Ano ang isang Ground Lease?
Ang isang pag-upa sa lupa ay isang kasunduan kung saan pinahihintulutan ang isang nangungupahan na bumuo ng isang piraso ng ari-arian sa panahon ng pag-upa, kung saan ang lupa at lahat ng mga pagpapabuti ay ibigay sa may-ari ng pag-aari.
Paano Gumagana ang isang Ground Lease
Ang isang pagpapaupa sa lupa ay nagpapahiwatig na ang mga pagpapabuti ay pag-aari ng may-ari ng ari-arian maliban kung ang isang pagbubukod ay nilikha at itinatakda na ang lahat ng mga nauugnay na buwis na natamo sa panahon ng pag-upa ay babayaran ng nangungupahan. Dahil pinahihintulutan ng isang pang-upa ng lupa ang panginoong maylupa na mapangako ang lahat ng mga pagpapabuti sa sandaling mag-expire ang term sa pag-upa, maaaring ibenta ng may-ari ng lupa ang ari-arian sa mas mataas na rate. Ang mga lease sa lupa ay madalas ding tinatawag na mga lease ng lupa, dahil ang mga panginoong maylupa ay nagpapaupa lamang sa lupa.
Bagaman pangunahing ginagamit ang mga ito sa espasyo sa komersyal, ang mga leases sa lupa ay naiiba nang malaki sa iba pang mga uri ng komersyal na mga lease tulad ng mga natagpuan sa mga shopping complex at mga opisina ng tanggapan. Ang iba pang mga pag-upa ay karaniwang hindi nagtatalaga sa lessee na kumuha ng responsibilidad para sa yunit. Sa halip, ang mga nangungupahan ay sisingilin ng upa upang mapatakbo ang kanilang mga negosyo. Ang isang pag-upa sa lupa ay nagsasangkot sa pag-upa ng lupa sa pangmatagalang panahon - karaniwang para sa 50 hanggang 99 taon — sa isang nangungupahan na nagtatayo ng isang gusali sa ari-arian.
Ang isang 99-taong pagpapaupa sa pangkalahatan ay ang pinakamahabang posibleng termino sa pag-upa para sa isang piraso ng ari-arian ng real estate. Ito ay naging pinakamahabang posible sa ilalim ng karaniwang batas. Gayunpaman, ang 99 na taong pag-upa ay patuloy na nagiging karaniwan ngunit hindi na ang pinakamahabang posible sa ilalim ng batas.
Tinukoy ng ground lease kung sino ang nagmamay-ari ng lupa, at kung sino ang nagmamay-ari ng gusali, at mga pagpapabuti sa ari-arian. Maraming mga panginoong maylupa ang gumagamit ng mga leases sa lupa bilang isang paraan upang mapanatili ang pagmamay-ari ng kanilang ari-arian para sa pagpaplano ng mga kadahilanan, upang maiwasan ang anumang mga kita sa kapital, at upang makabuo ng kita at kita. Ang mga nangungupahan ay karaniwang nangangako ng responsibilidad para sa anuman at lahat ng mga gastos. Kasama dito ang konstruksyon, pag-aayos, pagkukumpuni, pagpapabuti, buwis, seguro, at anumang mga gastos sa financing na nauugnay sa pag-aari.
Ang mga nangungupahan ay karaniwang nangangako ng responsibilidad para sa lahat ng mga pinansiyal na aspeto sa isang ground lease kabilang ang upa, buwis, konstruksyon, seguro, at financing.
Halimbawa ng isang Ground Lease
Ang mga lease sa lupa ay madalas na ginagamit ng mga prangkisa at malalaking kahon ng kahon, pati na rin ang iba pang mga komersyal na nilalang. Karaniwang bibilhin ng punong tanggapan ng korporasyon ang lupa, at payagan ang nangungupahan / nag-develop na magtayo at gamitin ang pasilidad. Mayroong isang magandang pagkakataon na ang isang McDonald's, Starbucks, o Dunkin Donuts na malapit sa iyo ay nakagapos ng isang ground lease.
Noong Hulyo 2016, binili ng New York-based na kumpanya ng pamumuhunan ang AllianceBernstein ng isang 99-taong ground lease mula sa BLDG Management para sa George Washington Hotel ng New York City sa isang deal na nagkakahalaga ng $ 100.4 milyon. Orihinal na binili ng BLDG ang hotel noong nasa foreclosure ito noong 1994. Kahit na ang gusali ay ginamit ng Manhattan-based School of Visual Arts bilang isang dormitoryo ng mag-aaral, nagsumite ng BLDG ang mga plano noong Abril 2016 upang maibalik ang hotel sa isang hotel na may isang restawran, bar, at mga ground-level na tindahan. Ang pag-aari ay kasalukuyang nagpapatakbo bilang Freehand Hotel, isang boutique hotel, sa Flatiron District ng New York City.
Ang ilan sa mga pangunahing kaalaman sa anumang ground lease ay dapat isama:
- Mga tuntunin ng pag-upaPagkita ng parehong may-ari ng lupa at nangungupahanMga tuntunin sa financingMga probisyonMga TaoTitle InsuranceDefault
Subordinated kumpara sa Di-Pinahusay na Ground Leases
Ang mga nangungupahan sa lupa ng lease ay madalas na pinansyal ang mga pagpapabuti sa pamamagitan ng pagkuha sa utang. Sa isang subordinated na pag-upa sa lupa, ang may-ari ng lupa ay sumasang-ayon sa isang mas mababang priyoridad ng mga pag-aangkin sa mga ari-arian kung sakaling ang mga nangungupahan ay nagbabawas sa utang para sa pagpapabuti. Sa madaling salita, ang isang subordinated ground lease-landlord ay mahalagang nagbibigay-daan para sa gawa ng pag-aari na kumilos bilang collateral sa kaso ng nangungupahan ng default sa anumang pautang na may kaugnayan sa pagpapabuti. Para sa ganitong uri ng pag-upa sa lupa, ang may-ari ng lupa ay maaaring makipag-ayos sa mas mataas na mga pagbabayad sa renta bilang kapalit para sa panganib na kinuha sa kaso ng nangungupahan default. Maaaring makikinabang din ito sa may-ari ng lupa sapagkat ang pagtatayo ng isang gusali sa kanyang lupain ay pinatataas ang halaga ng kanyang pag-aari.
Sa kaibahan, ang isang hindi sinupak na lupang pang-upa ay nagpapahintulot sa panginoong maylupa na mapanatili ang pangunahing prayoridad ng mga paghahabol sa mga pag-aari kung sakaling ang mga nangungupahan ay nagbabawas sa utang para sa pagpapabuti. Sapagkat ang tagapagpahiram ay maaaring hindi kumuha ng pagmamay-ari ng lupa kung ang utang ay hindi bayad, ang mga propesyonal sa pautang ay maaaring mag-atubiling magbigay ng isang utang para sa mga pagpapabuti. Kahit na pinanatili ng panginoong may-ari ang pagmamay-ari ng ari-arian, karaniwang kailangan nilang singilin ang nangungupahan sa mas mababang halaga ng upa.
Mga Pakinabang at Kakulangan ng isang Ground Lease
Makikinabang sa isang nangungupahan sa lupa ang nangungupahan at may-ari ng lupa.
Mga Benepisyo sa Nangungupahan
Ang ground lease ay nagbibigay-daan sa isang nangungupahan na magtayo sa mga ari-arian sa isang punong lokasyon na hindi nila mabibili ang kanilang sarili. Sa kadahilanang ito, ang mga malalaking tindahan ng chain tulad ng Whole Foods at Starbucks ay madalas na gumagamit ng mga ground leases sa kanilang mga plano sa pagpapalawak ng corporate.
Ang isang pag-upa sa lupa ay hindi rin nangangailangan ng nangungupahan na magkaroon ng isang pagbabayad para sa pag-secure ng lupa, tulad ng kailangan ng pagbili ng ari-arian. Samakatuwid, ang mas kaunting equity ay kasangkot sa pagkuha ng isang ground lease, na nagpapalaya ng cash para sa iba pang mga layunin at nagpapabuti ng ani sa paggamit ng lupa.
Ang anumang upa na binabayaran sa isang pag-upa sa lupa ay maaaring mabawas para sa mga buwis sa kita at pederal, na nangangahulugang pagbawas sa pangkalahatang pasanin ng buwis sa nangungupahan.
Mga Pakinabang sa Landlord
Ang may-ari ng lupa ay nakakakuha ng isang matatag na stream ng kita mula sa nangungupahan habang pinapanatili ang pagmamay-ari ng ari-arian. Ang isang pag-upa sa lupa ay karaniwang naglalaman ng isang sugnay ng escalation na ginagarantiyahan ang pagtaas ng upa at mga karapatan sa pagpapalayas na nagbibigay proteksyon kung sakaling default sa upa o iba pang mga gastos.
Mayroon ding mga pagtitipid sa buwis sa isang may-ari ng lupa na gumagamit ng mga ground leases. Kung nagbebenta sila ng isang ari-arian sa isang nangungupahan nang direkta, makikilala nila ang isang pakinabang sa pagbebenta. Sa pamamagitan ng pagpapatupad ng ganitong uri ng pag-upa, iniiwasan nilang mag-ulat ng anumang mga nadagdag. Ngunit maaaring may ilang mga implikasyon sa buwis sa upa na natanggap nila.
Depende sa mga probisyon na inilalagay sa pag-upa sa lupa, ang isang may-ari ng lupa ay maaari ring mapanatili ang ilang kontrol sa ari-arian kabilang ang paggamit nito at kung paano ito binuo. Nangangahulugan ito na maaaring aprubahan o tanggihan ng may-ari ang anumang mga pagbabago sa lupain.
Mga Kakulangan sa Nangungupahan
Dahil maaaring mangailangan ng pag-apruba ang mga panginoong maylupa bago magawa ang mga pagbabago, maaaring makaharap ang nangungupahan sa mga roadblocks sa paggamit o pag-unlad ng ari-arian. Bilang isang resulta, maaaring mayroong higit na mga paghihigpit at hindi gaanong kakayahang umangkop para sa nangungupahan.
Ang mga gastos na nauugnay sa proseso ng pag-upa sa lupa ay maaaring mas mataas kaysa sa kung ang nangungupahan ay upang bumili ng isang pag-aari nang diretso. Ang mga upa, buwis, pagpapabuti, pinahihintulutan, pati na rin ang anumang oras ng paghihintay para sa pag-apruba ng may-ari, lahat ay maaaring magastos.
Mga Kakulangan sa Landlord
Ang mga panginoong maylupa na hindi naglalagay ng wastong mga probisyon at sugnay sa kanilang mga pagpapaupa ay tumatalo sa pagkawala ng kontrol sa mga nangungupahan na ang mga katangian ay sumasailalim sa pag-unlad. Ito ang dahilan kung bakit palaging mahalaga para sa parehong partido na suriin ang kanilang mga pagpapaupa bago mag-sign.
Depende sa kung saan matatagpuan ang pag-aari, ang paggamit ng isang ground lease ay maaaring magkaroon ng mas mataas na mga implikasyon sa buwis para sa isang may-ari. Bagaman hindi nila napagtanto ang isang pakinabang mula sa isang pagbebenta, ang upa ay itinuturing na kita. Kaya ang upa ay buwis sa ordinaryong rate, na maaaring dagdagan ang pasanin sa buwis.
Mga Key Takeaways
- Ang isang pag-upa sa lupa ay isang kasunduan kung saan ang isang nangungupahan ay maaaring magkaroon ng pag-aari sa panahon ng pag-upa, pagkatapos na ibigay ito sa may-ari ng pag-aari. Ang mga lease sa lupa ay karaniwang nagaganap sa pagitan ng mga komersyal na panginoong may-ari, na karaniwang nangungupahan ng lupa sa loob ng 50 hanggang 99 taon sa mga nangungupahan magtayo ng mga gusali sa mga pag-aari. Ang mga tagasunod na hindi naman kayang bumili ng lupain ay maaaring magtayo ng mga ari-arian na may ground lease, habang ang mga panginoong maylupa ay nakakakuha ng isang matatag na kita at mapanatili ang kontrol sa paggamit at pag-unlad ng kanilang pag-aari.
