Ang diskwento ng cash flow analysis, o DCF, ay kadalasang ginagamit sa pagsusuri ng mga pamumuhunan sa real estate, bagaman ang pagtukoy sa rate ng diskwento ay nagsasangkot ng isang bilang ng mga variable na maaaring mahirap hulaan nang tumpak. Ang diskwento na cash flow analysis ay isang paraan ng pagpapahalaga na naglalayong matukoy ang kakayahang kumita, o kakayahang kumita, ng isang pamumuhunan sa pamamagitan ng pagsusuri sa inaasahang kita sa hinaharap o daloy ng cash mula sa pamumuhunan, at pagkatapos ay madiskubre ang cash flow na makarating sa tinantyang kasalukuyang halaga ng pamumuhunan. Ang tinantyang kasalukuyang halaga na ito ay karaniwang tinutukoy bilang halaga ng net kasalukuyan, o NPV. Para sa pagsusuri ng mga pamumuhunan sa real estate, ang rate ng diskwento ay karaniwang ninanais o inaasahang taunang rate ng pagbabalik.
Kinakalkula ang Discounted Cash Flow para sa Real Estate
Para sa pamumuhunan sa real estate, ang mga sumusunod na kadahilanan ay kailangang maisama sa pagkalkula:
- Paunang gastos - Alinman ang presyo ng pagbili o pagbabayad na ginawa sa mga ari-arian.Mga gastos sa Pinansya - Ang gastos sa rate ng interes sa anumang paunang o inaasahang pinansya.Paghanda - Para sa mga pamumuhunan sa real estate, ang panahon ng paghawak ay karaniwang kinakalkula para sa isang panahon ng pagitan ng limang at 15 taon, kahit na nag-iiba ito sa pagitan ng mga namumuhunan at mga tiyak na pamumuhunan.Additional taun-taon na mga gastos - Kabilang dito ang mga inaasahang gastos sa pagpapanatili at pagkumpuni; mga buwis sa pag-aari; at anumang iba pang mga gastos maliban sa mga gastos sa pananalapi.Projected cash flow - Isang taon-taon na projection ng anumang kita sa pag-upa na natanggap mula sa pagmamay-ari ng ari-arian.Sale profit - Ang inaasahang halaga ng tubo na inaasahan ng may-ari na mapagtanto sa pagbebenta ng ari-arian sa dulo ng inaasahang panahon ng paghawak.
Ang isang bilang ng mga variable ay dapat matantya sa pagkalkula ng DCF; ang mga ito ay maaaring mahirap i-pin down nang eksakto, at isama ang mga bagay tulad ng mga gastos sa pagkumpuni at pagpapanatili, inaasahang pagtaas ng upa at pagtaas ng halaga ng pag-aari. Ang mga item na ito ay karaniwang tinatantya gamit ang isang survey ng mga katulad na mga pag-aari sa lugar. Habang ang pagtukoy ng tumpak na mga numero para sa pag-project ng mga gastos sa hinaharap at daloy ng cash ay maaaring maging hamon, sa sandaling matukoy ang mga pagpapalagay na ito at ang rate ng diskwento, ang pagkalkula ng halaga ng net kasalukuyan ay medyo simple at computerized na mga kalkulasyon ay malayang magagamit.
