Ano ang Kahulugan ng Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon?
Ang mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) ay tumutukoy sa figure na ginamit ng mga trust trust investasi (REIT) ng real estate upang tukuyin ang cash flow mula sa kanilang mga operasyon.
Ang FFO ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pamumura at pag-amortization sa mga kita at pagkatapos ay ibawas ang anumang mga nadagdag sa mga benta. Minsan ito ay sinipi sa isang per-share na batayan. Ang FFO-per-share ratio ay dapat gamitin bilang kapalit ng mga kita bawat bahagi (EPS) kapag sinusuri ang mga REIT at iba pang katulad na mga pinagkakatiwalaang pamumuhunan.
Mga pondo mula sa Mga Operasyon (FFO)
Pag-unawa sa Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon (FFO)
Ang FFO ay isang sukatan ng cash na nabuo ng isang REIT; ginagamit ng mga kumpanya ng real estate ang FFO bilang isang benchmark sa pagganap ng pagganap. Ang Pambansang Asosasyon ng Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ay orihinal na nagpayunir sa figure na ito, na isang panukalang di-GAAP.
Ang pormula para sa FFO ay:
FFO = netong kita + pagkalugi + Amortization - Kikita sa Pagbebenta ng Ari-arian.
Ang lahat ng mga bahagi ng pagkalkula ng FFO ay nakalista sa pahayag ng kita ng isang REIT. Kung, halimbawa, ang isang REIT ay nagkaroon ng pagkalugi ng $ 20, 000, ang mga nakuha sa mga benta ng pag-aari ng $ 40, 000 at netong $ 100, 000, ang FFO ay magiging $ 80, 000. Kinakailangan ang lahat ng mga REIT na ipakita ang kanilang mga kalkulasyon ng FFO sa mga pahayag sa pampublikong pananalapi. Karaniwang isiniwalat nila ang panukala bilang isang footnote sa pahayag ng kita.
Ang FFO ay hindi malito sa cash flow ng isang REIT mula sa mga operasyon, na iniulat sa pahayag ng firm ng mga daloy ng cash at sa halip ay susukat sa net na halaga ng cash at katumbas na dumadaloy sa isang firm mula sa regular, patuloy na mga aktibidad sa negosyo. Ang FFO ay hindi dapat makita bilang isang kahalili sa daloy ng salapi bilang isang sukatan ng pagkatubig.
Bakit ang FFO ay isang Magandang Sukat ng Pagganap ng REIT
Ang kabayaran ng FFO para sa mga pamamaraan ng gastos sa accounting na maaaring hindi tumpak na makipag-usap sa totoong pagganap ng isang REIT. Kinakailangan ng GAAP accounting na tanggihan ng lahat ng mga REIT ang kanilang mga pag-aari ng pamumuhunan sa paglipas ng panahon gamit ang isa sa mga pamantayang pamamaraan ng pagpapabawas. Gayunpaman, maraming mga pag-aari ng pamumuhunan ang aktwal na pagtaas ng halaga sa paglipas ng panahon, na ginagawang hindi tumpak ang pagkakaugnay sa paglalarawan ng halaga ng isang REIT. Ang pagbabawas at pagpapalaglag ay dapat na idagdag sa netong kita upang mapagkasundo ang isyung ito.
Nababawas din ng FFO ang anumang mga natamo sa pagbebenta ng mga pag-aari dahil ang mga ganitong uri ng mga benta ay itinuturing na hindi pag-urong. Ang mga REIT ay dapat magbayad ng 90% ng lahat ng maaaring mabuwis na kita sa anyo ng mga dibidendo. Ang pagkakaroon ng mga benta ng pag-aari ay hindi nagdaragdag sa kita ng buwis sa isang REIT at samakatuwid ay hindi dapat isama sa pagsukat ng halaga at pagganap.
Tulad ng nabanggit, ang FFO bawat bahagi ay minsan ay ibinibigay ng mga kumpanya bilang suplemento sa kanilang EPS figure para sa mga kadahilanang nabanggit sa itaas. Katulad nito, maraming mga analyst at mamumuhunan ang nagtatasa ng ratio ng presyo-FFO ng REIT bilang suplemento sa ratio ng kita-presyo.
Naayos na Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon
Madalas, ang mga analyst ng real estate ay kinakalkula din ang nababagay na pondo ng isang REIT mula sa mga operasyon (AFFO). Ang pagkalkula na ito ay tumatagal ng isang FFO ng REIT at binabawas ang anumang paulit-ulit na paggasta na na-capitalize at pagkatapos ay nabago, pati na rin ang anumang tuwid na lining ng mga renta. Ang mga paulit-ulit na paggasta ng kapital ay maaaring magsama ng mga gastusin sa pagpapanatili tulad ng mga proyekto ng pagpipinta o pagpapalit ng bubong. Ang AFFO ay nakakuha ng traksyon bilang isang mas tumpak na pagtatantya ng potensyal na kita ng isang REIT.
Ang hakbang na AFFO ay binuo upang magbigay ng isang mas mahusay na sukatan ng cash na nabuo o kapasidad na nagbabayad ng dividend. Bilang karagdagan sa AFFO, ang kahaliling hakbang na ito ay minsang tinukoy bilang mga pondong magagamit para sa pamamahagi o magagamit na cash para sa pamamahagi.
Halimbawa ng FFO ng isang REIT
Ang bantog na mall REIT Simon Property Group ay nag-ulat ng mga pondo mula sa mga operasyon sa 2017 na pahayag ng kita na $ 4 bilyon, pataas ng 6% mula sa 2016. Ang netong kita ng kompanya, ay nagkakahalaga ng $ 2.2 bilyon. Upang makarating sa FFO, ang kumpanya ay nagdagdag ng pagbabawas at pagbabawas ng humigit-kumulang na $ 1.8 bilyon, at karagdagang nababagay para sa iba pang mas maliit na mga numero - kabilang ang isang pagbawas ng $ 5.3 milyon para sa pagbabayad ng ginustong mga pamamahagi at dibahagi, at isang hindi nakontrol na interes na bahagi ng pagbawas at pag-amortisasyon na nagresulta sa isang karagdagang $ 17.1 milyong pagbawas. Dagdag pa ni Simon ay naiulat ang isang diluted na figure ng FFO-per-share na $ 11.21, kung ihahambing sa isang diluted na figure ng EPS na $ 6.24.
