Ano ang Pre-Foreclosure?
Ang pre-foreclosure ay tumutukoy sa ligal na sitwasyon na ang isang pag-aari ay nasa mga unang yugto ng pag-urong. Ang pag-abot sa pre-foreclosure status ay nagsisimula kapag ang nagpapahiram ay nag-file ng isang default na paunawa sa ari-arian, na nagpapaalam sa may-ari ng ari-arian na ang tagapagpahiram ay ituloy ang ligal na aksyon patungo sa foreclosure kung ang utang ay hindi binabayaran.
Ang may-ari ng ari-arian ay maaaring magbayad ng natitirang utang sa puntong ito, maaari niyang baligtarin ang default na katayuan sa pamamagitan ng paggawa ng mga huling pagbabayad upang ang bahay ay wala na sa pre-foreclosure, o maaari niyang ibenta ang ari-arian bago ito pumasok sa foreclosure.
Ang Pitfalls Ng Pagbili ng Isang Foreclosed House
Paano Gumagana ang Pre-Foreclosure
Kapag ang isang homebuyer ay kumuha ng isang pautang upang bumili ng isang ari-arian, pumirma siya ng isang kontrata sa institusyong pagpapahiram upang mabayaran ang utang sa buwanang pag-install. Ang mga buwanang pag-install na ito ay sumasaklaw sa isang bahagi ng punong-guro at pagbabayad ng interes sa mortgage. Sinabi niyang nasa default kung hindi siya magbabayad ng hindi bababa sa tatlong buwan. Ang pre-foreclosure ay hindi maaaring magsimula hanggang sa siya ay hindi bababa sa tatlong buwan na delinquent.
Makakatanggap siya ng isang paunawa na default, na gagawing isang talaan din ng publiko. Ang pagkilos na ito ay nagsisimula ang proseso ng pre-foreclosure.
Ang panahon ng pre-foreclosure ay maaaring tumagal kahit saan mula tatlo hanggang 10 buwan. Ang isang pampublikong auction o trustee sale ay nakaayos sa pagtatapos ng oras na ito.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Ang isang pre-foreclosure na bahay na pupunta para sa pagbebenta ay karaniwang tinutukoy bilang isang maikling pagbebenta. Ang pagbebenta ay maaaring maging isang pribadong transaksyon sa pagitan ng may-ari ng bahay at ng bumibili, ngunit ang alok ng mamimili ay dapat na naaprubahan ng bangko bago pa matapos ang pagbebenta. Ang presyo ng pagbili ay maaaring mas mababa kaysa sa natitirang balanse ng pautang, na ang dahilan kung bakit ang pagbebenta ay sinasabing "maikli." Hindi lahat ng mga maikling benta ay paunang pre-foreclosure. Minsan pinipili ng mga may-ari ng bahay na ibenta ang kanilang mga pag-aari sa anumang paraan na posible bago maabot ang kanilang mga default sa yugtong ito.
Ang isang pre-foreclosed na bahay ay maaaring masuri ng mamimili bago gumawa ng isang alok sa bahay. Ang mamimili ay maaaring maging mamumuhunan na naghahanap upang bilhin ang ari-arian nang mas mababa sa buong halaga ng merkado nito, at pagkatapos ibenta ito sa mas mataas na presyo para sa isang kita.
Kung nakalista ng may-ari ng bahay ang ari-arian na ibebenta sa pamamagitan ng ahente ng real estate, ang mga prospective na mamimili ay makikipag-ugnay sa ahente ng listahan. Ang bangko sa pagpapahiram ay dapat na aprubahan ang anumang maiikling pagbebenta at aarkila ang isa o higit pang mga broker ng real estate upang maghanda ng isang Broker Price Opinion (BPO) - isang tinantyang halaga ng merkado batay sa isang pagsusuri ng mga katulad na bahay na kamakailan na nabili sa lokal na merkado. Ang tinantyang halaga ng merkado ay tumutulong sa bangko na magpasya kung ang panukalang presyo ng benta ay katanggap-tanggap.
Ang mga may-ari ng bahay na nakaharap sa foreclosure ay maaaring makipag-ugnay sa pederal na Paggawa ng Home Home na Affordable Program sa 888-995-HOPE (888-955-4673) para sa tulong sa pagpapanatili ng kanilang mga tahanan o paglipat sa isang bagong bahay kung hindi posible.
- Nagsisimula ang Pre-foreclosure kapag nag-file ang tagapagpahiram ng isang default na paunawa sa ari-arian dahil ang may-ari ng bahay ay hindi bababa sa tatlong buwan na may mga bayad sa mortgage. Ang isang may-ari ng bahay ay maaaring magkaroon ng pagpipilian ng pagbebenta ng kanyang pre-foreclosure home bilang isang maikling pagbebenta kasunod ng pag-apruba ng pagpapahiram. Kung hindi tinatakpan ng may-ari ng bahay ang nakaraan dahil sa mga pagbabayad at hindi ipinagbibili ang bahay sa panahon ng pre-foreclosure period, ang tagapagpahiram ay sa kalaunan ibebenta ang pag-aari, karaniwang sa auction.
Mga Pakinabang at Kakulangan ng Pre-Foreclosure
Ang isang bahay na ibinebenta sa panahon ng pre-foreclosure phase ay maaaring maging isang win-win-win para sa lahat ng tatlong partido na kasangkot. Ang may-ari ng bahay ay maaaring magbenta ng ari-arian habang iniiwasan ang pinsala na magkaroon ng isang pagtataya sa kanyang kasaysayan ng kredito. Ang mamimili ay maaaring mag-snag ang ari-arian para sa ibaba ng halaga ng merkado. Ang institusyong pagpapahiram ay maaaring epektibong ilipat ang mortgage sa bumibili at maiwasan ang gastos ng pagdaan sa isang foreclosure.
Ngunit ang mga mamimili ng mga pre-foreclosed na bahay ay dapat magkaroon ng kamalayan ng anumang mga pananagutan ng ari-arian o hindi bayad na mga buwis sa mga bahay na ito sapagkat ang mga potensyal na ito ay maaaring maging kanilang responsibilidad matapos nilang bilhin ang mga pag-aari. Ang mamimili ay dapat ding salik sa mga gastos sa pag-aayos at pagkukumpuni kung ang pre-foreclosed na bahay ay nasa isang mahirap na estado, o maaaring mapanganib niya na magtatapos sa mga paggasta na higit sa kanyang badyet.
Kung hindi tinatakpan ng may-ari ng bahay ang nararapat na pagbabayad at hindi ipinagbibili ang bahay sa panahon ng pre-foreclosure na panahon, ang tagapagpahiram ay sa kalaunan ibebenta ang pag-aari, karaniwang sa auction. Pag-aari ng bangko ang pag-aari sa puntong ito at mas malamang na subukang ibenta ang ari-arian sa mas mababang presyo sa halip na mapanatili ang patuloy na gastos, tulad ng buwis at seguro.
