Kasaysayan, ang real estate ay nagkaroon ng isang mababang pagganap ng ugnayan-matalino sa stock at bono pamumuhunan, ginagawa itong isang kanais-nais na tool sa pag-iba ng portfolio. Sa kasamaang palad, ang pagbili at pagbebenta ng pisikal na pag-aari ay hindi halos kasing simple ng mga trading securities.
Ipasok ang mga derivatives ng real estate, aka derivatives ng ari-arian. Pinapayagan ng mga instrumento na ito ang mga mamumuhunan na makakuha ng pagkakalantad sa klase ng pag-aari ng real estate nang hindi kinakailangang magkaroon ng tunay na pagmamay-ari ng mga gusali. Sa halip, pinalitan nila ang totoong pag-aari sa pagganap ng isang index ng pagbalik sa real estate. Sa ganitong paraan, ang mga mamumuhunan ay maaaring maglaro sa alinman sa equity estate o utang, nang hindi kailanman bumili ng isang aktwal na pag-aari o paggamit ng real estate bilang collateral. Pinapayagan nito ang isang namumuhunan upang mabawasan ang kanyang pangarap na kapital na pangako at upang itago ang mga portfolio ng real estate sa downside habang nagbibigay ng mga alternatibong diskarte sa pamamahala ng peligro.
Ang Index ng NPI
Ang Pambansang Konseho ng Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) ay ang tinanggap na index na nilikha upang sukatin ang pagganap ng pamumuhunan ng merkado ng komersyal na real estate. Orihinal na binuo noong 1982, ang index na walang saysay ay binubuo ng higit sa 7, 670 na mga katangian, na nagkakahalaga ng isang kabuuang $ 581 bilyon (bilang Q2 2018), mula sa lahat sa paligid ng US
Ang mga pamumuhunan sa komersyo sa real estate ay ikinategorya sa mga sumusunod na uri ng pamumuhunan:
- Pribadong utangPublikong equityPublikong utang
Paano gumagana ang Mga derivatives ng Real Estate
Binuo para sa pribadong sektor ng equity, ang mga derivatives na inaalok sa index ng NCREIF ay batay sa mga swap na darating sa iba't ibang anyo, na nagpapahintulot sa mga namumuhunan na magpalit ng pagkakalantad sa alinman sa pagpapahalaga o kabuuang pagbabalik ng index mismo, o sa pamamagitan ng pagpapalit ng mga exposures mula sa isang paggamit ng lupa sa isa pa.
Ang isang pamamaraan ay ang "pumunta mahaba" (pagtitiklop ng pagkakalantad ng mga pagbili ng mga katangian) o "hindi maikli" (muling pagdidikit ng pagkakalantad ng mga katangian ng pagbebenta). Ang isa pang pamamaraan ay ang pagpapalit ng kabuuang pagbabalik sa index ng NCREIF na pinaghiwa ng sektor ng pag-aari, sa gayon pinapayagan ang mga namumuhunan na palitan ang mga pagbabalik mula sa real estate na may kaugnayan sa opisina para sa tingian ng real estate, halimbawa.
Ang pagbabalik ng swap ay nagbibigay-daan sa dalawang mamumuhunan sa magkabilang panig ng swap upang magsagawa ng mga estratehiya na hindi maaaring magawa gamit ang aktwal na mga pag-aari sa merkado ng pribadong real estate. Pinapayagan ng mga swap ang mga namumuhunan na taktikal na baguhin o muling timbangin ang kanilang mga portfolio sa isang tiyak na tagal ng panahon nang hindi kinakailangang ilipat ang pamagat sa mga ari-arian na kasalukuyang nasa sheet ng balanse. Ang mga kontrata hanggang sa tatlong taon ay karaniwang pinamamahalaan ng isang bank banking, na nagsisilbing clearinghouse para sa mga pondo.
Sa kaso ng isang mamumuhunan na magtatagal ang kabuuang pagbabalik ng index ng NCREIF, tatanggapin niya ang kabuuang pagbabalik sa NPI (bayad na quarterly) sa isang naunang natukoy na halaga ng notipikasyon at sumasang-ayon na bayaran ang London Interbank Offered Rate (LIBOR), kasama ang isang kumalat sa parehong dami ng notional. Ang ibang partido sa pagpapalit ay makakatanggap ng parehong cash flow nang baligtad, babayaran ang quarterly index return at tatanggap ng LIBOR kasama ang pagkalat.
Sa pag-aakalang mayroong mga namumuhunan para sa magkabilang panig ng kalakalan, ang dalawang namumuhunan na nagnanais na ikalakal ang isang pagkakalantad sa pag-aari para sa isa pa ay maaaring magpalit ng pagbabalik ng NPI para sa partikular na uri ng pag-aari para sa isa pa. Halimbawa, ang isang manager ng portfolio na pakiramdam na ang kanyang pondo ay labis na inilalaan sa mga ari-arian ng opisina at sa ilalim ng inilalaan sa mga pang-industriya ay maaaring magpalit ng isang bahagi ng tanggapan ng tanggapan para sa pang-industriya nang hindi aktwal na pagbili o nagbebenta ng mga pag-aari.
Isang Index ng Public Equity Index
Sa halip na NPI, ang mga derivatives para sa pagkakalantad sa sektor ng pampublikong equity ng merkado ng komersyal na real estate ay gumagamit ng kabuuang pagbabalik ng National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) upang makalkula ang mga cash flow na tinanggap (para sa mahabang mamumuhunan) o bayad (sa pamamagitan ng maikling mamumuhunan).
Nagbibigay ang index na ito ng pagbalik ng pagganap para sa merkado ng mga pampublikong seguridad na collateralized ng komersyal na real estate. Halimbawa, ang nagbabayad ng swap ay nagbabayad sa LIBOR, kasama ang isang pagkalat, upang pumunta sa isang isang taong index swap na may isang halaga ng notaryo na $ 50 milyon dolyar, at tatanggap siya ng quarterly na pagbabayad mula sa index ng NAREIT sa $ 50 milyon. Muli, ang mamumuhunan ay maaaring makakuha ng isang ganap na iba-ibang pampublikong real estate pagkakalantad nang hindi bumili ng isang solong pag-aari.
Mga derivatives ng Utang na Real Estate
Dahil sa lapad at lalim ng mga sanga ng iba't ibang mga profile ng peligro mula sa pinagbabatayan na pool ng mga komersyal na mortgage ng real estate na natagpuan sa merkado ng komersyal na mortgage-backed (CMBS), ang mga derivatives ng real estate ay magagamit din sa mga posisyon sa utang sa real estate. Ang mga swaps para sa pampublikong utang sa real estate ay batay sa mga index ng merkado ng CMBS. Ang mga index na ito ay mula pa noong huling bahagi ng 1990s.
Salamat sa lapad at lalim ng data mula sa isang malaking bilang ng mga transaksyon (kaugnay sa equity real estate), ang mga index ng CMBS ay isang mas mahusay na tagapagpahiwatig ng pagganap para sa kani-kanilang merkado kaysa sa mga para sa kanilang mga katapat na equity. Ang pinaka-kilalang pagkakaiba sa pagitan ng mga swap ng equity at ang pagpapalit ng utang ay ang mga tatanggap ng mga pagbabayad na nakabase sa LIBOR ay nakakatanggap ng LIBOR na minus isang pagkalat, kumpara sa mga pagpapalit ng equity, na karaniwang batay sa LIBOR kasama ang isang pagkalat. Ito ay dahil ang pinagbabatayan ng mga security ay karaniwang pinondohan ng panandaliang umiikot na repo term na utang, na karaniwang sa LIBOR minus isang pagkalat, at sa gayon ang rate ay naipasa sa pagpapalit ng mga katapat.
Ang mga pribadong derivatives ng utang sa real estate, tulad ng credit default swaps (CDS), ay karaniwang ginagamit upang mai-proteksyon ang panganib sa kredito. Ang mga derivatives tulad ng mga swap ng pautang ay nagbibigay ng swap party na may parehong rate ng interes at panganib sa kredito, habang ang asset (isang komersyal na pautang sa real estate) ay nananatili sa sheet ng balanse ng katapat. Sa gayon, ang isang tagapagpahiram ng utang ay maaaring magbawas ng mga bahagi ng portfolio ng utang nito para sa iba't ibang mga termino ng pamumuhunan nang hindi kinakailangang ibenta ang pautang mismo. Sa ganitong paraan, ang mga namumuhunan ay maaaring lumipat sa ilang mga sektor ng merkado ng real estate kung sa tingin nila ang pagbabalik ay hindi naaayon sa panganib, at pagkatapos ay mabawi muli ang pagkakalantad kapag ang merkado para sa partikular na sektor ay nagpapabuti.
Ang Bottom Line
Sapagkat ang komersyal na mga ari-arian ng real estate ay malubhang kapital at medyo hindi gaanong kaalaman, nahihirapan ang mga mamumuhunan sa real estate na matiyak ang kanilang pagkakalantad o magpatupad ng mga diskarte sa alpha. Ang mga gastos sa mataas na transaksyon at isang merkado na hindi gaanong mahusay kaysa sa mga stock at bono ay idinagdag sa kahirapan sa muling pagbalanse ng mga portfolio bilang tugon sa mga pagbabago sa merkado.
Sa data ng real estate na nagiging mas malinaw at impormasyon sa transaksyon nagiging mas madali at hindi gaanong magastos upang makuha, ang mga index ng real estate ay naging mas nauugnay, na humahantong sa paglikha ng isang mas mahusay na merkado ng derivatives. Pinapayagan ng mga derivatives ng real estate ang mga mamumuhunan na baguhin ang kanilang mga paglalantad sa mga tiyak na panganib at mga pagkakataon nang hindi kinakailangang bumili at magbenta ng mga ari-arian. Pinapayagan ng mga derivatives na ito para sa pamumuhunan sa ibang sektor ng merkado ng equity estate o ang kalakalan ng isang pagkakalantad sa real estate para sa isang variable na rate ng interes kasama o minus isang premium.
Ang kakayahang magpalit ng mga exposures ay nagpapahintulot sa mamumuhunan sa real estate na maging mas pantaktika kapag namumuhunan. Maaari na silang lumipat sa loob at labas ng lahat ng apat na quadrant ng merkado ng real estate, na nagbibigay-daan para sa mas mahusay na pamamahala ng peligro at ang potensyal na pagtaas ng panandaliang o pangmatagalang pagbabalik sa kanilang mga pamumuhunan.
