oportunidad sa real estate, kasabay ng kawalang-katumbas ng merkado, gawin ang mga transaksyon sa real estate na mas mahirap at magastos upang maisagawa kaysa sa stock at stock trading.
Sa dagdag na bahagi, ang pagbabagu-bago sa mga halaga ng real estate ay nangyayari nang mas mabagal. Ang paninirahan sa real estate ay pinahahalagahan ng pamamaraan ng pagtasa at hindi sa patuloy na pangangalakal, na nagreresulta sa mga pagbabalik ng pamumuhunan na mas mahuhulaan at hindi gaanong pabagu-bago kaysa sa pagbabalik ng stock at bono. Sapagkat ang demand para sa real estate ay apektado ng pang-matagalang mga kalakaran sa pang-ekonomiya, tulad ng paglaki sa lokal na populasyon, trabaho, at pangkalahatang ekonomiya, ang real estate ay nagpalawak ng mga panahon ng mataas at mababang halaga at dami ng transaksyon.
Ang mga merkado sa real estate sa isang mahabang paitaas na katangian ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagtaas ng demand at mga panahon kung saan ang mga mamumuhunan ay "gumawa ng dayami habang ang araw ay sumisikat, " habang ang mga pamilihan sa ibaba ay may posibilidad na ipakita ang limitadong mga kalakal, kasama ang mga namumuhunan na kumukuha ng mga pagkalugi sa papel hanggang sa mabuhay ang merkado at maaari nilang muling mapagtanto mga nadagdag.
Upang ipakita ang medyo mataas na gastos ng pamumuhunan sa real estate sa pangkalahatang mga diskarte sa pamumuhunan, ihambing ang pagkakaiba sa pagitan ng isang $ 200, 000 na pamumuhunan sa mga pagkakapantay-pantay at isang pantay na pamumuhunan sa ari-arian. Kapag kumukuha ng isang malaking pagkakalantad sa equity, ang isang mamumuhunan ay maaaring agad na magbenta ng isang bahagi ng pamumuhunan para sa isang tubo at hawakan ang balanse sa average na halaga ng dolyar, habang hinihintay nila ang mga potensyal na nakamit na potensyal, o kumuha ng isang pangmatagalang posisyon sa industriya o kumpanya. Ang isang $ 200, 000 posisyon sa pag-aari ay maaaring maging anumang bagay mula sa isang solong-pamilya na bahay hanggang sa isang pares ng maliliit na pag-aari.
Maliban sa ligtas na mga pamumuhunan sa real estate, tulad ng mga pinagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REITs), ang isang problema sa pag-aari ng tirahan ay hindi ito madaling ibinahagi. Sa iba pang mga uri ng pamumuhunan, tulad ng mga stock, kung ang isang mamumuhunan ay hindi komportable sa isang tiyak na pagkakalantad, maaari niyang "ihinto" ang pagkakalantad sa mga derivatives o sa pamamagitan ng pagbebenta ng isang bahagi ng pamumuhunan. Sa real estate, kung ang isang mamumuhunan ay may sariling pagmamay-ari, ang tanging praktikal na paraan upang mabawasan ang pagkakalantad ay ang magbenta ng mga interes sa pakikipagtulungan sa pag-aari, na maaaring humantong sa mga isyu sa kontrol, ligal, at pamamahala.
Ang kalamangan at kahinaan ng pagtulo
Ang pinaka-maliwanag na bentahe ng flipping pamumuhunan ng mga ari-arian ay ang kakayahang mapagtanto kaagad at ang pagkakaroon ng capital na nakatali para sa hindi bababa sa dami ng oras na posible. Gayundin, hindi tulad ng stock market, na maaaring lumiko sa gitna ng isang araw, ang mga merkado sa real estate ay mas madaling hinulaang at maaaring makagawa ng mga pinalawig na panahon na magbayad ng mga namumuhunan sa mga flipping properties. Sa kahulugan na ito, ang mga flipping properties ay maaaring isaalang-alang na isang mas ligtas na diskarte sa pamumuhunan dahil inilaan itong mapanatili ang panganib sa kapital sa isang kaunting oras at dahil kulang ito sa pamamahala at pag-upa ng mga panganib na likas sa paghawak ng real estate.
Dalawang pangunahing uri ng mga pag-aari ay maaaring magamit sa isang diskarte sa pagbili / pagbebenta sa pamumuhunan sa real estate. Ang una ay ang mga bahay o apartment na maaaring mabili sa ibaba ng kasalukuyang halaga ng merkado dahil nasa pagkabalisa sila sa pananalapi. Ang pangalawa ay ang fixer-upper, isang ari-arian na may istruktura, mga isyu sa disenyo, o mga isyu sa kondisyon, na maaaring pagtagumpayan upang lumikha ng halaga.
Ang mga namumuhunan na nakatuon sa mga nababagabag na pag-aari ay ginagawa ito sa pamamagitan ng pagkilala sa mga may-ari ng bahay na hindi na mapamamahalaan o mapanatili ang kanilang mga pag-aari o sa pamamagitan ng paghahanap ng mga pag-aari na overleveraged at nanganganib na mapunta sa default. Ang mga mas gusto ang mga fixer, sa kabilang banda, ay magre-remodel o magpapahusay ng isang ari-arian upang mas mahusay itong gumana para sa mga may-ari ng bahay o mas mahusay para sa mga nangungupahan sa apartment.
Gamit ang taktika na ito, ang mamimili ng isang fixer ay umaasa sa namuhunan na kapital upang madagdagan ang mga halaga kumpara sa pagbili lamang ng mga ari-arian para sa isang mababang batayan upang lumikha ng mataas na pagbabalik sa pamumuhunan. Siyempre, posible rin na pagsamahin ang dalawang estratehiya na ito kapag ang mga pag-flipping ng mga katangian, at ginagawa ng maraming namumuhunan.
Gayunpaman, ang mga pag-flip na katangian ay maaaring lumikha ng mga isyu sa gastos at buwis na hindi nahaharap sa isang pang-matagalang pamumuhunan. Ang mga gastos na kasangkot sa flipping ay maaaring humingi ng maraming pera, na humahantong sa mga problema sa daloy ng cash. Dahil ang mga gastos sa transaksyon ay napakataas sa kapwa bumili at nagbebenta, maaari silang makabuluhang makaapekto sa kita. Ang mabilis na pag-ikot sa mga pag-aari (at ang bilis ay ang lahat sa matagumpay na flipping deal) ay maaaring lumikha ng mga swings sa kita na maaaring mapalakas ang mga bayarin sa buwis-lalo na kung ang mga bagay ay mabilis na gumagalaw upang samantalahin ang mga pangmatagalang mga panuntunan sa buwis na nakakuha ng buwis.
Gayundin, ang paghahanap ng mga oportunidad na ito ay maaaring maging mahirap sa isang mahaba, pare-pareho na tagal ng oras. Para sa karamihan ng mga namumuhunan, ang mga flipping properties ay dapat isaalang-alang nang higit pa sa isang pantaktika na diskarte kaysa sa isang pang-matagalang plano sa pamumuhunan.
Ang kalamangan at kahinaan ng Paghahawak
Ito ay isang kilalang katotohanan na ang pagbili at paghawak ng real estate ay isang recipe para sa pagtipon ng malaking kayamanan. Karamihan sa "lumang pera" sa US at sa ibang bansa ay naipon sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng lupa. Sa kabila ng mga panahon ng pagbawas ng mga presyo, ang mga halaga ng lupa ay halos palaging nagbabago sa katagalan dahil mayroong isang limitadong supply ng lupa.
Gayunpaman, ang pangmatagalang pagmamay-ari ng real estate ay nagdadala ng napakaraming mga isyu sa pamamahala at ligal na mga isyu na kung saan ang mga namumuhunan sa mga stock at bono ay hindi kailangang makipagtalo. Ang pagmamay-ari ng real estate ay isang pagsisikap na masidhi sa pamamahala na nasa labas ng set ng kasanayan ng maraming mga namumuhunan.
Ang Equity mamumuhunan ay dapat magkaroon ng mga kasanayan upang pag-aralan ang isang partikular na merkado, isang partikular na kumpanya, at kakayahan ng pamamahala upang maisagawa ang mga estratehiya sa negosyo. Ang isang pangmatagalang mamumuhunan sa real estate ay nangangailangan ng parehong mga kasanayan ngunit may idinagdag na responsibilidad ng paglikha at pagpapatupad ng mga estratehiya ng negosyo para sa kanyang mga pag-aari.
Maraming mga namumuhunan, lalo na ang mga unang-ari ng pag-aarkila ng pag-aarkila, ay hindi handa o may kagamitan upang harapin ang mga responsibilidad na dumating sa pagiging isang may-ari. Ang proseso ng paghahanap ng kalidad ng mga nangungupahan at paglilingkod sa kanilang mga pangangailangan, kasama ang paghawak sa pagpapanatili at pag-aalaga ng mga pag-aari, ay maaaring maging isang nakababahalang at masinsinang pagsasakatuparan, ngunit ang matagumpay na pamamahala ng pag-aari ay kinakailangan para sa pagtiyak ng patuloy na pag-agos ng cash mula sa pamumuhunan ng isang tao.
Ang mga panganib na likas sa pangmatagalang pagmamay-ari ng real estate ay mahusay, ngunit kung mapagaan, ang mamumuhunan ay mahusay na mabayaran para sa pagpapalagay sa kanila. Karamihan sa mga panganib na ito, na kinabibilangan ng mga transaksyonal na panganib ng pagbili at pagbebenta ng mga pag-aari, mga panganib sa kagalingan ng pag-aari at mga panganib ng paghahanap at paglilingkod sa mga nangungupahan ay itinuturing na unsystematic na mga peligro, o mga panganib sa pamumuhunan na maaaring iba-iba kung ang isang naaangkop na numero ng mga pamumuhunan ay binili sa isang mahusay na likhang portfolio. Ang problema para sa karamihan ng mga namumuhunan ay ang real estate ay capital-intensive. Ang halaga na kailangan upang bumili ng sapat na pag-aari upang mapagaan ang mga panganib na ito ay wala sa kanilang mga paraan, o kakayahan.
Pagpili ng isang Diskarte
Upang magpasya kung ang pag-flip ng mga katangian o paghawak sa kanila ng pangmatagalan ay ang pinaka naaangkop na diskarte, kailangan ng isa na sagutin ang ilang mga kritikal na katanungan. Ang isang namumuhunan ay dapat magpasya kung ang paglalaan ng kapital ay isang permanenteng o isang lumilipas at kung ito ay pangunahing bahagi ng isang pangkalahatang diskarte sa pamumuhunan o isang paraan upang mapahusay ang mga pagbabalik. Kailangang alamin din ng isa kung ano ang panganib at pagbabalik ratio na angkop para sa bahaging ito ng kanilang mga portfolio ng pamumuhunan at kung ang mamumuhunan ay may naaangkop na pagpapaubaya at kasanayan na gawin ang mga responsibilidad sa pamamahala na kasama ng alinman sa uri ng pamumuhunan.
Kung ang kabisera ay hindi magagamit upang bumili ng isang sari-saring portfolio, ang isang prospektibong mamumuhunan ay dapat na handa na kumuha ng unsystematic na panganib, kabilang ang mga indibidwal na panganib sa pag-aari at potensyal na kakulangan ng demand para sa pag-aari, maging ng mga may-ari ng bahay o renter. Sa pagpapasya na kumuha ng diskarte sa pagbili at pagbebenta, dapat ding matukoy ng isang mamumuhunan kung mayroon siyang kasanayan upang alisan ng takip ang mga nababalisang mga katangian ng pagbebenta o fixer-uppers. Sa diskarte na ito ng transactional, mahalaga na matukoy kung ang kapital ay maaaring maging sapat na oras sa loob ng isang naibigay na panahon ng pamumuhunan upang mapagtagumpayan ang mga gastos sa transaksyon sa parehong pagbili at pagbebenta, kabilang ang brokerage, financing, at pagsasara ng mga bayarin.
Ang Bottom Line
Kahit na ang pagpili sa pagitan ng dalawang mga diskarte na pinag-uusapan ay nakasalalay sa partikular na sitwasyon sa pananalapi at mga layunin sa pamumuhunan, ang pangmatagalang diskarte sa paghawak ay sa pangkalahatan ay mas angkop para sa mga gumagamit ng real estate bilang isang pangunahing bahagi ng kanilang pangkalahatang portfolio ng pamumuhunan; Ang mga pag-flip ng mga katangian ay mas naaangkop kapag ang real estate ay ginagamit bilang isang adjunct o isang taktika ng pag-add-enhance.
Ang mga namumuhunan na nagnanais na makakuha ng kayamanan at upang makakuha ng kita mula sa kanilang mga pamumuhunan sa real estate ay dapat isaalang-alang ang paghawak ng real estate para sa pangmatagalang, gamit ang equity na binuo sa portfolio upang tustusan ang iba pang mga pagkakataon sa pamumuhunan, na may potensyal na sa kalaunan ibebenta ang mga pag-aari sa isang upmarket. Ang mga pag-flip ng mga katangian ay isang taktika na pinaka-akma para sa mga panahon kung ang mga prospect sa stock at bond market ay mababa, o para sa mga namumuhunan na nagnanais na makamit ang mga panandaliang mga kita sa kabisera hangga't papayagan ng kasalukuyang merkado.
