Ano ang Net Operating Kita - NOI?
Ang netong kita ng operating (NOI) ay isang pagkalkula na ginamit upang pag-aralan ang kakayahang kumita ng kita ng pamumuhunan sa real estate. Ang NOI ay katumbas ng lahat ng kita mula sa pag-aari, binabawasan ang lahat ng makatwirang kinakailangang mga gastos sa operasyon. Ang NOI ay isang figure na bago-buwis, na lumilitaw sa pahayag ng kita at cash flow statement, na hindi kasama ang mga pagbabayad ng bayad sa interes at interes sa mga pautang, paggasta ng kapital, pagkakaubos, at pag-amortisasyon. Kung ang panukat na ito ay ginagamit sa iba pang mga industriya, tinukoy ito bilang "EBIT", na nangangahulugang "kita bago ang interes at buwis".
Mga Key Takeaways
- Sinusukat ng kita ng net operating ang kakayahang kumita ng kita ng kita bago magdagdag ng anumang mga gastos mula sa financing o buwis.Ang mga gastos sa operating na ginamit sa metalikong NOI ay maaaring mai-manipulate kung ang isang may-ari ng ari-arian ay nagtatanggi o nagpapabilis ng ilang mga item ng gastos o gastos.Ang sukatan ng NOI ay hindi kasama mga gastos sa kapital.
Ang Formula para sa NOI Ay:
Netong kita ng operating = RR − OE saan man: RR = kita ng real estateOE = gastos sa pagpapatakbo
Netong kita sa pagpapatakbo ng net
Ano ang Sinasabi sa iyo ng NOI?
Ang netong kita ng operating ay isang pamamaraan ng pagpapahalaga na ginagamit ng mga propesyonal sa real estate upang matukoy ang tumpak na halaga ng kanilang mga katangian ng paggawa ng kita. Upang makalkula ang NOI, ang mga gastos sa operating ng ari-arian ay dapat ibawas mula sa kita na gawa ng isang ari-arian.
Bilang karagdagan sa kita sa pagrenta, ang isang pag-aari ay maaari ring makabuo ng kita mula sa mga amenities tulad ng mga istruktura ng paradahan, vending machine, at mga pasilidad sa paglalaba. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay kasama ang mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng gusali, kabilang ang mga premium insurance, ligal na bayad, utility, mga buwis sa pag-aayos, mga gastos sa pagkumpuni, at mga bayarin sa janitorial. Ang mga gastos sa kapital, tulad ng mga gastos para sa isang bagong sistema ng air-conditioning para sa buong gusali, ay hindi kasama sa pagkalkula.
Tinutulungan ng NOI ang mga namumuhunan sa real estate na matukoy ang rate ng capitalization, na kung saan ay makakatulong sa kanila na makalkula ang halaga ng isang pag-aari, kaya pinapayagan silang ihambing ang iba't ibang mga pag-aari na maaari nilang isaalang-alang ang pagbili o pagbebenta.
Para sa pinansyal na mga ari-arian, ang NOI ay ginagamit din sa ratio ng saklaw ng utang (DCR), na nagsasabi sa mga nagpapahiram at mamumuhunan kung ang kita ng isang ari-arian ay sumasaklaw sa mga gastos sa pagpapatakbo at pagbabayad ng utang. Ginagamit din ang NOI upang makalkula ang netong multiplier, cash return on investment, at kabuuang pagbabalik sa pamumuhunan.
Halimbawa ng Paano Gumamit ng Net Operating Kita
Ipagpalagay natin na nagmamay-ari ka ng isang pag-aari na taun-taon ay kumukuha ng $ 120, 000 sa mga kita, at nagkakaroon ng $ 80, 000 sa mga gastos sa pagpapatakbo. Sa sitwasyong ito, magkakaroon ito ng isang nagreresultang NOI ng $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000). Kung ang kabuuan ay negatibo, kung saan ang mga gastos sa operating ay mas mataas kaysa sa mga kita, ang resulta ay tinatawag na isang net operating loss (NOL).
Ang mga nagpapahiram at komersyal na nagpapahiram ay lubos na umaasa sa NOI upang matukoy ang potensyal na henerasyon ng kita ng pag-aari na mai-utang, kahit na higit pa sa mga kadahilanan nila ang kasaysayan ng kredito ng mamumuhunan sa kanilang mga pagpapasya. Maglagay lamang: ang panukat na ito ay tumutulong sa mga nagpapahiram sa panimula na masuri ang paunang halaga ng pag-aari, sa pamamagitan ng pagtataya ng mga daloy ng pera. Kung ang isang ari-arian ay itinuturing na kumikita, ginagamit din ng mga nagpapahiram ang figure na ito upang matukoy ang laki ng utang na nais nilang gawin. Sa kabilang banda, kung ang pag-aari ay nagpapakita ng isang pagkawala ng net operating, ang mga nagpapahiram ay malamang na tanggihan ang aplikasyon ng utang ng borrower, nang diretso.
Ang mga nagmamay-ari ng ari-arian ay maaaring manipulahin ang kanilang mga gastos sa operating sa pamamagitan ng pagpapaliban sa ilang mga gastos habang pinabilis ang iba. Ang NOI ay maaari ring madagdagan sa pamamagitan ng pagtataas ng mga renta at iba pang mga bayarin, habang sabay na pagbawas ng makatwirang kinakailangang mga gastos sa operasyon. Bilang halimbawa ng huli, isaalang-alang ang isang sitwasyon kung saan ang isang may-ari ng apartment ay tinatanggihan ang isang nangungupahan sa taunang $ 12, 000 na renta, kapalit ng nangungupahan na kumikilos bilang tagapamahala ng pag-aari. Kung ang may-ari ng apartment ay karaniwang magbabayad ng isang manager ng gusali ng isang $ 30, 000 na suweldo, maaari niyang ibawas ang "makatwirang kinakailangan" na $ 30, 000 mula sa kita, sa halip na ang aktwal na gastos ng $ 12, 000. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "NOI kumpara sa EBIT: Paghahambing ng Mga Pagkakaiba-iba")
