Co-ops kumpara sa Mga Kondisyon: Isang Pangkalahatang-ideya
Ang mga condo at co-op ay nagbabahagi ng pagkakapareho ngunit mayroon ding mga natatanging katangian na nag-aalok ng iba't ibang mga pagpipilian para sa mga residente. Sa maraming mga paraan, ang merkado ng real estate ng New York City ay hindi katulad ng iba pang sa Estados Unidos. Ang isa sa mga pinakamalaking pagkakaiba ay ang mga apartment na ibinebenta sa NYC ay alinman sa mga condo o co-ops. Sa karamihan ng mga lugar, ang mga condo ay ang panuntunan, ngunit hindi sa Big Apple. Bagaman ang mga co-ops ay higit pa sa mga condo sa NYC — sa pamamagitan ng halos 75%, bawat karamihan sa mga pagtatantya — mas maraming mga condo ang nasa aktibong merkado sa anumang sandali.
Magsimula tayo sa isang maikling pagsusuri ng pagkakaiba sa pagitan ng isang co-op at isang condo. Kapag bumili ka ng condominium, ang iyong apartment, pati na rin ang porsyento ng mga karaniwang lugar, ay kabilang sa iyo. Kapag bumili ka ng isang co-op, hindi mo talaga bilhin ang iyong apartment; sa halip, bumili ka ng mga bahagi sa isang korporasyon na iyong gusali. Ang laki ng iyong bahagi ay nakasalalay sa laki ng iyong apartment; Ang pagbili ng mga pagbabahagi ay nagbibigay-daan sa iyo upang sakupin ang isang yunit sa gusali ng co-op. Sa pagsasara para sa isang condo, bibigyan ka ng isang gawa; sa pagsasara para sa isang co-op, makakakuha ka ng isang proprietary lease.
Para sa karamihan, ang parehong mga condo at co-ops ay may isang doorman at isang superintendente sa mga kawani; ang ilan ay magdagdag ng isang concierge na gagawin ang lahat ng iba pang dalawang hindi. Ang mga amenities ay maaaring maging mababang susi (marahil sa isang silid ng imbakan sa silong) o bilang lahat na nakapaloob, tulad ng isang naka-lupang terrace, isang bilyar na silid, isang silid ng piano, isang screening room, silid-aralan ng mga bata, at gym.
Mga Key Takeaways
- Kapag bumili ka ng isang condominium, ang iyong apartment, pati na rin ang isang porsyento ng mga karaniwang lugar, nabibilang sa iyo.Kapag bumili ka ng isang coop, hindi mo talaga bilhin ang iyong apartment; sa halip, bumili ka ng mga pagbabahagi sa isang korporasyon na iyong gusali.Condo ang mga presyo ay mas mataas kaysa sa mga co-ops, ngunit ang mga co-op ay nangangailangan ng isang mas malaking pagbabayad, mas mataas na buwanang bayad, at isang napakahabang proseso ng pag-apruba. Pinapayagan ng mga Condo ang subletting ng apartment habang ang mga co-ops ay hindi, na nag-aalok ng mga mamimili ng isang mas matatag, hindi gaanong lumilipas na komunidad.
Mga Condos
Ang mga mas bagong kapitbahayan, na minsan ay itinuturing na mga outliers ngunit ngayon ay itinuturing na balakang, ay kung saan makikita mo ang mga condo. Ayon kay Gary Malin, pangulo ng Citi Habitats, isang brokerage ng real estate sa New York, "Kung ang pamumuhay sa isang glass house sa langit ay higit sa iyong estilo, malamang na makikita mo ang maraming mga condo. sa New York City hanggang sa 1970s, kaya madalas silang mas moderno kaysa sa mga co-op. "Dahil ang magagamit na lupain para sa mga bagong gusali ng condo ay limitado sa Manhattan, " sabi niya, "ang pinakabagong mga condominium ay malamang na matatagpuan sa up-and- paparating at palawit na mga kapitbahayan sa malayong East at West Sides.Sa Queens at Brooklyn, marami kaming nakita na mga bagong konstruksiyon na condo na itinayo sa mga dating pang-industriya na lugar kasama ang waterfront sa Long Island City at Williamsburg, pati na rin sa Downtown Brooklyn."
Pababang Pagbabayad at Presyo
Ang gastos ay madalas na magmaneho ng proseso ng pagpapasya para sa pagbili ng real estate, at ang mga condo ay nag-aalok ng kaakit-akit na pagbabayad, kung saan karaniwang, 10% lamang ang presyo ng pagbili ay kinakailangan. Gayunpaman, ang mga condo ay may posibilidad na magkaroon ng mas mataas na presyo kaysa sa mga co-ops.
Pagsara ng Mga Gastos
Ang pagsara ng mga gastos sa isang condo ay mas mataas kaysa sa isang co-op. Para sa mga detalye, hiniling namin sa abugado ng real estate sa New York na si Adam Stone upang ihambing ang dalawa. Narito kung ano ang nakuha niya: Para sa isang $ 1 milyong condo na may isang $ 800, 000 na mortgage, ang mga gastos sa pagsasara ay: pamagat ng seguro para sa mamimili, $ 4, 500; pamagat ng seguro para sa nagpapahiram, $ 1, 000; ang mga paghahanap sa pamagat, $ 700, mga bayarin sa pag-record, $ 700, buwis sa mansyon ng New York State, $ 10, 000, NYS mortgage recording tax, $ 15, 370. Ang kabuuang kabuuan: $ 32, 270 (nang walang bayad sa tagapagpahiram, na nag-iiba ayon sa nagpapahiram).
At para sa sinumang nagtataka kung ano ang buwis ng mansyon, ipinaliwanag ni Stone: "Ang New York State ay may isang buwis sa paglipat ng 0.4% ng presyo ng benta, na sisingilin sa nagbebenta ng anumang tirahan na tirahan. Mayroon din itong isang 1% na buwis sa paglipat ng mamimili, na tinukoy din bilang 'mansion tax' sapagkat nalalapat lamang ito sa mga tirahan ng tirahan na nagkakahalaga ng $ 1 milyon o higit pa."
Buwanang singilin
Ang mga may-ari ng Condo ay may buwanang panukalang batas na tinatawag na "karaniwang mga singil, " na ginagamit para sa pangangalaga ng gusali — karaniwang mga lugar, landscaping, pagbabayad ng kawani, at madalas ang ilan sa mga kagamitan.
Ang mga may-ari ng Condo ay sumulat ng dalawang mga tseke bawat buwan (ang isa para sa pagbuo ng pangangalaga, at ang isa para sa mga buwis sa pag-aari) ngunit madalas na ang pinagsamang kabuuan ng may-ari ng condo ay mas mababa kaysa sa bill ng maintenance ng may-ari ng co-op.
Ang lupon
Ang mga condo board ay may posibilidad na hindi gaanong hinihingi kaysa sa mga co-op boards. Ang mga co-op ay may mas mahabang proseso ng pag-apruba, kabilang ang isang pakikipanayam. Nagpasiya ang lupon ng mga direktor kung ang isang prospective na bumibili ay maaaring bumili ng co-op.
Ayon kay Warner M. Lewis ng The Harkov Lewis Team sa Halstead Property, "Sa isang condo, ang isang gusali ay maaaring humiling ng isang package sa bumibili, " sabi ni Lewis, "ngunit walang pakikipanayam, at ang gusali ay may karapatan lamang ng unang pagtanggi (ibig sabihin, alinman sila kailangang aprubahan ito, o kailangang bilhin ito ng condo) na ang ibig sabihin, kapag mayroon kang isang naka-sign na kontrata, maliban kung may mangyayari sa bumibili (o sa pagpopondo) ang pakikitungo ay kasing ganda ng nagawa."
Mga Batas
Ang mga condo ay may posibilidad na magkaroon ng mas kaunting mga patakaran, kabilang ang mga paghihigpit sa paggamit ng mga dayuhang pondo para sa pagbili. Pinapayagan ng mga Condos ang mga pandaigdigang mamumuhunan na bumili at magrenta ng kanilang mga puwang; Karaniwan sa ilang mga caveats, ngunit wala na nakasasama. Pinapayagan din ng mga Condos ang apartment na maging sublet o maupa sa ibang partido. Gayunpaman, ang ilang mga asosasyon ng condo ay maaaring magpataw ng higit pang mga patakaran kaysa sa iba. Bilang isang resulta, mahalaga na ang mga prospective na mamimili ay gumawa ng kanilang pananaliksik upang matukoy kung ano at ano ang hindi pinapayagan.
Kagustuhan ng Mamimili
Ayon kay Gary Malin, pangulo ng Citi Habitats, "Kung mas gugustuhin mong magmartsa patungo sa pagkatalo ng iyong sariling drummer - at pinahahalagahan mo ang kakayahang umangkop - kung gayon ang isang condo ay maaaring ang matalinong pagpili para sa iyo. Gayunpaman, maunawaan na ang kalayaan na ito ay nagmula sa isang presyo. Ang mga condo ay halos palaging mas mahal kaysa sa katumbas na co-ops. Bilang karagdagan, kung ang regular na mga mukha sa elevator ng regular na batayan ay isang isyu para sa iyo — tumingin sa ibang lugar. Ang mga nag-upa ay maaaring maging pangkaraniwan sa mga gusali ng condo. Ang mga nagmamay-ari ay madalas na sinasamantala ang higit na liberal na mga patakaran ng condo."
Co-Ops
Sa pangkalahatan, ang mas matanda, naitatag na mga lugar ng tirahan ay may preponderance ng mga co-ops. Tulad ng ipinaliwanag ni Gary Malin: "Kung gusto mo ang mga makasaysayang pag-aari, malamang na magtatapos ka sa isang co-op, dahil ang halos lahat ng mga prewar na gusali ay nakaayos sa ganitong paraan. Gayundin, dahil ang mga gusali ng co-op ay may posibilidad na mas matanda kaysa sa mga pagpapaunlad ng condo, madalas silang matatagpuan sa mas maraming mga lokasyon ng sentral. Halimbawa, halos lahat ng mga gusali ng tirahan na linya ng Park Avenue sa Upper East Side (isang punong lokasyon ng anumang panukala) ay mga co-op."
Pagbabawas at Presyo
Tulad ng isang condo, ang desisyon ay maaaring bumaba sa kung magkano ang maaari mong gastusin at nai-save para sa isang pagbabayad down. Bagaman posible na ibagsak lamang ang 10% ng presyo ng pagbili ng isang condo, ang isang co-op ay maaaring mangailangan ng mas mataas na pagbabayad sa kapitbahayan ng 20% hanggang 50% ng presyo ng pagbili. Ang mabuting balita ay ang presyo ng pagbili ng isang co-op ay may posibilidad na maging mas maliit kaysa sa mga condo. Bagaman, ang mga presyo ay maaaring magkakaiba depende sa kasangkot na kapitbahayan.
Pagsara ng Mga Gastos
Ayon sa abugado ng New York na si Adam Stone, ang isang co-op ay may mas mababang gastos sa pagsasara. Sa halimbawang binanggit sa itaas para sa isang condo, na may higit sa $ 32, 000 na gastos, ang isang co-op ay mayroong lamang $ 10, 000 buwis sa mansyon. Ang malaking pagkakaiba ay dahil sa ang katunayan na ang condo ay tunay na pag-aari, habang ang mga pagbabahagi ng co-op ay personal na pag-aari. "Maaaring ito ay semantika lamang sa ilan, ngunit hindi kapag kinakalkula ang mga gastos sa pagsasara."
Buwanang singilin
Ang mga may-ari ng co-op ay sumulat ng isang tseke sa isang buwan na tinatawag na singil ng "pagpapanatili" Katulad sa mga condo, ang buwanang bayad ay pupunta sa pangunahing pangangalaga ng ari-arian at kawani na kinakailangan upang mapanatili nang maayos ang gusali. Ang mga bayad sa co-op ay may posibilidad na mas mataas kaysa sa mga bayarin sa condo dahil ang bayad ay madalas na kasama ang hindi bababa sa bahagi ng mortgage para sa gusali. Bagaman ang buwanang bayad ay maaaring mag-iba depende sa laki ng gusali.
Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang pagpapanatili at karaniwang mga singil ay hindi nakatakda sa bato. Ang anumang malaking gastos — isang bagong bubong, isang bagong lobby, mas maraming mga kawani — ay maaaring mag-trigger ng isang pagtatasa: isang bagay na napagpasyahan ng mga miyembro ng board, at isang bagay na bihirang mababaligtad.
Ang lupon
Tulad ng nakasaad nang mas maaga, ang karamihan sa mga co-op boards ay may isang mahigpit at madalas na haba ng proseso ng aplikasyon na maaaring mag-utos sa mamimili na ibigay ang impormasyon sa pananalapi, isumite sa pag-verify ng trabaho, at posibleng isang personal na tseke sa background.
Warner M. Lewis ng The Harkov Lewis Team sa Halstead Ari-arian, binubuo ito: "Sa isang co-op, hindi lamang kailangan mong magkaroon ng pera upang bumili ng apartment (o pananalapi na gawin ito), kailangan mo ring aprubahan ng board pagkatapos magsumite ng isang application, na kung saan ay karaniwang napaka detalyado at oras-oras. Pagkatapos, nang walang dahilan, ang isang mamimili ay maaaring tanggihan pagkatapos ng kanilang pakikipanayam, o kahit na bago, dahil lamang sa isang bagay sa kanilang pakete. Nagkaroon ako ng deal at nakita ang mga deal kung saan mayroong zero rhyme o dahilan para sa mga pagtanggi."
Mga Batas
Ang mga co-op board ay may posibilidad na magkaroon ng mas maraming mga patakaran kaysa sa mga condo at maaaring mag-utos kapag maaari mong pagsasanay ang iyong trombone, kung maaari mong ilagay ang mga dekorasyon sa holiday sa iyong pintuan, at kung ang iyong alagang hayop ay maaaring lumipat sa iyo. Karamihan sa mga patakaran ay inilaan upang maitaguyod ang pagkakatugma, kalmado, at ang pag-iingat ng pamumuhay na magkakabisa.
Ngunit ang mga panuntunan na nagpapabagabag sa ilang mga mamimili sa bahay, at halos lahat ng mga internasyonal na mamimili, ay mga paghihigpit ng co-op sa subletting — bihira para sa mga co-op na payagan ang mga shareholders na magrenta ng kanilang mga apartment para sa anumang pinalawig na panahon, kung sa lahat. Ang isa pang panuntunan ng mga co-ops na gumagawa ng mga pagbili ng mga internasyonal ay imposible na hindi nila malamang tanggapin ang sinumang ang pondo ay nasa labas ng US
Ayon kay Lewis, "Ang mga co-op ay tungkol sa pagtaguyod ng isang matatag na grupo ng mga residente. Ang mga Condos ay hindi mukhang medyo nag-aalala tungkol doon."
Kagustuhan ng Mamimili
Ayon kay Gary Malin, "Ang mga co-ops ay isang matalinong pagpipilian para sa mga nagpapahalaga sa katatagan at nais magtanim ng mga ugat sa isang gusali. Itanong mo sa iyong sarili, 'Nasa loob ba ito ng mahabang pagbatak?' Ang mga co-ops ay hindi gaanong lumilipas kaysa sa mga condo, kaya't sila ay isang mahusay na lugar upang mabuhay kung nais mong makilala ang iyong mga kapitbahay.Handa lamang na masuri, mai-pokpok, at madidikit, ngunit maunawaan na ang prosesong ito ay kung ano ang nagpapanatili ng isang co-op isang matatag at lubos na ligtas na pamumuhunan."
