Maaaring narinig mo ang tungkol sa pribadong mortgage insurance (PMI), isang seguro na kailangan mong bayaran kapag kumuha ka ng isang pautang sa bahay na may pagbabayad na mas mababa sa 20% mula sa isang maginoo na tagapagpahiram. Sa kasamaang palad, habang ang Federal Housing Authority (FHA) ay mas mapagbigay kaysa sa maginoo na nagpapahiram sa maraming aspeto, ito rin, ay nangangailangan ng seguro sa mortgage para sa mga pautang sa pagbabayad na mababa., malalaman mo kung ano ang insurance ng FHA mortgage, kung paano naiiba ito sa PMI, na kinakailangan upang dalhin ito at kung gaano katagal, magkano ang gastos, at ang iyong mga pagpipilian para maiwasan ito o mapupuksa ito. Magsimula na tayo.
TUTORIAL: Mga Pangunahing Kaalaman sa Mortgage
Ano ang FHA Mortgage Insurance?
Tulad ng PMI, ang layunin ng insurance ng FHA mortgage ay protektahan ang nagpapahiram. Kapag ang mga nangungutang ay may kaunting equity sa kanilang mga tahanan, ang panganib (sa nagpapahiram) na default ay mas mataas, dahil ang nanghihiram ay walang gaanong mawawala sa pamamagitan ng paglalakad palayo at hayaan ang foreclose sa bangko sa bahay (tingnan lamang lahat ng mga tao na lumakad palayo sa kanilang 0% -down-pagbabayad, pabahay-bubble mortgages). (Upang malaman ang higit pa tungkol sa FHA, siguraduhing basahin ang Pag-unawa sa Mga Home Loans ng FHA .)
Ang mga pautang ng FHA ay may mas mababang mga kinakailangan sa pagbabayad, at hindi gaanong mahigpit na mga kinakailangan sa kita at credit kaysa sa maginoo na pautang. Gayunpaman, kung nagpapahiram ka ng isang malaking halaga ng pera sa isang tao, na may hindi gaanong perpektong katangian ng panghihiram, gusto mo ng isang garantiya na gagantihan ka ng isang paraan o sa iba pa. Sa seguro sa mortgage, kung hihinto ka na gawin ang iyong mga pagbabayad sa mortgage at maglakad palayo sa iyong bahay, tutulungan ng insurer ang iyong pagkalugi na mabawi ang mga pagkalugi nito. Kaya, habang ang seguro sa pagpapautang ay maaaring parang kaguluhan dahil hindi nito pinoprotektahan ang mamimili, kung hindi ito umiiral, maraming tao ang marahil ay hindi makakakuha ng mga pautang hanggang sa magkaroon sila ng mas mataas na pagbabayad, dahil titingnan ng mga bangko ang mga pautang bilang masyadong mapanganib. Maraming mga tao ang nakakakita ng pagbabayad ng mga premium ng seguro sa mortgage ng isang mas mahusay na pagpipilian kaysa sa paghihintay ng ilang taon hanggang sa mayroon silang isang mataas na sapat na pagbabayad upang maiwasan ito. (Ang paggamit ba ng pangalawang mortgage ang pinakamahusay na pagpipilian upang maiwasan ang PMI? Basahin ang Outsmart Pribadong Mortgage Insurance upang matuto nang higit pa.)
Kinakailangan din ng FHA ang pagbabayad ng isang bagay na tinatawag na up-front mortgage insurance (UFMI). Kinakailangan ng UFMI ang mga nag-aaplay para sa isang pautang, upang magbayad ng 1% ng halaga ng utang sa harap nang isara ang pautang, ayon sa liham ng Mortgagee 2010-28 na inilabas ng US Department of Housing and Urban Development (HUD). May pagpipilian kang bayaran ang halagang ito sa cash kapag isara mo ang iyong pautang, ngunit pinipili ng karamihan sa mga tao na i-roll ito sa kanilang kabuuang halaga ng utang.
Paano Magkaiba ang Insurance ng Mortgage ng FHA mula sa Pribadong Seguro sa Mortgage?
Ang taunang gastos ng isang FHA mortgage insurance ay nagbabago depende sa ibinigay na pagbabayad. Noong Abril 2011, binago ng HUD ang insurance ng FHA mortgage sa 1.10%, na may isang pagbabayad na mas malaki o katumbas ng 5%. Para sa mga mas mababa pagkatapos ng 5% down na pagbabayad, kinakailangan na magbayad ng isang premium premium ng seguro na 1.15%. Kaya, sa isang $ 250, 000 na bahay na may isang minimum na pagbabayad na $ 8, 750 (3.5%), ang iyong buwanang premium ng mortgage insurance ay batay sa halaga ng pautang na $ 241, 250, at nagkakahalaga ng $ 231.20 bawat buwan. Ang halagang ito ay dapat bayaran sa iyong buwanang pagbabayad ng mortgage.
Ang PMI, sa kaibahan, ay maaaring magastos ng 1.15% ng balanse ng pautang, bawat taon, o $ 231.20 bawat buwan sa halimbawang ito depende sa aming iskor sa kredito. Ang pagkakaiba ay namamalagi sa mga kinakailangan. Hinihiling ka ng PMI na magkaroon ka ng isang mahusay na rate ng kredito ng higit sa 720 upang makatanggap ng isang rate ng tungkol sa 1.15% n ayon sa Buwanang Premium at PMINU Buwanang mga rate na ibinigay mula sa PMI noong Mayo 2011. Kung mas mababa ang iyong iskor sa kredito, kakailanganin mong ipakita isang mas malaking pagbabayad bago sila ay nag-aalok sa iyo ng anumang uri ng seguro. Ang insurance ng FHA mortgage ay nangangailangan lamang ng isang minimum na marka ng kredito ng 580 upang maging karapat-dapat para sa 3.5% na pagbabayad, ngunit ang karamihan sa mga nagpapahiram ay nangangailangan ng marka ng kredito ng 620-640, na pinapayagan ka pa ring bumili ng bahay nang mas maaga. Kaya, kung kailangan mong magkaroon ng seguro sa mortgage, ang FHA mortgage insurance ay maaaring maging mas kaunti sa dalawang kasamaan. Sa ilalim ng 2011 pederal na batas, ang mga premium ng seguro sa mortgage ay mababawas sa buwis, kaya't kung mayroon kang regular na PMI o FHA mortgage insurance, ang bawas sa buwis ay maaaring mapahina ang suntok, ngunit suriin sa iyong accountant upang makita kung nakamit mo ang wastong mga kinakailangan upang matanggap ang pagbawas sa buwis na ito. (Basahin ang 6 Mga Dahilan Upang Iwasan ang Pribadong Seguro sa Pautang upang malaman ang higit pa sa kung bakit ang insurance ng FHA ay mas mababa sa mga kasamaan na ito.)
Ang isang kalamangan na PMI paminsan-minsan ay may higit sa FHA mortgage insurance ay na hindi lahat ng nagpapahiram ay nangangailangan ng isang mortgage insurance pagbabayad sa harap tulad ng FHA's UFMI.
Sino ang Dapat Magdala ng Insurance sa Mortgage FHA at para Gaano katagal?
Noong Pebrero 2011, kapag nakakuha ka ng isang pautang FHA, maaari mong ibaba nang kaunti ang 3.5%. Ngunit, tulad ng mga maginoo na pautang, kapalit ng pribilehiyo na ibagsak ang kaunting pera, kakailanganin mong magbayad ng seguro sa mortgage hanggang sa sapat na mataas ang iyong loan-to-value ratio - sa madaling salita, hanggang sa mabayaran mo ang isang tiyak na halaga ng utang. Kinakailangan ka ring magbayad ng isang mas mataas na premium premium. Kung ang iyong katarungan ay sapat na mataas (22% sa kaso ng isang pautang FHA), ang nagpapahiram ay nagiging mas hindi nag-aalala na ikaw ay maglalakad palayo sa bahay, kung magsisimula kang magkaroon ng problema sa paggawa ng iyong buwanang pagbabayad. Sa parehong $ 250, 000 na bahay, mula sa aming naunang halimbawa, noong una mong bilhin ito at hiniling na kumuha ng seguro sa mortgage, ang iyong pagkawala lamang, kung lumakad ka sa bahay, magiging iyong $ 8, 750 (3.5%) na pagbabayad. Habang hindi ito maliit na bahagi ng pagbabago, ito ay isang buong mas kaunting makabuluhan kaysa sa paglalakad palayo mula sa $ 55, 000 (o 22% ng kabuuang gastos).
Ayon sa HUD, ang mga may pautang na higit sa 15 taon ay kinakailangang gumawa ng buwanang pagbabayad ng seguro sa mortgage para sa limang taon, at magkaroon ng isang 78% na loan-to-value ratio (nangangahulugang binayaran mo ang 22% ng punong-guro ng pautang, kasama ang iyong orihinal na pagbabayad), bago ang seguro ay hindi na kinakailangan. Kung nagtataglay ka ng isang pautang na may mas kaunting pagkatapos ng 15 taon, kung gayon ang tanging kinakailangan ay ang 78% na loan-to-value ratio. (Upang matuto nang higit pa, basahin ang Pagkakamit Ang Pagkalkula ng LTV .)
Paano mo maiwasan o mapupuksa ang FHA Mortgage Insurance?
Dahil ang insurance ng FHA mortgage ay nagdaragdag ng isang malaking gastos sa gastos ng pagmamay-ari ng bahay, malamang na nagtataka ka kung mayroong anumang magagawa mo upang mabawasan o maiwasan ito, at sa anong punto pinapayagan kang mapupuksa ito.
Ang pinakamadaling paraan upang maiwasan ang seguro sa mortgage, siyempre, ay upang ibagsak ang 20%. Maaari mong gawin ito sa pamamagitan ng paghihintay upang bumili hanggang sa magkaroon ka ng mas maraming matitipid, o sa ilang mga kaso, sa pamamagitan ng pagbili ng isang mas mura na pag-aari, kung saan makakaya mong ibagsak ang 20%. Siyempre, realistiko, kung naghahanap ka ng isang pautang FHA na may 3.5% pababa, malamang na naglalakad ka ng isang mahusay na linya sa pagitan ng kakayahang kumita ng anumang mortgage, at kinakailangang patuloy na magrenta.
Kung ang mga presyo sa bahay ay pinahahalagahan, nang malaki, pagkatapos mong bumili, maaari kang makapagpino-refinance ng iyong paraan sa labas ng PMI. Upang magtrabaho ito, ang halaga ng iyong tahanan ay kailangang sapat na pinahahalagahan upang mabigyan ka ng 22% na equity sa bahay.
Ang ilang mga nagpapahiram ay maaaring mag-alok ng mga espesyal na programa ng pautang na hindi nangangailangan ng pagbabayad ng mga buwanang premium ng seguro sa mortgage, kahit na pinapayagan ang isang mababang pagbabayad. Ang Quicken Loans, halimbawa, ay may isang programa na tinatawag na "PMI Buster" para sa mga nangungutang na maaaring maglagay ng hindi bababa sa 5%. Gayunpaman, dapat asahan ng mga nagpapahiram na habang ang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng mga programa na katulad nito ay maaaring hindi nangangailangan ng tradisyonal na PMI, gagawa sila para sa nadagdagang panganib ng pagpapahiram sa iyo sa ibang paraan, tulad ng sa pamamagitan ng pag-aalok sa iyo ng isang mas mataas na rate ng interes. Sa katunayan, ito ang kaso sa produktong PMI Buster na pautang, na nag-aanunsyo ng "isang mas mababang kabayaran sa pamamagitan ng pagtanggal ng tradisyonal na PMI na may pautang na bayad sa mortgage (LPMI). Ang LPMI ay maaaring itayo sa iyong mortgage rate."
Kung ang lahat ng iba ay nabigo, isang araw maabot mo ang 78% na loan-to-value ratio sa pamamagitan lamang ng paggawa ng iyong buwanang pagbabayad ng utang. Sa $ 250, 000 pagbili ng bahay na tinalakay namin sa buong artikulong ito, maaabot mo ang 22% equity pagkatapos ng 11 taon at siyam na buwan. Nangangahulugan ito na babayaran ka ng isang kabuuang $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20) sa buwanang mga premium ng mortgage insurance hanggang sa makaya mong kanselahin ang seguro.
Tandaan: Ang iyong tagapagpahiram ay dapat na awtomatikong i-drop ang mortgage insurance kapag naabot mo ang puntong ito sa isang FHA loan.
Nararapat ba Ito?
Kung isinasaalang-alang ang isang mababang pautang sa pagbabayad, pag-isipan kung ang labis na gastos ng parehong up-front mortgage insurance at ang buwanang mga mortgage insurance premium ay nagkakahalaga sa iyo upang makakuha ng isang bahay nang mas maaga. Mahirap kalkulahin kung mananalo ka o mawalan ng pananalapi, sa katagalan kasama ang pag-aayos na ito, dahil hindi mo mahuhulaan kung anong mga rate ng pagpapahalaga sa pabahay ang nasa pagitan ng oras na mayroon kang 3.5% upang mailagay at ang oras kung mayroon ka 20% upang ibagsak. Hindi mo rin mahuhulaan, tumpak, kung gaano karaming taon na aabutin sa iyo upang i-save ang dagdag na 16.5%, dahil maaaring magbago ang kita at gastos, nang mas mabuti o mas masahol pa, sa mga paraan na walang maaasahan. Para sa mga kadahilanang ito, mas mahusay na magpasya sa isang sikolohikal na batayan kung komportable ka sa pagbabayad ng labis na pera na kinakailangan para sa seguro sa mortgage upang magkaroon ng isang lugar na tawagan ang iyong sarili.
Para sa karagdagang pagbabasa sa pagbili ng unang bahay na iyon, siguraduhing basahin ang Mga Pangunahing Pananalapi sa Pananalapi Para sa Mga Unang Homebuyer .
